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양도세 면제 기준이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2년이상 보유 하였고 2년이상의 거주요건이 만족할 경우 비과세가 적용되는 것은매수시 조정대상지역에 있는 주택에 한정하는 것으로써,2년의 기간을 채우지 않으면 1년이든 1년 11개월이든 비과세는 적용되지 않습니다양도소득세는 보유기간, 취득금액과 양도금액의 차이, 그리고 보유 기간중 자본적 지출비용 등 구체적인 수치가 주어져야 계산되는 것으로 질문만으로는 예상하기 어렵습니다국세청 홈택스의 양도소득세 모의계산 코너를 이용하여 참조하시기 바랍니다 https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml이상 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.11.03
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암묵적으로 전세계약이 연장되는 법이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2020년 9월에 계약하신 분이라면 적어도 만기 1개월전까지 계약조건의 변경 또는 종료나 연장의 의사를 통지하고 새로운 합의가 필요하나,의도적이든 비의도적이든 이 기간이 경과하면 묵시적 갱신 상태로 봅니다묵시적갱신은 추가로 2년간 종전 계약과 동일한 조건으로 재계약된 효과가 있습니다임대인이 아무런 언급이 없었던 이유는 알 수 없으나 결론적으로 질문하신 분께서 계속 거주를 원하신다면 법적으로 2년의 기간동안 거주가 가능한 상태입니다이상 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.30
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조정지역내 일시적1주택2가구로 취득세적용 세율과 언제양도 해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 주택이 조정지역에 있을 때 신규주택을 매수하였고 잔금일 당시 조정지역이었다면기존 주택 처분 유예기간은 2년,잔금일 당시 해제상태 였다면 3년안에 기존 주택을 팔면 일시적 2주택으로 신규주택의 취득세는 기본 세율이 적용됩니다(매수 금액과 면적에 따라 취득가의 1~3%입니다)기존 주택의 양도소득세 또한 매도 당시 거주 요건, 매도 금액 등 다른 조건을 만족한다면 비과세 됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.29
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월세계약할때벽지해달라고해야하나요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약은 당사자가 각자 원하는 조건을 제시 조정하여 합의하는 과정입니다원하는 바를 모두 제시하고 조정할 수 있습니다통상 옵션이나 상태가 안 좋지만 저렴한 임대료를 유지하는 임대인,옵션이나 상태를 끌어 올리고 임대 소득을 높히려 하는 임대인 두 유형이 있습니다그러나 월세이고 벽지가 오염되어 있다면 도배하여 주는 경우가 다수이므로 부담없이 요청해 보세요.직접 요청할 필요없이 중개사를 통해 요청하실 수 있습니다거절시에도 다른 조건이 좋다면 선택은 당사자의 몫입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.28
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원룸 1년 계약 후 묵시적 갱신?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1년의 단기 계약후 1년은 경과하고 2년은 안된 상태에서 거주하는 경우 현재 묵시적 갱신 기간에 해당하는지가 관건입니다결론은 1년의 계약 종료에는 묵시적 갱신을 적용하지 않습니다언급없이 계속 거주하게된 경우 애초부터 2년의 계약인 것으로 간주합니다(관련 판례가 있으니 대법 96다5551 , 서울지법 95나37901 를 검색하여 참조하세요)따라서 현재는 계약 기간내에 속한는 것으로 중도 이사시 임의의 해지 요청으로 임대인은 2년 만기까지 계약 이행을 요구할 수 있습니다이런 경우 관행적으로 임차인의 사정을 고려하여 새로운 세입자를 받아 보증금을 순환하고 중개수수료 등 비용을 기존 임차인이 지불하는 방법으로 임대인과 협의하고 있으니 우선 임대인과 상의해 보시기 바랍니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.28
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월세 2년 거주 후 3개월만 거주예정, 1년 재계약 + 퇴거시 복비 부담해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1년의 계약은 임차인이 주장하지 않으면 2년의 계약입니다따라서 임차인은 2년의 계약을 주장할 수 있으나 구체적인 당시 합의나 사정에 따라 임대인은 2년차에 새로운 계약을 시작하였다고 다르게 인식하고 있을 수도 있습니다결국 구체적인 사정에 따라 판단이 다를 수 있는 사안입니다.1) 첫 2년을 1차 계약으로 볼 경우 임차인은 이번에 계약갱신 청구권을 사용할 수 있고 5%를 초과하여 차임 인상이 불가합니다.이렇게 계약갱신 청구에 의해 갱신 계약되면 2년을 더 거주할 수 있으며 계약 종료를 원할 경우 언제든지 해지를 통지할 수 있고효력은 통지후 3개월이 지나야 발생합니다.2) 1년 + 1년씩 두번의 계약으로 본다면 이번 2년 이내의 (현재)계약에 대해 임차인은 2년이 유효함을 주장할 수 있습니다이렇게 2년의 주장이 성립된다면 이사하려는 시기는 계약 기간에 속하여 임대인은 계약 이행을 요구할 수 있으며 중도 해지를 합의하는 조건으로 중개 수수료의 부담 등을 요구할 수도 있을 것입니다현행 임대차 보호법 1년 계약에 대한 충분한 설명이나 사례가 부족하며 1년 계약 건에 대하여 해석과 분쟁이 많은 편입니다.분쟁은 결국은 소송으로 결정되는 것으로 가급적 에너지 소비없이 적정선에서 합의하는 것이 실용적일 수도 있습니다.
경제 / 부동산
22.10.25
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전세금액을 올려서 재계약을 하면 확정일자를 다시 받아야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 계약서를 유지하면서 보증금의 일부만 인상했을 경우 이 같은 취지를 기재한 새 계약서에 기존 계약서를 별첨하여 유지하는 방법으로 할 경우 기존 보증금액에는 종전 확정일자가 유지되고, 이번 증액된 부분은 새계약서에 추가하여 확정일자를 받으면 증액금액도 포함되는 것입니다.확정일자는 <확정일자>와 함께 <전입신고>와 <점유>의 세가지 조건을 모두 갖추고 있는 경우만일의 경매시 확정일자를 받은 날의 금액에 대해 등기하지 않았지만 대항력을 갖춘 것으로 인정하여 채권 순위를 인정하는 제도입니다.따라서 확정일자를 받는 것이 필요힙니다. 그렇다고 확정일자가 보증금을 보장하는 것은 아니며, 채권순위를 정하는 기준일이 되는 것 입니다.이상 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.25
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전세 만기 못 채우고 나갈 경우 부동산 중계료 누가 부담?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중개 계약의 당사자는 임대인과 임차인입니다따라서 중개수수료는 임대인이 지불하는 것이고 임대인에게 청구합니다그런데 기존 임대차 계약의 종료전 임차인의 사정으로 해지를 요청할 경우임대인이 이를 승낙하는 조건으로 새로운 임차인을 받을 때 발생하게될 중개수수료를 기존 임차인이 부담하는 것이 관행이 되어 있습니다.임대인이 지불하는 것이나 당사자의 협의로 기존 임차인이 대납할 수 있다 라고 이해하시면 정확합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
22.10.21
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월세 계약을 하려고 하려고 하는데 궁금한게 있어요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.최근 거래가가 2억 중반인 아파트에 융자가 2억이 있다면 주택가 하락기 상황에서는 보증금 6천만원도 안전하다고 할 수 없습니다추가로 보증금을 높혀야 하는 조건이라면 다른 집을 알아보시는 것을 권합니다.만일의 경매시 경매가를 예상할 수 없으니 보증금 안전금액을 예상한다는 것도 어렵습니다단 만일의 경매시에도 선순위 채권에 우선하는 소액보증금 우선변제 대상이 될 수 있습니다지역별 그리고 선순위 저당의 발생시기에 따라 우선변제 금액이 다르니 아래 링크를 참조하세요https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=2&search_put=%EC%86%8C%EC%95%A1%EC%9E%84%EC%B0%A8%EC%9D%B8 이상 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.21
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2022년 1가구2주택자 양도소득세 얼마인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.비조정지역 2번째 주택 취득세는 취득 금액에 따라 1~3% (6억원이하, 1%) 이며6월 이내 단기 양도시 양도소득세는 과세표준(양도차액- 인별공제, 필요경비 등)의 70%로 상당한 비중의 과세가 예상됩니다주택세제는 단순 질의 응답으로 착오가 발생하기 쉬우니 매매를 결정하셨다면 금액 등 구체적인 사실관계를 제시하여 가급적 세제전문가와 대면 상담을 권합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.20
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