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서울 아파트 보유 외국인이 증가하고 있다고 하는데 문제점은 없을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.외국인에 대한 부동산 구입 규제는 외교 관례상 상호주의에 입각해서 이루어지므로 상대국가에서 금지한다면 우리도 금지하는 방식으로 이루어지고있어 외국인이 우리나라에서 구입이 가능하면 상대국가에서 우리도 가능한경우가 대부분입니다. 그런데 최근 대출규제에도 불구하고 외국인은 국내에서 대출규제를 받지 않고 자국에서 자금을 들여와서 실거주 없이 투기성으로 부동산을 구입하여 집값 상승에 기여를 하고 있다는 지적에 의해 국토부에서 서울을 포함한 대부분의 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정하기로 한 상태입니다.
경제 / 부동산
25.10.08
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고금리와 부동산 시장 침체의 연관성이 어느정도인건가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지난정부 시절에는 고금리와 규제로 인해 집값이 떨어지고 자재비 및 인건비 상승으로 원가가 상승한데다가 고금리로 인한 대출 상환 부담으로 아파트 미분양이 많이 발생하는 사태가 일어남을 경험한 바 있습니다. 이처럼 금리가 높게 유지되면 부동산 시장이 침체될 수 있으며 주식시장도 침체되고 유동성 악화로 인해 가계 소비도 줄고 건설경기도 나빠질 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.08
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월세 계약 연장과 연장을 하게되면 월세와 보증금의인상은 얼마나 올려주어야하는지 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금과 월세는 임대인과 임차인간의 협의에 의해 결정이 되므로 무조건적인 인상이 될 수는 없습니다. 먼저 월세 갱신이 얼마만에 이루어지는 지가 중요한데, 1년 계약이라면 임차인은 2년 계약을 주장할 수 있으며 이 경우에는 같은 조건으로 2년까지 거주가 가능합니다. 2년 계약이라면 1회에 한해 임차인은 계약갱신요구권을 사용하여 2년간의 기간으로 갱신할 수 있는데 이때는 임대인이 5%의 범위내에서 보증금과 월세를 인상할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.08
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전세계약 예정인데 전입신고, 확정일자 관련하여
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.확정일자는 계약서만 있으면 언제든지 받을 수 있고, 전입신고는 잔금을 지불한 후 계약서를 지참하고 주민센터를 방문하여 사정을 이야기하면 이전 세입자가 아직 전출일하지 않았더라도 전입신고가 가능할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.08
5.0
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공인중개사 1차 시험범위중 출제가 빈번한 파트가 무엇인가요/
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 1차 시험이 가장 중요한데, 대부분의 경우 민법이 당낙을 좌우하는 경우가 많은만큼 문제를 충분히 풀어서 신속하게 시간내에 해결할 수 있는 능력을 키우는 것이 필요합니다. 민법에서는 계약법 및 물권과 채권 관련 조문과 판례 등이 출제되고 민사특별법에서는 주택임대차 보호법과 상가건물임대차보호법 등 에서 많이 출제되며, 부동산학개론에서는 총론과 각론에서 85%정도 출제되는데, 부동산의 개념과 특성, 수요와 공급, 가격이론 등과 부동산 감정평가 방식, 부동산의 가치 산정방식 및 평가유형, 총론 및 감정평가론의 계산문제 등이 꾸준히 출제되는 경향이 있습니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.10.08
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전세 계약자가 주의해야 할 사항은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 전세사기가 계속 일어나고 있다보니, 계약전 서류를 잘 확인하고 임장을 통해 문제가 없는지를 확인하시는 것이 중요합니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세 대출시에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 하며, 전세 보증 보험 가입을 하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 다가구주택의 경우에는 동일 건물의 임차인들에 대한 최우선변제금액 합계액이 주택 금액의 2분의 1을 초과하게 되면 일부 금액을 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.10.08
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요새 부자들은 바쁘다고 합니다. 가계부동산 대출 규제를 기회삼아 재건축, 재개발 물건을 찾아다닌다고 하는데요... 대출규제랑 무슨상관이 있죠?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울 및 수도권과 지방간의 아파트 가격 오름세가 차이가 심해지는 양극화 현상이 심하게 나타나고 있습니다. 여기에 수도권의 대출규제로 인해 실수요자보다는 현금부자들이 재개발, 재건축이나 신축 청약에서 유리한 고지를 점유하기 쉬운 상황이 되었습니다. 인플레이션이 심해지는 상황에서 돈있는 사람이 점점 더 돈을 벌기 쉬워지는 구조가 되고 있어 점점 더 양극화가 심화되는 경향이 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.08
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공시지가 땅값 구하는방법 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시지가는 “부동산가격공시에 관한 법률”에 따라 산정된 토지의 가격을 말하는데, 감정평가에 따른 “표준지공시지가”와 표준지공시지가를 기준하여 지자체에서 산정한 “개별공시지가”가 있습니다. 공시지가는 단위가 원/m2 이므로 공시지가 52만원이고 면적이 166m2라면 금액은 이를 곱한 8632만원입니다.
경제 / 부동산
25.10.07
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월세 계약 연장과 연장을 하게되면 월세와 보증금의인상은 얼마나 올려주어야하는지 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세의 경우에는 보통 1년 계약으로 하는 경우가 많은데, 1년 계약이라도 임차인은 2년 계약을 주장할 수 있으므로 이 경우에는 기존 계약한 월세 및 보증금을 유지할 수 있습니다. 만일 2년 계약이라면 임차인이 계약갱신청구권을 사용하는 경우에는 5%내에서 월세와 보증금(보통 보증금 인상분을 월세로 환산하여 월세 인상)을 인상할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.07
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공인중개사 무료 인강은 없나요..?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 무료 인강이 존재하기는 하지만 최신 버젼이 아니고 기초 강의 등에 한해서 제공되는 경우가 많습니다. 공인중개사 과목들은 대부분이 법과목이고 매년 개정이 이루어지므로 가급적 최신 버젼으로 학습하시는 것이 좋으며, 책을 구입하여 학습을 하는 경우에는 공부할 양이 많이 늘어나는 (시험에 주로 나오는 부분이 있습니다.) 등 학습 효율이 매우 떨어질 수 있어서 단기간에 자격증을 취득하기가 쉽지 않을 수 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.10.07
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