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상호명의신탁(구분소유적 공유) 관련 질문입니다

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.구분소유적공유관계는 공유이기는 하지만 건물이나 토지에 자신의 지분에 대한 몫이 나누어져 있어 배타적인 독립성을 가지고 있으므로 사용이나 처분하는데 있어서 타인의 동의가 필요 없습니다.완벽하게 독립성을 가져서 문제의 소지가 없다는 전제하에, 법정지상권 부분에 대한 아래의 설명 참조하시기 바랍니다.법정지상권은 우리나라가 토지와 건물에 대해 각각 소유권을 인정하기에 필요한 법률입니다.서양같이 토지와 건물을 한덩어리로 구분하면 같이 소유권이 넘어가니 건물 사용시 항시 땅을 사용할 수 있기에 법정지상권이 필요 없지만, 사례에서와 같이 토지와 건물 소유자가 달라진 경우에는 법정지상권(법률로 정한 지상물을 사용할 수 있는 권리)이 없으면 땅을 사용할 수 있는 권리가 없어서 토지 소유자가 통행을 금지하게 되면 건물을 사용할 수 없는 상황이 되는 것입니다.민법 규정상 법정지상권에는 전세권에서의 법정지상권, 저당권 실행 경매시 법정지상권, 그리고 매매 기타 원인으로 인한 관습법적 법정지상권이 있습니다.민법 제305조 건물의 전세권에서의 법정지상권은 토지와 건물이 동일한 소유자의 소유일 때 건물에 전세권을 설정하면 이후 토지를 매각해도 토지를 매수한 사람이 이전 토지소유자에게 지상권을 설정한 것으로 본다는 내용입니다 (토지 사용료는 별도) 땅을 팔았지만 법정지상권이 있으니 전세권자가 토지를 사용할 수 있는 것입니다.민법 제366조 법정지상권은 토지상에 건물이 존재하는 상태에서, 토지와 건물이 동일한 소유자에 속할 때, 토지 또는 건물에 저당권이 설정되고, 담보권 실행 경매로 인해 토지소유자와 건물소유자가 다르게 되었을 때 토지소유자가 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 본다는 내용입니다. (토지 사용료 별도)그리고 관습법상 법정지상권은 토지와 그 위에 지어진 건물이 동일인 소유였다가, 토지 또는 건물이 매매 또는 기타 원인으로 소유자가 달라지고 당사자사이에 철거한다는 특약이 없는 경우 건물소유자는 관습법에 의하여 토지소유자로부터 지상권을 취득한 것으로 보는 것입니다. 판례를 통해 관습법으로 확인된 사항입니다.따라서 사례에서 1)과 2) 모두 매매로 처분한 것이라면 관습법상 법정지상권에 해당하는지를 묻는 것인데,1)번 사항에서 토지와 건물 동일인 소유, 매매로 소유자 달라짐, 철거 특약 없음으로 갑이 관습법적인 법정 지상권 취득2)번 사항은 토지와 건물이 동일인 소유가 아니었으므로 관습법적인 법정지상권 조건 안됨으로 볼 수 있습니다.

자격증 / 공인중개사 자격증

24.06.22

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