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월세 계약 기간 만료 되가는데요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.하단 주택임대차 보호법 관련 내용에 따라서 2020년 12월10일 이후 계약하신 임대차 계약 이라면임대차 만기일 6개월 전부터 2개월전 사이에 통지하시면 됩니다.22년 2월이 만기라면 이번달 (21/11월)에 통지하셔도 됩니다.임차인이 이사준비를 할수 있도록 임대인의 실거주 계획이 세워 지셨다면법정 통지 마감시한과 관계없이 미리 알려주심이 좋을 듯 합니다.세입자에게는 사실대로 집주인 본인이 입주하려고 한다고 말씀하면 됩니다소유자(직계존비속포함) 의 실거주는 계약갱신청구의 정당한 거절사유입니다이상 답변이 도움 되셨기를 바랍니다참고 <주택임대차 보호법 관련 내용> 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
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21.11.16
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LH영구임대아파트 입주조건 과 신청방법 알려주세요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.LH영구임대주택은 생계급여 또는 의료급여 수급자, 유공자, 일본군위안부 피해자, 한부모가족 등 사회보호계층의 주거안정을 위한 공익적 목적의 임대주택입니다.시중시세의 30%수준으로 최대 50년까지 거주할 수 있으므로 주거 부분의 부담을 크게 줄일 수 있을 것입니다유공자, 한부모가족 등 다른 조건은 배제하고 소득기준으로만 입주 자격을 살펴 보겠습니다1순위:국민기초생활보장법상의 생계급여 또는 의료급여 수급자,아래 2순위 이면서 본인 또는 동거중인 직계 존속이 65세이상 사람2순위:전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 50%(1인 가구 70%, 2인가구 60%) 이하로 자산요건을 충족할 경우 입주 신청을 할 수 있습니다.여기에 해당 되는지 정확히 상담, 신청을 하시려면 거주지 주민센터에 방문 하십시오주민센터에서 상담하여 신청이 가능할 경우 공급기관(LH)에 통보하고 공실이 발생하는 순차에 따라 계약하고 입주할 수 있습니다.이 답변이 도움 되시길 빕니다이 답변은 게시된 질문만을 기초하여 필자의 현장경험을 토대로 작성한 것으로 구체적인 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있습니다참고 <2021귀속 전년도 도시근로자 월평균소득 100%>1인의 경우 : 2,991,631원2인의 경우 : 4,562,535원3인의 경우 : 6,240,520원4인의 경우 : 7,094,205원5인의 경우 : 7,009,271원<끝>
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21.11.16
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증여받은 시골집도 1가구2주택 중과세에 해당하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.증여주택, 기존주택을 보유하고 계시므로 1세대 2주택에 해당합니다양도세 부분>아래의 경우 기존주택 매도시 비과세가 적용될 수 있습니다1)만일 증여전부터 기존주택을 소유하고 있었고 증여주택 취득일로부터 3년 이내에 기존주택을 양도하는 경우로서 기존주택 보유기간 2년 이상 및 양도가액 9억원 이하인 경우라면 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하는 것이므로 비과세 적용 가능합니다.2)또한, 증여받은 주택이 농어촌주택에 해당(별첨참조) 하는 경우라면 3년 이내 양도하는 것과 관계없이 일반 주택을 먼저 양도할 경우로서 기존주택 보유기간 2년 이상 및 양도가액 9억원 이하인 경우라면 비과세 적용 가능합니다.취득세 부분>기존주택 매도후 시골주택만 있는 상태에서 제3의 아파트 매수시 취득세는 1)시골주택이 공시가격 1억이하인 경우 ,2)농어촌 주택으로 인정될 경우 (별첨 참조)위 2 사례에 해당할 경우 기본세율로 과세하며 이에 해당없다면 매수지역의 거래규제 지역 여부에 따라 중과율이 다르게 취득세가 과세됩니다이상 답변은 게시된 질문만을 기초하여 필자의 현장경험을 토대로 작성된 것으로 실과세 처분과 일치함을 보장하지 않습니다.매매 거래전 양도세 부분은 국세청, 지방세무서를 통해 취득세는 시군구를 통해 보유 부동산의 주소, 취득시기 , 거래금액 등 구체적 사실관계 명확히 제공하고 상담하는 것을 권장합니다.별첨 :<농어촌주택 특례 요건>(조세특례제한법 제99조의4) (2015.1.1.이후 양도분)2003년 8월 1일부터 2017년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “농어촌주택취득기간”이라 한다) 중에 취득한 주택으로서 3년 이상 보유하고 당해 농어촌 주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우 농어촌 주택은 없는 것으로 보아 1세대1주택 비과세여부를 판단합니다. (3년이 경과되지 않은 경우에도 일반주택에 대한 비과세 적용이 가능하나 향후 3년 동안 보유해야 일반주택의 비과세된 양도소득세가 추징되지 않음)① 지역기준- 수도권을 제외한 읍면지역에 소재할 것.(경기도 연천군, 인천광역시 옹진군 포함)* 수도권 : 서울특별시, 인천광역시, 경기도- 국토해양부 장관이 지정하는 도시지역 및 토지거래허가지역에 속하지 않을것* 도시지역 : 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역- 기획재정부장관이 지정한 지정지역(투기지역)에 속하지 않을것.- 문화관광부장관이 지정한 관광진흥법 제2조의 관광단지에 속하지 않을것.② 규모기준- 대지 660제곱미터이내- 단독주택의 경우 주택면적 150제곱미터 이내- 공동주택의 경우 전용면적 116제곱미터 이내③ 가액기준- 2007.12.31이전 양도의 경우 : 취득당시 기준시가 7천만원이하이고 양도당시 기준시가 1억원이하인 경우- 2008.1.1.이후 양도의 경우. 2007.12.31이전 취득한 주택의 경우에는 취득당시 기준시가 7천만원이하이고 양도당시 가액은 규제없음.. 2008.1.1이후 취득한 경우에는 취득당시 기준시가 1.5억원이하인 경우. 2009.1.1이후 취득한 경우에는 취득당시 기준시가 2억원이하인 경우④ 일반주택이 행정구역상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면에 소재하지 않아야 함<끝>
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21.11.16
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양도세 신고할때 서류 뭐뭐 내는지 알려주세요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) 초본은 1세대 1주택 비과세적용시 봉거 봉양으로 합가 하였을 경우 확인시 필요합니다2) 매도·매입에 관한 계약서 사본(환지확정 전 취득한 토지는 환지예정지 증명원, 잠정등급 확인원 등)자본적지출액·양도비 증빙자료, 감가상각비명세 등* (예) 중개수수료 지급액, 신고서작성비용, 법무사수수료 지급액 등* 발급 하지 않아도 없이 담당공무원이 확인하는 서류 (제출생략) : 토지·건물 등기부등본, 토지·건축물대장 등본, 개별공시지가 확인 *단, 양도소득세 계산시 폐쇄등기부 등본이 필요한 경우 납세자가 제출1세대 1주택 비과세 적용, 장기임대 주택 신축 미붕양 주택 구입 등의 특례 관련 서류는 아래 국세청 양도소득세 제출별 증빙서류 목록을 참고하세요https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2317&cntntsId=77163) 세무 회계 사무실을 통한 세무 대리인 신고는 당연히 가능합니다.대리인을 보내야 한다면 방문 없이 홈텍스 사이트 비대면 신고도 가능합니다.개인 대리인 방문 신청시는 위임장과 신분증 지참으로 대리가 가능하며,가족 대리인인 경우는 위임장을 가족관계 증명으로 대체할 수도 있으므로 방문 전 관할 세무서로 전화 확인하시기 바랍니다이 답변이 조금이나마 도움이 되시길 바랍니다
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21.11.15
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동사무소에서 받는 확정일자, 법적으로는 그 다음날 유효하다 ?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차권에 대해 공시된 권리처럼 제3자에 대항력을 갖추기 위해서는1) 주민 등록 ,2) 확정 일자,3) 점유 이상의 3개 요건을 갖춤으로 완성됩니다셋 중 확정 일자는 미리 받을 수 있습니다.그러나 점유와 전입은 실제를 바탕으로 합니다그런데 3건이 모두 이루어지는 것은 통상적으로 잔금 일이 됩니다잔금으로서 주택의 임대부분의 인도가 동시 이행되고 하고 점유와 주민등록 전입 신고을 하게 됩니다3건 모두 완료 하더라도 주민 등록 후 그 다음날 ( 예/ 1월 1일 전입시고시 1월 2일 00시 부터 ) 효력이 생깁니다이 내용은 주택 임대차 보호법 제3조 ①항에 기록되어 있습니다참조 :주택임대차보호법 관련 내용 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다...........
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21.11.15
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실거주 양도세 관련문의합니다~~~
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도소득세는 다양한 사례가 있고 정책변화도 많아 궁금증이 많이 생기는 분야 입니다결론을 먼저 말씀드리면 가능합니다.실 거주 못하는 가족의 취학, 직업, 해외 이주, 질병 등 부득이한 사유를 관할 세무서장이 종합적으로 판단하는 것으로예를 들면 직장과의 거리 등 일시적이고 부득이한 전출 사유를 소명 할 수 있다면 (부부공동 명의 포함) 일부 세대원이 거주만으로 비과세 가능한 거주 요건을 인정 받을 수 있습니다.(이 답변은 질문 내용만을 참고하여 필자의 현업 경험을 토대로 한 개인 견해로 구체적 사실관계에 따라 법률적 해석은 다를 수 있습니다)국세청에 유사한 상담에 대한 답변을 참조하세요1세대 1주택자의 거주기간 판정시 세대원 일부가 당초부터 함께 거주하지 못한 경우 비과세할 수 있는 지 여부 질의에 대한 답(부부 공동명의 포함)1세대 1주택 비과세를 적용받기 위한 2년 이상 실거주 요건의 경우 "1세대"란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 실질적인 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 가족단위를 말하는 것으로,"가족"이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함함) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함하는 것입니다.따라서, 소유자 본인뿐만 아니라 세대원 전원이 모두 거주하는 것이 원칙이나,예외적으로, 세대원의 일부(소유주 포함)가 취학ㆍ근무상 형편 등 부득이한 사유로 일시 퇴거하여 당해 주택에 거주하지 못한 경우(세대원의 일부가 처음부터 당해 주택에 거주하지 아니한 경우 포함),나머지 세대원이 거주요건을 충족한 경우에는 1세대 1주택의 비과세 규정이 적용되는 것이므로,귀하의 배우자가 근무상 형편으로 인해 처음부터 당해 주택에서 일시 퇴거한 경우 나머지 세대원이 거주요건을 충족하면 될 것으로 판단됩니다....다만, 본래의 주소지에서 일시퇴거하였는지 여부는 1세대의 주생활근거지가 어디인지 여부, 일시퇴거한 것으로 보는 세대원의 주소지에서 근무지까지 소요되는 시간, 거리, 비용 등을 종합하여 관할세무서장이 최종적으로 판단할 사항으로서, 향후 관할세무서에서 소명을 요구하시는 경우 재직증명서 등을 제출하면 되는 것으로 사료됩니다.
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21.11.13
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청년 전세자금 대출 방법이 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.<중소기업취업청년 전월세보증금대출> 입니다주택도시기금에서 운영하는 중소기업에 취업청년들에게 저리로 대출하는 전월세 보증금 대출 상품입니다흔히 <중기청대출> 이라고 합니다1) 이자율: 년 1.2%(8,000만원대출경우 월이자 80,000원)2)이용기간 :2년 (4회 연장가) 만기후 일시상환3) 자격 조건의 요약부부합산 연소득 5천만원 이하(외벌이 3천5백만원 이하), 순자산가액2.92억원 이하 무주택 세대주(예비세대주 포함)중소·중견기업 재직자 또는 중소기업진흥공단, 신용보증기금 및 기술보증기금의 청년창업 지원을 받고 있는 자만 19세 이상 ∼ 만 34세 이하 청년 (병역의무를 이행한 경우 복무기간에 비례하여 자격기간을 연장하되 최대 만 39세까지 연장)대출 대상과 주택 상세와 유의사항 등은 아래 주택도시기금 사이트에서 참조하시기 바랍니다http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020601.jsp중기청 대출은 이자가 저렴하고 제도 자체는 좋지만 대상주택이 제한적입니다절차도 복잡한 편입니다한가지 팁을 드리면 미리 <중기청 대출후기>를 검색하셔서 참고후 진행하시면 시행착오를 줄일 수 있을 것입니다
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21.11.13
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재계약할 때 계약갱신청구권을 쓰지 않았습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약서를 작성하셨으니 묵시적 갱신은 아니고 아래 둘 중 하나일 것 같습니다.1) 임대인은 계약서 재작성의 의미를 <갱신청구>로 보고 묵시적 갱신 아닌 문서 재계약을 했거나2) 갱신청구권과는 관계 없이 세를 올리기 위해서 또는 계약 조건을 바꾸기 위해 재계약을 했을 수도 있습니다.재계약시 5% 이상 세가 조정 되었다면 갱신 청구가 아닌 새로운 계약이므로 추후 1회 갱신청구가 가능합니다.그렇지 않다면 임대인의 진의를 알아야 오해가 발생하지 않겠습니다.그래서 재계약시 갱신청구에 의한 재계약인지 아닌지를 부기하는 것이 좋습니다.게약 종료 임박전 어느 쪽이라도 대응이 가능할 때 미리 소통해 보시기 바랍니다
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21.11.13
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전세도 재산포함이 되거나 전산에 뜰까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산에 관련있는 내용만 답변드립니다.전남편의 재산에 포함 여부는 자녀가 미성년자라면 부모에게 귀속될 수도 있겠으나 법률적 해석에 대해서는 언급하지 않겠습니다전세 금액은 국토부 실거래가 전산망에 공유됩니다 (단독주택의 번지나 (공동주택의 경우) 호수까지 공개되지는 않습니다)그리고 2022년 5월까지는 전월세 실거래 미신고 과태료가 없기 때문에 아직 모든 거래가 100% 전산에 뜨지는 않습니다.누구의 명의든 전세금에 대해서 세금을 내는 일은 아직 못 봤습니다.임대업을 하는 분에게는 규모에 따라 소득으로서 과세가 될 수는 있겠지만 전세 임차인이 세금을 내는 일은 없습니다.(간혹 대출이나 신용평가 등에서 동산 금액을 참고하는 경우는 있는 것 같습니다)한편 자녀에게 제공되는 보증금 금액이 대략 2억원을 넘을 경우 증여세의 문제가 따를 수 있습니다주택 매수와 달리 전세 보증금에 대한 자금출처 신고는 없습니다만 금액이 클 경우 증여세는 체크하셔야 할 부분입니다.또 질문에서 확인되지 않지만 자녀가 혹시 미성년자 (민사 만19세)일 경우 부동산 계약은 단독으로 불가합니다.부모님 또는 친권자가 법정 대리인 동의서 등 중개사가 요구하는 필요 서류를 지참하여 계약에 동석하여야 합니다저의 답변이 조금이나마 궁금증 해소에 도움이 되시길 빕니다.
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21.11.12
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전월세 보증금이 매물마다 천차만별로 다른이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재미있는 질문이군요부동산은 개별성이 강합니다비슷할 수는 있지만 동일한 물건은 없습니다우선 물리적으로 한 공간에 한 물건만 존재하므로 입지상의 가치부터 각각 다르게 시작합니다물론 같은 동네, 비슷한 크기, 비슷한 옵션이라면 크게 차이는 안 나겠지만 얼마든지 다를 수 있습니다.부동산 시장에서 가격을 결정하는 것은 임대인과 임차인이 합의하는 것이 아니고 임대인이 일방적으로 정하는 방식입니다.임대인이 자신의 관점에서 "00000원을 받아야겠다" 라고 정했는데 한참동안 임차가 안된다면 생각을 바꾸어 인하할 수도 있겠지만 임차인 입장에서는 이것을 기다리기 보다는 다른 매물을 찾게 됩니다한편 임차인의 입장에서는 같은 가격의 두 매물을 보고도 또는 오히려 더 높은 가격의 매물이 더 가성비가 좋다고 선택할 수도 있습니다.가격도 천차만별이지만 임대인 임차인 각자의 관점도 천차만별입니다.그래서 방 얻을때 조금 더 발품을 팔면 더 좋은 집을 얻게 된다고 합니다.질문 하신 분에게도 꼭 마음에 들지만 더 부담 없는 가격대의 매물이 나타나길 빕니다
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21.11.12
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