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금은 왜 내가 살때의 값이랑 내가 팔때의 가격이 틀린가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금을 매수할 때와 매도할 때 가격이 다른 이유는 거래과정에서 발생하는 수수료와 유통 비용 등이 반영되기 때문입니다. 금 거래업체에서는 거래에 따른 이익을 취하기 위해 매도 가격은 높게 책정하고 매수 가격은 낮게 책정하므로 구매시와 판매시에 가격 차이가 발생하는 것입니다.
경제 / 부동산
25.01.19
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전입신고와 확정일자가 보증금 보호에 미치는 영향은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전·월세계약시에 전입신고를 하고 입주를 하게되면 대항력이 발생하는데, 대항력이란 제 3자에대해 임차권을 주장할 수 있는 권리인데 전세금이 소액인 경우에는 경매시 선순위 권리보다 우선하여 변제받을 수 있는 최우선변제권을 획득할 수 있습니다. 또한 대항력이 갖춰진 상태에서 계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생하여 경매시 후순위권리자에 비해 우선적으로 배당을 받을 수 있는 권리가 주어집니다. 전세는 등기사항전부증명서(등기부등본)상에 권리가 기록되지 않기때문에 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 타인에 대해 권리를 주장할 수 있으며, 이러한 권리가 없으면 정당한 권리를 주장할 수 없어서 전세 보증금을 돌려 받는데 문제가 생길 수 있기에 중요한 것입니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.19
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왜 기존입주민보다 더 싸게 매매해서 입주하면 입주민들이 방해하는건가여??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 건설 후 미분양이 되면 건설사가 심각한 타격을 받게되므로, 어떻게든 대금회수를 하기위해 여러가지 인센티브를 주기도 하고 최종적으로 할인을 하기도 하는데, 이 경우에 아파트 가격 하락이 우려되므로 제값을 주고산 입주민들과 다툼이 벌어져 결국 소송으로 이어지는 마찰을 빚기도 합니다. 이렇게 된데는 여러가지 이유가 있지만 근본적으로 사업성을 제대로 검토하지 않고 무리하게 사업을 벌인 것이 주요 원인인데, 부동산은 장기간을 보고하는 투자이기에 현재 조건도 중요하지만 향후 발전 가능성이나 유지관리와 매각조건 등 여러가지를 검토하여 투자를 할 필요가 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.19
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악성 미분양을 매수하면 혜택이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.준공후 미분양을 악성미분양이라고 하는데, 기존 1주택자가 '25.12월까지 지방 준공 후 24.1~’25.12월 준공된 취득가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 준공후 미분양 주택을 최초로 구입 시에는 1세대 1주택 특례 (양도세·종부세)를 적용하는 것으로 발표되었습니다.
경제 / 부동산
25.01.19
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임대차계약 갱신 시 계약서 작성여부?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세만 인상한 경우 기존계약서에 변경된 기간과 월세를 기재하고 임대인과 임차인의 서명 또는 날인하여 사용하셔도 됩니다. 이 경우에는 공인중개사 수수료를 납부할 필요 없습니다. 보증금 6천만원 또는 월세30만원을 초과하는 경우에는 계약일로부터 30일이내에 전월세신고를 하셔야 합니다. 하지만 확정일자는 받을 필요 없습니다.
경제 / 부동산
25.01.19
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시가표준액과 개별공시지가는 어떻게 다른가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.양도세, 증여세, 상속세 등 국세를 다룰 때는 “기준시가”를 적용하고, 취득세, 재산세 등 지방세를 다룰 때는 “시가표준액”을 사용하는데 두가지 가격은 사실상 같습니다. 실거래가를 적용하기 어려운 예외적인 상황에 적용되는 토지와 건물의 적정가격이 “기준시가”인데, 국토교통부장관이 한국부동산원(구 한국감정원)에 의뢰하여 감정평가 등을 거쳐 산정 후 적정하다고 판단되는 가격을 공시하며, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 각각의 용어들은 다음과 같은 관계가 있습니다.토지기준시가 = 개별공시지가 = 토지시가표준액주택기준시가 = 개별단독주택공시가격 = 주택시가표준액공동주택기준시가 = 공동주택공시가격 = 공동주택시가표준액
경제 / 부동산
25.01.19
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2026년부터는 서울의 공급량이 크게 감소하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산114의 추정치에 따르면 2026년에는 서울의 아파트 입주 예정물량이 약 8526가구로서 (24년 약 2만8007여 가구, 25년 3만6818여 가구) 급감하여 공급량 부족으로 인해 전세난과 매매가격 상승이 일어날 가능성이 높은 상황입니다. 이러한 상황이 일어난 이유는 금리인상과 건설 원가 상승으로 인해 부동산 건설을 위한 PF대출이 어렵게되고, 대출 규제로 인해 주택 구매 여력이 낮아지는 등으로 인해 착공 실적이 줄어들게된데 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.19
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LH주택공사 임대 들어갈려면 어떻게 해야되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH주택공사 또는 지자체에서 주관하는 공공임대아파트는 상대적으로 임대료와 보증금이 저렴하고 입주자로 선정되면 계약기간 동안 안정적으로 거주가 가능하며 기간 종료후에는 분양을 받을 수 있는 장점이 있으나 자격조건이 유형에 따라 까다롭습니다. 공공임대아파트 입주조건은 무주택세대구성원을 기본으로하여 소득 2~5분위에 속해야 합니다. 자산기준 부동산 2억1550만원이하(개별공시지가와 재산세 과세표준 기준), 자동차 3,708만원(연 10% 감가상각 적용) 이하에, 신혼, 생애최초, 다자녀, 노부모 일반(60m2 이하) 소득기준 중위소득 100% 이하에 해당해야 하며 다자녀, 노부모 특별공급은 120%, 신혼부부 잔여, 생애최초 잔여공급은 130% 이하에 해당해야 합니다.공공임대아파트를 신청 하시려면 마이홈포털 ( http://myhome.go.kr ) 에서 모집공고를 확인한 후 공고된 청약날자에 해당 건설사 홈페이지에 접속해 인적사항을 접수하시면 됩니다. 별다른 준비물이나 청약금은 필요 없으며 보통 5년/10년 공공임대와 50년 공공임대 중에서 원하는 임대종류를 선택하시면 됩니다. 반드시 청약저축통장이 있어야 신청자격을 얻을 수 있는 유형도 있습니다. 저렴한 비용으로 선호도가 높지만 조건이 까다로우니 본인에게 맞는 유형을 잘 확인하여 선택하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.01.19
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업무시설(오피스텔)에 공동주택(다세대주택)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건물의 주용도와 입주할 호실의 용도가 달라도 상관 없습니다. 중요한것은 입주할 호실이 업무시설이 아닌 주거시설이라야 전입신고를 통해 대항력을 확보할 수 있고 확정일자를 통해 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 소액임차인인 경우에는 최우선변제 (서울의 경우 보증금 1억6500만원 이하인 경우 5500만원 이하까지 보장)가 적용됩니다.주거시설이라면 다세대주택인 경우에는 금액에따라서 0.3%~0.6%, 오피스텔인 경우에는 0.4%이내에서 중개수수료가 책정되게 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.19
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우리나라는 집값 폭락하면 망하겠죠?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.말씀하신대로 많은 사람들이 부동산을 자산으로 보유한 경우가 많으므로 부동산 가격이 폭락하면 엄청난 타격을 입을 수 있으므로 정부에서도 어떻게든 부동산 경기를 살리려고 노력하고 있습니다. 일본의 사례가 있기는 하지만 우리나라는 이미 이러한 사정을 알고있고 어떻게든 대처를 할 것이므로 그렇게까지 극단적인 현상이 나타날 확률은 낮다고 생각 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.19
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