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소유권이전등기일? 전매제한? 등등
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.질문 관련하여 1)소유권이전 등기는 건설사에서 주택 건축 완료하여 소유권보존 등기를 한 이후 주택의 소유권을 이전형식으로 등기해주는 것으로 등기를 통해 본인이 부동산 소유자임을 주장할 수 있고 주택담보 대출 등 재산권행사를 할 수 있게 되는 것입니다.2) 전매제한은 입주자로 선정된 권리를 다른사람에게 넘기는 것에 대한 제한인데, 실거주 의무가 없는 경우 소유권이전 등기가 되면 기간이 경과한 것으로 보기에 전세나 매매가 가능합니다.3) 규제를 받는 지역의 경우 전매제한이 해제되더라도 실거주의무가 남아 있어 매매를 못하는 경우가 있어 문제가 되고 있습니다. 실거주 의무가 없는 경우는 매매나 전세가 가능합니다.현재 분양가 상한제 대상 아파트의 실거주 의무가 있으나 최초 입주 가능일로부터 3년 유예해주고 있어 이 기간동안 전세를 줄 수 있습니다. 다만, 3년이란 애매한 기간으로 인해 전세계약시 특약 등으로 기간이 넘지 않게 조치하도록 유의해야 합니다. 또한 매매시 높은 양도소득세도 걸림돌 입니다.전매제한은 주택이 어느 지역에 있는 가에 따라서 적용사항이 달라지는데, 2023년 4월 7일 “주택법시행령” 개정으로 현재 수도권 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역인 강남3구와 용산구는 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외의 지역 전매제한은 6개월입니다. 비수도권의 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월이며 그 외의 지역은 전매제한 규정이 적용되지 않습니다.
경제 / 부동산
24.07.07
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월세 전세 어떤게 더 좋은 건가요?????
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세나 월세 어느것이 유리한지는 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 고정적인 수입이 있고 금리가 낮은 상태이며 저금리의 대출을 이용할 수 있으며 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다. 하지만 자산이 충분하지 않고 대출 금리가 높아서 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수도 있습니다. 최근에는 높은 금리 및 대출규제로 인해 월세로 전환한 사람들이 많으며, 전세사기로 인한 문제때문에 아예 전세를 폐지하자는 주장까지 나오고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
24.07.07
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전세제도를 없앤다고 없어지게 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기로 인한 피해가 심각하다보니 폐지론이 힘을 얻고 있는 상황이지만, 현 시점에서 전세제도를 대치할 만한 제도도 마땅하지 않고 기존의 수많은 전세계약자들이 또다른 피해를 입을 가능성도 있어 대안도 없는 갑작스런 폐지는 어려울 것입니다. 앞으로 여러가지 안이 나오겠지만 충분한 검토를 거친 좋은 안이 나온다면 점진적으로 자리를 잡을 수 있을 것입니다. 하지만 지금까지 정부에서 내놓은 부동산 정책들이 효과적이었던 것들이 별로 없었던 것을 생각하면 현실화 될 가능성은 좀 낮다고 생각합니다.
경제 / 부동산
24.07.06
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깡통주택 깡통전세라는 말이 나오는데 깡통이란 의미가 궁금해요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.예전에 거지들이 쪽박을 들고 다녔던 데서 쪽박 차다라는 말이 있었는데, 세월이 흐르며 (빈)깡통으로 변경되었고 그야말로 쫄딱 망했을 때 깡통 찼다라는 말을 사용하게 되었습니다. 최근에 주택담보대출과 세입자 전세보증금 합계액이 주택의 매매가에 가깝거나 오히려 더 높은 경우가 생기면서 망한 주택이란 뜻의 깡통주택이란 말이 사용되고 있는 것입니다.
경제 / 부동산
24.07.06
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아파트는 분양 받으려면 세대수가 많은 아파트로 분양받아야 하나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로는 500세대 또는 1000세대 이상의 아파트 단지를 대단지아파트라고 합니다. 보통 대단지 아파트는 세대당 관리비도 작은 단지보다 낮고 시세 확인이 잘 되기에 거래도 용이하며, 많은 사람들이 모이기에 주변에 편의시설이 많이 생겨나고 자체 커뮤니티 시설을 만들기도 쉬워서 생활이 편리하고 사람들의 선호도가 높아 좋은 가격이 형성되기 쉽기에 대단지아파트를 추천하는 것입니다.
경제 / 부동산
24.07.06
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아파트 지을때 몇년정도 사용 할 것으로 보고 짓나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에서는 아파트가 30년이 경과하면 안전진단을 하여 등급이 낮으면 재건축 (재개발은 여러가지 노후 건축물이 있는 정비기반시설이 열악한 지역을 개발하는 것이고, 재건축은 아파트 위주의 정비기반이 양호한 지역을 개발하는 것입니다.)을 추진하는데 승인이 바로 나지 않는 경우도 많고 추진에 시간도 많이 소요되어 실제 40년~50년 정도 사용하는 경우도 있는데 노후 되었어도 사용은 가능합니다. 우리나라에서 가장 오래된 아파트는 1932년에 준공된 충정아파트인데 재개발 예정이지만 아파트도 오랜기간 사용할 수 있음을 보여주고 있습니다. 현재는 100년을 사용할 수 있는 아파트를 만들자는 운동이 있기는 하지만 아파트가 재산 형성 수단과 연관되다보니 우리나라에서 아파트의 수명은 사용가능한 내용연수에 비해 짧게 유지되는 편입니다.
경제 / 부동산
24.07.06
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강남 지역은 원래 높이가 낮은 지역이었나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.강남 일대는 원래 주변보다 10m 이상 지대가 낮아 빗물이 잘 빠져나가지 못하는 곳 이었고 강남역은 서초역보다 14m 낮은 지대에 있습니다. 옛날에 강남이 아닌 강북에 왕궁이 설치되고 이후 도시가 먼저 형성된 장소가 강북이었던 것도 사람들이 생활하기 좋았던 것이 한 몫을 했다고 볼 수 있습니다. 그러나 강북이 오래된 도시로서 길도 좁고 낡은 건물들이 많은데 반해 신규 계획에 따라 형성된 강남이 효율적이고 편리한 택지와 주변 인프라 조성으로 서울에서도 상징적인 장소로 변모하게되었습니다.
경제 / 부동산
24.07.06
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농경지를 구입하게 되면 농사를 지어야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농지법상 농지를 취득하고 농사를 짓지 않으면 농지를 처분해야 하며 처분하지 않으면 범칙금을 물어야 할 수 있습니다.농지를 사용하지 않으면 민원이 들어가서 조사를 하거나 농지 이용실태 확인 등에서 적발이 될 수 있습니다. 적발이 되면 농지 처분 명령이 떨어지고 명령에 따르지 않으면 이행강제금이 부과됩니다.
경제 / 부동산
24.07.06
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민간분양과 공공분양에는 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공공분양은 정부나 지자체가 주관이되어 주로 서민의 주거부담 완화를 목적으로 분양하는 것이므로 무주택세대주 및 세대원, 자산보유기준 적용 등 조건이 다소 까다롭고 주로 85m2이하 중소형 아파트를 공급하며 청약통장의 월 납입횟수가 많은 사람 순으로 선정하고 특별공급 물량이 많은 편입니다.반면 민간분양은 민간건설사가 주택을 건설하고 분양하므로 시장상황에 따라 분양상황이 달라질 수 있고 평형대도 다양하며 1인가구나 주택 소유자도 청약 신청이 가능하는 등 공공분양에 비해 조건이 덜 까다롭습니다. 청약조건은 가점제 및 추첨제 방식으로 이루어 집니다. 주택 청약은 장기간에 걸친 시장상황과 목적 그리고 세금 등 여러가지 사항을 종합적으로 고려하여 자신에게 유리한 것을 찾아서 수행하는 것이 좋습니다. 최근에는 신생아특공, 다자녀특공, 신혼부부특공 등이 기회로 작용하고 있고 시장상황이 변하고 있으니 잘 파악하여 본인에게 맞는 방법을 알아보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.07.06
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서울 지방 양극화는지금보다 더 심해질까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울을 중심으로한 수도권은 예전부터 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등 사람들에게 필요한 모든 것들이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 생기고 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되었습니다. 많은 사람들이 거주하고 있다보니 정부와 정치인들도 이러한 곳을 위주로 신경 쓸 수밖에 없어 점점 더 발전하고 사람들을 수용하기에는 주택이 부족하여 이미 포화된 중심지를 벗어나 자꾸 외곽 쪽에 아파트를 건설하는 상황입니다.지방의 경우는 이와 반대로 투자가 적고 인프라가 부족하여 일자리와 즐길거리를 찾는 젊은이들은 도시로 떠나가는 상황이 계속되니 인구는 줄어들고 주택은 인기지역을 제외하고는 남아돌게 되고 있습니다.국가적으로 장기적인 플랜을 가지고 혁신적인 방법을 동원하지 않으면 현재의 격차는 점점 더 심해질 듯합니다.
경제 / 부동산
24.07.06
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