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전세금액을 올려서 재계약을 하면 확정일자를 다시 받아야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 계약서를 유지하면서 보증금의 일부만 인상했을 경우 이 같은 취지를 기재한 새 계약서에 기존 계약서를 별첨하여 유지하는 방법으로 할 경우 기존 보증금액에는 종전 확정일자가 유지되고, 이번 증액된 부분은 새계약서에 추가하여 확정일자를 받으면 증액금액도 포함되는 것입니다.확정일자는 <확정일자>와 함께 <전입신고>와 <점유>의 세가지 조건을 모두 갖추고 있는 경우만일의 경매시 확정일자를 받은 날의 금액에 대해 등기하지 않았지만 대항력을 갖춘 것으로 인정하여 채권 순위를 인정하는 제도입니다.따라서 확정일자를 받는 것이 필요힙니다. 그렇다고 확정일자가 보증금을 보장하는 것은 아니며, 채권순위를 정하는 기준일이 되는 것 입니다.이상 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.25
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전세 만기 못 채우고 나갈 경우 부동산 중계료 누가 부담?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중개 계약의 당사자는 임대인과 임차인입니다따라서 중개수수료는 임대인이 지불하는 것이고 임대인에게 청구합니다그런데 기존 임대차 계약의 종료전 임차인의 사정으로 해지를 요청할 경우임대인이 이를 승낙하는 조건으로 새로운 임차인을 받을 때 발생하게될 중개수수료를 기존 임차인이 부담하는 것이 관행이 되어 있습니다.임대인이 지불하는 것이나 당사자의 협의로 기존 임차인이 대납할 수 있다 라고 이해하시면 정확합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
22.10.21
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월세 계약을 하려고 하려고 하는데 궁금한게 있어요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.최근 거래가가 2억 중반인 아파트에 융자가 2억이 있다면 주택가 하락기 상황에서는 보증금 6천만원도 안전하다고 할 수 없습니다추가로 보증금을 높혀야 하는 조건이라면 다른 집을 알아보시는 것을 권합니다.만일의 경매시 경매가를 예상할 수 없으니 보증금 안전금액을 예상한다는 것도 어렵습니다단 만일의 경매시에도 선순위 채권에 우선하는 소액보증금 우선변제 대상이 될 수 있습니다지역별 그리고 선순위 저당의 발생시기에 따라 우선변제 금액이 다르니 아래 링크를 참조하세요https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=2&search_put=%EC%86%8C%EC%95%A1%EC%9E%84%EC%B0%A8%EC%9D%B8 이상 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.21
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2022년 1가구2주택자 양도소득세 얼마인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.비조정지역 2번째 주택 취득세는 취득 금액에 따라 1~3% (6억원이하, 1%) 이며6월 이내 단기 양도시 양도소득세는 과세표준(양도차액- 인별공제, 필요경비 등)의 70%로 상당한 비중의 과세가 예상됩니다주택세제는 단순 질의 응답으로 착오가 발생하기 쉬우니 매매를 결정하셨다면 금액 등 구체적인 사실관계를 제시하여 가급적 세제전문가와 대면 상담을 권합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.20
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전세권설정있는집 에 계약할때?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세권, 저당권, 보증금 등 선순위 채권을 살펴보는 데없으면 마음이 편하겠지만,있다면 있는 것이 중요한 것이 아니고 주택의 가치에 비해 어느 정도 비중으로 선순위 채권이 있는지를 유의하여야 합니다100억원 정도 되는 주택에 20억 전세권이 설정되어 있고 나는 10억에 전세를 들어간다면 염려할 정도는 아니겠죠주택 가격의 하락기이니만큼 기존 채권과 나의 전세금을 합쳐시세의 70% 이내 또는 공시가격의 150% 이하 정도로 기준을 잡으시고요전세보증 가입이 안된다고 결론이 났으면 피하는 것을 권합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.20
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비조정지역 일시적 2주택자 양도시 비과세 혜택여부의 디테일 부분에 대해 질문 드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.비조정지역에서 1주택자가 주택 양도시 비과세를 받기 위해 조건으로 거주의 의무는 없슴니다따라서 비조정지역에서 일시적2주택으로 인한 1주택에 준하는 비과세 적용에도 기존주택에 거주 의무 아닌 2년 이상의 보유 조건이 있을 뿐입니다아시는 것처럼 기존 주택 매수후 1년후 신규주택을 매수하고 신규주택을 매수한지 3년이내, 그리고 기존주택은 보유한지 2년 이상의 조건에 해당한다면 기존주택 매도시 양도소득세는 비과세 되는 것입니다 (매도 금액 12억원 이내이고 세대를 같이하는 가족 포함 다른 주택이 없을 때 )양도소득세는 단순 질의 응답만으로 착오가 발생하기 쉬우니 매도를 결정하셨다면 구체적인 사실관계를 정리하여 가급적 세제 전문가와 대면상담을 권장합니다
경제 / 부동산
22.10.20
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주택세입자인데요 집주인이 바껴도 전세기간은 유지되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약중인 주택의 매매시 양수인은 양도인의 임대차 계약의 권리와 의무를 승계합니다따라서 갱신한 내용도 기존 소유자에게 통지한 대로 승계되고 효력이 유지됩니다이상 주택 임대차보호법에 근거한 내용입니다
경제 / 부동산
22.10.20
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세입자를 내보내려면 몇일전까지 통보해야 될까요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재의 계약이 2020년 12월 10일 이후에 체결된 임대차 계약이라면 계약 종료일 6개월~2개월 사이에 계약종료를 통지하여야 합니다소유자 직계 존비속의 거주목적은 계약 갱신거절의 적법한 사유입니다.다만 계약자에게 정확히 내용이 전달되고 근거가 남을 수 있도록 답변을 받는 다면 문제가 없을 것입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.20
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비조정지역 1주택자는 2년보유 비과세인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.조정지역의 주택으로 2년 실거주가 되어야 비과세를 받을 수 있는 조건에 해당하는 주택 소유자는 이번에 조정지역에서 해제가 되었더라도 2년의 실거주 조건을 채워야 비과세가 가능합니다.그러나 조정지역으로 지정되기 전의 취득 등 사유로 실거주 조건이 없었던 조정지역의 주택이라면 금번 조정지역 해제여부와 관계없이 2년의 보유만으로 비과세가 가능합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.20
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임대차 계약 후 이사일과 입주일에 5일정도의 텀이 생겨 일시적으로 다른 집에 전입신고를 하였습니다. 이런 경우에도 대항력이 유지되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.대항력 유지의 3개 필수조건이 있습니다첫째 점유 입니다해당 주택에 이사한 상태거나 열쇠나 비번을 가지고 있다면 점유하는 것으로 봅니다둘째 확정일자 입니다확정일자는 계약서가 있으면 행정복지센터에서 접수/등록할 수 있습니다.셋째 주민등록전입 입니다주민등록 전입신고 이며 신고한 날 익일부터 효력이 생깁니다이 세가지가 완료되면 대항력이 생깁니다만일 다른 것은 완비되었고 전입신고만 늦는다면 전입 신고하는 날 다음 날부터 효력이 생깁니다전입이 늦어진 사이에 혹시라도 저당권이 설정되거나 다른 선순위 임차인이 발생하지 않았다면대항력은 차이가 없을 것 입니다.
경제 / 부동산
22.10.20
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