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오피스텔 월세계약 관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1년으로 기간을 정한 임대차 계약은 얼마든지 가능합니다.1년 계약 했으니 1년후 계약금을 돌려 받는 것은 당연한 절차입니다단 임대인이 동의하여야 계약이 진행되겠죠만일 현 임대인이 1년 계약을 거절하여 이사해야 한다면 부동산에 1년 계약이 가능한 매물을 찾는다고 요청해 두시면 됩니다.임대인의 입장에서는 새로운 임차인을 받으면서 임대료를 임의대로 인상할 수 있으므로 나쁜 카드가 아닙니다.한편 임대차 보호법에서는 "기간을 정하지 않거나 2년 이내로 기간을 정한 임대차 계약은 그 기간을 2년으로 본다 . 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다" 라고 되어있습니다임차인에게 너그러운 제도 입니다. 이 부분도 참고 하시기 바랍니다.이상 답변이 도움이 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.21
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임대료 5프로 이상 가능할카요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.거주목적으로 매매하셨고 실입주 하실 예정이라면 임차인의 계약갱신 청구를 거절할 수 있는 정당한 사유에 해당합니다.그러나 실입주 등 다른 정당한 사유가 없다면 임차인의 계약갱신 청구를 거절할 수 없으며,계약 갱신 청구는 계약 만기 6개~2개월 ( 단 2020년 12월 9일 이전 최초 계약이나 갱신된 임대차의 경우 계약만료 6개월~1개월) 기간중에 거절하거나 청구하여야 하며,임대인은 5%를 초과하여 임대료를 인상할 수 없습니다보증금과 월세 각각 5%의 인상이 가능하나2000/55만원 월세의 일방적인 전세 전환은 임차인의 동의가 없이 일방적인 전환은 어렵습니다.임차인이 전세 전환을 동의한다면 현재 환산율로 5% 인상까지 반영한 전세 보증금 금액은 2억3,423만원에 해당합니다전월세 전환 계산기는 이래 링크를 참조하세요https://www.renthome.go.kr/webportal/minwon/common/rncrgAtmcCalc/rncrgAtmcCalcPopup.open이상 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.21
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월세 계약 만료전 본가로 전입신고하면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전입상태의 유지는 주택임대차 보호법상의 소액보증금 우선변제 또는 확정일자의 효력을 유지하기 위한 요건일 뿐임대차 계약 유지와는 관련이 없습니다주인 분에게 주민등록이 이전 되었음을 알리거나 사정 할 일은 전혀 없으며2월 27일 만기시 계약을 종료하고 이사한다는 점만 명확하게 소통하면 되겠습니다.임대인은 만기시 임차인의 주민등록 이전과는 관련 없이 보증금을 환불하는 것이니보증금 받고 열쇠 넘기고 이사 잘 하시면 되겠습니다이상 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.18
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50년된 주택 적정가는 어떻게 책정하나요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산은 유사한 것은 있어도 동일한 것은 없습니다그래서 평가하기가 어렵죠동일한 자재 동일한 구조로 된 대형 단지 아파트도 10%이상 가격 차이가 납니다.호가도 참조하지만 유사매물의 실거래 사례 비교가 가장 흔한 방법입니다.비교시 토지가격과 개별주택가격 구분하여 대상 건물이 양호하거나 노후하다면 약간 보정이 있을 수 있겠죠그런데 이렇게 가격을 정한들 이것은 매도자의 주관적인 "호가" 일 뿐입니다.매도자분들은 좋은 가격을 원하지만 시장은 냉정합니다매수인이 마음에 들면 더 주고도 사가지만 더 내려갈 것이라고 한다면 반 값에도 안 가져 갑니다꼭 팔려고 하는 매도자는 계속해서 가격을 인하합니다.매매가격은 이렇게 시장의 원리로 결정되고 계약이 되면 30일이내에 국토부 실거래 신고로 시장에 다시 오픈되고 다시 기준이 됩니다.근래처럼 조정이나 하락기에는 최종 거래 가격이 새로운 거래의 상한 기준이 됩니다.참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.17
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공인중개사 분들 등기부등본 어디서 떼셔요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.건축대장이나 주민등록표 등 일반 온라인 행정 민원에 비해서 더 복잡하다고 느껴지지는 않습니다.다만 무료가 아니라서 결제하는 과정 하나가 더 있죠카드나 핸드폰 번호 입력하고 인증 받고 하는 약간 시간도 더 걸리고 번거로움이 있지만사실은 왜 돈을 받나 하는 아쉬움이 있습니다그리고 발급하는 창구는 인터넷 등기소 외에는 없는 것으로 알고 있습니다이상 참고가 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.17
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계약갱신청구권 행사시 월세5% & 관리비 인상 가능한건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갱신계약의 최대 인상폭 5% 제한에 걸려 법규상 규제가 없는 관리비를 과다 인상하는 사례가 있다고 합니다.월세를 간접적으로 올리는 꼼수라고 할 수 있습니다현재 법규상의 맹점입니다.이에 대하여 합리적인 방안을 제시한 임대차 보호법 일부 개정안이 준비가 되고 있다고 하는데 아직 통과 소식은 없습니다.주변 시세보다 현저히 낮은 금액으로 임차된 상태로 어느 정도 감수할 수 있는 금액이라면 인지상정으로 넘어갈 수도 있겠지만 과다한 인상, 실질적으로 관리 서비스 부재 등 수용하기 어렵다면 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 법률적 상담을 해보실 수 있겠습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.17
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2주택자 매도 후 이사 고민입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.본인 주택 1채를 소유한 상태에서 주택이 있는 아들 집으로 전입시 <1가구 2주택>에 해당합니다합가 하더라도 추가적인 양도나 취득이 없다면 문제될 것은 없습니다그리고 아들 기준 부모님 중 한 분이 60세 이상인 경우 ,"60세 이상의 직계존속과 합가후 10년 이내에 먼저 파는 주택 1채에 대해서 ( 이 주택이 개별적으로 비과세 요건을 갖추었다면) 비과세"하는 봉양합가 비과세 특례가 있으므로 이를 활용 하실 수도 있겠습니다.여기에 해당되지 않는다면 양 세대에 새로운 주택의 취득, 양도 등 주택 변동 계획이 있기 전에 세대 분리를 하는 것이 유리하겠습니다.세대 분리는 세금 회피를 목적으로 형식상의 주민등록 변동시 처벌의 대상이므로 사실에 부합하도록 진행하시면 되겠습니다.이상 답변이 도움이 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.17
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전세2억7천에들어갑니다.전세권설정은?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인에게 보증금의 안전 정말 중요하죠제도이용도 중요하지만 유의할 것은 임차할 주택에 주택시세 대비 보증금액이 적정한가 입니다주택이 10억인데 10억 대출이 되어 있는 집에 들어가면 안되겠죠.주택이 10억, 대출은 0원인데 선순위 보증금 합계가 10억이라면 역시 들어가면 안됩니다임대인의 주택을 경매하여도 보증금을 돌려줄 수 없기 때문입니다일반적으로 본인보증금 + 선순위 보증금합계 + 대출금액을 합한 금액이주택 시세의 60% (아파트 70%) 이내라면 안정권으로 보고 있습니다.전세권 설정과 확정 일자의 효력은 동일합니다효력 발생일을 기준을 만일의 경매시에도 채권 순위를 확정하는 것입니다두 제도는 선순위를 보장하는 것이지 보증 금액을 지켜주는 것은 아닙니다확정일자는 확정일자와 + 주민등록이전 + 점유의 요건으로 성립하므로임자인들이 가장 많이 사용하는 방법입니다반면 전세권은 부득히 주민등록 이전이 어렵거나 확정일자의 대상이 아닌 일부 법인 임차인 등이 사용하는 것으로임대인의 동의가 필요하고 설정과 말소시 비용이 발생합니다확정일자가 가능하다면 전세권 설정을 중복해서 하실 필요는 없습니다.한편 전세금 보증 보험은 임대인의 보증금 환불 불능시 지급을 보장하는 보험입니다.이것은 보증금을 보장하는 보험이기 때문에 무조건 가입/인수되는 것이 아니고 대상주택, 주택시세 평가, 대출금액와 선순위 보증금 확인 등 각 보험사에서 정한 자체 기준으로 권리 분석후 인수가 결정됩니다.대표적으로 도시주택보증공사 , 서울 보증 보험,한국주택금융공사 에서 취급합니다.이상 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.17
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취등록세에 대해 문의드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.분양 당시 다른 주택이 없고20년 8월12일 이후 계약된 분양권이라면 6억원 이내 1% 과세될 것으로 보입니다관련내용 : 아래 기사중 <주택수의 산정방법>을 참조하세요http://www.opinionnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=47606답변이 도움이 되셨길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.16
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수고하십니다 ㆍㆍ 1가구 2주택 관련법 질문 하구싶습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 말씀 하신대로 1가구 2주택 상태가 됩니다1가구2주택시 한 채의 주택 매도시 양도소득세는 일반 과세, 규제지역이라면 중과될 수 있습니다.이것이 기본 사항이지만,부모님중 한 분이 60세 이상으로 각 1채의 주택을 소유한 직계 부모님과 자녀 분이 주민등록 합가를 할 경우합가후 10년 이내에 먼저 매도하는 한 채의 주택에 양도세를 비과세 하는 제도가 있으므로 활용하시기 바랍니다(매도주택의 규제 지역별 보유 또는 거주기간 , 매도금액 12억원 이내 등 비과세 요건 만족시)<봉양합가 비과세>를 검색하시면 다양한 사례와 세부 조건을 확인할 수 있습니다이상 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.15
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