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전세사기 주의해야 할 점이 있나요?

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.최근 부동산 시장에서는 무자본으로 세입자에게 전세보증금을 받아 빌라를 매입한 후 전세보증금을 돌려주지 않는 사례와 소유자(임대인)의 세금 체납에 따른 주택 압류 후 공매 진행등으로 보증금의 상당액을 돌려받지 못하는 피해사례가 연달아 발생하고 있습니다.전세사기 예방 요령은 △임대차 계약 전·후 확인 사항 △임차인 보호장치 △체납 국세·지방세 권리분석 기준 등 임차인이 법의 테두리 안에서 권리를 보호받을 수 있는 방법이 있습니다.먼저, 임대차 계약 전 건축물대장, 등기사항증명서 등을 꼼꼼히 살피고 등기사항증명서 상의 소유자와 계약자가 동일인인지 확인해야 합니다. 더불어 임차물건의 매매가격 대비 전세가격이 너무 높지 않은지도 확인해야 하고 또한, 세금 중 당해세는 전세보증금에 우선하지만 압류 등기 전까지 체납 사실을 알 수 없습니다.이에 계약 체결 전 미납 국세 열람제도를 활용하거나 국세·지방세 납부증명서(완납증명)를 임대인(소유자)에게 요구해 세금 체납 여부를 확인해야 합니다.계약 체결 후에는 잔금 지급 전 등기사항증명서를 확인해 선순위 권리관계 등을 다시 확인해야 합니다. 주택점유와 전입신고를 통해 대항력도 확보해야 합니다.특히 근저당권과 전입신고가 같은 날에 진행시 대항력을 인정받지 못합니다. 임차인의 대항력은 주택점유 및 전입 신고일 다음날부터 생기는 반면, 근저당설정등기는 등기 신청일부터 효력이 발생한다. 근저당권이 선순위가 되기 때문입니다.따라서 계약서에 '전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약당시 상태로 유지'한다는 특약 사항을 기재해 피해를 줄일 수 있습니다.다음으로, 전세보증금 반환보증보험 가입, 전세권 설정 등 임차인 보호장치를 활용해 보증금을 보호할 수 있습니다. 임대차 분쟁 발생 시 대한법률구조공단, 한국부동산원 등을 통한 상담도 가능합니다.소유자의 세금 체납으로 임차부동산이 캠코 공매로 넘어간 경우 체납 국세·지방세 권리분석 기준을 확인해야 한다. 캠코 공매 배분절차에서는 조세채권(체납세금)은 법정기일, 임차인은 전입일자와 확정일자, 소액임차인은 전입일자, 담보채권은 설정일자를 기준일로 순위를 정해 배분하기 때문입니다. 임차인은 배분요구의 종기(마감일자)까지 채권신고(보증금) 및 배분요구를 해야만 배분을 받을 수 있습니다.

경제 / 부동산

23.01.26

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