다가구 전세권 설정된 집에 전세대출 가능할까요?

Question

제가 다가구 전세매물(전세금 9000만원/ 월 30만원)을 계약했습니다

계약 할 당시 부동산을 통해서 계약을 했는데 부동산 측에서 전세권 설정이 되어있다고 고지는 한 상태이고

전세권 설정된 매물은 보통 잔금일에 전세권 말소 동시 이행을 하면 대출이 가능하다고 설명했습니다

특약에는 '이 계약은 전세자금대출 실행을 전제로 한다' 라고 적혀있습니다

시중은행 및 토스, 케이뱅크 같은 인터넷 은행에서 모두 전세권 설정이 되어있으면 대출심사가 어렵다. 전세권 말소를 해야 심사 및 대출 진행이 가능하다는 답변을 받은 상태입니다

기존 세입자는 전세금 1억으로 알고있는데 집주인은 현재 5000만원 정도만 있어서 전세권 말소가 어려운 상태라고 합니다

궁금한 부분 질문 하겠습니다

1. 전세자금대출 실행은 전세권 말소가 되어야만 대출 심사 및 실행이 가능한가요?

2. 전세권 말소 공증으로도 말소와 같은 효력을 지닐까요?

3. 계약 파기시 보증금 반환 특약은 넣지 않았는데 특약 중 '전세자금대출 전제로 계약' 이라는 특약을 넣었는데 이 경우 저희의 잘못으로 전세자금대출 실행이 불가한 판정이 아니기에 계약금 반환이 가능하지않을까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 보통 선순위 물권증 담보물권이 근저당과는 다르게 전세권은 사용수익을 포함하고 있기에 금융권에서는 말소전까지는 대출심사 불가라고하는게 일반적입니다. 이런 경우 보통 계약서상 특약으로 통해 잔금일에 전세권 말소와 동시이행이라는 명확한 사항이 기재되어 있는 경우에는 심사가 가능할수 있습니다. 물론 금융기관별로 요구하는 사항에 차이가 있을수 있기에 해당 은행에 문의하여 서류등을 갖추셔야 합니다.

2. 1번과 동일한 내용으로 보입니다.

3. 특약이 불명확하다는 건 그만큼 이후에 문제가 되었을때 다툼의 여지가 생기게 됩니다. 그에 따라 해당 부분들 모두 특약으로서 명시하는게 필요할듯 보입니다. 보통은 전세대출이 거절될 경우 계약을 해지하고 지급한 계약금을반환한다 라는 등의 명확한 내용을 넣으시기 바랍니다. 단순히 그럴것이라 본인이 판단하는건 위험할수 있습니다. 그리고 전세자금대출 전세로 계약이라는 문구만으로 3번에서 말한 모든 부분을 포함한다고는 보기에는 해석하는 사람에 따라 그 판단도 달라질수 여지가 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 전세권이 선순위로 크게 잡혀 있으면 새로 들어오는 세입자의 전세대출은 전세권 말소 조건부로 심사합니다.

2. 전세권의 존속, 순위, 효력은 등기부등본으로 판단합니다.

전세권 말소에 대한 공증, 각서는 말소와 같은 효력이 아니고 대출 심사에서도 인정되지 않습니다.

3. 대출 불가 사유가 임차인이 아니라 집의 권리관계 + 임대인이 말소 못 하는 사정 때문이므로 이 특약은 임차인이 계약을 해제를 요구하고 계약금 반환을 주장할 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

네, 많이 답답하신 상황일 것 같습니다.

다가구 주택의 경우는 권리관계가 복잡해서 전세자금대출 심사가 까다로운 편에 속합니다. 거기가다 기존 세입자의 전세권까지 설정이 되어 있으니, 아마도 더 까다롭거나 아마 거절당하는 경우가 많이 발생했을 것입니다.

결론부터 말씀드리자면, 시중은행에서는 선순위 전세권이 있기 때문에 대출 승인이 나지 않는 것이 맞습니다.

그러나 말씀하신 내용처럼 기존 전세권을 말소한다는 조건으로 대출심사를 하는 경우도 있습니다. 그러나 다른 세입자들의 보증금 합계까지 확인하여 이미 선순위 보증금이 높은 경우 거절 확률이 높습니다.

그리고 공증은 공증일 뿐, 전세권 말소와 같은 효력이 없기 때문에 받는다고 해도, 거절한 금융기관에서 다시 승인을 해주지 않을 것입니다

결론적으로, 지금 귀하의 귀책사유가 아닌, 주택의 사정으로 계약이행이 불가능하기 때문에, 특약에 따라 계약을 해제하고 계약금 반환요청이 가능합니다.

절대 무리하지 마시고, 은행으로부터 " 이 집의 전세권 설정 때문에 대출이 불가하다" 는 내용의 사유서나 증빙을 확보하세요.

그리고 나서 그것을 토대로 계약금을 반환 받으시기 바랍니다.

부디 잘 반환받고 좋은 집 찾으시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 공인중개사입니다.

1. 대부분의 시중은행과 인터넷은행은 전세권 말소가 완료되어야 전세자금대출 심사 및 실행이 가능합니다

2. 전세권 말소 공증만으로는 실제 말소와 동일한 효력을 인정받기 어렵습니다
3. 전세자금대출을 전제로 한 특약이 있다면 대출 불가 판정 시 계약금 반환을 주장할 수 있는 근거는 충분합니다

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,거의 대부분의 시중은행·인터넷은행 기준으로는 그렇다가 맞습니다

이미 기존 세입자의 전세권(등기된 물권) 이 설정되어 있는 경우 은행 입장에서는 우선순위 전세권이 존재하는 고위험 물건으로 판단합니다

은행은 대출 실행 시 본인 전세보증금이 선순위 또는 최소한 위험이 통제된 상태여야 합니다

잔금일에 말소 동시이행은 과거 또는 일부 사례이지, 현재 은행 실무 기준에서는 거의 통하지 않는 것으로 알고 있습니다

,불가능합니다

효력 다릅니다

전세권은 등기된 물권이기 때문에 등기부상 말소가 되어야만 효력이 없어집니다

말소 공증, 말소 확약서, 각서 등은 법적으로 약속일 뿐, 은행·보증기관에서는 말소로 인정하지 않습니다

,반환 가능성이 상당히 높습니다

핵심은 이 특약입니다

본 계약은 전세자금대출 실행을 전제로 한다는 특약이 넣어서 다행입니다

Answer 6

1. 전세자금대출 실행은 전세권 말소가 되어야만 대출 심사 및 실행이 가능한가요?

==> 네 그렇습니다. 권리제한 설정이 되어 있는 물건은 선행말소없이 대출실행이 불가합니다..

2. 전세권 말소 공증으로도 말소와 같은 효력을 지닐까요?

==> 없습니다. 은행에서는 완전한 말소를 요구합니다.

3. 계약 파기시 보증금 반환 특약은 넣지 않았는데 특약 중 '전세자금대출 전제로 계약' 이라는 특약을 넣었는데 이 경우 저희의 잘못으로 전세자금대출 실행이 불가한 판정이 아니기에 계약금 반환이 가능하지않을까요?

==> 상기 조건 미달성으로 인하여 계약이행이 되지 않은 만큼 이미 입금한 계약금 반환이 적절합니다

Answer 7

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

다가구 전세권 설정 매물의 경우에는 말소 없이 심사가 거절이 되는 사례가 매우 빈번합니다. 공증 약정으로 심사가 가능한 은행도 있지만 실제 말소 등기 전까지는 대출 실행이 안되는 단점이 있으며 현재 특약에 전세자금대출 실행을 전제로 한다 부분으로 계약금 반환은 가능하실거로 보여집니다

Answer 8

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.

계약 과정에서 예상치 못한 변수로 인해 상심이 크실 것 같습니다. 특히 다가구 주택은 권리관계가 복잡해 세심한 접근이 필요한데, 현재 상황에 대해 실무적인 해결책을 정리해 보겠습니다.

1. 전세권 말소와 대출 실행 관계

결론부터 말씀드리면, 전세권 말소 또는 말소 서류 접수 확인이 되어야 대출 실행이 가능합니다. 은행은 대출금에 대해 대항력과 우선변제권을 확보해야 하는데, 선순위 전세권이 남아 있으면 은행의 채권 확보가 불가능하기 때문입니다. 특히 다가구는 개별 호수 분리가 안 되어 있어 전세권이 건물 전체나 지분에 영향을 주므로, 이를 말소하지 않고는 심사 승인이 나지 않습니다.

2. 전세권 말소 공증의 효력

말소 공증은 대출 심사에서 효력이 없습니다. 공증은 당사자 간의 약속을 공적으로 증명할 뿐, 등기부등본상의 권리를 소멸시키지 못합니다. 은행은 서류상의 약속이 아닌 '등기사항전부증명서'상에 말소 신청이 완료된 상태(또는 말소 영수증 지참)만을 유효한 담보 조건으로 인정합니다.

3. 특약에 따른 계약금 반환 가능성

'전세자금대출 실행을 전제로 한다'는 특약은 대출 불가 시 계약을 해제할 수 있다는 취지로 해석됩니다. 질문자님의 과실이 아닌 목적물의 하자(기존 전세권 미말소)로 인해 대출이 거절된 것이므로, 이는 임대인의 협조 의무 불이행에 해당합니다. 따라서 대출 불가 판정을 근거로 계약 해제 및 계약금 반환 청구가 가능할 것으로 판단됩니다.

임대인에게 '기존 전세권이 말소되지 않으면 대출 승인이 절대 불가능하다'는 점을 명확히 전달하시고, 불이행 시 계약 해제 절차를 밟겠다는 의사를 내용증명 등을 통해 기록으로 남겨두시고, 원만히 해결되시길 바랍니다.