전세대출 문제 질문합니다 복잡한 세법때문에 머리가 아프네요
이번에 정부에서 전세대출도 안된다고하는데
정부에서 발표이전에 전세끼고 매매하것은
이번 대책에 해당이 없는걸까요?
아니면 무조건 해다미 되는걸까요?
요즘 너무도 복작합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
부동산 정책이 변화가 많아서 많이 힘드시겠습니다.
결론부터 말씀드리면, 발표 전에 계약한 건은 소급적용되지 않으며, 새로운 규제는 발표 이후 계약분 부터 적용됩니다. 그런데, 질문자님께서 만약에 매매하기로 구두로 6월 26일에 했으나 실 계약일이 7/1일 인경우 규제가 적용됩니다.
전세대출 규제대책 또한 마찬가지 입니다. 만약 질문자님께서 현 세입자가 다음 연장 때 전세대출 제한 때문에 연장이 어렵다고 하면, 이때는 기존 계약일지라도 해당 계약의 기간이 만료되었으므로 규제가 적용되어 기존세입자는 규제대상에 들어가게되는 것입니다. 묵시적 갱신이라고 할지라도 말이지요.
이점 참조를 부탁드립니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
6.27 대출 규제 이후라도 주담대 없이 전세끼고 매매는 가능합니다. 다만 조건부로 주담대로 구매하며 동시에 세입자를 들여 전세대출로 주담대를 상환하는 방식은 금지되었습니다. 전세대출 보증비율 축소로 대출 가능 금액이 줄어들게 되었으며, 세입자 임차보증금을 반환하려는 목적으로 주담대를 받는 것도 생활안정자금 목적으로 취급되기 때문에 수도권의 경우 1억원으로 제한되고 27일까지 임대차 계약이 체결된 경우에 한해서는 기존대로 규제 없이 대출을 받을 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,전세대출을 대책 발표 이전에 이미 받은 경우는 이후 규제 지역 내 시가 3억 초과 아파트를 사더라도 즉각 회수 대상은 아니며,
기존 세입 계약이 남아 있는 동안은 대출 유지 가능합니다
, 대책 발표 이후(또는 시행일 이후)에 전세대출을 받으려는 경우는 규제 지역 내 시가 3억 초과 아파트 보유자는 전세대출 신규 신청 자체가 제한되며 전세계약을 맺은 뒤, 후에 이런 아파트를 사는 경우엔 대출 회수 대상입니다
즉 질문자님이 언급하신 정부 발표 이전에 전세 끼고 매매했다면 이 대책에 해당이 되지 않습니다
발표 전 전세대출 및 계약을 체결했다면, 예외 적용되어기존 규정(만기까지 유지)을 따를 수 있습니다
단, 이후 전세대출 연장이나 새 계약을 요청하는 단계에서는 이미 규제 기준이 적용되어 새로운 조건 또는 제한을 받을 수 있습니다
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
주택담보대출을 받고 갭투자를 하신다면 6개월 전입 의무가 생기게 때문에 갭투자를 하기는 어렵습니다.
또한 6월 28일 이후 새로운 세입자에게 보증금 반환 시 보증금 반환 대출이 1억 이상 나오지 않기 때문에 전세끼고 매물을 사기는 더욱 어려워졌습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
이번 서울 및 수도권 전역에 내려진 대출 규제중에 전세보증금반환용대출의 경우 6월27일 까지 이전에 맺어진 계약에 대해서는 기존 규정을 적용을 받게 되고 6월28일부터 임대인이 바뀌던가 임대차계약이 바뀔 경우 전세보증금반환용대출의 경우 1억으로 제한이 되게 됩니다. 즉 임대인 변경이 없을 경우 기존규정 그대로 전세보증금반환용대출의 한도는 기존 규정을 따르게 됩니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
기존 전세세입자가 거주하고 있고 주담대를 이용하지 않은 전세낀 매매는 규제대상에 해당되지 않습니다. 즉, 갭투자라도 기존 세입자가 있는 상황에서 차액을 주고 구입하는 자체는 문제가 없는것으로 알고 있습니다. 문제는 집을 매매함과 동시에 전세세입자를 구하는 경우에 주담대를 이용하지 않더라도 임차인 전세대출시 조건부전세대출이 거부될수 있기에 사실상 세입자를 구하기 어려울수 있습니다. 반대로 구매하면서 주담대를 실행하는 대신 대출없이 입주가능한 세입자를 구하는 경우에도 주담대가 들어갈 경우 6개월내 전입의무가 있어 해당 방식도 불가합니다. 즉 세입자 자기자금으로 전세금을 부담하여 임대인이자 매수자가 주담대를 받지 않아도 되면 가능한 부분, 그리고 앞에서 말한 것처럼 기존세입자가 있는 경우로써 주담대 없이 매수하는것은 가능할수 있습니다.
발표 나기 전(6월27일까지)에 본계약까지 마친경우는 이전 정책대로 적용되고 그 이후에 계약되는 건들에 대해서만 바뀐 정책으로 적용됩니다.