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2주택이고 부모님집 봉양합가로 있을시 양도세 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.본인 기준 2주택자로 조정지역의 주택을 매도할 때 양도소득세는 중과됩니다2주택자는 20%중과, 3주택자는 30% 중과 입니다.알고 계신 것처럼 부모님중 한분이 합가일 현재 60세 이상이라면 봉양에 의한 합가로 보아 부모님 주택은 주택 수에 포함되지 않을 수 있습니다.다만 내년 5월 9일까지 한시적 다주택자 양도소득세 중과 배제 기간으로 이상 살펴 본 중과 계산은 의미가 없습니다주택 양도소득세는 매도 시점과 보유 주택 수 , 매도 금액이나 공시가격, 거래 규제지역 여부에 따라 결과가 다를 수 있으니양도를 계획하신다면 매도시점 전후에 구체적인 사실관계를 제시하고 세무전문가와 대면 상담을 권장합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.17
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아파트 월세 재계약은 꼭 서면이 필요한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양 당사자가 언급 없이 지나가면 계약서 작성 없더라도 종전 조건으로 묵시적 갱신 상태로 가며,묵시적 갱신은 언제까지라도 계속될 수 있고 임차인은 묵시적 갱신후에도 계약 갱신 청구권을 1회 사용할 수 있습니다.이 부분을 매듭짓고 싶다면 임대료 인상없는 경우라도 갱신 계약임을 표시하여 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.조건변경이나 계약 종료 통지, 임차인 입장에서는 계약종료나 갱신청구의 통지 기간은 계약 만료 6개월~ 2개월 사이입니다(단 2020년 12월 9일 이전에 이루어진 계약이라면 계약만료 6개월 ~ 1개월 사이입니다)이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.17
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전입온지 얼마안된 원룸 가스비가 비정상적으로 나왔어요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이전 분 미납된 것이라 나오네요더 구체적인 미납내용은 도시가스 공급회사로 전화한통 하시면 알 수 있겠지요본인이 사용하지 않은 기간에 발생한 요금 내용은 임대인에게 알려드리면 될 것 같습니다잘 해결 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.17
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2년계약 만료 지점에서 문자로
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문하신 분이 임대인인지 임차인인지 , 어떤 내용으로 번복하려는지 질문 내용으로 알 수 없으나,일반적인 내용을 말씀드리면현재의 계약이 2020년 12월 9일 이전에 이루어진 계약인 경우 계약만기 6~1개월 사이에 계약갱신이나 종료를 통지할 수 있는 기간입니다. (2020년 12월 10 이후 계약인 경우는 6~2개월 사이)이 기간중이라면 이미 통지가 되었더라도 임차인이 번복하는 경우 유효한 것으로 해석하고 있습니다.다만 이미 통지되거나 합의된 내용을 신뢰하고 상대방이 진행한 후속 행위로 금전적인 손해를 발생하게 되었다면 이 부분은 따로 법률적인 책임을 물을 수 있을 것으로 사료됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.17
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계약성 작성할때 중개수수료 주는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중개수수료의 지급시기는 협의로도 결정할 수 있으나계약이 성립하면 지불 의무가 발생하므로 계약 과정에서 가장 중요한 업무를 수행하고 잔금시 미팅을 생략하는 경우가 많아 계약시 지급하는 편입니다.정한 잔금일 이전으로 양측이 합의한다면 잔금/이사일을 조정할 수는 있으나 계약서 변경, 거래신고의 변경 등 후속 업무가 따릅니다.매매계약을 완료하였다 하더라도 등기변경 전에 전월세의 계약이 이루어지면 매도인이 아직 임대인이고 이후 매매가 완료되면서 임대인의 자격과 의무를 매수인이 승계합니다매수자와 협의되거나 특약된 매매의 조건이라면 집을 보여주고 임대차 계약에 참가하는 등 협조가 필요합니다.주택의 매도후 세입자로 부터 주택의 하자에 대한 책임은 매수자에게 있습니다다만 매도 당시 존재하였던 누수 등 하자라면 매수자로 부터 하자보수 요청은 매도자에게 귀속될 수 있습니다.이 부분은 논쟁의 소지가 많아 주택의 노후도를 감안하여 책임의 범위를 합의하여 매매 계약시 특약으로 정할 수도 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.17
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전세대금 정해진 날짜에 받을수있는지..
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약 만기 2개월전까지 계약종료를 통지하였다면 임대인은 보증금을 반환할 책임이 있습니다.임차인 입장에서는 이사할 집에 보증금으로 충당하는 비용으로 이사와 동시에 보증금의 반환이 필요합니다당연히 보증금은 임대인이 책임지고 반환하여야 합니다.그러나 현실적으로 새로운 임차인과의 계약으로 보증금을 순환하는 경우가 흔합니다.보증금의 부지급시에 임차인에게 큰 손해가 발생한다는 점을 최대한 알려 임대인의 책임을 자각하도록 하는 것이 필요합니다만일의 부지급시 임차권 등기명령, 전세금반환 소송 등 법률적인 절차가 필요할 수 있습니다따라서 이같은 사태을 예방하고자 시세에 적당한 보증금으로 새로운 세입자를 받기 위해 적극적으로 노력하는 과정이 우선 필요하다고 보입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.17
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일주택자에 추가 오피스텔은 2주택에서 제외되는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 업무용으로 사용되는 대장상 업무용 건축물 입니다따라서 수백 채를 취득하여도 주택이 아닙니다다만 소유자나 임차인이 주거용으로 실사용한다면 보유중 주택 재산세를 부과 받게되고기존 주택이나 오피스텔의 양도시 주택과 동일한 조건에 해당됩니다.특히 양도소득세는 건축물 대장상 용도와 무관하게 실제 어떤 용도를 사용하는지를 관할 세무서에서 판단하여 과세할 수 있습니다.업무용으로 인정받기 위해서는 업무용 임대차 사업 등록을 하고 업무용으로 임대차를 하여 세금계산서를 발행하는 방법이 있습니다.결론적으로 오피스텔은 실사용을 어떻게 하느냐가 중요하고 주택에 포함되지 않으려면 유의하여 관리하여야 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.14
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오피스텔 월세계약 질문드립니다?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주거용으로 거주하였다면 주택임대차보호법의 적용을 받아당사자 의사표시가 없이 계약 만료가 된 경우 묵시적 갱신 상태입니다의사표시가 없었으므로 게약서 작성을 할 수 없는 것이며, 기존 계약대로 자동 연장된 상태 입니다조건의 변경이 없는 계약의 연장 상태로써 기존 계약조건이 유효하며계약서를 다시 작성해야 하는 의무는 없습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.14
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임차인이2년을거주 해서 만료 시기에1년 더거주 하고싶다구 하는데 !!!
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.소유자나 직계가족의 실거주를 사유로 임대차에서 임차인의 계약갱신 청구를 거절하는 것은 적법합니다따라서 실거주 목적이라면 임차인의 요청을 거절하셔도 아무런 문제가 없습니다.이번 계약 종료시 보증금을 환불하고 입주하시면 됩니다단 계약만료 2개월전까지 이 내용이 통지되어야힙니다다만 실거주를 사유로 갱신을 거절한 뒤 다른 임차인을 받았다면 종전 임차인이 손해배상을 청구할 수 있습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.14
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재개발시 감정가액이 너무낮으면 어떻하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재개발사업에서 주택의 감정 평가시 주요 비중은 토지 입니다주택은 재개발구역의 특성상 노후화가 심화되어 비중이 작습니다토지의 가치는 입지상 특성에 영향을 많이 받습니다따라서 당해 토지의 접도나 구역내 용도지역 등 입지적인 특성에 따라 평가액이 차이를 보입니다.감정 평가금액은 상대적일 수밖에 없습니다다만 감정 평가를 더 많이 받았고 현실 가격이 높은 주택이 아니라도 동일하게 조합원 분양대상이 된다는 점도 있습니다.오히려 감정 평가를 많이 받는 대형 부동산 소유자들이 재개발을 반대하는 경우가 많습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.14
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