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토지거래허가제에 대해서 알려주세요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때는 구청장 등의 허가를 받아야 합니다. 주택의 경우 잔금일로부터 6개월내 입주, 2년간 실거주 의무가 부여되므로 갭투자가 불가능하며 위반하는 경우 2년이하의 징역이나 계약 체결당시 토지가의 30%에 해당하는 금액의 벌금에 처해질 수 있습니다. 또한 토지거래허가 구역내에서 허가취소, 처분, 조치명령을 위반한 경우는 1년이하 징역 또는 1천만원이하 벌금에 처해집니다. 만일, 허가받은대로 사용하지 않는 경우에는 이행강제금이 토지 취득가의 10%에 대해 부과될 수 있습니다. 특히, 토지거래허가제 위반시는 거래 계약 자체가 무효가 됨에 주의해야합니다.현재 강남구와 송파구 국제교류복합단지일대와 강남구, 영등포구, 성동구 등 주요 재건축단지, 용산정비창 일대, 신속통합기획 및 공공재개발 선정지, 서울전역 개발제한구역 등에 설정되어 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.14
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우리나라는 보통 재건축은 몇 년을 주기로 하게 되는지 궁금해요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축 아파트는 준공된지 30년이상 되는 아파트에대해 안전사고 우려가 있고 재해 등이 우려되어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역에 해당되어 안전진단에서 D, E를 받은 경우 추진이 될 수 있는데, 법에 규정된 비율로 소유자들의 동의가 있어야 하며 건설사와 가격에 대한 조율이 잘 되어야 순조롭게 진행될 수 있습니다. 생각보다 소유자들 간의 의견일치가 쉽지 않으며 최근에는 건설사들이 고금리와 원가상승으로 이유로 단가를 올려받으려 하고 있어 협의가 쉽지 않습니다.
경제 / 부동산
24.09.14
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전세 세입자 내보낼때 내가 확인해야 하는것 리스트
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택에 전입신고후 전입세대열람내역서를 확인해보면 세입자가 퇴거를 했는지 여부를 알 수 있습니다. 대항력과 확정일자는 한세트 이므로 대항력의 조건인 거주 + 주민등록 중 한가지라도 없어지면 대항력이 없어지고 대항력이 없어지면 확정일자도 효력을 잃게 됩니다. 세입자가 짐을 다 뺏는지, 집에 손상된 부분은 없는지 등을 확인하시면 되겠습니다.
경제 / 부동산
24.09.14
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지역주택조합은 가입하는거 아니라고 하는데요. 정말인가요? 사업승인 난것도 안돼나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지역주택조합은 동일지역에 거주하는 주민들이 조합을 설립하고 직접 주체가 되어 사업부지를 매입해서 사업을 추진하는 방식입니다. 지역주택조합은 특히 토지 확보가 문제가 되는데, 토지소유주의 95% 이상의 동의를 얻어야 사업계획 승인을 받을 수 있으나 현실적으로 이러한 동의를 받기가 쉽지 않고 시간이 많이 걸려서 좋은 평판을 받지 못하고 있습니다.사업계획 승인이 났거나 동호수까지 배정되면 그래도 성공 가능성이 많으나 남은 잔여토지 매입에서 협의가 잘 안되어 착공까지 시간이 지연되는 경우, 조합에서 애초에 계약체결이 불가능한 호실을 광고해서 속여서 판매한 것이 들어나는 경우, 조합이 해산/청산/파산 하는 경우, 추가분담금이 과금되는 경우등을 유의해야 합니다.
경제 / 부동산
24.09.14
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계약갱신청구권 연락->매수자가 실거주로 들어온다고 들어올수있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 판례에 의하면 계약기간중에 집주인이 변경된 경우 신규 집주인도 직접거주를 사유로 계약갱신요구권을 거절할 수 있다는 판결이 있었습니다. 즉, 계약종료 2개월전까지 신규 집주인이 등기완료하면 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있으므로 이 경우, 임차인은 현재의 계약기간이 끝나면 집을 비워줘야 합니다. 그러나 계약종료 2개월전 시점이 지나면 이후 등기를 해도 신규임대인은 계약갱신요구권을 거절할 수 없습니다.
경제 / 부동산
24.09.14
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미국에서 기준금리를 내리기 시작하면, 우리나라 주택은 상승할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세가격이 계속해서 상승하여 부담을 느낀 사람들이 특례대출 등을 활용하여 주택을 구매하는쪽으로 방향을 선회하다보니, 특히 서울지역을 중심으로 부동산 가격이 오르고 있어서 부담감을 느낀 정부에서는 은행을 압박하여 주담대금리를 올리고 있습니다. 부동산 폭등의 반사이익으로 정권이 변경된만큼 정부에서는 부동산 가격에 예민할 수 밖에 없어서 금리를 올리고 있습니다만, 향후 미국이 금리를 내리고 나면 우리나라도 순차적으로 내릴 수 밖에 없을 것이라는 의견이 많기에 기대심리로 부동산에 사람들이 몰려서 계속 상승추세에 있습니다. 즉, 현재 미국 금리인하를 선 반영하여 상승하고 있다고 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.14
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부부 공동명의를 하면 어떤 점이 좋나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산에 대한 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지는데, 주택인 경우와 주택외인 경우로 살펴볼 수 있습니다.먼저 주택의 경우 부부 공동명의로 하는 경우를 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 그러나 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세 역시 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다.상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.토지나 상가 등 주택외의 부동산의 경우에는 양도세를 낮추기 위해 여러명이 공동으로 구입하는 경우가 있습니다. 부동산을 구입하는 목적 자체가 양도 차익인 경우가 많은데 양도 소득세가 6~45%까지 소득금액에 따라 초과누진세율이 적용되어 차별적으로 과세되므로, 여러명의 명의로 되어 있으면 세율을 낮출 수 있기에 공동명의로 하는 경우가 많습니다. 그러나 공동 명의인 경우 서로의 이익이 상충되거나 의견이 다르면 재산권 행사에 제약이 생길 수 있으므로 처음부터 처분 시기와 방법 등에 대해 합의를 해놓는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.09.14
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공인중계사 시험은 얼마나 준비해야 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 1년에 10월 마지막주 토요일에 치르므로 11월부터 인강등이 시작되는데, 법과목을 공부해본적이 없다면 가급적 11월 기초 강좌부터 시작하여 학습을 시작하는 것이 좋습니다. 먼저 공인중개사 시험을 설명하는 유튜브 동영상 등으로 시험에 대한 전반적인 정보와 학습방법 등을 확인하시고 (유명 학습기관에서 연간 학습계획 등을 자세히 소개해 줍니다.) 샘플 강의 수강, 서적을 통한 학습 및 모의고사를 치러 보시기 바랍니다. 인강 프로그램이 적성에 잘 맞지 않으면 학원에 출강 하는 방법도 있으니 자신에 맞는 방법으로 열심히 공부하시면 빠른 시간내에 자격증 취득이 가능합니다. 과목은 1차 부동산학개론과 민법, 2차 중개사법, 공법, 공시법, 세법으로 모두 6과목으로 구성되어 있어 부동산학개론을 제외하면 모두 법과목 입니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.09.14
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우리가 살집을 구하러 다니는것도 임장이라고 표현하는게 맞나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임장은 부동산의 위치나 외관 확인만이 아니라 권리관계에 나타나 있지 않은 문제가 있는지 등을 현지를 방문하여 확인하는 것을 말하며, 보통 부동산 투자관련하여 현장확인할 때 사용하는 용어입니다. 그러나 일반인이 부동산을 사려고 할 때 해당 지역을 직접 방문하여 현지 상황을 직접 확인하는 것으로서, 지도상에서 볼 수 없는 현지 상황 - 경사도나 주변 인프라의 배치 상태와 분위기 그리고 실물 부동산의 상태 등 - 을 살펴 보는 것도 임장이라고 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.14
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양도세괸련질문입니다 감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.3주택자로서 비규제지역의 주택을 매매하려면 2년이상 보유한 경우 6~45% 기본세율이 적용 됩니다. 만일 3주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우에는 기본세율에 30%를 가산하여 36~75%의 세율이 적용 됩니다.
경제 / 부동산
24.09.14
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