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임시로 원룸에서 지내야하는데 전입신고를 꼭 해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1년이면 아주 짧은 시간은 아니군요주민등록법에 따르면 주민의 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하도록 모든 국민은 30일 이상 거소하는 장소에 주민등록을 하도록 하고 있습니다.예를 들면 선거명부, 예비역 비상소집, 각종 고지서 등 공적인 우편물의 도착 , 재난지원금 사용, 건강검진 등 대다수 행정서비스가 자신의 주민등록지에서 이루어 지므로 오히려 편리할 것으로 생각됩니다또 한가지 이유는 임대차로 거주하는 경우 자신의 보증금을 보호할 수 있습니다.윌세 보증금은 상대적으로 규모가 크지는 않으나 만일의 경우 임차한 주택이 경매 등으로 보증금 회수가 불안정한 상태가 되었을 때거주 주택에 전입 신고 만으로 소액 보증금 최우선변제 적용을 받을 수 있습니다.저의 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
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21.11.12
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전세집 집주인 장모님께서 들어와사신다는데 나가야되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 아래 <주택 임대차 보호법>에 참조하면 <장모>는 직계존비속이 아니므로 실거주를 이유로 한 계약갱신 청구 거절의 사유가 되지 않습니다*직계 존비속 존속/ 아버지, 어머니, 할아버지, 할머니, 외할아버지, 외할머니... 비속/ 아들, 딸, 손자, 손녀, 외손자, 외손녀 등.임대인과 이 부분 오해가 없도록 잘 합의해 보시기 바랍니다아래 관련 법률을 참조하시기 바랍니다관련법 (주택임대차보호법 제6조3)1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 만일 임차중인 주택이 임대인 부부 공동 소유이거나 부인의 소유라면 <장모>도 실거주 사유로 인한 갱신계약 거절 할 수 있겠습니다혹시 이 사유가 정당하여 임차인이 이사하였는데 알고 보니 다른 사람에게 임차를 했다면 임대인이 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다보상금액은 합의하거나 합의가 안될경우 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 합니다1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 월 단위의 차임으로 전환한 금액)의 3개월분에 해당하는 금액2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 입니다.이상 답변이 도움 되시길 빕니다
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21.11.12
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집을 구매하고 이사할경우 팔기전까지는 2가구가 되는거겠죠?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.살던 집을 팔고 새집을 사서 이사하는 과정에서 일시적으로 2주택이 되는 경우는 흔합니다팔려는 집은 원하는 날자에 팔리는 것이 아니고,사고 싶은 집은 지금 안 사면 놓칠 수 있기 때문입니다.염려하실 필요 없이 일시적 1가구 2주택 비과세 제도을 활용하시면 됩니다기존주택 매수 후 1년이상 경과후 2번째 주택을 매수해야 하는 기본 조건이 있습니다.이 조건에 문제가 없다면 일단 새로 주택을 구입하여 이사하고 기존 주택은 1년 ~3년 사이에 매도하시면 됩니다* 기존주택 매도 허용기간이 1~3년으로 차이가 있는 것은 매도 매도한 주택의 지역에 따라 다릅니다이 부분은 그림으로 설명한 인플루언스 사이트를 남겨 드립니다.https://blog.naver.com/madaiju/222543968558신규주택은 매수주택 등기이전을 의뢰하는 법무사에 일시적 2주택으로 신고해 달라 하시면 됩니다일시적2주택임을 전제로 한 것이므로 기본주택의 매도 허용기간이 지나도록 매도하지 않을 경우는 비과세된 세금은 추징됩니다이후 기존주택 매도가 되면 매도한 달의 말일 부터 2개월 이내에 본인 주소지 관할 세무서에 양도소득세를 신고하시면 되겠습니다(홈텍스사이트 비대면 신고도 가능)필요한 서류는 기존주택 매수/매도계약서, 신규주택 매수계약서 입니다이상 답변이 도움되시길 바랍니다.
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21.11.11
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가게(편의점)으로 전입이 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전입신고를 하는 것은 제한이 없습니다.편의점 일부 공간에 주거가 가능한 공간이 있어서 실제 거주를 위해 전입 하시는 것인지다른 이유로 전입 신고만 하려는 것인지 질문 내용만으로는 알 수 없지만 전입 신고는 가능합니다. (다만 신고후라도 시군구에서 실제 거주 여부를 확인하여 사실과 다를 경우 등록을 정정하거나 말소할 수 있습니다)전체 건물의 소유자라면 전입 신고시 굳이 층을 기재하지 않으셔도 무방할 것으로 보이며,세입자라면 근생이라도 전입신고와 확정일자를 통해 임대차 보호법의 적용을 받을 수 있습니다.답변이 도움 되셨기를 바랍니다
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21.11.11
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양도세 1주택 비과세 요건 알려주시면 감사합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.서울시 전역은 조정대상지역으로 2017년 82부동산대책에 근거하면 2020년 매수한 주택은 2년의 거주 기간을 채우고 매도금액 9억 이하의 금액에 대해서 비과세 받습니다전입 신고를 작년(2020) 10월에 하셨다면2022년 10월 전입 신고일부터 만 2년간의 거주 기간을 채우고 매도 하신다면 비과세 가능합니다.참고로 국세청 홈텍스 사이트에 <양도소득세 모의 계산> 서비스가 있으니 매도 전에 미리 예상해 보실 수 있습니다https://hometax.go.kr/저의 답변이 도움 되셨기를 바랍니다
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21.11.11
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전세계약을 했는데 계약시 주인이 바뀌었는데
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.거의 같은 시기에 전세와 매매가 있었다면 매수자의 의사로 전세를 끼고 매수한 것이라 여겨집니다전세중 소유자가 바뀌더라도 임대차 계약은 원래대로 승계됩니다.2년후 집주인이 실거주를 목적으로 입주하겠다고 한다면 계약갱신청구의 거절사유가 됩니다다만 계약만기 6개월~2개월사이에 요청이나 거절 통지를 합니다또는 묵시적 갱신이 이루어질 수도 있습니다최소한 이사를 준비할 기간이 확보되니 그때 계획을 세우시면 됩니다소유자가 바뀌었기 때문에 계약갱신이 거절되는 것은 아니니 미리 염려는 하지마세요전세끼고 매수하신 분들은 계속 임대차를 유지하는 사례가 많습니다이사 잘 하시고 확정일자/전입신고 잘 챙기시면 되겠습니다
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21.11.11
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부동산 매매 전세끼고 어떻게 매매하는 것인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세들어 있는 집을 매매 하는 것은 흔한 경우입니다.말씀하신 것처럼 매매가 15,000만원, 전세 보증금 10,000만원이라면매수자는 일금 5,000만원으로 매수합니다매매일정은 계약금 1,500만원 , 잔금 3,500만원 정도로 서로 협의하면 됩니다.세입자 만료일까지 잔금일을 늦추는 것이 아니고 매도매수 당사자가 원하는 날 잔금을 하고 소유권 이전등기를 합니다전세 보증금은 내가 이미 받았으므로 매매시에는 매매 금액의 일부가 됩니다매수인은 그 돈을 빼고 매수하고 현 임차인과 별도의 약정 없이도 매수인은 현 전세계약을 승계하여야 합니다그리고 전세 종료시 보증금 반환의무를 갖습니다매도 잔금시 현 전세계약서도 매수인에게 넘겨줍니다.세입자 입장에서는 소유자가 바뀌면 혹시 문제가 되지 않을까 하시는 분도 있으니 안심하도록 안내해 주시면 되겠습니다..만일 매도전에 임차인의 계약갱신청구가 수락된 상태라면 소유자가 바뀌더라도 유효합니다.저의 답변이 도움되셨기를 바랍니다
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21.11.10
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공인중계사자격증이있는 집주인과의 전월세 계약은 안전한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.개인간 직접 계약도 계약의 성립에 아무런 문제가 되지 않습니다.중개사무소를 통하는 경우 당일 등기부 등 법정 첨부서류 발급 및 분석과중개대상물 확인 설명서 제시를 통해 보다 체계적으로 임대 대상물에 대해 정확한 서비스가 가능하지만 직접 거래의 경우 중개수수료를 절약할 수 있는 장점이 있습니다.계약 당일과 잔금일 등기부상의 소유권 등 권리사항이 하자가 없는지,건축물 대장을 통해 위법건축물 여부, 건축물 용도를 확인,그리고 불편하더라도 계약 당사자가 진정한 소유자가 맞는지 신분증과 등기필증 등을 통해 확인하는 것이 좋겠습니다.보수책임, 관리비항목, 옵션, 애완견 등 추후 분쟁의 소지가 있는 사항은 계약시 상호 협의하여 특약사항으로 분명하게 명기하는 것이 좋습니다.작성한 계약서를 지참 행정복지센터에서 확정일자와 전입신고를 하시라는 말은 사족이겠죠?보증금 금액이 상당하거나 비용을 들더라도 좀더 안전한 계약을 원하신다면 중개사무소를 통해서 계약하자고 말씀 드리세요.답변이 도움되시길 바랍니다
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21.11.10
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개인작업실용도로 사무실 임차할때 대항권 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.업무용 임대차는 사업자등록후 세무서에서 확정일자을 받고 제3자에대한 대항력이 발생합니다.질문자님의 경우 대항력이 발생하지 않고 임대차 계약은 임대인과 채권 관계에 불과합니다.만일의 경우 경매처분이나 소유자의 변경시 또는 현소유자가 지급불능의 상태가 되거나 또는 보증금의 반환요구에 고의로 상환하지 않는다면 보증금 회수는 불안정한 상태가 되고 임차 목적을 달성하지 못한 손해가 발생할 수 있습니다사업실적이 없을 경우 세금을 내는 것이 아니니 다소 형식적이나마 간이사업자로 등록하는 방법을 검토해보세요
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21.11.10
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자취하면 대학생도 세대분리 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.자취하는 주소로 전입이 된 것은 소득이 없는 학생이라면 주민등록상의 분리일 뿐 소득이 없다면 세법상 1세대 요건을 갖추지 못한 상태 입니다아래 내용은 국세청에서 1세대1주택으로 인정하는 세법상 세대분리의 기준입니다-세대 구성 요건(아래 어느 하나 만족)① 배우자가 있거나 또는 배우자가 사망하거나 이혼한 경우② 연령이 만 30세 이상인 경우③ 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제11호의 규정에 따른 기준 중위소득의 100분의 40이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자 제외)위 기준은 취득세 부과에서도 1세대 요건으로 준용하고 있습니다따라서 주민등록상의 세대 분리도 필요하지만30세 미만이나 미혼이라면 위 3항 소득 요건이 달성되어야 합니다참고로 2021년 기준 1인가구원의 중위소득은 182만 7,831원이고2022년은 194만 4,812원으로 결정되었습니다 (이 소득의 40%는 731,132~ 약 73~777,925원 입니다)세법상의 소득기준에 부합하지 않는 상태에서 주민등록상 세대만 분리하는 것은 청약시 무주택 기간을 조금 더 늘리는 것 외 실익은 없어 보입니다세금 회피나 청약을 목적으로 사실과 다르게 주민등록을 이전하는 행위는 3년이하의 징역이나 3000만원의 벌금에 처할 수도 있습니다제 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
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