답변 내역

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인에게 보증금의 안전 정말 중요하죠제도이용도 중요하지만 유의할 것은 임차할 주택에 주택시세 대비 보증금액이 적정한가 입니다주택이 10억인데 10억 대출이 되어 있는 집에 들어가면 안되겠죠.주택이 10억, 대출은 0원인데 선순위 보증금 합계가 10억이라면 역시 들어가면 안됩니다임대인의 주택을 경매하여도 보증금을 돌려줄 수 없기 때문입니다일반적으로 본인보증금 + 선순위 보증금합계 + 대출금액을 합한 금액이주택 시세의 60% (아파트 70%) 이내라면 안정권으로 보고 있습니다.전세권 설정과 확정 일자의 효력은 동일합니다효력 발생일을 기준을 만일의 경매시에도 채권 순위를 확정하는 것입니다두 제도는 선순위를 보장하는 것이지 보증 금액을 지켜주는 것은 아닙니다확정일자는 확정일자와 + 주민등록이전 + 점유의 요건으로 성립하므로임자인들이 가장 많이 사용하는 방법입니다반면 전세권은 부득히 주민등록 이전이 어렵거나 확정일자의 대상이 아닌 일부 법인 임차인 등이 사용하는 것으로임대인의 동의가 필요하고 설정과 말소시 비용이 발생합니다확정일자가 가능하다면 전세권 설정을 중복해서 하실 필요는 없습니다.한편 전세금 보증 보험은 임대인의 보증금 환불 불능시 지급을 보장하는 보험입니다.이것은 보증금을 보장하는 보험이기 때문에 무조건 가입/인수되는 것이 아니고 대상주택, 주택시세 평가, 대출금액와 선순위 보증금 확인 등 각 보험사에서 정한 자체 기준으로 권리 분석후 인수가 결정됩니다.대표적으로 도시주택보증공사 , 서울 보증 보험,한국주택금융공사 에서 취급합니다.이상 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.분양 당시 다른 주택이 없고20년 8월12일 이후 계약된 분양권이라면 6억원 이내 1% 과세될 것으로 보입니다관련내용 : 아래 기사중 <주택수의 산정방법>을 참조하세요http://www.opinionnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=47606답변이 도움이 되셨길 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 말씀 하신대로 1가구 2주택 상태가 됩니다1가구2주택시 한 채의 주택 매도시 양도소득세는 일반 과세, 규제지역이라면 중과될 수 있습니다.이것이 기본 사항이지만,부모님중 한 분이 60세 이상으로 각 1채의 주택을 소유한 직계 부모님과 자녀 분이 주민등록 합가를 할 경우합가후 10년 이내에 먼저 매도하는 한 채의 주택에 양도세를 비과세 하는 제도가 있으므로 활용하시기 바랍니다(매도주택의 규제 지역별 보유 또는 거주기간 , 매도금액 12억원 이내 등 비과세 요건 만족시)<봉양합가 비과세>를 검색하시면 다양한 사례와 세부 조건을 확인할 수 있습니다이상 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중앙 난방은 고지하였지만 고의든 아니든 온수가 부족할 수 있다는 것을 고지하지 않은 점,시설 신규 설치나 온수 사용량 할당 요청을 거절했다는 점으로임대차 계약 해지가 가능한가의 질문으로 이해합니다.온수 사용은 생활의 불가결한 요소이고 임대차의 목적의 일부입니다.임대차의 목적을 크게 훼손한 것으로 해지요청이 가능하다고 생각합니다다만 온수 공급의 정도의 문제이거나 임대인과 견해차가 있을 수 있는 부분으로 합의가 쉽지 않을 수 있습니다온수가 없으면 생활이 불가능 하다는 점을 진지하게 임대인과 소통하시고 도저히 해결책이 없으면주택 분쟁조정위원회라는 기관의 도움을 받아 보시기 바랍니다https://www.hldcc.or.kr/이상 답변이 도움이 되시길 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.실거래가격 대비 채권채고액은 약 2/3 로 약간 부담스러운 정도에 속합니다.추가로 선순위 보증금이 얼마나 되는지 확인하세요.선순위 보증금은 이 주택에 먼저 임대차 하여 거주 중인 분들의 보증금입니다선순위 보증금과 융자금 채권 최고액을 합쳐서 70%선을 넘는다면 일반적으로 경계 대상으로 보고 있으나 가계약을 하였다면 입주를 결심 하신 것 같은데 선순위 보증금이 없거나 미미하다면 개인 의견으로 문제가 없다고 봅니다문제가 있더라도 보증금이 2,000만원으로 <소액보증금 최우선변제> 라는 제도가 있으니 최악의 경우도 일정 금액을 보전할 수 있으며 월세차감의 방법도 사용될 수 있습니다.조건을 갖추기 위해서는 주민등록 전입이 필수이며,거주 지역마다 최우선 변제 금액과 대상이 다르므로 상세한 내용은 여기를 참조하시기 바랍니다https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=629&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=2특약사항은 " 잔금익일까지 등기부상 모든 권리사항이 계약 당일과 동일하게 유지하도록 한다" 정도를 요청하시고잔금일까지 확정일자, 주민등록 이전 필수 입니다이상 답변이 도움되셨기를 바랍니다.

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1가구 1주택, 조정 지역이라 가정 하,현재 2022년 1월까지 약 4년 6개월 보유 및 보유 기간 중 2년 이상 주거,기타 필요 경비 등 생략,이상을 국세청 양도세 간편 계산기에 대입시 1,172만원의 세금이 과세됩니다.양도세는 적용 시점과 구체적인 사실관계에 따라 다른 결과가 나올 수 있습니다매도를 고려한다면 사전에 세무전문가와 충분히 상담하시기를 권합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갱신청구권을 행사할 수 있는 기간이 계약 만기 6월전 부터 입니다. 2021년 12월 21일부터 해당되겠네요따라서 현재 청구가 가능한 기간입니다현 임대인에게 청구하면 소유자 변경되더라도 계약 갱신 청구가 승계됩니다착오가 없도록 임대인에게 문자, 서면 등으로 계약 갱신 청구 사실을 근거로 가지고 계시고 부동산에서 집 보러 올 때도 계약 갱신된 전세입자임을 알리세요.매매 계약시 부동산에서 작성하여 매수인에게 제공하는 확인설명서에 이 집이 계약 갱신 청구된 상태인지 기재하게 되어있습니다이상 답변이 도움이 되시길 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.근린생활시설이라도 실제 주거용으로 사용하였다면 주택에 준하는 양도소득세를 납부합니다지역이 서울이고 질문과 같은 매수일, 매수 매도 금액 조건으로 주택 양도소득세 계산 산식에 대입시1년이 안되었다면 양도차익의 70% 인 약 2,733만원,1-2년 사이에 매도하였다면 양도차익의 60% 인 약 2,343만원 정도의 양도소득세가 부과될 것으로 보입니다양도소득세는 적용시점, 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로거래전 세무전문가와 충분한 상담을 권장합니다이상 답변이 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 조정지역 주택의 양도소득세 비과세는 2017년 8월3일부터 취득한 경우 2년이상 거주 요건이 추가 되었음을 참고하세요오피스텔의 주택수 포함 여부는 다툼이 많은 편입니다일반임대사업자 + 업무용임대 및 비주거용 임대차계약 + 세금계산서 발행이 가장 깔끔한 방법입니다.오피스텔과 주택 보유중 주택 매도시 비과세를 적용하기 위해 세무서는 오피스텔의 용도를 확인하게 됩니다부과되는 재산세도 주택분 재산세라면 주거용으로 판정될 소지가 있습니다"공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하거나 주택수에 들고 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다"는 소득세법 기준이 있습니다업무용 임대를 하고 주민등록 이전이 없는 경우에도 실제 주거용으로 사용한다면 주택 수에 들어갈 수 있다는 모호한 기준입니다양도소득세는 중과의 경우 비중이 크므로 가능하다면 업무용 사용을 입증할 객관성을 유지하는 것이 좋습니다소유 오피스텔의 공부상 업무용이었지만 주거용판정으로 양도세가 과세되어 소를 제기하였으나 기각된 판례 이유 중 일부를 첨부하니 참고하세요~~~~~~~~~~~앞서 본 바와 같이 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우 그 다른 건물이 구 소득세법 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항에 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다.한편 양도소득세 비과세대상으로서 1세대 1주택의 양도라는 사실에 관하여는 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 증명책임이 있다(대법원 2005. 12. 23. 선고 2005두8443 판결 등 참조).그런데 을 제5, 6호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 오피스텔은 공부상 용도가 업무시설 등으로 되어 있기는 하나, 화장실, 씽크대, 옷장, 등 편의시설이 기본사양으로 설치되어 있어 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있는 보이는 점, 이 사건 오피스텔의 임차인인 OOO는 세무조사를 담당한 공무원에게 이 사건 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다는 확인서를 작성하여 주었던 점, 실제로 OOO는 2008. 7. 29. 이 사건 오피스텔에 전입신고를 마쳤고 이 사건 아파트 양도 당시에도 주민등록을 이 사건 오피스텔에 두고 있었던 점을 고려하여 볼 때, 원고가 이 사건 오피스텔을 분양받은 이후 매기 부가가치세를 신고・납부하여 왔다고 하더라도, 이 사건 오피스텔을 단순히 업무시설이라고 보기에는 부족하고, 그 밖에 이를 인정할 만한 근거가 없으며, 오히려 이 사건 오피스텔은 공부상 용도와 달리 실제로는 주거용으로 사용된 건물로서 소득세법상의 ‘주택’에 해당한다고 봄이 상당하다.따라서 원고의 이 부분 주장 역시 받아들일 수 없다.~~~~~~~~~~답변이 도움이 되시길 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.혹시 일시적 2주택 비과세에 대해서 질문하신 것 일까요?일시적 2주택은 기존주택을 팔고 신규주택을 보유하는 것입니다기존주택은 계속 유지하면서 신규주택을 매수 매도한다면기존주택이 조정지역인 1주택자로 추가 취득 주택이 비규제 지역인 경우 취득세 중과는 없으며, 기존 주택 보유 기간과는 관계 없으므로 언제 매입해도 같은 조건입니다.신규주택의 취득으로 조정지역, 비조정지역 각 1주택씩 2주택자가 되었고 만일 다시 비조정지역 주택을 매도한다면, 언제 팔든 보유기간에따라 세율이 다른 일반세율의 양도소득세가 부과됩니다단 기존주택 보유 중 1년이상 간격으로 주택을 매수하고비조정지역의 신규주택 취득후 3년이내에 조정지역의 기존주택을 매도할 경우는 양도가격 12억원이내이고 기존주택 거주 2년 등 다른 조건이 맞을 경우 양도소득세를 비과세하는 <일시적2주택>비과세 특례가 있습니다참고가 되셨기를 바랍니다