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조정지역 1가구에서 조정지역 주택 구입시 취득세
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보유중인 주택이 있는 상태에서 새로운 주택의 취득시 기존주택이 공시지가 1억원 이하라면 취득세 부분에서 주택 수에 들어가지 않습니다 .따라서 조정지역 비조정 관계없이 추가 주택 취득시 매수가액에 따라 1~3%의 취득세가 적용될 것입니다다만 1. 개인 명의로 구입한 주택에 한정 , 2. 재개발 정비구역으로 지정지역은 제외함 을 유의하시고 향후 정책 변동의 가능성이 있으므로 매수 시 이 부분도 체크하시기 바랍니다.그리고 공시지가 1억원이하 기본취득세 적용 특례는 취득시에만 적용되는 것으로 보유중 종부세, 매도시 양도소득세 등 다른 항목에서는 여전히 주택 수에 들어감을 고려하여야 합니다답변이 참고가 되셨기를 바랍니다주택세제는 적용시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라 질 수 있으므로 취득세의 경우는 매매전 해당 시군구 지방세 담당자와 구체적인 사실관계를 제시하여 미리 상담 및 확인하시기 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.06
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부동산 중개수수료가 궁금해요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중개수수료는 부동산 중개소마다 다르지 않고 법정 요율을 준수합니다12억 미만~6억원 이상의 수수료 요율은 1000분의 4 입니다 (주택/임대)즉 9억원의 거래시 수수료는 360만원 입니다(vat 별도)매물을 여러 부동산에 내놓는 것이 거래 확율을 크게 올리지는 않습니다부동산끼리 보유 매물을 공동 중개하는 것이 일반화 되어있고 부동산 업소 온라인망을 통해 정보를 공유합니다.너무 많은 부동산 매물시 집 보여주기가 질서없이 진행되어 거주자의 불편이나 보안 문제도 있으므로도시 지역은 전담 부동산 2~3개 이내로 충분하다고 생각합니다원할한 거래하시기 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.06
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1가구 2주택 해당여부 및 양도소득세 중과세 여부?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.시흥시는 전역 조정대상지역입니다<수도권과 광역시, 세종시를 제외한 지방의 공시가격 3억원이하 주택의 소유시 양도소득세 중과를 제외>제도에 속하는 지역은 아닙니다.따라서 조정지역 주택인 포동 주택을 매도시 양도소득세는 중과되며, 2년이내 매도시는 단기 매매 고율의 양도세가 적용될 것으로 보입니다.만일 아들이 혼인하였거나 월 평균 약 73만원 이상의 지속적인 소득활동을 하고 있다면 양도전에 실질적인 세대분리를 통해서 1가구 1주택 요건을 갖춘다면 절세가 가능할 것으로 사료됩니다이상 참고가 되셨기를 바라며주택세제는 일반인이 이해하기 어려울 정도로 까다롭고 적용 시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으니 매매를 고려하신다면 세무 전문가와 대면 상담을 권장합니다감사합니다
경제 / 부동산
22.02.06
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전세 계약 연장시에 추가로 수수료가 나오나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약 만기 6~2개월전까지 (20년 12월 9일 이전의 계약일 경우 만기 6~1개월사이)임대인이나 임차인 모두 계약 갱신에 대한 언급이 없었다면 묵시적 갱신입니다.이 경우 새로운 계약서 작성 자체가 필요 없습니다.종전 내용대로 연장된 것 이라고 이해하시면 됩니다.계약의 조건을 바꾸거나 연장을 거절할 임대인이라면 이 기간에 의사를 통지할 것입니다만일 임대인과 연기하기로 합의하였는데 조건의 변동이 없으면역시 기존 계약서에 "계약 갱신하여 금액 변동없이 2년간 계약 기간을 연장하였음"을 부기 하는 것으로도 충분합니다.만일 금액의 증액이 있었다면 (갱신 계약의 경우 5%까지 가능) 새로운 계약서를 작성하되 "본 계약은 OOOO 년 OO 월 OO 일 계약된(임대차 기간: OOOO 년 OO 월 OO 일 부터 OOOO 년 OO 월 OO 일)본 소재지 임대차 계약의 갱신계약으로보증금을 금 OO000 원에서 금 OO000 원으로 증액하는 계약임.계약 조건과 효력은 기존 계약서와 동일하게 하기로 한다"위 예시를 참고하여 계약서 특약 사항란에 갱신된 내용을 기재합니다이후 기존 계약서는 보관하여야 하며 확정 일자도 추가로 받습니다(확정일자시 기존, 새 계약서 지참)가급적 인근 중개사무소나 거래 중개사에게 의뢰하시면 더 정확합니다일반적으로 갱신 계약의 수수료는 대서 수준의 저렴한 비용으로 가능합니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.05
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첫 집을 장만하려고 하는데 어떤 과정으로 매매하면 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 대상 주택이실거주가 목적이라면 본인 활동 반경에 있고 본인의 느낌이 제일 중요하겠죠투자라면 적은 비용으로 미래 가치 상승이 예상되는 곳이 선택의 기준이겠죠자금 , 위치, 매수 목적, 주택 유형 등 정한 기준에 맞는 주택들을 충분히 살펴보세요한국에서는 부동산 중개사무소를 이용하는 것이 일반적입니다.중개사무소에서는 거래를 성사시키는 것도 중요하지만 법정기준에 따라 거래 부동산에 대해서 공부상 자료를 제시하고 설명하고 중개사고에 대한 손해배상 책임을 지는 의무사항을 준수합니다여러 매물을 보고 각 매물에 여러 중개사 브리핑을 참조하다 보면자연스럽게 결론이 나올 것입니다실거래 신고, 세금 관계나 대출, 세입자 문제, 수리 등 실무적인 절차는 진행하면서 안내 받아도 무리가 없을 것입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.05
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시부모님이 중학생손녀에게 땅증여
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.증여 받을 때,증여세, 취득세가 나오고 보유 중 매년 재산세가 나옵니다. 다만 2,000원 미만인 소액일 경우 면제하고 있습니다.구체적인 징수금액은 사실관계를 제시하여 과세기관이나 세금 전문과와 대면상담을 권장합니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.05
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부모님이나 동생에게 명의 이전시 부동산 세금 절세방법?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.비과세 요건 만족시 지금 매도하거나 혼인 후 매도하거나 차이가 없습니다(비과세 기본 요건: 매도가 12억이내 , 1가구1주택, 2년이상의 거주 또는 보유기간 등)만일 비과세 요건을 갖추기 위해 시간이 더 필요하다면 혼인신고 하고 혼인 합가로 인한 비과세 특례를 이용하세요.각각 주택을 소유한 남여가 혼인으로 2주택이 되었을 경우 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 양도소득세 비과세를 적용하는 제도 입니다양도시 양도소득세는 취득가격 , 양도가격 , 지역, 보유/거주 기간 등등 구체적인 사실관계에 따라 결과가 다르므로 금액을 추정하기 어렵습니다양도소득세 예상 세액은 국세청 홈텍스 양도세 미리 계산해보기를 이용하여 셀프 확인하실 수 있습니다.매매일 경우 비과세 대상이 된다면 세금이 없고 사는 분 취득세만 내면 됩니다증여일 경우 증여금액 4억원이면 6천만원 내외의 증여세가 예상되고 취득세도 과세합니다비과세일 경우 당연히 매매가 유리할 것입니다.단 매매는 금전 주고 받고 실거래 신고하고 자금 조달 계획서 작성하고 자금 출처 소명이 가능해야 합니다이상 조금이나마 도움이 되셨기를 바라며주택세제는 일반인이 이해하기 어려울 정도로 복잡하니 실거래전 반드시 주택 세제 전문가와 구체적인 상담하실 것을 권장합니다
경제 / 부동산
22.02.05
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전세계약 연장 후 계약기간 줄여달라는 집주인
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 질문 사항으로 볼 때계약이 완료되어 23년 3월까지 임차권을 가지고 있는 상태입니다임대인의 새로운 요청은 받지 않아도 문제는 없습니다.만일 임차인의 사정으로 7개월 먼저 나갈테니 계약을 종료해 달라고 할 때 임대인이 불가하다고 거절할 수 있는 것처럼양 당사자는 합의된 계약을 이행하여야 합니다다만 누구나 특별한 사정이 생길 수 있고 새로운 합의를 하는 경우가 많습니다.새로운 합의는 일방적으로 양보하는 것이 아니고 서로 납득할 수 있는 보상을 동반합니다.임차인이 만일 중도 해지한다면 관례적으로 부동산 수수료를 부담해 줍니다발생하지 않는 비용을 발생하게 했으니 그 부분을 부담하는 것입니다임차인을 먼저 나가게 해서 계속 거주하면 발생하지 않을 비용이 있다면 이 정도는 부담해주는 제안이 있어야 할 것 같습니다우선 전세금을 할인해 주었네요.이 부분으로 부족하다면 이사 비용의 일부를 보상하는 정도의 제안을 하셔 볼 수도 있겠습니다.물론 처음 말씀 드린 것처럼 계속 거주하여도 상관은 없으므로 질문하신 분이 선택할 문제 입니다원만하게 해결되길 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.05
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전세 계약 갱신 절차가 어떻게 될가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 네. 다른 양식도 괜찮고 수기작성이라도 관계 없습니다. 게약기간등 기본요건 정확히 하고, 계약갱신청구로 갱신계약된 것임을 기재하면 되겠습니다2. 네. 영수증은 받은 돈에 대한 사실확인 입니다. 이번에 받은 돈만 적으면 됩니다. 3. 임대차 거래신고는 두분중 한분이 계약서 원본을 가지고 행정복지센터로 가셔서 접수하셔요 또는 한쪽의 위임장을 받아 온라인 신고도 가능합니다 ( 임대차 거래신고 검색)답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.05
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주택 매매시 그집에 세입자가 살고 있으면?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매수한 주택에 기존 임대차 계약이 있을 경우 임대차 계약 내용 그대로 양수인에게 승계됩니다.임차인은 주택임대차 보호법 등에서 정한 권리를 새로운 소유자에게 요구할 수 있습니다.기존 계약 기간 종료 6~2개월 사이에 임차인이 갱신 계약을 요청할 경우기존 계약을 새로운 소유자가 체결한 것이 아니지만정당한 사유가 없으면 이를 거절하지 못하고 임대료 증액은 5%를 초과할 수 없습니다단 소유자의 실입주 사유는 정당한 거절사유 입니다실제 거주하시려면 위 기간 중에 반드시 통지하셔야 합니다세입자와 다시 계약은 필요 없습니다만일 세입자가 원하거나 정리가 필요하면기존 계약서에 새로운 소유자 인적 사항을 부기하고 서명함으로 충분합니다이상 답변이 도움이 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.05
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