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전세낀 아파트 매매후 바뀐 집주인 실입주이유로 세입자 갱신거부할 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약 종료 6 ~2개월 사이에 임차인이 계약 갱신 청구를 한 상태에서 주택의 매매가 이루어졌을 경우매수인이 실입주를 원하더라도 기존 임대인에게 청구한 갱신 통지가 유효합니다즉 매수인은 실입주가 불가 합니다매수인의 입장에서 실입주를 원한다면매도인 거주주택, 갱신하지 않기로 서면 동의한 임차인 거주주택, 만기를 6개월이상 남겨둔 상태에서 잔금이 완료 되는 주택에한정하여야 할 것입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.11
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매매를 하는 순간 전세주는거 어떻게 하나요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매입하면서 전세를 놓을 수 있습니다다만 전세 세입자는 보통 2개월전 정도에 집을 물색하여 계약하고 이사 준비를 한다는 점을 고려하면 등기가 이전되기 전에 계약이 이루어지므로 기존 소유자 (매도인)이 계약의 당사자가 됩니다실제로는 매수자가 실제적인 임대인이 되기 때문에 계약의 조건 등은 결정합니다전세입자에게도 이 같은 내용을 고지하고 매매 계약중인 매수자가 계약에 함께 참여하기도 합니다.이런 방식은 전세 보증금을 활용하여 매수 대금 부담을 더는 역할을 하기 때문에 <갭투자>라고 불리기도 합니다매입후 전세를 놓는다면 깔끔하지만 매수자는 매수대금의 전체 금액을 지불한 후 보증금을 받기 때문에 초기 투자 비용이 부담스러울 수 도 있습니다이상 참고가 되셨기 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.11
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월세 3개월 연장을 하고 싶은데 어떻게 하면 좋을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1년의 기간으로 계약하고 당사자 언급없이 계약이 연장되면 묵시적 갱신이 아닌 2년의 계약을 인정하는 결과가 됩니다임차인이 당초 계약대로 1년의 계약을 주장하여 우선 12월에 만기종료 한후 추가 거주는 협의하여 연장하시는 것이 합리적입니다계약 종료는 만기 2개월전까지 종료를 통지하여야 합니다.이때 임대인 분에게 4월 중순까지 단기 연장을 희망한다고 상의하여 보세요임대인은 굳이 거절할 이유도 없을 것이니 잘 상의하여 원하는 시기에 원만하게 이사하는 것이 좋겠습니다
경제 / 부동산
22.10.11
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집 주인이 부당한 요구를 하는 것같습니다. 어떻게 대처해야할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 전세 보증금은 첫 계약이 만료시 임대인의 계약 조건을 변경(보증금 인상 등)하였을 때 임차인인 갱신계약청구권을 사용하면 5%를 초과하여 인상하지 못하며 소유자 실입주 등 법정 사유가 없다면 임차인은 갱신 계약하여 계속 거주가 가능합니다1억원의 인상이라면 기존 보증금 20억원일 때 가능한 금액입니다.에어컨 시설은 입주시 인수 받은 상태에서 파손된 것이 아니라면 배상의 의무가 없습니다.감정적으로 대응할 필요 없이 문자 등으로 사실관계를 전달해 보세요원만한 해결을 기대합니다
경제 / 부동산
22.10.08
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조정지역때 매수 후 조정지역 해제 뒤 양도세?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2017년 8월2일 이후에 조정대상지역에서 취득한 주택은 매도가 12억원이내, 1가구 1주택 등 다른 조건을 만족한다면 2년의 실거주후 매도시 비과세가 적용됩니다.이 실거주 조건은 양도시점 기준이 아니고 취득시점 기준입니다즉 조정지역에서 해제되었다고 하더라도 2년 거주를 채워야 비과세를 적용 받을 수 있습니다.이상 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.05
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건축물대장하고 등기부등본이 다른경우?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.간혹 있을 수 있는 일 입니다소유권보존 등기라고 하는 최초의 등기부 작성은 건축물대장을 근거로 합니다생성과정에서 착오나 오류가 있을 수도 있고 등기부 생성이후 건축물대장의 오류 수정이나 변경이 등기에 반영되지 않았을 수도 단순히 건축물대장이 오류 상태로 있을 수도 있습니다.주택 구조와 평수가 다르다고 하셨는데 이 부분은 건축물 대장상 사실에 부합하게 기재되어 있어야 합니다이 부분이 차이가 있는지 우선 확인하신후 시군구의 지적 관리팀으로 선상담을 해보시기 바랍니다.간단하게 수정되는 경우도 있었는데 좀 더 복잡한 절차를 거쳐야 한다면 그 부분도 안내를 받을 수 있습니다만족한 결과 있으시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.05
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현제1주택자로 매매시 양도세부과는?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.세대를 같이하는 가족 포함 1주택자이며2년 이상 해당 주택을 보유하였거나 거주(조정대상지역)하였다면양도차익이 있더라도 양도소득세는 비과세 됩니다.실거주용으로 사용하는 단 한 채의 주택이라는 점을 고려하여 세금을 면제하는 것입니다.이 비과세는 매매금액 12억원을 한도로 합니다따라서 28년을 보유하였다면 매매시 세금은 발생하지 않을 것으로 보입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.03
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전입불가 오피스텔 관련 질문입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.단정할 수는 없지만 임대인이 해당 오피스텔을 업무용으로 운영하려는 의도로 보입니다오피스텔은 주거와 업무 겸용의 용도로 사용할 수 있는 구조를 가지고 있습니다오피스텔을 주거용으로 사용하거나 임대차할 경우 주택으로 분류되어 주택 수에 포함되고 양도소득세 등 주택관련 세제에서 상당한 세금부담이 따를 수 있습니다.위적법성 여부는 차치하고 주민등록 이전이 필요없는 업무용 수요보다 주거용 수요자가 훨신 많은 현실에서 전입불가 조건의 오피스텔 임대가 많이 보입니다. 전입신고가 필요한 경우 다른 매물을 찾아보는 것을 권합니다
경제 / 부동산
22.10.03
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빌라 1채와 주거용 오피스텔 1채 보유시 1가구 1주택인가요 ? 2주택인가요 ?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부부는 주소가 다르더라도 한세대로 보며 오피스텔은 주거용으로 사용하고 있다면 주택입니다.따라서 현재 2주택자 입니다(만일 오피스텔을 업무용으로 사용하고 재산세부과 기준이나 대장상 오피스텔으로 되어 있다면 오피스텔을 주택수에세 제외될 수 있습니다)현 상태에서 추가 주택을 매수시 3주택에 해당하는 취득세 적용을 받을 것으로 보입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.02
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3층짜리 빌라소유하고있는데 재개발시 현토지만 보상받는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 <빌라> 는 통상 다세대주택이나 연립주택을 의미합니다각 호별로 등기부가 있고 개별적으로 매매할 수 있는 주택입니다.1~3층 주택으로 1개의 등기로 소유하고 있다면 <빌라>가 아닌 다가구주택으로 보입니다.물론 <빌라>로 1층,2층,3층 등기가 다르더라도 1인이 소유할 수 있습니다본론으로 돌아와서 소유한 주택이 빌라든 주택이든 관계없이 토지와 건물 모두를 감정 평가 합니다.3층의 건물이라면 3층 건물에 맞는 평가를 받습니다평가된 금액을 기준으로 재개발 조합원으로 입주권을 신청하거나 현금청산을 요구할 수 있는 것입니다해당지역에 조합이나 추진위원회가 있다면 구체적으로 상담하시기를 권합니다
경제 / 부동산
22.10.02
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