답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 방지하기 위해서는 계약 전부터 서류를 확인할 필요가 있습니다. 먼저, 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋고, 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금체납 문제가 발생할 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 인터넷에서 주변의 거래 내역 조회, 현지 방문하여 상태도 충분히 확인 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 및 일치 여부확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보실 것을 추천 드립니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다.만일을 대비하여 현실적으로 보증 보험 가입이 필수입니다. 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 하며 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세 보증금 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.원룸은 보통 4평에서 10평 정도가 일반적인 면적으로 대학생이나 사회 초년생들이 많이 이용합니다. 하지만 일반적으로 원룸 방크기가 5평정도라고 해도 실측을 해보면 3평정도밖에 되지 않는데 이는 공용공간을 포함한 것이고 대략적으로 알려주기에 실제크기는 제시된 크기보다 작은 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택은 주거형태(구조)에 따라서 단독주택과 공동주택으로 분류되는데, 건축법에 따르면 단독주택에는 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관 이 있고 공동주택에는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사가 있습니다.공동주택의 대표격인 아파트는 주택으로 쓰이는 층수가 5층 이상이 되어야 아파트로 인정 받습니다.연립주택은 1개동 각 층 바닥면적 합이 660m2을 초과하고 층수가 4개 층 이하인 공동주택이며, 다세대주택은 1개동 바닥면적 합이 660m2 이하이고 층수가 4개 층 이하인 공동주택을 말합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.귀농주택이 되기 위해서는 수도권을 제외한 읍,면 지역에 소재한 주택이어야하고 일반주택 취득 후 귀농주택을 취득해야 하며, 종전주택을 5년내 매각해야 합니다. 또한 대지면적 660m2이내 (200평), 고가주택(9억원 초과)이 아니어야 하며, 영농, 영어의 목적으로 취득한 주택이어야 합니다. 영농이나 영어는 다음중의 한가지에 해당 해야 합니다. 1) 1000m2 농지 소유주가 해당지역 주택을 취득, 1000m2 농지 취득전 1년 이내 주택 취득, 어업인 취득, 2) 세대 전원 이사, 3) 귀농(귀어)후 3년 이상 농업이나 어업에 종사 등 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지를 수용하게되면 일반적으로 주민들과 LH, 해당 지자체가 각각 추천한 감정평가사 3인이 감정평가를 진행하여 평가한 금액의 산술평균 금액으로 보상액이 산정됩니다. 산정된 보상액이 마음에 들지 않으면 토지보상가격 증액을 위한 의견서를 제출하여 사업시행자를 통해 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청하여 다시 감정평가를 통해 보상금을 산정 받거나 행정소송을 진행(수용재결서를 받고 60일 이내)해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 2년이상 보유해야 하며, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 2년 이상 거주해야 하여야 비과세를 적용받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번 8.8대책에서 재건축, 재개발촉진법을 제정하고 진행중인 재건축,재개발 추진을 가속화하기로 했는데, 세부 방안으로 절차를 간소화해서 속도를 높이고 (기본계획수립과 정비구역 지정.정비계획 수립을 동시 처리, 사업시행계획과 관리처분계획 동시 수립 허용) 절차를 간소화해서 속도를 제고하기로 하였는데, 구체적으로 재건축 조합설립을 위한 동의요건을 완화(75→70%, 동별 1/2→1/3)하고, 조합설립 동의로 간주할 수 있는 범위를 확대하기로 하였습니다. 지자체가 사업추진 주체에게 토지등소유자 정보를 제공할 수 있는 근거를 신설하고, 총회 시 전자의결 방식(온라인 총회·투표)을 허용하며, 통합심의 및 인허가 의제 대상을 최대한 확대하고, 사업시행기간 조정 등은 인가 없이 신고로 처리 허용, 관리처분 인가 신청 전에도 총회 의결로 타당성 검증 신청 허용, 토지등소유자에 대한 분양공고 통지 기한도 단축(120→90일), 관리처분인가 완료 전 대출보증(HUG) 협의 진행으로 착공 속도를 높이고, 이주 완료 전 철거심의를 통해 기간 단축하는 등의 절차 간소화가 예고 되었습니다. 여기에 인허가 지원에 대한 방안도 제시되었습니다.재건축.재개발 촉진법 제정안은 '24. 9까지 국토교통부 주택정비과에서 수립 예정이며 도시정비법 개정안은 '24.11월 까지 발의 예정입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이번 부동산 정책은 다음과 같은 사항을 주요 내용으로 구성되어 있습니다.도심 내 아파트 공급 확대: 정비사업 개선으로 속도 제고 및 부담 경감 및 노후계획도시 정비 추진빌라 등 비아파트 시장 활성화: 공공 신축매입 2년간 11만호 이상 공급, 분양전환형 신축 5만호 매입 공급, 맞춤형 세제 및 청약지원, 뉴빌리지 선도사업 선장, 기축임대주택 1.6만호 추가 공급수도권 공공택지 공급 확신 부여: 3.6만호 미분양 매입확약, 후분양 조건부 공공택지 선분양 허용, 수도권 공공택지 지구지정 조기화서울 및 수도권 신규택지 발표: 그린벨트를 활용한 서울 및 수도권 신규택지 후보지 8만호 발표, 공공택지 이용 효율화로 2만호 추가공급주택공급여건 개선: PF대출 보증 35조원 공급, 인허가 관리 등 장애요인해소, CR리츠활성화 등 지방 미분양 해소 등

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번 부동산대책 중 오피스텔 관련하여 1호만으로도 사업자 등록이 가능한 6년 단기 등록임대를 도입하여 1주택자가 소형주택 구입 및 6년 단기임대 등록 시 1세대1주택 특례가 적용되며, 임대사업자의 등록임대주택(장기일반·공공지원)에 대한 취득세·재산세 감면 일몰기한이 ’27.12까지 연장되도록 되었습니다. (취득세: 오피스텔(최초분양) 60㎡이하 면제, 60~85㎡ 50% 감면, 재산세: 오피스텔 40㎡이하 면제, 40~60㎡ 75% 감면, 60~85㎡ 50% 감면)그리고 전용 60㎡ 이하 수도권 6억원·지방 3억원(취득가격) 이하 신축 주거용 오피스텔을 구입하는 경우, 취득·종부·양도세 산정 시 주택수 제외하는 기간을 ’27.12월까지 확대(준공·취득일 기준, 現 ~’25.12월)하며, 24.1월~27.12월간 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원‧지방 3억원(취득가격)이하 기축 오피스텔을 ’27.12월까지 구입하여 등록임대주택으로 등록 (매입임대)하는 경우, 세제 산정 시 주택수에서 제외해 주도록 개선되었습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔을 1년으로 계약했더라도 주택임대차보호법에 따라서 임차인은 2년까지 거주를 주장할 수 있습니다. 단, 전세보증금은 계약에 따라서 인상될 수 있습니다. 그리고 묵시적 갱신이되려면 2년이 경과해야 하는데, 2년째 되는해에 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 임대인이 계약내용변경이나 전세종료 등의 통지가 없으면 2년간 동일한 내용으로 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적 갱신시 전세보증보험을 갱신할 필요가 있으므로 계약서를 작성해야 하는데, 기존 계약서 내용에 추가하여 작성하거나 기존 계약서 참고하여 작성하면 됩니다. 기존 계약서 작성시 공인중개사를 통해 전세계약을 체결한 경우, 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결한 계약서가 아니라도 가입이 가능합니다.