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집주인이 전세 보증금을 안줘요 어떡해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 전세금을 돌려주지 않을 때 가장 효과적인 것은 전세보증보험을 활용하는 것입니다. 계약만료에도 보증금 반환이 되지 않을 것이 확실한 경우에는 먼저 내용증명(갱신 거절 통지 일자를 포함시키고, 미반환시 임차인이 입게 되는 손해인 계약 파기시의 계약금, 대출금 미상환으로 인한 연체대금 등과 임대인의 책임소지를 명시합니다.)을 발송하고 계약 종료일이 지나게 되면 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다. 임차권등기명령으로 임차권이 등기되면 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일자 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있기에 하는 것인데 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 퇴거를 하는 순간 대항력과 확정일자를 상실하게 되므로 임차권등기가 이루어지기 전의 공백에 권리순위를 다투는 일이 벌어지게 되면 자칫 위험한 상황이 될 수도 있습니다. 임차권 등기가 되면 임대인은 압박감을 느껴 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 이때 통상적으로 임차인은 보증금을 받고 임차권 해지에 필요한 해지증서, 위임장 등을 임대인에게 내어 주며 관련비용 도 함께 정산 받습니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다. 임차권이 등기되고 전세계약 종료 후 1개월 이내에 정당한 사유없이 전세보증금을 돌려 받지 못한 경우에는 보증사고 발생을 이유로 보증이행청구(전세금 반환 청구)를 할 수 있습니다. 이후 HUG의 이행청구 심사 -> 이행심사 결과 통지 -> 대위변제금액 수령의 절차를 거치게 됩니다. 보증이행을 청구할 수 있는 기간은 보증사고일로부터 2개월(계약 종료로부터 3개월) 이내 입니다.
경제 / 부동산
25.02.12
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아파트에서 로얄층은 어떤 층을 말하는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트에서 로얄층은 중간 단계에서 약간 높은 층 예를 들어 25층인경우 17층~21층 정도를 말하는데, 뷰가 좋은 지 통풍이 잘되는지 세부 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 일조량이 충분하고 통풍이 잘되면 냉난방비도 절감이될 수 있다보니 다른층에 비해 가격이 더 높을 수 있습니다. 최근에는 탑층을 펜트하우스라고하여 복층을 만들거나 옥상 정원을 만들어서 단독으로 사용할 수 있게끔 만들어진 아파트가 많아서 탑층의 경우 더 인기가 있는 경우가 있습니다. 또한 조망권과 일조권외에도 층간 소음에서 자유로울 수 있는 점이 부각되어 로얄층으로 분류되기도 합니다.
경제 / 부동산
25.02.12
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아파트가 판상형이라고 하면 어떤 장점이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.많이 적용되고 있는 판상형 4베이 구조는 전면에 방3개와 거실이 향하도록 배치된 구조인데, 3개의 룸 전체가 전망 및 채광, 통풍이 양호하고 발코니 서비스 면적을 많게 할 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 방이 연접하게 배치되므로 복도가 생기고 복도공간은 다른 공간과 분리되므로 공간활용이 좋지 않고 답답한 느낌을 주게되는 담점이 있습니다.반면에 타워형 구조는 거실과 안방이 남향이고 작은방 2개는 서향이나 동향을 향하고 있는 구조인데, 공간활용이 양호해서 거실이 넓어 집이 크게 느껴지는 장점이 있지만, 작은방들의 전망이 좋지 않을 수 있고 채광이나 통풍도 판상형에 비해 떨어지는 단점이 있습니다.채광과 통풍이 양호하면 난방비 등도 절감되다보니 최근 4베이 구조가 선호되고 있지만, 집의 공간구조를 잘 활용하여 집 내부가 좀 더 넓어보이는 것을 선호하신다면 타워형을 선택할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.12
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법인월세 임차시 장단점이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법인과 임대차 계약을 맺는 경우에는 장기 계약이 용이하고 체계적인 관리 서비스가 제공될 수 있는 등의 장점이 있습니다. 하지만 계약 조건 변경이 어려울 수 있고 법적인 절차와 서류가 복잡할 수 있습니다. 따라서 계약조건을 자세히 읽어봐야하고 관리비, 전기세 및 수도세 등은 어떻게 처리되는지 등 세부사항을 잘 확인하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.02.12
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부동산 계약을 할 때에 반드시 중개인이 있어야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 거래시 반드시 중개인이 있어야 하는 것은 아닙니다. 하지만 부동산은 특성상 고가의 금액에 거래되고 대부분의 사람들이 자주 거래를 하는 것이 아니다보니 관련 경험이나 지식이 충분하지 않아서 문제가 생길 소지가 많다보니 전문가인 공인중개사를 통해서 거래를 하게되는 것이며 특히 최근 많이 일어나는 전세사기 등을 방지하기 위해서라도 공인중개사를 통한 거래가 바람직합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.02.12
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전세는 왜 우리나라에만 있는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세제도는 볼리비아와 인도에도 있다고 합니다. 볼리비아의 안티크레티코는 보증금만 있고 월세가 없는 형태이고 2년의 기준 계약기간을 가지고 있습니다. 우리나라는 예전부터 토지나 건물을 대상으로한 물권을 담보로 돈을 빌리는 제도가 있었는데, 19세기 개화기에 외국인과 농촌인구의 도시지역 이동으로 주택수요가 증가하면서 지금과 비슷한 제도로 발전되었다고 합니다. 이는 당시에 부동산 관련한 금융 시스템이 없다보니 주거를 마련해가는 시스템으로 자연스럽게 자리를 잡게 된 것인데, 이후 주택 가격이 계속 상승함에 따라 월세보다 주거 사다리 역할을 해주는 전세의 장점이 두드러지다 보니 지금까지도 전세 제도가 이어져 오고 있는 것입니다.
경제 / 부동산
25.02.12
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묵시적 갱신중 임대인이 월세전환을 요구합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제6조에 따르면 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 이미 묵시적갱신이 된 경우이므로 임대인이 일방의 주장으로 계약 내용을 변경시킬 수는 없을 것으로 판단되므로 월세 전환에 대해 거부할 수 있으며 2년 미만의 기간은 임차인만 주장할 수 있으므로 임대인이 임의로 기간을 단축시킬 수는 없을 것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.02.12
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아파트는 수명이 어느정도가 되는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에서 오래된 아파트로 1932년에 준공된 충정아파트가 있습니다. 일본인 건축가에 의해 설계되어 4층으로 지어졌다가 이후 5층으로 증축되어 운용된 임대를 위한 최초의 아파트 였습니다. 현재 재개발 예정이지만 아파트도 오랜기간 사용할 수 있음을 보여주고 있습니다. 현재는 100년을 사용할 수 있는 아파트를 만들자는 운동이 있기는 하지만 아파트가 재산 형성 수단과 연관되어 있고, 많이 보급되어 있는 벽식 구조의 아파트 구조상 콘크리트 구조물보다는 매설되어 있는 배관이나 전선 등의 노후로 인해 아파트의 수명은 30~40년 정도로 사용가능한 내용연수에 비해 짧게 유지되는 편입니다. 국토부에서 발표한 국가별 아파트 교체 주기를 보면 일본의 경우 54년이라고 하며 영국이나 독일은 120년이 넘는다고 합니다.
경제 / 부동산
25.02.12
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현재 집 계약 만료 후 청약된 집에 입주까지 8개월 공백이 생겼어요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세부적인 상황을 알 수는 없지만 원룸을 계약하면 생활도 불편해지고 입주 일정이 변경되면 계약기간이 문제가 될 수도 있으니 다소 불편하더라도 처갓집에서 당분간 신세를 지는 것이 나을 듯 합니다.
경제 / 부동산
25.02.12
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아파트(전세) 장기수선충당금 반환 관련 질문입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인이 변경되더라도 그간의 모든 장기수선충당금을 변경된 집주인에게 청구할 수 있습니다. 이는 모든 장기수선충당금 반환 의무가 변경된 집주인에게 승계되기 때문입니다. 아파트 관리사무소에서 장기수선충당금 납부 내역 확인서를 발급받아 변경된 집주인에게 제시하고 요청하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.02.12
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