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50년된 주택 적정가는 어떻게 책정하나요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산은 유사한 것은 있어도 동일한 것은 없습니다그래서 평가하기가 어렵죠동일한 자재 동일한 구조로 된 대형 단지 아파트도 10%이상 가격 차이가 납니다.호가도 참조하지만 유사매물의 실거래 사례 비교가 가장 흔한 방법입니다.비교시 토지가격과 개별주택가격 구분하여 대상 건물이 양호하거나 노후하다면 약간 보정이 있을 수 있겠죠그런데 이렇게 가격을 정한들 이것은 매도자의 주관적인 "호가" 일 뿐입니다.매도자분들은 좋은 가격을 원하지만 시장은 냉정합니다매수인이 마음에 들면 더 주고도 사가지만 더 내려갈 것이라고 한다면 반 값에도 안 가져 갑니다꼭 팔려고 하는 매도자는 계속해서 가격을 인하합니다.매매가격은 이렇게 시장의 원리로 결정되고 계약이 되면 30일이내에 국토부 실거래 신고로 시장에 다시 오픈되고 다시 기준이 됩니다.근래처럼 조정이나 하락기에는 최종 거래 가격이 새로운 거래의 상한 기준이 됩니다.참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.17
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공인중개사 분들 등기부등본 어디서 떼셔요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.건축대장이나 주민등록표 등 일반 온라인 행정 민원에 비해서 더 복잡하다고 느껴지지는 않습니다.다만 무료가 아니라서 결제하는 과정 하나가 더 있죠카드나 핸드폰 번호 입력하고 인증 받고 하는 약간 시간도 더 걸리고 번거로움이 있지만사실은 왜 돈을 받나 하는 아쉬움이 있습니다그리고 발급하는 창구는 인터넷 등기소 외에는 없는 것으로 알고 있습니다이상 참고가 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.17
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계약갱신청구권 행사시 월세5% & 관리비 인상 가능한건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갱신계약의 최대 인상폭 5% 제한에 걸려 법규상 규제가 없는 관리비를 과다 인상하는 사례가 있다고 합니다.월세를 간접적으로 올리는 꼼수라고 할 수 있습니다현재 법규상의 맹점입니다.이에 대하여 합리적인 방안을 제시한 임대차 보호법 일부 개정안이 준비가 되고 있다고 하는데 아직 통과 소식은 없습니다.주변 시세보다 현저히 낮은 금액으로 임차된 상태로 어느 정도 감수할 수 있는 금액이라면 인지상정으로 넘어갈 수도 있겠지만 과다한 인상, 실질적으로 관리 서비스 부재 등 수용하기 어렵다면 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 법률적 상담을 해보실 수 있겠습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.17
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2주택자 매도 후 이사 고민입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.본인 주택 1채를 소유한 상태에서 주택이 있는 아들 집으로 전입시 <1가구 2주택>에 해당합니다합가 하더라도 추가적인 양도나 취득이 없다면 문제될 것은 없습니다그리고 아들 기준 부모님 중 한 분이 60세 이상인 경우 ,"60세 이상의 직계존속과 합가후 10년 이내에 먼저 파는 주택 1채에 대해서 ( 이 주택이 개별적으로 비과세 요건을 갖추었다면) 비과세"하는 봉양합가 비과세 특례가 있으므로 이를 활용 하실 수도 있겠습니다.여기에 해당되지 않는다면 양 세대에 새로운 주택의 취득, 양도 등 주택 변동 계획이 있기 전에 세대 분리를 하는 것이 유리하겠습니다.세대 분리는 세금 회피를 목적으로 형식상의 주민등록 변동시 처벌의 대상이므로 사실에 부합하도록 진행하시면 되겠습니다.이상 답변이 도움이 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.17
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전세2억7천에들어갑니다.전세권설정은?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인에게 보증금의 안전 정말 중요하죠제도이용도 중요하지만 유의할 것은 임차할 주택에 주택시세 대비 보증금액이 적정한가 입니다주택이 10억인데 10억 대출이 되어 있는 집에 들어가면 안되겠죠.주택이 10억, 대출은 0원인데 선순위 보증금 합계가 10억이라면 역시 들어가면 안됩니다임대인의 주택을 경매하여도 보증금을 돌려줄 수 없기 때문입니다일반적으로 본인보증금 + 선순위 보증금합계 + 대출금액을 합한 금액이주택 시세의 60% (아파트 70%) 이내라면 안정권으로 보고 있습니다.전세권 설정과 확정 일자의 효력은 동일합니다효력 발생일을 기준을 만일의 경매시에도 채권 순위를 확정하는 것입니다두 제도는 선순위를 보장하는 것이지 보증 금액을 지켜주는 것은 아닙니다확정일자는 확정일자와 + 주민등록이전 + 점유의 요건으로 성립하므로임자인들이 가장 많이 사용하는 방법입니다반면 전세권은 부득히 주민등록 이전이 어렵거나 확정일자의 대상이 아닌 일부 법인 임차인 등이 사용하는 것으로임대인의 동의가 필요하고 설정과 말소시 비용이 발생합니다확정일자가 가능하다면 전세권 설정을 중복해서 하실 필요는 없습니다.한편 전세금 보증 보험은 임대인의 보증금 환불 불능시 지급을 보장하는 보험입니다.이것은 보증금을 보장하는 보험이기 때문에 무조건 가입/인수되는 것이 아니고 대상주택, 주택시세 평가, 대출금액와 선순위 보증금 확인 등 각 보험사에서 정한 자체 기준으로 권리 분석후 인수가 결정됩니다.대표적으로 도시주택보증공사 , 서울 보증 보험,한국주택금융공사 에서 취급합니다.이상 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.17
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취등록세에 대해 문의드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.분양 당시 다른 주택이 없고20년 8월12일 이후 계약된 분양권이라면 6억원 이내 1% 과세될 것으로 보입니다관련내용 : 아래 기사중 <주택수의 산정방법>을 참조하세요http://www.opinionnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=47606답변이 도움이 되셨길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.16
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수고하십니다 ㆍㆍ 1가구 2주택 관련법 질문 하구싶습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 말씀 하신대로 1가구 2주택 상태가 됩니다1가구2주택시 한 채의 주택 매도시 양도소득세는 일반 과세, 규제지역이라면 중과될 수 있습니다.이것이 기본 사항이지만,부모님중 한 분이 60세 이상으로 각 1채의 주택을 소유한 직계 부모님과 자녀 분이 주민등록 합가를 할 경우합가후 10년 이내에 먼저 매도하는 한 채의 주택에 양도세를 비과세 하는 제도가 있으므로 활용하시기 바랍니다(매도주택의 규제 지역별 보유 또는 거주기간 , 매도금액 12억원 이내 등 비과세 요건 만족시)<봉양합가 비과세>를 검색하시면 다양한 사례와 세부 조건을 확인할 수 있습니다이상 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.15
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원룸 중도 해지를 하려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중앙 난방은 고지하였지만 고의든 아니든 온수가 부족할 수 있다는 것을 고지하지 않은 점,시설 신규 설치나 온수 사용량 할당 요청을 거절했다는 점으로임대차 계약 해지가 가능한가의 질문으로 이해합니다.온수 사용은 생활의 불가결한 요소이고 임대차의 목적의 일부입니다.임대차의 목적을 크게 훼손한 것으로 해지요청이 가능하다고 생각합니다다만 온수 공급의 정도의 문제이거나 임대인과 견해차가 있을 수 있는 부분으로 합의가 쉽지 않을 수 있습니다온수가 없으면 생활이 불가능 하다는 점을 진지하게 임대인과 소통하시고 도저히 해결책이 없으면주택 분쟁조정위원회라는 기관의 도움을 받아 보시기 바랍니다https://www.hldcc.or.kr/이상 답변이 도움이 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.15
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근저당있는 월세 문의 드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.실거래가격 대비 채권채고액은 약 2/3 로 약간 부담스러운 정도에 속합니다.추가로 선순위 보증금이 얼마나 되는지 확인하세요.선순위 보증금은 이 주택에 먼저 임대차 하여 거주 중인 분들의 보증금입니다선순위 보증금과 융자금 채권 최고액을 합쳐서 70%선을 넘는다면 일반적으로 경계 대상으로 보고 있으나 가계약을 하였다면 입주를 결심 하신 것 같은데 선순위 보증금이 없거나 미미하다면 개인 의견으로 문제가 없다고 봅니다문제가 있더라도 보증금이 2,000만원으로 <소액보증금 최우선변제> 라는 제도가 있으니 최악의 경우도 일정 금액을 보전할 수 있으며 월세차감의 방법도 사용될 수 있습니다.조건을 갖추기 위해서는 주민등록 전입이 필수이며,거주 지역마다 최우선 변제 금액과 대상이 다르므로 상세한 내용은 여기를 참조하시기 바랍니다https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=629&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=2특약사항은 " 잔금익일까지 등기부상 모든 권리사항이 계약 당일과 동일하게 유지하도록 한다" 정도를 요청하시고잔금일까지 확정일자, 주민등록 이전 필수 입니다이상 답변이 도움되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
22.01.15
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부동산 양도세 관련 질문 입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1가구 1주택, 조정 지역이라 가정 하,현재 2022년 1월까지 약 4년 6개월 보유 및 보유 기간 중 2년 이상 주거,기타 필요 경비 등 생략,이상을 국세청 양도세 간편 계산기에 대입시 1,172만원의 세금이 과세됩니다.양도세는 적용 시점과 구체적인 사실관계에 따라 다른 결과가 나올 수 있습니다매도를 고려한다면 사전에 세무전문가와 충분히 상담하시기를 권합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.15
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