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가계약금 50만원 환불을 안해주는 경우?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.대출을 조건으로 50만원의 가계약금을 걸고 계약을 진행하셨군요통상 가계약이라는 용어를 사용하지만 서류를 작성하지 않았다고 하여도 부동산의 표시, 매매금액, 잔금일정 등 중요 내용 합의가 있었다면 계약으로 성립합니다.가계약을 통하여 질문하신 분은 해당 주택의 매매거래를 확정하게 됩니다가계약금 입금 이후로는 다른 매수자가 나타나도 질문하신 분과 거래하기로 약정된 이익이 있고, 만일 질문하신 분이 계약을 임의로 파기한다면 매도자는 다른 누군가와 거래가 가능 했을 수 있는 기회를 잃게 되는 손해가 발생합니다.그래서 부동산 계약에는 위약벌이 따릅니다.통상 매수자는 계약 파기시 계약금의 포기, 매도자의 파기시는 계약금 배액을 배상하는 것으로 책임을 묻습니다.단 질문자님 처럼 대출 조건부 거래일 경우는 추가적인 합의가 필요합니다.그리고 양 당사자가 이것을 명확히 인지해야 합니다."만일 어느날 까지 대출 승인이 안되거나 금융기관으로부터 대출이 거절되는 경우는 이 계약은 무효로 하고 지불한 계약금의 전액 (또는 일부%)를 즉시 환불한다" 라는 특약을 넣고 진행하는 것이 좋습니다.서면계약서 작성전이라고 하더라도 구두보다도 문자로 주고 받음으로서 명확하게 상호 인지 하였다면 오해가 없었을 것입니다.아무쪼록 원만한 해결이 되시길 빕니다.
경제 / 부동산
21.11.06
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취등록세 부등산수수료문의드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보유중인 아파트를 팔면 무주택이 되는 군요혹시 따님도 본인 명의의 주택이 없다면 어느 분으로 취득하여도 세금 차이는 없습니다.다만 가족내의 주택 계획에 따라 따님의 명의로 매수하되,현재 따님이 소득이나 보유 자금이 없고 어머니의 아파트 매도금액으로 주택을 매수한다면자금 조달 계획서 작성시 증여나 차입 사항을 기재하고 증빙을 갖추어야 합니다질문하신 매매에 수반되는 비용은 취득세(지방교육세 포함) : 660만원,등기비용 ( 증지/인지대, 채권 할인 및 법무대행 보수 등): 약 150~200만원,중개수수료(부가세포함) : 264만원이예상됩니다좋은 거래하시기 바랍니다
경제 / 부동산
21.11.06
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갭투자의 정확인 의미가 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택공급이 적고 수요는 증가하면서 주택가격이 꾸준히 상승하여 실수요자는 고민이 커져가고 있습니다.갭투자는 입주는 못하더라도 최소의 금액으로 주택을 우선 매수하고 싶은 수요자나주택가 상승을 예상하며 전세 끼고 소액으로 매수하는 투자자가 활용하는 방법입니다전세가 들어있는 상태에서 전세보증금을 안고 주택을 매수시,만일 매매 5억원의 주택이 전세 45000만원이라면 전세금과 매매가의 갭이 5000만원입니다.주택가격의 10/1비용으로 주택을 매수합니다5000만원의 갭투자 매수라고 합니다주택가격과 전세가격이 계속 상승한다면 현재 임차종료후 전세가격을 올려 받아 실투자한 5,000만원까지 회수할 수도 있습니다시장가격이 하락하거나 전세수요가 급감했을 경우 전세금을 빼줄 여력이 없다면 난처한 상황에 처할 수 도 있습니다임차인은 보증금을 회수하지 못하는 황당한 상황이 되는데 일명 깡통전세라고 합니다매매가, 전세가 모두 합리적인 수준의 금액인지 충분히 검토하시고,주택시장의 변동성에 대비책을 갖고 투자하는 것이 바람직합니다
경제 / 부동산
21.11.06
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무주택자로 대출받은 다음 주택을 소유하게 되면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중기청 대출의 경우는 대출금을 회수한다는 규정이 있습니다아래 주택도시기금 중기청대출 유의사항중 첫번째 항목 입니다유의사항대출 취급 후 주택취득이 확인된 경우에는 본 대출금을 상환하여야 함본 대출상품은 2021년 12월 31일까지 신청 가능하며, 생애 중 1회만 이용 가능쉐어하우스 입주자의 경우 본 대출상품 이용 불가본 대출상품은 시중은행 전세자금대출, 제2금융권 전세자금대출 대환 불가본 대출상품은 임차중도금 대출 불가주택도시보증공사 보증서를 담보로 하나은행에서 취급된 대출의 경우 추가대출 및 대출이용기간 중도 목적물 변경 불가주택도시기금대출은 「금융소비자보호법」의 위법계약해지권 적용대상이 아님만일 일반 전세대출이라면 아래 조건이 아니라면 무조건 회수가 되지는 않습니다규제지역(투기지구 투기과열지구)에서 , 금액은 3억을 초과하고,매수주택이 아파트일 경우는 대출회수가 됩니다단, 2020년7월 10일 이전에 전세대출을 받고 있는 사람은 해당사항이 없고, 2020년 7월 10일 이후에 전세대출을 받았고, 그 이후에 규제지역의 해당 주택을 매수하는 경우라도, 주택 매수시 그 주택에 세입자가 있다고 한다면, 전세자금 대출이 즉시 회수되지는 않습니다답변이 도움이 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
21.11.06
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임대차 이럴경우 몇년이 보장되는지궁금하네요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인은 계약만기 전 6월~2월사이에 계약 갱신을 요구할 수 있습니다이때 임대인 직계를 포함한 자가 실거주 목적이라면 임대인이 이를 거절할 수 있습니다.임차인에게는 아쉽지만 임대인의 실거주 사유라면 재계약이 불가합니다.다만 임차인을 내 보낼 목적으로 실거주 사유를 들고 실제로는 다른 사람에게 임차하였다는 사실이 추후 확인된다면 전 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다그리고 내년 11월이 만기인데 금년 10월부터 통보해 드린 것은 잘못이라기보다 미리 계획을 세우시도록 선의로 말했을 수도 있겠습니다.답변이 도움이 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
21.11.06
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주거용 오피스텔 주택수 포함여부?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 주택수에 들어가기도 하고 제외되기도 하여서 혼란스러운 면이 있습니다우선 질문자님의 경우 처럼 아파트 청약시는 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다그리고 보유 오피스텔이 20년 8월11일 이전에 취득한 것 또는 시가표준 1억원이하라면 현 오피스텔 보유상태에서 아파트 등 주택 매수시 기존 오피스텔은 주택수에 들지 않고 취득주택은 1주택으로 간주합니다다만 아파트 청약받아 보유중이거나 다른 주택을 소유하였을 경우 기존 보유한 주거용 오피스텔은 보유중 종합부동산세 , 매도시 양도소득세 부분에서는 주택수에 포함됨을 유의하세요이 내용은 주어진 질문만으로 현업에서 경험을 토대로 작성한 것으로 오류가 있을 수 있습니다세무전문가 또는 세무서 공무원에게 구체적으로 추가상담을 권합니다
경제 / 부동산
21.11.06
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아파트계약할때 꼭 공인중개사무소에서 해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.당사자간 계약으로도 충분히 거래가 가능합니다.비용을 주고 중개업소를 이용하는 것은 매물을 찾기 위함도 있지만안전한 거래를 하고자 하는 목적이 작지 않습니다.아는 사이라도 진정한 소유권 으로 부터 매수자 매도자로서 분명하게 확인하여야 할 여러 법정사항을 중개사가 중립적인 위치에서조목조목 확인하고 때에 따라서는 매매금액도 조율할 수 있으며,등록된 중개업소는 만일의 중개사고시 배상책임을 하는 공제에 가입되어 있습니다그리고 매매 거래인 경우 소유권 이전을 위해서 필요한 실거래 신고 와 규제지역이라면 자금조달 계획서 제출 등 부수적인 서비스가 제공됩니다.특히 주택의 매매는 거래금액이 크고 오류를 최대한 줄여야 하는 개인에게 비중있는 법률행위 입니다가급적 안전하고 정확한 거래을 위해 중개사무소를 이용하시기를 권장합니다
경제 / 부동산
21.11.06
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역세권 오피스텔 지금 구매 해도 좋을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 임대인은 일반임대사업자 등록을 하고사업자 등록을 하거나 업무용 목적으로만 사용할 분만 가려서 임차하지 않는다면,현실적으로 대부분 주거용도로 사용되고 주거용으로 판정되면 취득세를 제외한 모든 세제에서 주택수에 포함되고 주택과 동등한 대우를 받는 다고 생각하시면 될 것 같습니다.주택수에 포함 안되기를 원한다면 업무용 용도가 많은 지역에서 일반임대사업자 등록을 하고 업무용 임차만을 하든가주택임대사업자를 내고 10년동안 임대사업을 운영하는 방법이 있습니다.오피스텔의 세제특성, 활용 용도를 충분히 이해하고 투자하셔서 좋은 성과 내시기 바랍니다
경제 / 부동산
21.11.06
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생활형숙박시설 주택수에 포함 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.생활형 숙박시설은 취득시는 주택이 아닙니다건축 목적이 다르니까요레지던스 형식의 숙박 사업용 건축물로 본인 거주나 주거목적 임대차가 불가합니다그러나 내부는 주택과 크게 다르지 않기 때문에 거주가 가능합니다원목적대로 숙박업소로 사업을 하면 주택수 산정이 안됩니다(일반 임대사업자 등록 및 위탁업체에 맡겨 숙박경영)그러나 일반 전월세 세입자를 받는 등 주거용으로 실제 사용시주택수로 들어가 며 양도세 등 주택기준의 세금을 적용받게 됩니다.전매가 가능하거나 청약통장이 필요없다는 점을 내세우지만기본적으로 주택은 아니기 때문에 주택과 비교할 필요는 없어 보입니다
경제 / 부동산
21.11.06
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몇년 살아야 양도세 면제?인가요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도소득세를 비과세 받는 경우는매도가 9억원 이하로 1세대 1주택 보유하신 경우면 가능합니다조정지역으로 2017년 8월2일 이후 매수한건이라면 그리고 조정 지역이라면 2년이상 거주요건도 필요한데20년 보유 하셨다면 거주 요건까지는 필요 없습니다.이 내용은 제시된 질문만을 보고 현업의 경험을 근거로 판단한 내용입니다.세무적인 내용은 전문성을 필요로 하는 것이므로 유효한 해석을 원하시면 아파트 소재지 세무서 양도소득세 담당에게 문의하시기 바랍니다.또는 국세청 홈페이지 <미리 계산해보는 양도세> 도 활용하여 보세요https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml
경제 / 부동산
21.11.05
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