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다가구주택 임대사업자 기준시가 확인방법문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대사업자 등록으로 세제 혜택을 받으려면 임대주택의 가격(기준시가)가 수도권은 6억원, 지방은 3억원 이하의 주택만 해당이 되며 5%의 임대료 인상제한과 10년의 의무임대기간 충족등의 여건도 필수적으로 채워야 합니다.한국부동산원의 부동산공시가격알리미에서 주택가격을 확인하시면 됩니다. 개별공시지가는 땅값을 의미합니다.
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24.08.01
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월세 2번 밀리면 계약 해지 할수가 있는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민법 제640조에 따라서 월세를 2번이상 밀리게 되면 임대인은 임대차계약 해지를 할 수 있습니다. 따라서 계약해지 후 임차인에게 퇴거를 요청할 수 있습니다.
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24.08.01
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집을 상속 등기하면 임대차 계약도 승계받는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민법에 의하면 상속인은 피상속인의 재산에 관하여 포괄적 권리와 의무를 승계합니다. 따라서 세입자와의 임대차 계약을 그대로 승계하게 되는데 계약기간, 연장 여부, 보증금 반환 조건등을 잘 확인하여 세입자들과의 분쟁을 예방해야 합니다.피상속인의 사망으로 소유관계가 변경된 경우 계약서 재작성이 필요할 수 있습니다. 그러나 계약서에 상속인이 계약을 승계할 수 있다는 내용이 명시되어 있고 상속인들이 계약을 계속 이행할 의사를 명확하게 밝힌 경우에는 계약서 재작성이 필수적이지는 않습니다.
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24.08.01
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어떻게 전세가 매매금액에 근접하거나 더 비쌀수가 있는 것인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.처음부터 매매가 대비 전세가의 비중이 높은 경우 (전세가율이 높은 경우) 매매 가격은 정체를 겪고있는데 반해 전세사기 등으로 전세에서 월세로 전환이 많이되어 전세물량은 줄어들다보니 전세가격이 점차 상승하여 매매금액에 근접하거나 더 비싸게 되는 경우가 나오게되는 것입니다.
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24.08.01
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주택 세대원일 경우 청약가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님이 주택을 소유하고 있고 유주택자인 부모님이 모두 만 60세 이상인 경우 세대분리를 하지 않아도 세대 구성원 모두가 무주택자로 인정되어 자녀는 청약 요건을 충족하게됩니다.
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24.07.31
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전세사기 당할까봐 무서운데요 혹시 전세사기
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기가 걱정되신다면 가능한 빌라보다는 아파트를 알아보시는 것이 좋지만 가격이 많이 올라 부담이됩니다.먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라(보통 다세대주택을 말하는데 다가구나 연립주택도 통칭해서 부르기도 합니다.) 의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 시세 조회 및 현지 방문 조사로 충분히 확인 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 주택 금액과 보증금의 차이가 크지 않은 경우 보증 보험 가입은 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
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24.07.31
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한강뷰가 비싼 이유를 알려 주시기 바랍니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.한강변 중에서도 특히 마용성 (마포구, 용산구, 성동구)은 한강뷰를 남향으로 접하고 있어 답답할 수 있는 도심 생활에서 힐링을 할 수 있고 채광이 양호할 뿐 아니라 강북 도심과 강남, 여의도에도 인접하여 교통 요지로 선호되는 지역입니다. 과거에는 그다지 좋은 이미지는 아니었지만 뉴타운 사업으로 신축아파트들이 들어서고 서강대, 홍익대, 한양대 등 대학교 와 서울의 숲, 월드컵공원, 공덕역과 왕십리역 같은 환승역, 최근 대대적인 개발이 예고된 용산과 성수동 등 한강뷰와 더불어 발전이 예고된 지역으로 강남 3구 못지않게 인기지역으로 거듭나고 있습니다. 한강뷰 아파트는 장점을 가지고 있는데다 그 수가 제한적이므로 수요가 앞서서 높은 가격대를 형성하게될 수 밖에 없습니다.
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24.07.31
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인구감소가 부동산에 미치는 영향은 무엇일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.인구감소가 이루어지면 주택의 수요가 줄어들게 될 뿐 아니라 상가의 수요도 줄게 되어 상당한 파장이 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 국가적으로도 노력할 것이고 외국인 근로자들의 유입으로 실제 그렇게 되기는 쉽지 않을 것이고 시간도 많이 소요될 것입니다. 현재도 그렇지만 앞으로는 더욱더 서울과 수도권 집중현상이 가속될 것이고 지방에는 빈집이 많이 생겨 사회적인 문제가 될 것으로 예상됩니다.
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24.07.31
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전세집에서 집주인이 나가라고 하지않으면 계속살아도되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 계약기간 2년의 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 동일한 조건으로 2년간 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있으며 임대인에게 통지된지 3개월이 지나면 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.
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24.07.31
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우리나라 아파트가 후분양이 아닌 선분양만을 고집하는 이유가 있을까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서도 선분양을 정착시키려고 하였으나 우리나라의 건설사중에서 대규모의 택지를 직접 구입하여 공사까지 진행해서 판매할 정도의 자금력을 가진 회사가 드물고 건설업자체가 꾸준히 있지않으므로 자금동원능력을 항시 유지하기가 힘들어 대부분의 업체가 후분양이 아닌 선분양을 택하고 있습니다.
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24.07.31
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