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전세계약 갱신시 금액변동 어디까지 가능한지
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세나 월세 계약갱신요구권을 사용했을 때 임대인은 5% 한도에서 보증금과 차임에 대해 증액을 요구할 수있으며 감액에 대해서는 제한이 없습니다. 그리고 합의에 의한 갱신인 경우에는 금액 제한이 없습니다.
경제 / 부동산
24.07.23
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요즘 아파트 전세가가 상승하는 이유는?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지난 정부시절에 대출을 동원한 부동산 투기를 막기위한 규제가 강화되었었는데 세계적인 경제불황과 고금리로 인하 대출 상환부담, 전세사기 등으로 부동산 가격하락과 구매축소 상황이 일어났습니다. 부동산 시장 낙관으로 무리한 투자를 했던 건설사들은 원가상승에다 분양률감소 및 고금리에 PF대출 부담으로 주택건설공급이 어려운 상황이 되었습니다. 이런 상황에서 전세보증 보험 신청건수가 증가하는 등 보증 부담이 증가하자 전세 재계약시 보증보험 가입조건을 강화하고 전세대출 한도를 축소함에 따라 월세전환이 늘어나서 전세물량이 줄고,고금리 부담으로 매매로 전세시장에서 떠나는 사람은 줄다보니 전세 물량은 부족한데 수요는 많아져 전세물량,특히 전세사기 걱정이 적은 아파트 전세가격은 점점 더 상승하고 있는 상황입니다.정부에서도 PF대출 부실을 우려하여 규제를 풀지 않고 있어 자금이 부족한 건설사들이 돈되는 프로젝트가 아니면 주택 건설에 나서지 않으므로 향후에도 공급은 점점 부족해지고 전세 물량은 한정적이라 가격이 계속 상승할 것이고 현재 보합세인 집값이 결국은 상승세로 이어질 것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
24.07.22
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공인중개사 1차 시험중 부동산 학개론이 어렵나요? 아니면 민법이 어렵나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법과목을 학습하신 적이 없다면 좀 쉽지 않아 보입니다. 그러나 열심히하시면 가능성이 있을 수도 있고 다음에 공부할때 수월하게 할 수도 있습니다. 어느 과목이 쉬운가는 사람마다 차이가 있는데 보통은 학개론이 쉽게 접근이 되지만 논리적으로 따지는 것을 좋아하는 분들은 민법이 쉽게 느껴질 수도 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.07.21
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월세입자 임대차대항력이 발생하는 시점과 등기부등본에 기입되는 날짜의 기준은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최우선변제권은 점유와 전입신고를 완료하면 다음날 오전 0시에 대항력과 함께 발생합니다. 등기부등본상에는 임차권이 기입되지않으며 대항력이 발생하면 다른사람에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 대항력이 발생한 상태에서 계약서상에 확정일자를 받으면 즉시 경매시 후순위 권리자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 우선변제권이 발생합니다. 우선변제권은 대항력과 확정일자를 모두 획득했을 때 둘 중 늦은날을 기준으로 효력을 발휘합니다.
경제 / 부동산
24.07.21
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공인중개사 시험이 1차 2차로 나뉘어져있는데 두개 합쳐서 60점이면되는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1차 합격, 2차 불합격 됩니다.차수별로 평균 60점 이상이 되어야 합격하며 한과목이라도 40점 미만인 경우 과락으로 불합격 처리 됩니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.07.21
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주택청약 생애최초 특별공급 자격 문의합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.생애최초 특별공급은 무주택일 뿐 아니라 살면서 한번도 주택을 보유한 적이 없어야 합니다. 그리고 싱글이나 무직자는 주택을 소유한 적이 없어도 공급대상이 아닙니다.
경제 / 부동산
24.07.21
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부기등기가 무슨뜻인지와 내용이 무엇인지요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부기등기는 주등기와 같이 독립된 순위번호를 갖지 않고 주등기 또는 부기등기의 순위번호에 가지번호를 붙여서 표시하는 등기로서, 주등기에 종속되어 일체성을 이루는 등기로 주등기와 동일한 순위나 효력을 가지는 것을 표시하려 할 때 사용합니다. 전세권 이전등기, 전세권에 대한 가압류나 가처분 등기, 공유물 분할금지의 약정등기, 일부말소회복등기 등이 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.21
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도시에서 부동산하는것과 시골에서 부동산하는것중에 어디가 나을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인 상황에서는 도시의 부동산이 손님이 많이 찾으므로 효율적일 것입니다. 일단 손님이 많아야 이것 저것 검토도 해보고 아파트나 빌라 뿐 아니라 토지나 상가 등에 대한 정보도 오고가면서 거래가 발생할 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
24.07.21
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한국은 특이하게 선분양형태의 주택건설 방식이 정착되었을까요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에서는 주택을 공급하기 위해 건설업자들이 일정비율이상 공정이 진행되면 준공전에 입주자를 모집할 수 있는 선분양제도를 활용하고 있습니다. 선분양제도는 주택가격 상승기에 주택 구입자의 경제적 이익도 있지만 사업자의 금융부담이 적다는 장점이 때문에 선호되고 있는데, 주택 완공전에 계약을 하다 보니 주택 선택권이 제한되고 부실시공 등이 발생할 수 있습니다.정부에서는 장기 주거 종합계획을 통해 후분양제도를 활성화하려고 했으나, 주택가격 상승으로 주택 소비자의 자금부담완화와 주택 선점을 통한 차익실현 욕구, 건설사들의 건설자금을 확보 곤란, 정책당국의 효과적인(신속한) 정책수단 등의 이유가 맞물려 선분양제도에서 벗어나지 못하였습니다. 이미 올라버린 부동산가격과 자재비, 인건비에 더해 고금리 상태에서 막대한 토지 구입비와 보상금 그리고 공사비 등의 비용을 감당하고 후분양을 실시할 수 있을 만한 건설사가 우리나라에는 매우 제한적이라 더욱 어려운 상황입니다.
경제 / 부동산
24.07.21
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주거용 오피스텔 질문 드립니다~~~
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔과 아파트는 기본적으로 적용 받는 법이 다릅니다.아파트는 주택법을 따르지만 오피스텔은 건축법을 따르고 기본적으로 업무시설로 적용되며, 오피스텔은 계약면적(공급면적 + 기타공용면적)으로 따지므로 공급면적으로 따지는 아파트에 비해 싼 것 같지만 기타공용면적을 동일하게 고려한다면 오피스텔이 더 비싸게 될 수 있습니다. 또한 오피스텔은 서비스 면적인 발코니를 만들 수 없기에 확장을 할 수가 없어 아파트에 비해 실사용 면적이 작습니다. 분양면적에 대한 전용면적의 비율도 아파트가 70~80%인데 반해 오피스텔은 50~60% 정도이니 오피스텔이 실제 사용할 수 있는 면적이 작습니다. 이러한 점들을 종합하면 오피스텔이 깔끔해 보이고 보안이 좋은 장점이 있지만 아파트에 비해 실 사용 면적이 작고 취득세도 비싸며 주거용으로 사용하면 세금에서도 별 장점이 없게 되는데 반해 대단지 아파트 등이 누릴 수 있는 편의시설이 부족함 등의 단점이 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.21
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