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부동산 전자계약할때 미리 부동산사장님께 말씀드려야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 전자계약을 하려면 미리 공인중개사에게 이야기 해야 하며 매도인의 동의가 있어야 가능 합니다. 먼저 스마트폰에 전자계약 앱을 설치한 후에 공인인증서나 본인 확인 절차를 거쳐 로그인하고 매도인과 매수인 모두 신분증을 촬영하여 차례로 등록하여 확인을 진행하고, 공인중개사가 미리 등록한 계약서를 선택하여 확인하고 스마트폰 등을 통해 전자 서명을 하여 완료하여 계약을 완료한 후 전자계약 목록에서 계약서를 다운로드하여 보관할 수 있습니다.전자계약은 부동산거래 신고가 자동으로 이루어지며, 위변조가 불가능하고, 신분 확인이 분명하며, 전자계약으로 매매 계약을 하는 경우 주택담보대출에서 0.1~0.2%의 금리 우대를 받을 수 있고, 주택도시기금 버팀목·디딤돌 대출 시 0.1% 우대금리가 제공되며, 전용면적 85m2 이하 주택 임대차 계약시에는 중개보수 바우처를 통해 일정 금액을 지원받을 수도 있고, 등기대행수수료가 30% 절감되는 등 장점이 있으나, 인증 절차가 다소 복잡하고 자금조달계획서를 작성해야하는 규제지역의 경우에는 시스템이 연동되지 않고 특히 매도인이 자산 내역이 그대로 국세청에 넘어가는 것을 달가워하지 않기 때문에 거부하는 경우가 있는 것이 단점입니다. 전자계약도 매도인과 매수인이 준비해야 하는 준비물은 일반 계약과 다르지 않으며, 전자계약이라도 부동산 중개 수수료는 소요되는데 카드결재시 무이자 할부가 됩니다.
경제 / 부동산
25.02.08
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근린생활시설 전세 계약 어떨까요 ??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근린생활시설인 경우라도 주거 목적의 임대차계약을 하고 전입신고와 확정일자를 받으면 최우선변제와 우선변제가 적용됩니다. 하지만 근린생활시설인 경우 대출을 받기 어려우며, 이로 인해 후속 세입자를 구하기가 쉽지 않을 수 있음에 유의하셔야 합니다. 수원이고 담보권설정일이 23.2.21이후라면 최우선 변제금이 4800만원이지만 21.5.11~23.2.20 기간 중 설정되었다면 4300만원, 18.9.18~21.5.10 기간 중 설정되었다면 3400만원으로 금액이 달라질 수 있음에 주의하셔야 합니다. 전입세대열람내역서를 확인해보시면 임차인들의 상황을 확인할 수 있는데, 임대인이나 임차인만 조회가 가능하므로 부동산에 부탁하여 임대인에게 전입세대열람내역서 출력을 요청해 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.02.08
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아파트 분양권 전매 시 주의사항과 법적 제약을 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양권 전매제한 기간은 2023년 4월 7일 “주택법시행령” 개정으로 현재 수도권 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역인 강남3구와 용산구는 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외의 지역은 6개월 입니다. 비수도권의 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월이며 그 외의 지역은 전매제한 규정이 적용되지 않습니다. 현재 분양가 상한제 대상 아파트의 실거주 의무는 최초 입주 가능일로부터 3년 유예해주고 있습니다.세대원(세대주 포함)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료,취학,결혼으로 인해 세대원 전원이 다른 광역시, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외)으로 이전하는 경우(수도권으로 이전하는 경우 제외)나, 상속에 의해 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 등 “주택법 시행령” 제73조 제4항 중 어느 하나에 해당되면 사업주체의 동의를 받아 전매제한 기간 중이라도 매각이 가능합니다. 만일, 분양권 전매제한을 위반하게 되면 3년이하의 징역 또는 3천만원이하의 벌금에 처해질 수 있고, 10년간 주택 입주자격을 제한 받게 되며, 주택 공급계약이 취소되고 해당 주택은 사업주체가 다시 사들여 재공급하게 됩니다. 전매제한 가능여부는 분양계약서나 분양공고에 명시된 규정에 따라서 달라질 수 있으며, 일부 아파트 단지에서는 분양권 전매전 분양사의 승인을 받아야 하는 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.08
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재건축 아파트와 재개발 아파트의 차이점이 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다."도시 및 주거환경정비법"에 재개발사업과 재건축사업이 규정되어 있습니다. 재개발사업 보다 재건축사업이 정비기반시설이 양호한 곳을 개선하는 것인데, 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말합니다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역을 개선하는 것이고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후, 불량한 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재건축사업은 조합을 설립해야 하고 재개발사업은 조합없이 토지등소유자가 시행할 수 있습니다. 재개발 순서는 기본계획수립 → 정비계획 수립 → 정비구역지정 → 추진위원회구성 → 조합설립 → 시행자선정 → 시공사선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 관리처분계획 수립 및 인가 → 이주, 철거, 착공 → 준공(아파트완공) → 이전고시 및 청산의 순으로 진행되며, 재건축은 기본계획수립 후 안전진단을 거치게 됩니다.재개발이나 재건축 투자시에는 큰 수익이 기대될 수 있으나 투자에 주의가 필요한데, 무엇보다도 기간이 많이 소요되므로 장기적인 플랜이 필요하고 투자 단계를 잘 선택해야하며 (주민들의 동의가 되지 않으면 언제 진행될 지 알 수 없습니다.) 무허가 주택인 경우에는 입주권을 받을 수 있는 상황인지를 반드시 확인해야 하며, 조합의 운영 상태와 조합원 간의 관계 등을 잘 살펴보고 결정해야 합니다.
경제 / 부동산
25.02.08
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임대차 계약 시 보증금 반환을 안전하게 보장받는 방법을 설명해주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 종료시 보증금을 안전하게 돌려받으려면 전세보증보험에 가입하시는 것이 가장 좋은 방법입니다. 이를 위해 전입신고와 확정일자는 필히 받으셔야 하고 공인중개사를 통해 계약서를 작성해야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.02.08
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SH 예비신혼부부 행복주택 청약 질문입니다?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.행복주택 입주자격은 무주택자로 입주자모집 공고일 기준 결혼을 계획중이며, 입주전까지 혼인사실을 증명할 수 있으면 되는데, 혼인으로 구성될 세대의 세대구성원 소득 및 자산합계가 신혼부부 세대의 소득 및 자산기준에 부합하며 무주택자여야 하는데, 혼인으로 구성될 세대의 세대구성원이 모두 무주택이면 됩니다. 즉, 본인과 배우자가 무주택이면 됩니다.
경제 / 부동산
25.02.08
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gtx-c는 지금 공사를 하고 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.GTX-C노선은 현재 토지보상 절차 지연 및 부족한 사업비, 물가상승, 금리상승, 사업자 내부 이견 등의 문제로 인해 실제 착공 시기 예상이 어려운 상태라서 착공식은 했으나 실제 공사에 들어가지 못한 상태입니다. 공사구간 내의 환기구 설치문제로 토지소유주와 소송중에 변전소 위치와 관련한 지자체의 반발 등 해소해야 할 쟁점 사항들이 아직도 남은 상태로 알려져 있습니다. 국토부에서는 지자체 및 주민들과 협의 후 사업 추진 예정이라는 입장입니다.
경제 / 부동산
25.02.08
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주택 공급 확대만으로 현재 집값 안정에 의미있는 기여할 수 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서 계속적으로 주택공급확대를 발표했지만 주택이란 것이 하루아침에 만들어지는 것이 아니고 개발하고 건설하려면 10년 가까이 소요될 수도 있다보니 당장 집이 필요한 사람들에게 현실적인 대안이 되지 못하고 있습니다. 더구나 전세가상승, 분양가상승, 금리인하 및 집값상승에 대한 기대심리 등으로 인해 올해 하반기에는 수도권을 중심으로 집값 상승을 점치는 전문가들이 많은 상황입니다. 무엇보다도 사람들이 집값이 안정화 될 것이라는 믿음을 줄 수 있도록 꾸준하고 일관되게 주택 공급과 전세제도 개선, 분양가 안정화 정책을 펼치는 것이 필요한 것 같습니다.
경제 / 부동산
25.02.08
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안녕하세요. 언제나 당신편입니다 부동산 전세사기가 있었습니다. 그런데 신탁 부동산 사기를 아세요? 무슨 사기 인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신탁을 이용한 부동산 사기는 집주인이 소유권을 신탁회사에 넘겨 주고 대출을 받는 방법이 있는데, 이렇게 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이되지만 이를 알지 못하는 임차인에게 자격있는 집주인 행세를 하여 전세계약을 하는 것인데 이렇게 되면 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다.
경제 / 부동산
25.02.08
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분양 아파트계약금천만원내고 해지법
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약 만 이루어진 경우에 일방의 의사로 계약 해제는 가능하나 계약금을 돌려받지 못하게 될 수도 있어서 주의가 필요합니다. 계약관련한 서류가 모두 제출되고 완전히 정식 계약이 체결되었는지 여부에 따라서 달라질 수 있을 것인데, 만일 민법상 사기나 착오가 있었다면 계약을 취소할 수 있습니다. 분양 회사에서 계약금 반환을 거절한다면 법적인 절차를 밟아야 할 수 있으며 변호사와 상담하는 것이 좋을 것입니다.
경제 / 부동산
25.02.08
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