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전세권설정있는집 에 계약할때?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세권, 저당권, 보증금 등 선순위 채권을 살펴보는 데없으면 마음이 편하겠지만,있다면 있는 것이 중요한 것이 아니고 주택의 가치에 비해 어느 정도 비중으로 선순위 채권이 있는지를 유의하여야 합니다100억원 정도 되는 주택에 20억 전세권이 설정되어 있고 나는 10억에 전세를 들어간다면 염려할 정도는 아니겠죠주택 가격의 하락기이니만큼 기존 채권과 나의 전세금을 합쳐시세의 70% 이내 또는 공시가격의 150% 이하 정도로 기준을 잡으시고요전세보증 가입이 안된다고 결론이 났으면 피하는 것을 권합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.20
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비조정지역 일시적 2주택자 양도시 비과세 혜택여부의 디테일 부분에 대해 질문 드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.비조정지역에서 1주택자가 주택 양도시 비과세를 받기 위해 조건으로 거주의 의무는 없슴니다따라서 비조정지역에서 일시적2주택으로 인한 1주택에 준하는 비과세 적용에도 기존주택에 거주 의무 아닌 2년 이상의 보유 조건이 있을 뿐입니다아시는 것처럼 기존 주택 매수후 1년후 신규주택을 매수하고 신규주택을 매수한지 3년이내, 그리고 기존주택은 보유한지 2년 이상의 조건에 해당한다면 기존주택 매도시 양도소득세는 비과세 되는 것입니다 (매도 금액 12억원 이내이고 세대를 같이하는 가족 포함 다른 주택이 없을 때 )양도소득세는 단순 질의 응답만으로 착오가 발생하기 쉬우니 매도를 결정하셨다면 구체적인 사실관계를 정리하여 가급적 세제 전문가와 대면상담을 권장합니다
경제 / 부동산
22.10.20
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주택세입자인데요 집주인이 바껴도 전세기간은 유지되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약중인 주택의 매매시 양수인은 양도인의 임대차 계약의 권리와 의무를 승계합니다따라서 갱신한 내용도 기존 소유자에게 통지한 대로 승계되고 효력이 유지됩니다이상 주택 임대차보호법에 근거한 내용입니다
경제 / 부동산
22.10.20
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세입자를 내보내려면 몇일전까지 통보해야 될까요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재의 계약이 2020년 12월 10일 이후에 체결된 임대차 계약이라면 계약 종료일 6개월~2개월 사이에 계약종료를 통지하여야 합니다소유자 직계 존비속의 거주목적은 계약 갱신거절의 적법한 사유입니다.다만 계약자에게 정확히 내용이 전달되고 근거가 남을 수 있도록 답변을 받는 다면 문제가 없을 것입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.20
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비조정지역 1주택자는 2년보유 비과세인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.조정지역의 주택으로 2년 실거주가 되어야 비과세를 받을 수 있는 조건에 해당하는 주택 소유자는 이번에 조정지역에서 해제가 되었더라도 2년의 실거주 조건을 채워야 비과세가 가능합니다.그러나 조정지역으로 지정되기 전의 취득 등 사유로 실거주 조건이 없었던 조정지역의 주택이라면 금번 조정지역 해제여부와 관계없이 2년의 보유만으로 비과세가 가능합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.20
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임대차 계약 후 이사일과 입주일에 5일정도의 텀이 생겨 일시적으로 다른 집에 전입신고를 하였습니다. 이런 경우에도 대항력이 유지되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.대항력 유지의 3개 필수조건이 있습니다첫째 점유 입니다해당 주택에 이사한 상태거나 열쇠나 비번을 가지고 있다면 점유하는 것으로 봅니다둘째 확정일자 입니다확정일자는 계약서가 있으면 행정복지센터에서 접수/등록할 수 있습니다.셋째 주민등록전입 입니다주민등록 전입신고 이며 신고한 날 익일부터 효력이 생깁니다이 세가지가 완료되면 대항력이 생깁니다만일 다른 것은 완비되었고 전입신고만 늦는다면 전입 신고하는 날 다음 날부터 효력이 생깁니다전입이 늦어진 사이에 혹시라도 저당권이 설정되거나 다른 선순위 임차인이 발생하지 않았다면대항력은 차이가 없을 것 입니다.
경제 / 부동산
22.10.20
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가계약 파기시 배상금 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 "가계약"은 법적인 용어가 아닙니다.가계약은 계약이며 가계약금은 1차 계약금입니다위약금에 대한 언급 없이 전체계약금 금액만 명기하였다면 전체 계약금이 위약금의 기준 금액이 될 수 있으며, 전체 계약금액의 언급이 없고 위약금의 기준에 대한 언급도 없을 경우 또는 전체 계약금액에 대하여 언급이 있으나 1차 입금액이 위약금의 기준이라는 언급이 있으면 건네진 1차 입금액이 위약금입니다.다만 위 기준이 일률적인 것은 아닙니다.상호 근거로 주고받은 문서나 통신 내용의 계약으로써 충실도와 파기를 당한 쪽의 실질적 손해를 감안하여 법적인 판단은 조금씩 다른 것으로 알고 있습니다.속칭 가계약은 계약과 다름없습니다파기에 대한 위약금의 기준 금액을 명확히 정하는 것이 추후 불필요한 논쟁을 방지할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.10.18
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월세로 계약을했는데 1년뒤에 전세로 전화하고 싶을때 어떻게 해야되죠?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인과 합의가 된다면 전환은 가능합니다월세인 현재 계약과 전세 전환시 보증금 등 주요 내용이 바뀌게 되므로 계약서를 다시 작성하는 것이 필요합니다계약서의 작성은 신규든 변경이든 셀프로 하는 경우도 많이 있습니다그런데 단순히 월세에서 전세로 바뀌는 기재사항의 변경이 전부는 아닙니다전세보증금의 안전을 고려하여야 합니다주택의 선순위 보증금, 소유권이외의 권리사항 등 권리분석, 시가와 공시가격 등을 고려해 보증금의 적정성, 보증금 반환 보험 가입까지 검토가 필요합니다전문가의 도움을 받거나 비용이 들더라도 공인중개사의 서비스를 받는 것을 추천합니다
경제 / 부동산
22.10.18
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전세계약 갱신(계약서 재작성) 후 중도 퇴거문제입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약서가 작성되었으므로 묵시적 갱신이 아닙니다새로운 계약 또는 계약 갱신중 하나로 볼 수 있으며 질문으로 볼 때 조건의 변동없는 갱신 계약에 가깝다고 판단합니다새로운 계약이라면 임차인에게 2년의 임대차기간 이행을 주장할 수 있으나계약갱신이나 묵시적 갱신은 임차인이 해지를 통지하면 3개월후 효력이 발생합니다(재계약시 새로운 계약인지 갱신 계약인지 명확히 구분 기재하는 것이 좋습니다)새로운 임차인과의 계약은 민간임대사업등록 주택이 아니라면 기존 임차인과의 구계약과는 아무런 관련이 없으므로 임의로 인상할 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.18
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전세집을 언제부터 알아봐야 할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.3개월 전에 희망 지역 부동산에 의뢰 해두고 2개월 정도 남기고 계약을 하면 적당합니다대출 이자보다 월세가 더 저렴할 수도 있으나 월세 책정은 임대인이 임의로 하는 것이므로 대출이자보다 더 유리한지는 케이스마다 다릅니다.다만 어차피 대출을 받는다면 월세 계약으로 진행하여 보증금을 낮추고 월세를 지불하는 것이 보증금의 안전에 유리할 것입니다좋은 집 얻어 만족한 이사하시기 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.18
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