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전세를 알아보다가 등기부등본을 보면서 생각이 든 게 채권 순위가 궁금해졌습니다. 선순위채권의 자격이 어떻게 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.확정일자의 효력은 경매에서의 배당순위입니다그래서 전입신고와 점유 그리고 확정일자를 강조하는 것입니다.본인이 확정일자의 효력을 유지하고 있다면 이후로 생성된 순위는 후순위 입니다.선순위란 만일의 경매시 먼저 배당받을 권리를 갖는 것이지요.이미 선순위 권리가 있는 집에 후순위로 들어오는 분은 배당 가능성이 낮아질 수 있기 때문에 충분한 권리분석이 필요하고 안전하지 못하다면 계약이 이루어지지 않 을 것입니다
경제 / 부동산
24.10.29
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이런경우 본인 지분만 처분 가능 한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산의 본인 지분을 매매 증여 등 방법으로 처분하는 것은 항상 가능합니다.그러나 보유로서는 사용 가치가 없거나 매우 제한적이기 때문에 사려는 사람도 없습니다. 당연히 일반적인 전체의 가격중 본인의 지분 비율에 해당하는 금액을 보장받을 수 없습니다.거의 헐값, 무상에 가까운 가치밖에 없을 수도 있다는 점을 참고하십시오
경제 / 부동산
24.10.29
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부동산 경기가 계속 하락하는거 같은데.. 언제쯤 반등할꺼라고 보시나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.딱 집어서 답할 수 없는 내용을 질문하셨네요. 현재 시장의 원인은 여러가지가 있겠지만 단기간 과도하게 상승하였던 주택시세가 자연적인 하락을 하고 있는 중으로 보는 것이 타당할 것 입니다.코로나 시기에 과도한 상승은 대부분 통화팽창에 기인한 것이라고 보는데요.현재는 코로나 시절보다 오히려 경기가 안 좋고 국제 정세가 불안합니다.예를 들어서 우크라이나 이스라엘 전쟁이 빠르게 종결되고 한국에 안보 불안도 어느 정도 해소되면서 미국의 새로운 정부 그리고 주변국들과 수출입무역이 활발해지고 전후 복구에 한국이 대대적으로 참여할 기회를 얻는다면 주택 시세도 반등이 시작되지 않을까 하는데요.아직은 모르겠습니다.전문가 절반이상이 추가 하락을 점치는 것으로 보입니다. 그렇다고 추가 하락만을 기다릴 것은 아니고 주거를 목적으로 자신의 재무적인 상황에 부담이 없다면 지금 매수하는 것도 결코 나쁘지 않습니다.경기는 변할 수 있지만 보유한 주택을 향유하는 것은 항상 동일하니까요 이상 개인 의견이었습니다
경제 / 부동산
24.10.29
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월세보증금 반환 가족 전입신고 대항력 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다. 분리된 배우자를 본인 전출전에 세대원으로 등록하고 본인이 전출을 한다면 확정일자의 순위는 유지되고 있습니다.본인 전출 후 남편은 세대주가 되는 것 이고요.본인의 세대원으로 등록되는 남편의 전입을 임대인 에게 말할 필요도 없고 알지도 못합니다.원만하게 해결되시길 기대합니다
경제 / 부동산
24.10.29
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아파트 중도금 적정 비율은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중도금 비율은 당사자 사정에 의해서 합의하기 나름인데요.잔금 날짜까지 짧을 경우에는 진행되는 경우도 있습니다.일반적으로는 계약금 10% 중도금 40% 잔금 50%로 진행을 하고 있고요.세입자가 있는 경우엔 보증금을 제외한 금액을 위와 같은 비율로 책정하기도 합니다.말씀하신 금액은 일반적인 비율보다 낮은 중도금이고 대출상환 조건부 중도금이기 때문에 문제가 없어 보입니다.중도금 지불후 당일 대출을 상환하고 근저당 말소신청을 한다 라는 특약이면 충분할 것 같습니다
경제 / 부동산
24.10.29
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성남시쪽에.. 아파트 매매 생각중인데요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.성남 원도심쪽 아파트는 지난 1-2년정도에 저점을 찍고 완만한 상승이 지속되고 있습니다.특히 금년 들어서 산성구역과 도환정1 정비구역 일반분양에서 84제곱미터 기준 성남 원도심에서 최초로 12억에 근접한 가격에 분양이 되었는데 무려100대 1, 10대 1에 경쟁률로 1순위에서 완판 되었습니다.강남과 30분대 거리에 드는 성남 원도심의 입지적 특성과 향후 더 확장되는 교통망의 영향으로 단기적으로는 몇번 부침이 있을 수도 있으나 장기적으로는 같은 비용으로 투자할 수 있는 대체지보다 더 이익을 줄 수 있는 지역입니다.
경제 / 부동산
24.10.26
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이사가는 집이 관리비에 인터넷 포함된 경우 이사 당일 인터넷 설치해주나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.다가구나 원룸 등에서 인터넷을 관리비에 포함하는 경우는 소유자가 인터넷을 단체회선을 설치해 놓고 각 방에 송출하는 방식이 대부분입니다.모텔에서 각 방마다 인터넷tv와 인터넷회선을 사용할 수 있는 그런 방식이라 생각하시면 됩니다.이사 당일 날 기사가 오지 않아도 이미 설치된 랜선에 PC를 연결하면 인터넷이 될 가능성이 높습니다
경제 / 부동산
24.10.26
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보통 집은 이사 몇달전 정도쯤에 부동산에 올리는게 좋을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.새로운 임차인의 대출 절차 시간, 계약된 후 내가 새로운 집을 구해야 되는 시간을 적절하게 매칭한다면 보통 2개월에서 3개월 사이에 집을 내놓습니다
경제 / 부동산
24.10.26
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전세 연장 계약서 쓸때 특약에 쓸만한 내용이 무엇있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.뉴스에 보셨듯이 요즘은 계약만기시 임차인이 집을 잘 안보여 줘서 새로운 임차인을 구하는데 애를 먹는 경우도 있습니다.매우 드문 예이기는 하나 특약으로 "계약종료 2개월 전부터 부동산중개를 목적의 집보여 주기에 임차인이 적극 협조하기로 한다"라는 특약을 넣는 것도 고려해보세요
경제 / 부동산
24.10.26
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전세 임대계약 만료 몇달전에 결정을 해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인의 입장에서는 계약 종료시 이사를 원할 경우에는 계약만기일 2개월 전까지는 임대인에게 통지하여야 합니다.그런데 계속 거주를 희망하신다면 일단 임대인의 통지를 기다려 봐도 무방합니다.만일 임대인으로부터도 아무런 통지가 없다면 묵시적으로 갱신된 것으로 2년의 재계약이 이루어진 것입니다.그리고 임대인에게 2개월 전까지 계약종료나 계약조건의 변경을 통지 받았다면 갱신 청구권을 사용하여 2년 더 거주할 수 있게 되는 것 입니다.물론 임대인의 직접 거주 등 8가지 법정사유가 있다면 이사를 준비하셔야 합니다.이렇게 재계약이 이루어질 경우에 계약 조건의 변경이 없다면 계약서를 재작성하지 않아도 무방합니다.
경제 / 부동산
24.10.26
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