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정치인이 청문회를 할 때 2명 중 1명은 다운계약서를 썼다고 욕을 먹는 데요~
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다운계약서는 계약서에 실제거래가격보다 낮게 금액을 적는 것으로, 매도인은 양도소득세를 매수인은 취득세를 적게 낼수 있기에 이중으로 계약을 하는 것입니다. 이는 이중계약서 작성으로 인한 불법으로서 당사자 들에게는 취득가액의 5%의 과태료가 부과될 수 있고 중개한 공인중개사는 업무정지 또는 개설등록취소가 될 수 있습니다. 또한 거짓 신고를 조장, 방조한 자에게는 500만원이하 과태료가 부과됩니다.
경제 / 부동산
24.09.16
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부동산에 나이 제한이 있을까요..?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 취득에는 별도의 나이 제한은 없습니다. 그러나 어린이가 부동산을 취득한다면 자금출처를 조사받게되고, 소득이 없어서 부모가 돈을 내줘야하므로 그에대한 증여세가 과세될것입니다. 아파트 청약을 하는데 있어서는 과거에는 나이 제한이 없었으나 현재는 만 19세 이상이 되어야 가능합니다.
경제 / 부동산
24.09.16
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이제는 꼭대기 층이 로얄층이 된건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근에는 탑층을 펜트하우스로서 복층을 만들거나 옥상 정원을 만들어서 단독으로 사용할 수 있게끔 만들어진 아파트가 많아서 탑층의 경우 더 인기가 있는 경우가 많습니다. 또한 조망권과 일조권외에도 층간 소음에서 자유로울 수 있는 점이 부각되어 로얄층으로 분류되기도 합니다.
경제 / 부동산
24.09.16
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오피스텔은 왜 시세차익을 내기 힘든가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 수익형 부동산으로서 직접거주보다는 임대를 놓아 수익을 거두기 위한 부동산입니다. 따라서 지분비율도 적고 전용율이 적게 건축되어 재개발 가능성도 낮으며 임차인들이 짧게 거주하다보니 연식이 오래되면 수요가 적어져서 가격 방어가 잘 안됩니다. 따라서 오피스텔은 임대수익률을 중점적으로 보고 접근하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.09.16
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우리나라의 인구는 줄어드는데 왜 아파트 가격은 계속 오르나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.젊은층이 줄고 있는 것은 사실이나 현재 우리나라의 인구는 줄지 않고 오히려 약간씩 늘고 있는 상태입니다. 앞으로가 걱정되어서 젊은층에 포커스가 맞춰지다 보니 인구감소 이야기가 나오지만 아직은 미래의 이야기 입니다.최근 서울과 수도권 위주로 아파트를 중심으로하여 가격이 오르고 있습니다. 이렇게 오르고 있는 이유는 통계청 수치상으로 볼때 서울의 아파트 호수는 우리나라 전체의 평균대비하여 부족하기 때문입니다. 또한 주택보급률도 대부분의 지역에서 100을 넘어가지만 서울은 93.7로 여전히 부족한 상황입니다. 지방에는 미분양이 날 정도로 공급이 부족하지 않지만 서울은 여전히 주택, 그 중에도 아파트를 찾는 사람이 많아서 잠재적인 수요가 존재하는데 고금리와 경제 위축으로 수요가 억제되고 있다가 최근 월세 전환등에 의한 전세 물량부족으로 인한 전세가상승 그리고 원가 상승 및 건설사 채산성 악화로 인한 분양가 상승에다 금리인하 기대감이 겹치며 수도권위주로 집값이 상승하고 있는 것으로 판단됩니다. 부동산은 특성상 이동이 불가하므로 선호지역의 아파트는 그 숫자도 한정적이고 대체 불가하므로 선호지역 위주로 가격이 올라갈 수 밖에 없는 상황입니다.
경제 / 부동산
24.09.16
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전세 아파트에 입주 할려고 할때 반드시
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 계약전 먼저 서류부터 확인해봐야 합니다. 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다.보증 보험 가입을 하시는 것이 좋은데, 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.09.16
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아파트 가격은 평수보다 연도가 중요한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 가격은 여러가지 조건에 의해 결정됩니다. 크기, 층수, 방향, 위치, 주변 인프라 그리고 연식 등 여러가지 항목에 의해 결정되는데, 신축아파트일수록 최신의 디자인이 적용되고 편리한 시스템, 커뮤니티 시설, 주차장 등이 적용되어 인기가 있습니다. 예를 들어 오래된 아파트는 네모반듯한 구조에 칸막이만 한 디자인이었지만, 최신 디자인은 입체적인 디자인에 4베이 형식으로 만들어 햇빛도 잘들고 살기 편한 구조를 가지고 있어 사람들이 선호할 수 밖에 없습니다. 그리고 우리나라 아파트 구조자체가 판상형으로 벽체내부 등 구조물내부에 전선과 파이프 등이 매몰된 형태를 가지고 있어서 오래된 아파트의 경우 교체가 어렵고 노후로 인한 문제를 나타내기에 더욱 더 신축아파트를 선호하게 됩니다. 또한 아파트의 가격 형성에 있어 신축일때 상승률이 높고 구축으로 갈 수록 가격 상승률이 낮은 것도 크게 작용합니다.
경제 / 부동산
24.09.16
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땅의 소유주와 무단경작에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민법 245조 1항에 "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다."라고 되어 있어서 땅의 소유권이 넘어갈 가능성도 있습니다. 그러나 여기서 무조건 점유하였다고 취득시효가 인정되는 것은 아니고, 처음부터 소유의 의사를 가지고 점유해야 하며 내땅인줄 알고 점유를 시작했으며 그 근거가 될 수 있는 권원도 있어야 하며 20년전부터 점유하고 있었다는 증거도 제시해야 하므로 인정받기가 쉽지는 않습니다.
경제 / 부동산
24.09.16
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전 고점을 회복하거나 넘은 서울 아파트 지금 고평가 일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 전세사기 여파로 월세 전환이 많이 이루어진데 따른 전세 물량부족으로 인한 전세가상승, 건설사의 원가 상승 및 채산성 악화로 인한 분양가 상승, 금리인하 기대감 등이 겹친데다 당장 집을 공급하기는 힘들기 때문에 서울의 인기지역을 위주로 특례 대출등을 동원한 젊은층의 부동산 구입이 늘어나고 있습니다. 당분간 규제 강화로 인한 영향이 있을 수 있겠지만 계속해서 고금리를 유지하기는 힘들기에 향후 집값 상승은 어쩔 수 없는 수순이므로 무리를 해서라도 집을 구입하는 것 같습니다. 다만 금리인하 기대감으로 집값이 선반영된 감이 좀 있지만 장기로 보면 상승이 예상됩니다.
경제 / 부동산
24.09.15
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요즘 저희 동네가 재건축을 진행 중인데요 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.시행사는 사업의 주체로서 개발사업을 기획, 관리 및 감독을하는 회사를 말합니다. 건설을 위해 필요한 토지 매입, 인허가 취득, 자금조달, 분양 공고, 계약 및 입주 등 전 과정을 계획하고 실행합니다. 시행사는 수수료를 지급하고 분양업무를 분양대행사에 맡기곤 합니다.시공사는 건설업체로서 시행사에게서 건설 사업을 위탁 받아 시행사의 계획에 따라 건축물의 설계, 토목공사 시공 등 실제 공사를 집행하는 회사입니다. 현대건설, GS건설, 포스코건설, 대우건설 등 건설회사로서 시공만 담당하므로 분양이나 계약 등 책임은 시행사에 있습니다.여기에 투자자의 투자금을 보호해 주고 건설에 들어가는 현금 흐름 관리와 보증을 서주는 역할을 하는 신탁사가 있습니다. 신탁사는 보통 은행이나 증권회사로서 수수료를 받고 투자금을 보관 및 운용하는 역할을 합니다.그리고 분양대행사는 모델하우스나 홍보관에서 일정한 수수료를 받고 분양을 대행해주는 업체입니다.이렇게 일을 나누어서 하는 이유는 각각의 전문성을 살리고, 부채비율을 줄이며 신탁회사가 자금을 따로 관리하므로 자금 문제로 소비자 피해가 일어나는 것을 최소화하기 위한 것입니다.
경제 / 부동산
24.09.15
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