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묵시적갱신에 대한 질문드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱산으로 연장된 경우 계약갱신요구권을 사용하지 않은 것이므로 6년차에 계약갱신요권 사용 가능합니다. (1회 사용 가능)계약갱신요구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 지정된 정당한 사유없이는 거절하지 못하는데 대표적인 사유는 집주인이 직접 거주하는 것 입니다.만일 집을 매도하고 매수한 신규 집주인이 직접 거주를 한다면 계약잔여 기간만 거주가능하고 갱신요구권은 사용하지 못하게되겠지요.
경제 / 부동산
24.04.27
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전세계약시 장기수선충당금 문의요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기수선충당금에 대해 특약을 맺은 경우에는 그 특약 내용에 따라야 합니다.그러나 주택임대차보호법 제7조에 "당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다" 라고 규정되어 있으므로 갑작스럽게 인상된 장기수선충당금의 비중이커서 많은 부담이 되는 상황이라면 차임 감액을 요청할 수 있습니다. 물론 임대인이 인정하지 않으면 법적인 다툼이 될 수도 있으나 비교적 명확한 사유이고 금액도 비교해 볼 수 있으므로 요청하여 협의할만한 사항으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.04.27
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모든 부동산 매매 거래는 계약금 - 중도금 - 잔금의 순서대로 해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.반드시 세번으로 나누어 진행할 필요는 없습니다.그러나 부동산은 고가의 자산이므로 구입하는 측에서는 자금 준비도 부담되고 혹시 있을지 모를 상황변화 등을 대비하기 위해 나누어 지불하려고 할 가능성이 큽니다.
경제 / 부동산
24.04.27
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전세 계약할 때 다가구는 힘들까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다가구주택은 단독주택으로서 건물전체가 하나의 등기로 되어있습니다. 표준화 되어있지 않아 집값 인정 비율이 떨어지고 여러가지 변수가 많다보니 아파트 등에 비해 대출요건이 상대적으로 까다롭습니다.사전에 권리관계 등 집상태와 임대인의 체납사실 등을 확인하시고, 전세 대출 하신다면 대출 가능 여부도 먼저 알아보시고 진행해야 하며 대출불가시 계약해제 및 계약금 반환 등 특약을 잘 마련하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.27
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양도세에 대해 궁금합니다 알려 주시면 감사 하겠습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.양도소득세는 팔았을 떄 양도차익이 발생했을 떄 과세되는 세금입니다. 전세는 판것이 아니므로 과세대상이 아닙니다.취득시 비조정지역은 실거주 요건이 없습니다.
경제 / 부동산
24.04.27
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전세재계약기간을 1년으로 해서 전세대출을받았는데 연장가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세대출은 자동 연장되지 않으니 은행에 연락하여 필요한 절차를 알아보시기 바랍니다.전세는 1년 계약이라도 2년 유효합니다. 2년 미만의 기간은 임차인만 주장 가능하고 임대인은 주장할 수 없습니다.
경제 / 부동산
24.04.27
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원룸 이사온지 1주일 되었는대 벽에 물자국이 생겼습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인은 수선의무가 있으므로 수리 요청을 하시기 바랍니다. 임차인에게는 성실한 관리자의 책임이 있으므로 오히려 문제가 있을 떄 방치하면 문제가 될 수 있습니다. 발생 경위와 수리 요청한 사항들을 기록으로 남기시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.27
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이사 후 전입신고를 하지 않고 1년째 살면 만약의 경우 대항력은 전혀 없는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입신고하지 않고 살때 가장 문제되는 것은 대항력이 발생하지않아 자신의 권리가 침해될 때 방어수단이 부족하다는 것입니다. 대항력은 타인에게 임차권의 효력을 주장할 수 있는 권리를 의미하고 소액임차인인 경우 보증금 일부에 대해 최우선변제를 받을 수 있게 해줍니다. 확정일자를 받으면 추가로 경매시 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받는 우선변제권을 얻습니다. 전입신고를 하지 않으면 상기한 모든 권리를 잃게됩니다.만일 집이 경매에 넘어간다면 보증금을 지키기 힘들고 집주인이 바뀌면 계약기간이 남았어도 이사가야 합니다.부가적으로 우편물 수신이 문제될 수도 있고 연말정산시 월세 세액공제등도 받을 수 없게됩니다.그리고 주민등록법상 이사 후 14일이내 전입신고를 안하면 5만원의 과태료를 물게도 되어있습니다. (현실성은 별로 업습니다.)
경제 / 부동산
24.04.27
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같은 집 월세에서 전세 전환 하는데 질문이 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약조건이 달라졌고 전입신고는 이미 된 상태이니, 전세계약서 작성하여 서명 날인후 확정일자만 받으면 됩니다.특약사항에 기존 월세 임대차를 전세임대차로 전환하여 계약한다는 내용을 기입하시고 기존의 월세계약서도 잘 보관하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.26
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주택 임대차 신고를 하는 이유가 궁금해요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전월세신고제는 임대차에서 약자인 임차인(전세, 월세 거주자)을 보호하기위해 2020년 7월 개정 상정되었던 계약갱신요구권, 전월세상한제와 더불어 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 3가지 개정안중 한 가지인데, 주택 임대차를 맺으면 30일 이내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등 계약사항을 지자체에 의무적으로 신고해야 하는 제도입니다. 신고할 때 확정일자를 받으면 수수료가 없으며 2021년 6월 1일부터 적용 시작되어 유예기간을 거쳐 2024년 6월 1일부터는 신고의무를 어기면 100만원 이하 과태료에 처해지게 됩니다.당초 도입한 이유는 불투명한 임대차 시세 정보를 강제로 등록하게 만들어 세입자에게 정확한 시세를 제공하기 위해서였는데 집주인의 임대소득이 드러나면 세금 과세에 활용될 수 있기에 집주인의 반발과 그에 따른 전월세 공급위축 등이 문제로 예상되고 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.26
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