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1기 신도시들의 재건축이 다가오고 있다고 하는데 1기 신도시는 어디를 의미하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1기 신도시는 노태우정부시절 건설된 약 30만 호 입니다. 분당, 일산, 중동.평촌.산본과 인천 연수, 대전 둔산, 부산 해운대 좌동, 울산 삼산, 화봉, 대구 칠곡, 시지, 지산범물, 성서, 광주 상무, 첨단지구 등 이었습니다.
경제 / 부동산
24.08.21
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아파트가 보통 몇년이지나면 재건축을 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트가 30년이 경과하면 안전진단을 하여 등급이 낮으면 재건축 (재개발은 여러가지 노후 건축물이 있는 정비기반시설이 열악한 지역을 개발하는 것이고, 재건축은 아파트 위주의 정비기반이 양호한 지역을 개발하는 것입니다.)을 추진하는데 승인이 바로 나지 않는 경우도 많고 추진에 시간도 많이 소요되어 실제 40년~50년 정도 사용하는 경우도 많은데 노후 되었어도 사용은 가능합니다. 우리나라에서 가장 오래된 아파트는 1932년에 준공된 충정아파트인데 재개발 예정이지만 아파트도 오랜기간 사용할 수 있음을 보여주고 있습니다. 현재는 100년을 사용할 수 있는 아파트를 만들자는 운동이 있기는 하지만 아파트가 재산 형성 수단과 연관되다보니 우리나라에서 아파트의 수명은 사용가능한 내용연수에 비해 짧게 유지되는 편입니다. 재건축 까지는 시간이 많이 소요되므로 재건축이 될 만한 곳의 아파트를 신중히 선택해야 하는데, 오랜기간 자금을 묶어 놓아도 상관없는지 잘 따져보고 선정해야 합니다.
경제 / 부동산
24.08.21
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토지소유권과 대지권의 차이가 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대지권은 집합건물의 구분소유자가 전유 부분을 소유하기 위하여 건물의 땅에 대해 가지는 권리입니다. 대지권미등기가 발생하는 경우는 토지의 구획정리사업이 완료되지 않아 건물만 등기를 먼저한 경우, 구분소유자별로 대지권이 확정되지 않은 경우, 수분양자 사정으로 분양대금 미납등에 의해 미등기 된 경우 등이 있습니다. 아파트나 빌라, 오피스텔 같은 공동주택은 건물등기와 토지등기가 따로 구분되어 있지 않고 집합건물등기부가 하나로 되어 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.21
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경제가 어렵다는 전망에도 집값 상승 이유
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울과 수도권을 위주로 아파트를 중심으로하여 가격이 오르고 있습니다. 이렇게 오르고 있는 이유는 통계청 수치상으로 볼때 서울의 아파트 호수는 우리나라 전체의 평균대비하여 부족하기 때문입니다. 또한 주택보급률도 대부분의 지역에서 100을 넘어가지만 서울은 93.7로 여전히 부족한 상황입니다. 지방에는 미분양이 날 정도로 공급이 부족하지 않지만 서울은 여전히 주택, 그 중에도 아파트를 찾는 사람이 많아서 잠재적인 수요가 존재하는데 고금리와 경제 위축으로 수요가 억제되고 있다가 최근 월세 전환등에 의한 전세 물량부족으로 인한 전세가격의 상승 그리고 원가 상승 및 건설사 채산성 악화로 인한 분양가 상승에다 금리인하 기대감이 겹치며 수도권위주로 집값이 상승하고 있는 것으로 판단됩니다. 부동산은 특성상 이동이 불가하므로 선호지역의 아파트는 그 숫자도 한정적이고 대체 불가하므로 선호지역 위주로 가격이 올라갈 수 밖에 없습니다. 다만 단기적으로는 정부의 부동산정책과 DSR2단계실행 그리고 대출 이자 조정 등으로 조정이 있을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.21
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아파트 하자 보수는 입주 후 언제까지 해주나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신축아파트의 하자보증기간은 분양계약서나 입주전 사전점검표 등에서 확인해보시기 바랍니다.기본적으로 공동주택관리법 시행령 제36조 제1항 1호에 건물의 주요구조부하자에 대한 담보책임기간 10년,그리고 공동주택관리법 시행령 제36조 제1항 2호 시설공사별 담보책임기간(별표 4)에 따르면마감공사 (마감, 미장, 수장, 도장, 도배, 타일, 가구, 주방, 가전 등) 2년옥외 급수, 위생 관련 공사, 난방.냉방.환기.공기조화 설비공사, 급배수.위생설비, 가스설비, 목공사, 창호, 조경, 전기 전력, 신재생에너지설비, 정보통신, 홈네트워크, 소방, 단열 등의 공사 3년대지 조성, 철근콘크리트, 철골, 조적, 지붕, 방수 등 5년의 담보책임으로 되어 있습니다.공동주택의 하자보수 청구는 담보책임 기간내에 이루어져야 합니다.
경제 / 부동산
24.08.21
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원룸 주인이 바뀌면 월세를 5%이상 올리는거도
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주인이 변경되어도 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로 기존 주인이 계속하는 것과 같은 상황이됩니다. 만약 임차인이 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면 갱신시 사용하여 5% 이내로 월세와 보증금 인상을 제한할 수 있겠지만 이미 사용하였다면 5% 이상 올리는 것이 가능합니다. 만일 새로운 집주인이 직접거주를 주장한다면 갱신을 하지 못하고 퇴거해야 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.21
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아파트 분양가가 더 싸질수는 없는걸까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 분양가는 자재비 및 인건비 등 원가상승에다 고금리와 미분양 등으로 인한 건설사의 채산성 악화로 인해 계속 상승하고 있는 중이며 당분간은 낮아지기를 기대하기 힘든상황입니다.
경제 / 부동산
24.08.21
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부동산을 지분으로 투자하는 게 좋나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공유지분인 경우 공동소유자의 동의를 얻어야 매도할 수 있습니다. 또한 공유물 분할은 의견 일치가 어려워 현실적으로 쉽지 않으므로 지분 경매를 하는 경우도 있습니다. 공동소유는 분쟁이 발생하기 쉽기에 처음 계약시부터 처분에 대한 방법과 조건을 합의해 놓는 것이 좋습니다. 이처럼 재산권 행사에 제약이 있다보니 공유지분의 매각인 경우 매수자가 제한적인 경우가 많으므로 투자에 신중할 필요가 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.21
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서울에 비주택으로 하는 비아파트기준은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이번에 비아파트 관련한 규제완화 정책을 살펴보면, 임대수요의 정상화를 위해;1) 신축 전용 60㎡ 이하 수도권 6억원·지방 3억원(취득가격) 이하 다가구 주택, 연립·다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔을 구입하는 경우 취득·종부·양도세 산정 시 주택수에서 제외하는 기간을 ’27.12월까지 확대하였으며,2) 24.1월~27.12월간 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원‧지방 3억원(취득가격)이하 다가구주택, 연립·다세대, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔에 대해 ’27.12월까지 구입하여 등록임대주택으로 등록 (매입임대)하는 경우, 세제 산정 시 주택수에서 제외되었습니다.그리고 3) 기존 1주택자가 '25.12월까지 지방 준공 후 24.1~’25.12월 준공된 취득가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 준공후 미분양 주택을 최초로 구입 시 1세대 1주택 특례 (양도세·종부세) 적용하는 것으로 발표되었습니다.양도 소득세와 종부세는 기존주택수 기준으로 과세되며 재산세는 그대로 과세되며 2)항인 경우만 기존주택수 기준으로 과세합니다.
경제 / 부동산
24.08.21
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요즘 방송에서 아파트가격이 오른다는데
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산은 장기적인 관점에서 투자를 해야합니다. 뉴스기사를 보면 여기저기 올랐다고 나오지만 사실 오르고 있는 곳도 제한적이고 일부 인기지역이 많이 올라서 지방과는 양극화 현상을 보이고 있습니다. 9월부터 DSR 2단계가 작동되고 대출 이자가 낮아지지 않으면 상승은 제한적일 수도 있습니다. 그러나 장기적으로 보면 현재 전세가도 오르고 있고 분양가도 상승한데다가 인허가량도 축소되어 향후 2~3년 후에는 집값이 오를 수 밖에 없는 상황으로 가고 있으니 시간을 가지고 원하시는 물건을 잘 파악하여 구입하시면 될 것입니다.
경제 / 부동산
24.08.21
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