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각각 다른 지역에 집을 1채씩 2채를 가지고 있으면 2주택이 아닌건가요?
한 세대 안에서 두 채 혹은 그 이상의 주거용 건물을 보유하고 있는 경우 1가구 2주택으로 간주합니다. 등본상에 등록되어 살고 있는 가족으로서 세대주 뿐만 아니라 세대 구성원이 자신의 명의로 된 주택을 매수할 경우에도 해당되며 종합부동산세나 양도세 중과 대상으로 선정될 수 있습니다.그런데 과세 과정에서 몇가지 예외를 두는데, 취득세의 경우 공시가격 1억 이하인 주택과 농어촌주택, 아파트를 제외한 소형 주택인 경우 주택수 산정에서 제외되고, 비규제 지역에서 일시적 2주택으로 신규주택 취득 후 3년내 기존주택 매도시도 1가구 1주택 기준으로 과세 혜택이 주어집니다.종부세에서도 일시적 2주택인 경우 12억까지 기본공제를 받고 고령자/장기보유공제 등 1가구 1주택 기준 혜택이 주어지고, 지방에 위치한 공시가 3억이하 주택, 5년 미경과 상속주택인 경우 주택수 산정 제외 되며, 양도세의 경우에도 기존주택 + 신규 주택 구입 후 3년내 기존주택 매도시 비과세 (기존주택 1년 이상 보유 후)가 적용됩니다.
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24.06.10
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토지는 실제 현황보다 지목이 뭐로 되어 있느냐가 중요한건가요?
임야인 경우에도 일정 요건을 갖추고 있으면 건축물 허가를 받아 건축이 가능한 곳도 있습니다. 즉, 지목 보다는 해당 토지에 적용되는 공법상 조건이 어떻게 되는 가가 중요하므로 토지이음 등에서 해당 토지가 어디에 속하는 지 확인해 보시고 건축물 허가 관련하여서는 시군구청 건축과에 문의해 보시기 바랍니다.
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부동산
24.06.10
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갭투자 매물 전세만기 시 연장 안하고 빠르게 빠져나오는 게 나은가요?
세부적인 내용을 알 수는 없지만 일반적으로 권리관계가 복잡하고 법인이 개입된 매물은 가급적 선택안하시는 것이 좋습니다. 만에 하나 문제가 발생했을 때 본인이 제어가 가능한가를 생각해 보시고 판단하시기 바랍니다.
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부동산
24.06.10
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월셋집에서 나갈 경우 청소비가 있나요?
임차인의 임차물 원상복구 의무를 이유로 청소를 요구하는 경우가 있으나 물건등을 남겨 두고 퇴실하거나 특약으로 청소비가 기재되어 있지 않다면 깨끗하게 치우고 나오는 경우에 청소비를 지급할 의무는 없습니다. 다만, 일상적인 사용으로 인한 것으로 보기에는 지나치게 훼손이 된 상태라면 임대인이 청소비를 요구할 수도 있을 것입니다.
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부동산
24.06.10
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아파트 건축시에 층고 제한이 없나요?
서울 전역에 일률적으로 적용되던 35층 높이 규제는 2022년에 폐지 되었습니다. 단, 한강 연접부 아파트에 대한 15층 층고 규정은 유지되고 있습니다.
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부동산
24.06.09
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자기 토지에 컨테이어집을 설치해서 살면 안되나요?
컨테이너의 종류에 따라 다른데, 농막이 아닌 상시거주용으로 만든 경우에는 허가를 받아야 합니다.일반 컨테이너는 가설건축물로서 신고를 하고 사용 가능하지만, 상시 거주용을 만든 컨테이너 하우스는 인허가를 받고 설치하여 건축물 대장에 등록이 되며 과세 대상도 됩니다. 인허가가 필요없는 농막은 농지인 전, 답, 과수원안에 바닥면적 20m2 미만의 규격으로 설치하는 창고로서 농사에 필요한 농자재와 농기계보관, 농산물 보관 및 간이처리, 농작업 중 일시적인 휴식을 취할 수 있는 시설입니다. 바닥 콘크리트 타설이나 진입로를 만들 수 없고, 상수도는 수도 인입비용을 지불하고 설치할 수 있으며 (지하수는 지자체 허가를 받아 설치 가능), 전기도 한전에 요청하여 연결할 수 있으나 정화조는 지역마다 설치 여부 규정이 다를 수 있습니다. 농막은 가설건축물이므로 해당 지자체에 신고를 하여 사용할 수 있고 존치기간은 3년이지만 3년마다 연장하여 계속 사용이 가능합니다.또한 농막은 주택이 아니므로 건축법의 적용을 받지 않아서 맹지나 개발제한 구역, 농업진흥구역에도 설치가 가능하고 세금 부담도 적으며 적은 비용으로 기초공사 없이 설치가 가능합니다.농막에 관한 규정은 농지법의 시행령과 시행규칙에 규정이 되어 있습니다.
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24.06.09
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입주아파트 입주일지정기간에따른 재산세부과기준이어떻게되나요?
재산세는 과세기준일인 6월 1일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자에게 납부의무가 있습니다. 분양아파트인 경우 일반적으로 잔금납부일과 소유권이전등기접수일 중 빠른날 소유권이전이 되는 것으로 봅니다.
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24.06.09
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묵시적갱신후 갱신전 3기연체 소급적용
판례(대법원 2021.5.13 선고 2020다255429 판결)에 의하면 "임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다" 라고 밝혀으므로 임대차기간 중 어느 때라도 3기분에 달하는 연체가 있는 경우 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
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부동산
24.06.09
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전세사기를 예방하는 방법이란게 있긴 한가요?
전세사기를 완벽하게 방지하는 것은 쉽지 않습니다만, 최대한 확인을 하시고 유의사항을 지키시면 어느정도 막을 수는 있을 것입니다. 빌라보다는 아파트를 알아보시는 것이 좋겠지만 가격이 비싸서 쉽지가 않은게 현실입니다. 기본적으로 사기를 당하지 않으시려면 거래 상대방의 말보다는 서류를 믿어야 합니다. 우선 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 비율이 높은 경우 조심하셔야 합니다.선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라(다세대주택 또는 다가구나 연립주택)의 경우 저당권+전세금액이 집값의 60%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인이 경제사정이 좋지 않은 경우 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다. 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 유사 주택 거래금액 등을 조회해 보고 및 현지 방문 조사로 시세와 주택의 실제 상태 등을 충분히 확인 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고, 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.전세금의 보호를 위해서는 전세반환보증 보험 가입이 효과적인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 반드시 계약전에 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
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부동산
24.06.09
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집을 전세로 거주 하려고 하는데 전세 보증 보험 가입 조건이 어떻게 되나요,
전세보증보험회사로는 대표적으로 HUG주택도시보증공사가 있고 SGI서울보증보험와 HF한국주택금융공사가 있는데, 보증금액과 한도기준, 보증료에서 적용 방식에 약간의 차이가 있으므로 사전에 확인하시기 바랍니다.가입을 위해 먼저 신청 제한 조건이 있음에 유의하셔야 합니다.HUG의 경우 신규계약인 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 계약기간의 1/2이 경과하기 전 이어야 하고, 갱신 계약이라면 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전 어어야 신청 가능하므로 가급적 빨리 실행하시는 것이 좋습니다. 또한 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격x담보인정비율(90%)이내 여야 하고 (단독,다중,다가구주택의 경우 후순위, 공실 최우선변제금 포함 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액 합계액이 주택가의 80% 이내), 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 없어야 합니다. 단독주택, 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지, 주거용 오피스텔, 아파트 등이 가입 가능 합니다. 서민정책으로서 수도권은 7억, 지방은 5억 이하만 가능하고 지역별로 상이하므로 미리 확인하셔야 합니다.세부적인 상품 개요는 주택도시보증공사 홈페이지 ( https://www.khug.or.kr/ ) 등 해당 기관에서 확인하시기 바랍니다. 또한 공인중개사를 통한 계약인 경우만 허용된다는 점도 유의하셔야 하며, 반환절차도 미리 주지 하시고 계셔야 합니다. 반환에 해당되는 상황을 알고 계셔야 하는데, 전세계약이 종료된 다음 1개월 동안 특별히 인정되는 사유없이 보증금을 받지 못하거나 집이 경매, 공매, 급매 등으로 넘어간 상태에서 보증금을 받지 못한 상황이 해당됩니다.임차인 입장서 전세 계약을 종결하시려면 최초 계약인 경우 계약만료 2개월전까지 사전에 임대인에게 계약을 종결하겠다고 고지를 해야 합니다. 묵시적 갱신이 된 상태라면 아무 때나 해지를 통보할 수 있지만 해지를 통보하고 3개월이 있어야 효력이 발생함에 유의하셔야 합니다. 특히, 계약이 갱신 연장되었다고 보험도 자동으로 연장되지 않으니 반드시 별도로 연장 가입하셔야 합니다. 그리고 반환 신청전에 임차권등기명령이 있어야 한다는 점도 주지하셔야 합니다.
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