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1억미만 부동산을 사도 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매가가 아닌 공시가격 기준 1억 이하의 주택은 본인의 주택 수에 따른 중과 없이 기본 취득세 (1%)가 적용됩니다.다만 보유 양도시에는 주택 수에 들어가므로 보유한 2개의 주택 중 하나를 매도시 조정지역, 시골 등 주택 소재지에 따라 양도소득세가 중과되거나 과세됩니다.다만 질문하신 분의 경우와 같이 실 거주를 목적으로 공시가 1억이하의 주택을 취득 후 기존 주택은 유지하면서 사용 목적이 종료되어 취득주택을 매도하실 경우양도소득세는 과세 또는 중과 된다 하더라도 양도차익이 생길 때 발생하는 것으로 손해는 없습니다단 기존 주택을 갑자기 매도하여야 하는 상황이 혹시 생긴다면 1가구 1주택이 이었다면 비과세가 가능했으나 추가 주택으로 인해 비과세가 적용되지 않거나 중과될 수 있으므로 안 내도 되는 내야 하는 상황이 생길 수 있습니다결론적으로 장기적인 주거 계획을 고려하세요이상 답변이 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.12
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1주택자(70대) 공시가 20억정도되는 아파트보유시 재산세.종부세.건강보험 어느정도 나올까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.흔한 부동산 세금 계산기 어플로 확인한 금액입니다대입 조건 :70세이상 10년 보유조정지역 공시가격 20억 주택의재산세와 종부세는 약 793만원 입니다위 조건에서조정지역 여부는 세금 액에 변경 없으며보유 기간 5년으로 변경 시는세금 합계 918만원 산출되었습니다부동산계산기 어플 이용시 누구나 확인 가능합니다참고가 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.12
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묵시적 계약 집주인 변경 이후 나가야하나예
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2018년 12월 첫 계약 종료후 계속하여 조건 변경 없는 묵시적 갱신이 2회 있었다면 소유자의 변동과 관계없이 임차 계약은 연속적으로 승계되며 2022년 12월이 묵시적 갱신의 만기 입니다이번 묵시적 갱신 종료시 임차인은 계약 갱신 청구권도 행사할 수 있습니다단 소유자의 실입주 사유로 갱신 계약을 거절 하는 것은 정당합니다.그럼에도 불구하고 현재 계약 기간까지는 임대차 계약을 유지할 수 있습니다소유자의 사정으로 날자를 앞당겨 이사해 줄 것을 요청한다면 상응하는 보상이 있다면 합의하여 이사할 수 있겠습니다이 부분 법정 기준은 없습니다빠르게 이사하여 발생하는 비용을 포함한 위로금 성격입니다합의가 가능하다면 적정 금액을 제안하여 주택 소유자와 절충하시고정한 기간까지 채우겠다고 결정하시면 만기까지 거주하기로 하겠다는 점을 알리셔도 임대인 마음대로 할 수 있는 사항이 아닙니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.11
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아파트 구매시 계약금을 지불함 상태에서 주담대로 잔금 치루는게 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가능합니다.매매 잔금 당일에 등기 이전 신청과 근저당권 설정을 동시에 진행 시키면서 대출한 금액은 매도인에게 잔금 금액으로 직접 입금 시키는 방법으로 진행됩니다. 다만 대출 한도는 90% 까지는 어려울 듯 합니다.대출 비율과 금액은 매수인 소득과 신용, 지역 별 대출 규제 정책, 매수 부동산의 대출 적격 등 금융기관에서 결정할 문제입니다매수하고자 하는 주택이 있다면 계약 전에 은행 몇 군데 비교 상담 해 보시면 가능 금액과 잔금 지급 방법 등을 안내 받으실 수 있습니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.11
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전세2년이 다돼가고 2년더살수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현 계약의 계약기간 만료 6개월 ~ 1개월이전에 ( 2020년 12월10일 이전에 체결된 계약이라면 1개월이전까지) 임대인으로 부터 아무 연락이 없으면 <묵시적 갱신>으로 기존 계약대로 최대 2년까지 연장된 것으로 봅니다임대인으로 부터 그냥 그대로 살아도 좋다고 해도 문제가 없습니다.다만 임대인으로 부터 나가 달라거나 임대료 조건을 바꾸겠다고 통보가 오고 나가달라는 이유로 임대인의 실입주 등 정당한 사유가 없다면 임차인은 계약갱신 청구권을 사용할 수 있습니다.임대인에게 임대차 법대로 2년 갱신 하겠다고 하시면 됩니다임대인이 이해 못하면 중개 부동산으로 통해 중재 받으세요이 때 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절하지 못하고 전세 보증금은 최대 5%까지만 올릴 수 있습니다이렇게 계약 연장이 되었을 경우 부동산에서 계약서를 재작성하고 이후 확정일자 등 설명을 들어 보시는 것을 권장합니다이해하기 어렵다면 <갱신계약청구>를 검색하여 사례들을 살펴 보시기 바랍니다편안한 주거생활 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.11
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전세 계약 해지할 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.스트레스를 많이 받고 계시군요주택 임대차의 본질적 목적을 달성할 수 없는 상황이라면 중도 해지도 가능합니다.사람이 살기 어려울 정도로 오염된 상태라면 가능하다고 하지만 임대인이 유책 해지에 동의하지 않을 경우 결국 소송으로 가고 객관적 입증도 필요하게 되는 복잡한 일입니다.또 어떤 구조적인 원인에 있고 임대인이 원인을 제거해 주겠다는 의지가 있는 경우는 일방적 해지도 어렵습니다.임대인이 해지를 받아 드리지 않는 다면 현실적으로 타협을 하는 방법이 가장 빠릅니다중개수수료를 부담할테니 중도 해지하고 이사하겠다고 요청하는 것입니다만일 이 마져도 협조가 안되면 주택임대차 분쟁 조정위원회에 도움을 받아 보세요https://www.hldcc.or.kr/잘 해결되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.11
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전세가계약금 지불하고 몇일 안으로 계약서 작성해야되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가계약을 할 당시에 어느 날 몇 시에 만나서 서면 계약서를 작성하자고 합의하게 되는데 그 부분 아직 언급을 안 하신 듯 합니다언제까지로 해야 한다는 것은 없지만 보통 수 일내로 양측이 가능한 일시를 정해 서면 계약서 작성에 들어갑니다만일 안정했다면 상의하여 정하면 되고 서면계약서 작성시 까지는 잔금 입주 일정까지 확정하시면 됩니다일정이 예상보다 늦어질 것 같다면 좀 더 여유 있게 일정을 정하시고우선 중개 부동산에 사정을 알리고 중개사를 통해 서면 계약서 작성 일과 잔금 입주 일정을 협의 조율해 보시기 바랍니다원할하게 진행되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.11
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부동산 증여를 받으면 취득세를 다시 내야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.증여세와는 별도로 취득세를 납부합니다세율은 아래 표의 개정안을 참고하십시오취득세는 최대 12%가 과세될 수 있으나 부모님이 1세대 1주택 상태에서 증여하였거나 조정지역이라하더라도 3억원 미만인 경우 3.5%가 적용될 것입니다.기준 금액은 아파트 등 공동주택의 경우 증여 일로부터 3개월 이내에 유사 매물의 실거래가 있다면 이를 적용할 수도 있고기타 주택은 공시가격, 감정평가 가격 등 적용이 가능할 수 있습니다주택세제는 적용시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있으므로비교적 세율이 높은 증여 취득세는 합리적인 대응을 위해 세무 전문가의 도움을 받는 것을 권장합니다
경제 / 부동산
22.02.11
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상가임대차계약 종료 후 원상복구 문의드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.두 분 모두 풍부한 사례를 바탕으로 일리있는 주장을 하시는 것으로 보입니다.이 건은 "권리금을 통한 포괄승계시 원복의 의미는 전 임차인의 최초 시설물 전의 상태까지"라는 유사 판례를 기초로 해석하여야 할 것으로 사료됩니다.만일 사업이 활성화되어 권리금을 유지하고 매도 하였다면 현 시설은 재산적 가치를 유지할 수 있고 새로운 임차인은 권리금이라는 비용을 주고 시설을 매수한 것이 됩니다.결국 철거 원복의 문제는 사업상의 원인으로 발생한 것이고 사업의 주체는 임차인 입니다.직접 설치하지는 않았지만 사업의 비용이며 다른 사업자에게 이전 시킬 기회를 막은 것이 아닌 이상 자발적인 종료시 최초 상태로 철거해 줄 것을 요청하는 임대인의 요청은 타당하다고 보입니다.원상복구라고 해서 새 건물 상태로 만드는 것은 물론 아니며 다른 업종의 세입자가 들어와서 인테리어를 할 수 있는 상태로 간판, 부착 시설물, 홍보물 등을 철거하여 공실 상태로 환원하는 것 입니다.이상 법률적 효력이 있는 답변은 아니니 참고만 하시고 현재 처한 언급하지 않은 다른 구체적 사실관계에 따라 또는 임대인과의 원할한 소통으로 더 많은 양해가 가능할 수도 있을 것입니다잘 마무리 하시고 사업도 반전의 기회가 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.10
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전세계약기간 남았으나 중도해지하겠다하니 집주인이 앞으로 남은 5개월 기간만큼 월세로 달라고 하는데 줘야하는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.곤란한 사정이기는 하나 상대편은 본인의 입장에서 득실을 따질 수 밖에 없다는 현실을 인정해야 할 것 같구요임대인은 계약대로 해 달라는 주장으로 모든 제안을 거절할 수 있는 것이 현실입니다.임대인은 이번 계약만 종료시 실입주 하려 한다거나 명도를 원하는 매수자에게 양도계획을 가졌을 수도 있습니다.내 제안을 받기 어려운 다양한 경우의 수가 있을 수 있지 않겠습니까?타협안으로 5개월분 월세를 요구하였다면 보증금은 사정이 있다면 주겠지만 계약 기간의 보장을 해 달라는 뜻입니다필요한 돈이 보증금이니 그것을 주겠다 대신 월세로 수지를 맞추어 달라는 것이 과히 비합리적이지는 않습니다.임차인 입장에서는 신규 주택의 입주를 늦추고 여기 계약을 마치고 이사할 것인지선보증금 환불받고 남은 기간의 월세 지불을 하고 이사할 것인지 결정해야 할 것으로 보입니다아무쪼록 기분 상하지 마시고 잘 마무리 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.10
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