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부동산 가계약 성립 파기 질문입니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매계약은 ‘낙성·불요식 계약’ 에 해당합니다즉 계약은 계약 일방의 청약과 이에 대한 상대방의 승낙만 있으면 계약이 성립하는 계약입니다.문자메시지나 구두로의 승낙의 경우에도 주요 내용의 구체적 의견 합치가 있다면 계약이 성립으로 인정하고 있습니다문자로 <간단한 절차 기재>라고 하셨는데 이 내용이 중요하겠습니다.대상 부동산, 매매 금액 , 계약금, 중도금, 잔금일 등 대금 절차를 포함하고 있다면 매도인은 계좌를 알리고 매수인은 입금을 한 행위로 서면 계약서가 없더라도 게약의 성립으로 볼 수 있습니다.위약금은 합의한 내용 중 입금한 금액만을 위약금의 기준으로 한다는 특약이 있다면 입금한 금액을 포기하거나 배액 배상으로 계약의 파기가 가능합니다.( 입금한 일부 금액이 아닌 계약금으로 기재한 전체 액수를 기준으로 한다는 판례도 있습니다)민법 565조에 근거하고 있습니다" 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다"이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.24
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일시적 1가구 2주택 요건을 알려주세요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주요 도시가 대부분 <조정 지역>이므로 A, B 주택 모두 취득 당시부터 조정 지역이라는 전제로 설명 드립니다두 주택 취득 간격이 1년 이상이고, B 주택 취득 후 1년 이내에 A주택을 매도하고 B주택으로 전입까지 이루어진다면A주택의 양도소득세 비과세가 가능합니다그런데 기존주택 비과세를 받기 위한 선제 조건으로A주택(조정지역)에서 2년이상 거주, 매매가격 12억원이내 라는 조건이 있습니다.거주조건 충족이 안된다면 비과세는 불가하고 양도차익에 따라 일반과세가 예상됩니다.(만일 기존주택 A가 취득 당시에는 <비조정지역>이었다면 2년 보유만으로 비과세가 가능하며 매도 기간도 B주택 취득후 3년으로 늘어나게 됩니다)주택세제는 적용시점과 구체적인 사실 관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 거래전 세무 전문가와 대면 상담 하실 것을 권장합니다.답변이 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.23
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월세 계약하고 몇 달만에 이사를 가고 싶어요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인의 주거 계획의 변동은 발생할 수 있습니다임대인은 계약에 따라 만기까지 임대료를 받고 보증금을 돌려주지 않을 것을 주장할 수는 있으나 현실에서는 대부분 형편을 이해하고 합의를 합니다가장 일반적인 경우는 새로운 임차인을 받기로 하고 임차인이 들어오는 날까지 월세와 부동산 수수료를 부담하기로 하여 임차인 교대를 하는 것이고,빠르게 이사가 필요한 경우 보증금에서 3개월분 월세와 부동산 수수료를 공제하고 보증금을 바로 환불 받기로 합의하는 경우도 있습니다모두 관례일 뿐입니다.최초계약의 특약사항, 임대인의 금전상의 여유, 계약의 잔여 기간 등에 따라 합의가 달라질 수 있습니다위 내용을 참고하여 합의할 수 있는 범위를 정하시고 임대인 분이 소통하기 어렵다면 가족이나 부동산에 중재를 요청하여 보세요잘 해결되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.23
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1가구2주택에대해 일반으로 가야하는지
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 1, 일반사업자 오피스텔 1, 분양권상태의 오피스텔 1 상태이군요마지막 오피스텔을 일반 사업자로 가져간다면 주택 수와는 무관해지며 부가세 환급도 가능하겠군요.주택 임대사업자로 가겨간다면 1회에 한해 기존 주택 매도시 비과세를 적용 받을 수 있는 특장점이 있으나단기제도 폐지, 아파트 제외 등 제도 자체가 축소되는 추세이고 10년 임대 의무기간 등 주택 임대사업자 의무 사항이 발생합니다.우선 오피스텔 입지에 따라서 주거용 세입자가 많을지 업무용 임차인이 많을지에 따라서 판단해 볼 수 있겠고,향후 주택 계획에 변수가 많다면 주택 임대 보다는 일반 임대 사업자를 추천 드립니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.23
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전매제한에 걸린 경우 등기후 바로 매도 가능한가요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 그렇습니다조정대상지역, 투기과열지역의 100실이상 오피스텔은 소유권 등기일까지만 거래제한이 있으며등기이후 자유로운 거래가 가능합니다.
경제 / 부동산
22.01.22
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보증금 기존 그대로 월세 인상하여 재계약시 전월세신고 언제?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.말씀 하신 것처럼 21년 6월부터 보증금 6000만원 또는 월세 30만원을 초과하는 임대차계약시 (금액이 바뀐 갱신계약 포함) 전월세 거래 신고를 하고 있습니다.(다만 시행초기로서 1년간 미신고시 과태료 부과는 유예하고 있습니다.)그럼 신고는 언제 하는 것 인가도 궁금한데요전입일이나 잔금일이 아닌 계약일로 부터 30일 이내 입니다.따라서 재계약서를 작성한 계약일 로부터 30일 이내에 신고하시는 것이 맞습니다(다만 시행 초기로서 2/15일에 신고하셔도 과태료는 없습니다.)참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.22
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30세 미만 세대주 조건이 궁금합니다!!
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.정기수익은 기본 중위소득의 40% ( 21년 1인가구 기준 월 731,132원) 이상 지속 (정기)적 수입을 말하며소득 기간은 주택 취득 일로부터 과거 1년간이며, 이 기간의 월평균 소득이 위 기준 금액을 넘으면 됩니다다만 취득일 현재 근로소득자(또는 사업소득자)가 최근 이직 등으로 위 소득 금액 기준에 미달하는 경우에는 과거 2년 동안의 소득의 월평균으로 판단할 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.22
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20대는 세대주 분리가 불가능 한건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재는 부모님 중에 한 분이 세대주이겠죠?부모님 주소지로 부터 주민등록을 분리하면 본인도 세대주가 될 수 있습니다다른 곳에 집을 구한다는 말씀은 임대차 등을 통해 새로운 주거지로 독립하는 것이죠?그 주소로 주민등록 이전 전입신고를 하면 바로 단독 세대주가 됩니다행정복지센터에 전입 신고 하고 바로 등본을 발급해보면 본인이 세대주로 나오게 됩니다이상은 단순히 세대주로 세대 분리하는 개념을 말씀 드린 것이며,혹시 주택 취득 양도 등에서 주택 세제상 세대분리를 질문 하신 것이라면주민등록상의 분리와 더불어 30세미만 미혼인 경우 월73만원가량의 지속적인 소득도 입증 가능해야 합니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.22
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친구 자취방에 동거인 등록 후 주택구입, 취득세 중과 안 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문하신 것으로 보아 전문가 수준으로 잘 알고 계시네요^^ 1. 네. 본인 1가구 1주택으로 본인 명의 다른 주택이 없다면 취득세 중과 없습니다2. 네. 친구분과 별도 세대이며 서로 보험 계정이 다릅니다. 불이익 없습니다3. 네. 문제 없습니다4. 네. 없다고 보입니다취득세는 지방세로서 지방세 수익자인 시군구에 문의하시면 전화 한 통화로 친절하게 안내 받을 수 있습니다더 확인하실 사항이 있다면 물건지 시군구 지방세 담당에게 문의하시는 것이 가장 정확합니다유의하실 것은 세금을 회피할 목적으로 사실과 다르게 주민 등록하는 것은 처벌의 대상이 된다고 합니다.친구 분 주택에 실거주 한다는 사실에 부합한다면 아무런 문제가 없습니다답변이 참고가 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
22.01.22
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아파트 매매시 공인중개사 수수료 및 세금은 얼마인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 매매가 2억원 이상 9억미만은 수수료 0.4% 입니다5억원에 매도 하신다면 부동산 중개 수수료는 200만원입니다.양도소득세는 1주택이라면 조정지역 2년이상 거주 조건으로 비과세이고조정지역이 아니라면 2년이상 보유만 하셨으면 비과세 입니다.단 세대원포함 1가구 1주택, 매도가격 12억원이하를 기준으로 말씀 드린 것으로 양도소득세는 구체적인 사실관계와 적용 시점에 따라 결과가 다를 수 있으니 매도전 세무 전문가와 상담을 권장합니다답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.22
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