답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증금 반환이 불가함을 전세 기간 만료 전에 알게 된 경우에는 우선 내용증명을 발송 (미반환시 임차인이 입게 되는 손해인 계약 파기시의 계약금, 대출금 미상환으로 인한 연체대금 등과 임대인의 책임소지 등을 명시합니다.)하여 소송의 근거를 마련합니다. 전세대출이 있다면 보증금 회수시까지 연장해야 할 수 있으니 대출기관에 조건 알아보시고, 보증금을 돌려받기 어렵게 된 상황을 문자와 녹취, 내용증명으로 근거를 남기고, 상황이 지속되면 임차권 등기명령을 요청해야 합니다. 임차권등기가 되면 이사를 가도 대항력과 확정일자가 유지되며 새로운 세입자를 받기 힘들어 지니 임대인도 압박을 느껴 보증금을 돌려주는 경우가 많습니다. 이때 반드시 임차권 등기가 완료된 후에 이사를 가야 합니다. 전세보증보험에 가입했다면 가장 빠르게 돌려받을 수 있으나 그렇지 않다면 임대인에게 보증금반환대출을 받아 줄것을 요청해보고 안된다면 소송을 진행해야 할 것입니다. 처리과정이 복잡하고 비용과 시간이 많이 소요될 수 있으므로 경험이나 관련지식이 많으신 편이 아니라면 전문가와 상의하시는 편을 추천 드립니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 부속토지로 지목이 대인 토지를 유상으로 취득하게되면 주택을 취득한 것으로 보게 되어 기존 소유 주택수에 따라서 취득시 중과세율이 적용될 수도 있습니다. 또한 주택과의 일체성이 인정되는 경우에는 해당 토지의 지목이 대지가 아니라도 주택의 부속토지로 볼 수 있기에 주의하셔야 합니다. 재산세 및 종부세 과세시에도 주택의 부속토지는 주택으로 보아 과세(주택 부속토지만 소유한 경우에는 다주택자 중가 판단시 주택수 제외)하며 양도세의 경우 규정 면적(용도지역별로 바닥면적의 3~10배) 이내일 때는 해당되지 않으나 면적을 초과하게되면 비사업용 토지로 양도세 10% 중과 과세됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.층간소음은 걷기, 뛰기등의 움직이는 동작으로 인한 직접 충격 소음도 있지만 악기나 전자기기에 의한 공기 전달 소음도 있는데 대부분 벽식구조인 판상형으로 지어진 아파트의 구조로 인해 벽체를 타고 사방으로 전파될 수 있어서 바로 윗집이나 옆집 아닌 경우에도 소음이 전달될 수 있습니다. 올해에는 연내 모든 신규 공공주택 바닥두께를 21cm에서 25cm로 4cm 상향하고 층간 소음기준을 37dB 이하로 강화 적용할 예정입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세 미납 시 2기 (2회)의 차임 (월세)액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하면 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 또한 민법 640조에 따라 계약을 해지할 수도 있는데, 이때 보증금에서 차임 및 공과금 등을 공제하고 돌려것줄 수 있습니다. 세입자가 월세를 밀리기 시작하면 관리가 쉽지 않으므로 2개월 이상 밀리면 주의를 주고 빨리 조치를 취하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세의 경우 계약갱신요구권을 사용하더라도 집주인의 직접거주를 사유로 거절이 가능합니다. 따라서 이사를 가셔야 할 상황으로 판단되는데 제때에 이사를 가지 않으신다면 얼마간의 여유는 줄 수 있겠지만 계속 늦어진다면 임대인이 퇴거소송을 걸 가능성도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.어떤 경로이든 TV를 시청하고 계시다면 TV수신료를 납부하셔야 합니다. 만일 TV를 보유하지 않고 있다면 TV수신료 면제 신청을 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 임대차에서 차임(월세)이 2기(2개월분) 이상 밀리면 민법640조에 따라 계약을 해지할 수 있습니다. 한번 밀리기 시작하면 계속 밀릴 수 있으므로 주의를 주는데도 불구하고 계속 밀린다면 빨리 조치를 하시는 편이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아마도 소속공인중개사를 말씀 하시는 것 같습니다. 공인중개사는 반드시 실무교육을 받고 업무보증을 설정하며 사무실을 구하고 등록 후 개업을 해야 하므로 근무하는 사무실이 있어야 하는데, 소속공인중개사는 다른 공인중개사 사무실에 소속되어 직원으로 일하는 형태입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 계약만기가 되면 어떤 상황이라도 반드시 보증금을 돌려주어야 합니다. 하지만 현실에서는 임대인이 후속 세입자를 구해야 보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 부동산 경기가 나빠지거나 하게되면 후속세입자가 잘 구해지지 않게되고 만기일이 되어도 보증금을 돌려주지 않는 경우가 발생합니다. 만일 전세보증금 반환이 불가함을 전세 기간 만료 전에 알게 된 경우에는 우선 내용증명을 발송 (미반환시 임차인이 입게 되는 손해인 계약 파기시의 계약금, 대출금 미상환으로 인한 연체대금 등과 임대인의 책임소지를 명시합니다.)하여 소송 근거를 마련하고, 계약만기까지도 보증금을 돌려받지 못하게되면 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다. 임차권등기명령은 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일지 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있기에 하는 것인데 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다.  퇴거를 하는 순간 대항력과 확정일자를 상실하게 되므로 임차권등기가 이루어지기 전의 공백에 권리순위를 다투는 일이 벌어지게 되면 자칫 위험한 상황이 될 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신을 할때는 기존 계약서는 그대로 두고 추가로 계약서를 작성하거나 기존 계약서에 기간 등을 추가하여 임대인과 임차인 상호 사인 또는 도장 날인하면 됩니다. 보증금이 최우선변제금 이내라면 (서울의 경우 보증금 1억6500만원 이하인 경우 5500만원까지) 미가입 동의서를 작성해도 됩니다. 전월세 신고는 필수적으로 하셔야 하며 보증금이 증액된 경우에는 새로운 계약서에 확정일자를 받을 필요가 있으며 기존 계약서도 반드시 잘 보관하셔야 합니다. 원룸 명의자에게 보증금과 월세를 납입해야하며 그렇지 않은 경우에는 관련 근거(서면으로 된 증빙 자료)를 남겨두셔야 합니다. 가능한 부동산을 끼고 진행하시는 것을 추천 드립니다.