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답변 내역

분양가상한제가 등장한 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양가상한제는 집값 상승과 더불어 무분별한 가격책정을 막고자 아파트 등 공동주택을 분양할 때 일정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 팔 수 있게 제한하는 제도인데, 분양가격을 택지비와 건축비로 산정하여 산정된 분양가격을 입주자 모집공고에 세부내역과 함께 공시해야합니다.지난정부시절 민간택지에도 분양가 상한제를 적용하여 집값을 잡고자 했으나 사유재산 침해라는 논란이 일고 재건축, 재개발 사업이 위축되어 장기적으로 주택공급을 위축시킨다는 평가로 윤정부에 들어서며 사실상 폐지되었습니다. 공공택지에는 아직 분양가 상한제가 적용되고 있는데, 공공택지내 주택용지가 최근 고금리로 인한 건축비 원가 상승으로 수익성이 악화되자 건설사들이 입찰을 기피하여 낙찰받은 공공택지가 급감하여 물량이 귀한 상황이 되고 있습니다.아파트 분양가상한제는 2023년에 강남3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제가 해제되었고 실거주 의무는 폐지 대신 최초 입주 후 3년 이내로 완화되었습니다. 애매한 3년이란 기간으로 인해 전세 기간으로 인한 문제가 발생할 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.08.06
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전세 월세 전월세전환율 계산 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금 및 월세는 계약 사항이므로 집주인과 상의하여 합의가 되어야 합니다.지역에 따라 다르기는 하지만, 보증금 월세 전환 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환시 산정률을 적용해보면;(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10%(2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 3.5% + 2% = 5.5%(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연5.5%문의하신 것처럼 3억5000만원인 보증금 중 3억2000만원을 월세로 계산해보면;3억2000만원 x 5.5% = 1760만원이 상한 값입니다.월세는 1760만원/12 = 약 146만원이 됩니다.반면, 전세대출 이자는 3억5000만원의 3.8%이므로 1330만원이니월별로 계산하면 1330만원/12 = 약 110만원으로 전세가 유리합니다.
경제 / 부동산
24.08.06
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전입신고는 잔금날바로? 실제이사오는날?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입신고는 될수록 빨리하는 것이 좋습니다. 물론 권리변동이 없다면 좀 늦어진다고 해서 문제될 것은 없겠지만, 어떤 상황이 있을지도 모르기에 가급적 빨리 신고하여 대항력을 발동하는 것이 좋습니다. 전입신고를 하면 다음날 오전 0시에 대항력이 발생합니다. 전입신고와 더불어 계약서와 신분증을 가지고 임대차신고도 하셔야 합니다. (전입신고 30일 이내)
경제 / 부동산
24.08.06
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시공사와 시행사는 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.시행사는 사업의 주체로서 개발사업을 기획, 관리 및 감독하는 회사를 말합니다. 건설을 위해 필요한 토지 매입, 인허가 취득, 자금조달, 분양 공고, 계약 및 입주 등 전 과정을 계획하고 실행합니다. 시행사는 수수료를 지급하고 분양업무를 분양대행사에 맡기곤 합니다.시공사는 건설업체로서 시행사에게서 건설 사업을 위탁 받아 시행사의 계획에 따라 건축물의 설계, 토목공사 시공 등 실제 공사를 집행하는 회사입니다. 현대건설, GS, 포스코건설, 대우건설 등 건설회사로서 시공만 담당하므로 분양이나 계약 등 책임은 시행사에 있습니다.투자자의 투자금을 보호해 주고 건설에 들어가는 현금 흐름 관리와 보증을 서주는 역할을 하는 신탁사가 있습니다. 신탁사는 보통 은행이나 증권회사로서 수수료를 받고 투자금을 보관 및 운용하는 역할을 합니다. 그리고 분양대행사는 모델하우스나 홍보관에서 일정한 수수료를 받고 분양을 대행해주는 업체입니다. 이렇게 일을 나누어서 하는 이유는 각각의 전문성을 살리고, 부채비율을 줄이며 신탁회사가 자금을 따로 관리하므로 자금 문제로 소비자 피해가 일어나는 것을 최소화하는 것입니다.
경제 / 부동산
24.08.06
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오늘 주식 시장이 폭락했는데 부동산은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주식시세가 떨어지는 것은 경기가 좋지 않을 것 같다는 신호이고 경기가 좋지 않게되면 부동산 시장도 좋지 않게될 가능성이 있습니다. 하지만 주식시세는 다양한 요인에 의해서 올라갈수도 내려갈수도 있으므로 추이를 좀 살펴볼 필요가 있습니다. 부동산에 여기에 후행하여 이동하므로 역시 함께 추이를 볼 필요가 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.06
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사이드카와 서킷브레이크 설명좀 해주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.사이드카는 선물시장이 급변할 때 현물시장에 영향을 최소화하여 안정적으로 운용하기 위한 프로그램 매매호가 관리제도로서 선물가격이 전일종가 대비 5%이상 상승 또는 하락해서 1분이상 지속될 때 발동합니다.발동시부터 주식시장 프로그램매매호가의 효력이 5분간 정지됩니다. 하루 한번 발동할 수 있습니다.서킷브레이크는 주가지수가 급변할 때 시장의 영향을 최소화하여 안정적으로 운용하기 위한 관리제도로서 현물을 물론 선물 옵션의 매매거래도 중단 시키는 제도인데, 주가지수 상호 변동폭이 10%를 넘는 상태가 1분이상 지속될 때 발동합니다. 발동시 20분동안 모든 종목의 호가 접수 및 매매 거래가 정지되고 10분동안 동시호가만 접수하며 하루 한번 발동 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.06
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집값상승이유가 궁금합니다....
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건설사에서 집을 지을 때 대부분의 경우 브릿지론을 동원해 땅 구입부터 대출을 사용하며 이후 PF대출로 갈아타게 됩니다. 아파트 같은 큰 규모의 주택을 지을 때 엄청난 대출을 하여 집을 지으니 그에 대한 비용을 고려해야하고, 자재비, 인건비, 관리비에 마진까지 챙기려면 엄청난 돈이 필요하겠지요. 건설업은 대체로 마진이 좋은 사업이라 많은 기업들이 투자를 하는데 결국 모든 것이 집값을 구성하게 되니 높은 가격이 형성되는 것입니다.
경제 / 부동산
24.08.06
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중국발 부동산 위기가 우리나라에 미칠 영향을 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중국의 부동산위기는 수요 공급을 무시하고 과도하게 주택을 건설한 결과 엄청난 미분양에 부동산 시장 거품이 꺼지며 발생했는데, 중국의 부동산 시장 침체로 소비심리가 위축되어 사상 최고의 재고가 쌓이고 있어 이를 초저가의 수출로 돌리고 있으며 미국 등과의 마찰을 피해 동남아 시장을 적극 공략중이며 우리나라도 이런 영향을 많이 받고 있습니다.이로인해 국내 수출업체들의 물류 단가가 높아지는 등 애로사항이 발생하고 있고 우리나라의 글로벌 수출 경쟁력을 약화시키는 등의 문제점을 만들어 경제적인 어려움을 겪고 있습니다.우리나라는 부동산 PF 문제가 심각한데 중국판 리먼브러더스 사태가 재현되면 환율이나 금융쪽에 영향을 미쳐 국내 PF 시장에도 악영향을 미칠 수 있어 불안감이 증대되고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
24.08.06
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원룸 자동연장 해지하고 다른 곳으로 이사하고 싶습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 임대인에게서 별도의 연락이 없는 경우 전과 동일한 조건으로 2년간 연장되는 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 된 이후에는 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 후 3개월후에 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 가능한한 빨리 계약해지를 통지하시고 3개월을 기다리시거나 아니면 세입자를 구하고 복비를 부담하는 등의 손해를 감수하고 빨리 퇴거하시거나 택일 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.08.06
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취등록세도 카드결재가 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.취득세도 카드 결재가 가능하며 카드사별 분할 납부도 가능합니다. 무이자 할부 혜택이 가능한 카드를 확인하여 결재하시면 되고 인터넷에서도 서울시 이택스나 위택스를 통해 납부가 가능합니다.
경제 / 부동산
24.08.06
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