전문가 프로필

답변 내역

임차인인데 임대인이 후순위대출
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.순위가 바뀌지 않으므로 채권 순위 상태는 그대로 입니다다만 최악의 상황이 온다면 확정 일자 등은 보증금을 지키지는 않습니다만일의 경매 실행시 채권 순위만 결정할 뿐입니다.주택 가격 대비 과도한 전세 보증금,재무적으로 안정적이지 못한 임대인,변동성이 큰 부동산 시장 등은 보증금의 안전을 위협하는 요소입니다.시가 4.4억 주택에 선순위 3.2억이면 약간은 높은 편이지만 역세권, 신축급, 소형 아파트 등이라면 일반적인 전세율이므로 크게 염려는 안 하셔도 됩니다.참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.18
0
0

주택 및 토지매매 세금관련 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산의 매도시 양도소득세가 발생합니다.단 주택의 경우 1세대 1주택이며 몇 가지 요건을 갖추면보유 2년 후 부터 최대 비과세가 가능합니다질문상의 내용으로 볼 때 위 주택 1주택만 소유하고 있다면 매도 금액 12억원이내일 경우는 비과세가 예상됩니다단 토지는 현 주택의 부속된 대지가 아닌 별도 부동산으로 보여집니다주택이 아니므로 위 비과세에는 적용될 가능성이 없고일반 부동산 양도 소득세율이 적용되어 과세 될 것입니다취득가격, 보유기간, 양도가격, 지목 등 구체적인 사실관계를 확인하여국세청 홈텍스 양도소득세 셀프계산기를 이용하여 확인 참조 하고실제 매도를 고려하신다면양도소득세는 착오가 많은 주택 세제이니 미리 세무전문가와 대면 상담하여 합리적인 매매가 되도록 준비하십시오감사합니다
경제 / 부동산
22.02.18
0
0

주거용으로 임대한 오피스텔 사무실로 변경 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택으로 사용 중인 이웃에게 불편을 주거나주택에서 인허가나 사업등록이 불가한 업종이 아니라면 문제없어 보입니다예를 들어 아파트에 세를 살아도통신판매업이라든지주택에서 신고를 통해 사업등록이 가능한 재택 사업이 가능합니다이에 준한다고 판단되나임대차 계약에 특약이 있다면 우선합니다우선 사업등록이 가능한지 확인하신 후 임대인에게 설명, 협의하여 이해를 구하는 것이 가장 좋을 듯 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.18
0
0

전세계약 시, 현재 도배상태가 매우불량이면 누가 부담하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전적으로 임대인의 성향입니다전세이기 때문에 특히 4년까지 장기 임차가 가능해 지면서 전세는 "도배 장판 등을 임차인이 자신의 기호대로 꾸미고 사는 것이다" 라는 것이 가장 일반적입니다.장판, 도배, 수전 등이 낡았거나 컨디션이 양호하지 않더라도 해주기로 한 것을 안해주는 것이 아니고 안해주기로 하고 계약한 이상 책임을 물을 일도 아니면 불합리성도 없습니다.다만 임대인이 주택의 컨디션을 더 좋은 상태로 끌어 올려 전세시장에서 경쟁력을 높히고 더 많은 전세금을 확보하려는 계산으로 도배 장판은 물론 추가적인 옵션까지 설치하는 임대인도 있습니다.합리적인 듯하지만 임차인은 더 많은 비용을 지불해야 합니다임차인에게만 부담을 넘기고 전세 금액은 비슷하다면 임대인은 책임은 없지만 공실을 감수해야 하겠죠이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.18
0
0

농가주택이 주택수 산정에서 제외되는 경우는 어떤경우인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.조세특례제한법 99조 등에 따라 요건에 충족하는 <농어촌 주택>을 취득하여 3년 이상 보유후이전부터 보유하던 일반 주택을 양도하는 경우 그 농어촌 주택은 1세대의 소유 주택이 아닌 것으로 보고 비과세 적용이 가능한 특례가 있습니다.즉 농어촌 주택관련 특례는 농어촌 주택이 아닌 일반 주택에 적용되는 양도세 특례 입니다지역기준① 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도)을 제외한 읍‧면 또는 인구 20만명 이하의 시지역에 속한 동 지역에 속할 것(경기도 연천군, 인천광역시 옹진군 포함)② 국토교통부 장관이 지정하는 도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역) 및 토지거래허가지역에 속하지 않을 것③ 조정대상지역에 속하지 않을 것(2021년 1월 1일 이후 취득분부터 적용하며 2020년 12월 31일 이전 취득 분은 종전규정 적용)④ 기획재정부장관이 지정한 지정지역(투기지역)*에 속하지 않을 것(2020년 12월 31일 이전 취득 분)* 기획재정부공고 제2017-114호에 따라 서울특별시의 11개구(용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 강서, 영등포, 서초, 강남, 송파, 강동) 및 세종특별자치시(행정중심복합도시 건설예정지역)금액기준⑵ 가액기준(주택 및 부수토지의 취득당시 기준시가가 일정금액 이하일 것)① 2007.12.31.이전 취득한 경우 : 취득당시 기준시가 7천만원 이하② 2008.1.1.이후 취득한 경우 : 취득당시 기준시가 1억5천만원 이하③ 2009.1.1.이후 취득한 경우 : 취득당시 기준시가 2억원 이하(대통령령으로 정하는 한옥의 경우 4억원 이하)면적 기준은 현재는 폐지되었습니다이상 참고가 되셨기를 바라면 매수 시점에 따라 법률과 적용 지역의 변동이 있을 수 있으므로 농어촌 주택 취득을 고려한다면 매물지 부동산을 통해 추가 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
22.02.18
0
0

무주택세대주 관련 질문 드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 맞습니다. 무주택 세대주가 될 수 있습니다아파트 청약도 가능합니다.단 30세 미만의 세대주로 혼인하지 않은 경우에는 소득을 입증할 수 있어야 취득세 등 주택 세제에서독립된 세대로 인정 받을 수 있습니다.소득은 중위소득 40% 이상의 지속적인 수입을 의미합니다21년 기준으로 월73만원가량 입니다답변이 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.16
5.0
1명 평가
0
0

아파트 베란다 샷시위쪽에 물이새는데 윗집책임인가요 아님 관리소책임인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공용배관의 누수라면 책임도 공용이지요이 배관이 공용배관이고 이 배관의 하자로 누수가 발생하고 있다면아파트 관리소에서 공용비용으로 수리하여야 할 것으로 판단합니다우선 관리소와 공동으로 전문가를 불러서 원인 파악을 한 후결과에 따라 비용 책임을 지는 것이 맞을 것 같습니다
경제 / 부동산
22.02.16
0
0

주택 매매시 양도소득세 금액을 알고싶습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.홈택스 양도소득세 셀프계산기 활용하여조정지역, 거주기간 없음, 1가구1주택과 질문상의 내용을 대입시인별공제외 필요 경비나 세금 등 고려 없이양도차익 20500만원의 38% 세율적용,양도소득세는 63,305,000만원 입니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.14
0
0

임대인이 건물을 팔았다고 2계월 안으로 나가라는데요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택임대차 보호법상계약 당시에 재건축 등의 일정을 구체적으로 고지하고 그 일정에 의한 것이 아니고는 계약을 중단할 수 없습니다다만 임차인과 서로 합의하여 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 해지가 가능합니다급한 것은 임대인이지 임차인이 당황해 할 것은 없습니다.이사를 하더라도 손해 없이 준비하여 진행하는 것이 좋겠습니다중도 이사로 인해 현실적인 손해와 위로금을 포함하여 이 정도 금액이면 이사가 가능하겠다는 금액을 정하여 이사의 조건을 제시하시고얘기가 잘 안 통하면 주택임대차 분쟁조정위원회의 도움을 받으세요https://www.hldcc.or.kr/참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.14
0
0

전월세 신고는 어떻게 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2021년 6월 이후,보증금 6000만원 또는 월세 30만원을 초과하는 계약,위와 같은 기준으로 금액의 변동이 있는 재계약은 신고대상이며신고는 계약일로부터 30일이내 입니다22년 5월까지 신고가 안되더라도 아직 과태료를 부과하지는 않습니다.따라서 위 해당되신다면 22년 5월까지 행정복지센터에 가셔서신고하면 됩니다 (계약서 지참)단 수도권(서울, 경기도, 인천) 전역, 광역시, 세종시 및 도의 시지역이 아닌 경우 아직 실시하지 않습니다감사합니다
경제 / 부동산
22.02.14
0
0