답변 내역
- 아파트 계약시 계약금 무조건 10프로 인가요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 아파트 계약 시 계약금이 '무조건 10%'여야 하는 것은 아닙니다. 일반적으로 부동산 매매 계약금은 매매 대금의 10%로 교부 하는 것이 관례처럼 여겨지고 있습니다. 하지만 이는 법으로 정해진 의무 사항이 아니며, 계약 당사자들 간의 합의에 따라 계약금 비율을 조절할 수 있습니다. 즉, 더 적은 금액으로도, 혹은 더 많은 금액으로도 계약금을 지급할 수 있습니다. 법적으로 정해진 최소 하한선은 없습니다.다만, 계약금을 10%보다 많이 지급할 경우 주의하실 점이 있습니다. 10%를 초과하는 부분은 '중도금'이나 '선급 금'으로 취급될 수 있기 때문에, 지급하는 금액이 모두 계약금이라는 점을 명확히 명시하는 것이 중요합니다. 계약 시 '계약금'이라고 명확하게 표기하는 등 서면이나 녹취로 남겨두시는 것이 가장 안전합니다.계약금은 계약이 체결되었음을 증명하는 증거금의 역할을 하며, 이후 계약 해제 시에는 해약 금의 성격도 갖게 됩니다.경제 / 부동산25.07.2500
- 코인eft승인은 호재인가요???안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.EFT는 'Eschange Traded Fund' 의 약자로 , 우리말로는 상장 지수 펀드라고 합니다. 특정 주가지수나 원자재, 채권 등 다양한 자산의 가격 움직임을 추종하도록 설계된 펀드이며, 주식처럼 거래소에 상장 되어 실시간으로 매매할 수 잇는 상품입니다.비트 코인 현물 EFT 승인이 왜 호재인가요? ==>지난 1월 11일, 미국 증권 거래 위원회(SEC)가 비트 코인 현물 EFT를 승인하면서 투자자들이 큰 기대를 모았는데요 비트 코인 현물 ETF는 비트 코인을 직접 소유하지 않고도 비트 코인의 가격 변동에 투자할 수 있도록 해주는 상품입니다. 이러한 ETF 승인이 암호 화폐 시장에 매우 긍정적인 영향을 미치는 주요 이유는 다음과 같습니다.제도 권 진입 및 신뢰도 향상 :비트 코인이 '21세기 튤립 버블'이나 글로벌 도박장'이라는 비판을 받기도 했지만, ETF 승인은 비트 코인이 마침내 제도 권 금융 시스템에 진입했음을 의미 합니다. 이는 비트 코인에 대한 신뢰도를 높여 더 많은 투자자들이 안심하고 투자할 수 있는 기반을 마련해 줍니다.접근성 증가 :일반 투자자들이 비트 코인 현물 ETF를 토해 비트 코인에 더 쉽게 접근할 수 있게 됩니다. 기존에는 비트 코인을 직접 구매하고 보관하는 과정이 복잡하고 어려웠지만, ETF는 주식을 매매하듯 편리하게 비트 코인에 투자할 수 있는 길을 열어줍니다.수요 증가 및 유동성 확대 :비트 코인 현물 ETF 승인은 비트 코인에 대한 수요를 크게 증가 시킬 것으로 예상됩니다. 기관 투자 자를 포함한 더 많은 자금이 암호 화폐 시장으로 유입될 수 있으며, 이는 시장의 유동성을 높이고 가격 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.가격 상승 가능성 :ETF를 통해 투자 자금이 유입되면서 비트 코인 가격 상승의 강력한 촉매제가 될 수 있습니다. 실제로 일부 분석 가 들은 이더리움 현물 ETF가 승인되면 이더리움 가격이 최대 6500 달러까지 상승할 것으로 전망하기도 했습니다.결론적으로 , 코인 ETF 승인은 암호화폐 시장에 새로운 투자 기회를 제공하고 시장 규모를 확대하는 등 다양한 긍정적 효과를 가져오는 매우 큰 호재로 볼 수 있습니다.경제 / 부동산25.07.2500
- 부동산 토지 가격은 토지주인 매도자마음이죠안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산, 특히 토지의 가격은 단순히 매도 인의 희망 가격으로만 결정되는 것이 아니라, 시장 상황과 여러 복합적인 요인에 의해 형성됩니다. 매도인(토지 주)과 부동산 중 개업 자의 역할은 다음과 같습니다.매도 인의 가격 결정 의사 전달 :일반적으로 토지 주이신 매도 자께서는 자신이 원하는 매도 희망 가격을 부동산 중개업 자에게 알려 주는 것이 맞습니다.하지만 이 희망 가격이 반드시 거래 가격이 되는 것은 아닙니다. 매도 인께서는 자신의 토지에 대한 애정과 시장의 기대치 등 다양한 관점에서 가격을 생각하실 수 있습니다.부동산 중 개 업 자의 역할 및 가격 협상 :부동산 중 개 업 자는 매도 인의 희망 가격을 바탕으로, 해당 토지의 시장 가치를 객관적으로 평가하고 현실적인 매도 가격을 제안하는 중요한 역할을 합니다. 시장 조사 및 분석 :중 개 업 자는 해당 지역의 토지 거래 현황, 개발 계획, 주변 시세 등을 종합적으로 조사하여 토지의 적정 가치를 파악합니다. 토지의 가치는 위치에 따라 크게 달라질 수 있으며, 개발 호재 여부도 중요한 영향을 미칩니다.가격 산 정 방식 :토지 가격은 과거 거래 사례, 개발 이익, 사업 수익 등 다양한 방식으로 산출될 수 있습니다. 단독 주택의 경우 토지와 건물의 가격을 각각 산정하여 합하는 방식으로 개별 주택 가격을 산정하기도 합니다. 협상 조언 :주택 업자는 매도 인이 희망하는 가격과 실제 시장에서 형성될 수 있는 가격 간의 간극을 조율하는데 도움을 줍니다. 매도 가격 협상에는 시장 조사, 예산 책정, 그리고 당사자 간의 소통 능력이 중요합니다. 마음에 드는 땅이라도 예산 범위를 넘어설 경우 솔직하고 정공법으로 협상하는 것이 효과적 이라고 도 합니다.법률 및 절차 안내 :중 개업 자는 매도 절차 뿐만 아니라 세금, 법적 문제 등 복잡한 부분에 대해서도 안내하고 , 거래가 원활하게 진행될 수 있도록 돕습니다.실제 거래 가격 형성 최종적인 거래 가격은 매도 인의 희망 가격과 매수 인의 제시 가격, 그리고 시장 상황에 따른 협상을 통해 결정됩니다. 합리적인 거래가 성사될 수 있도록 중재합니다. 부동산 가격은 수요와 공급, 경기 순환, 지역 개발 동향 등에 의해 영향을 받으므로 이러한 시장의 흐름을 이해하는 것이 중요합니다.결론적으로, 토지 매도 시 토지 주께서 희망 가격을 결정하는 것이 시작 점은 맞지만, 부동산 중 개 업 자는 이러한 희망 가격이 시장에서 얼마나 실현 가능한지, 그리고 어떻게 하면 최적의 가격으로 매매할 수 있을 지에 대한 전문적인 조언과 협상을 통해 최종 가격을 형성하는 데 필수적인 역할을 한다고 보시면 됩니다.경제 / 부동산25.07.2400
- 월셋방계약일과 입주일의 갭이 큽니다안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.월세 계약서 작성 일과 실제 입주일 사이에 한 달 이상의 간격이 있다면 다음과 같은 문제들이 발생할 수 있습니다.대항 력 및 우선 변제권 확보 지연 문제 :주택 임대차 보호 법상 임차인의 보증금을 보호 받기 위해서는 '대항 력(전입 신고 및 주택 인도/점유)'과 '확정 일자'를 갖추는 것이 중요합니다 입주 일이 늦춰지면 전입 신고와 실제 입주(점유)가 늦어지게 되는데, 그 사이에 해당 부동산에 새로운 근저당 설정, 압류, 가압류 등의 권리 변동이 생길 경우 본인의 보증금이 후 순위로 밀려나 보호 받지 못할 위험이 있습니다.즉, 임대차 계약서 작성 일에는 효력이 발생하지만, 실제 대항 력과 우선 변제 권은 입주와 전입 신고를 마친 시점부터 발생하기 때문에 이 사이의 기간 동안 위험에 노출될 수 있습니다.잔금 지급 시점 혼란 :일반적으로 보증금 잔금은 입주일(주택 인도일)에 지급하는 것이 원칙입니다. 만약 입주 일이 한참 남았는데 계약서 작성 시점에 잔금을 지급하게 된다면, 위에서 언급한 위험이 더욱 커질 수 있습니다. 잔금은 입주와 동시에 처리하는 것이 가장 안전합니다.확정 일자의 의미와 간격이 큰 경우의 확정 일자 발급 시점==>확정 일자는 주택 임대차 계약을 증명하는 법적 효력을 갖는 일자로, 임대차 보증금에 대해 우선 변제 권을 부여하는 중요한 절차입니다. 즉, 나중에 집이 경매로 넘어갈 경우 내 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리라고 생각하시면 됩니다. 계약서 작성 일과 입주일 사이에 큰 갭 이 잇는 경우에는 다음과 같이 고려해야 합니다.확정 일자는 계약 즉시 받는 것이 좋습니다. :확정 일자 자체는 계약서가 작성되는 시점에 받을 수 있습니다. 주민 센터(동사무소), 등기소 또는 인터넷 등기소를 통해 계약서에 확정 일자를 받을 수 있습니다. 확정 일자를 받으면 해당 일자로 부 터 우선 변제 권의 효력이 발생합니다.가장 중요한 것은 대항 력 확보 :하지만 확정 일자 만으로는 보증금 보호가 완벽하기 않습니다. 보증금에 대한 우선 변제 권을 온전히 행사하기 위해서는 전입 신고와 실제 주택을 인도 받아 점유 하는 것(즉, 이사해서 거주하는 것)이 함께 이루어져야 합니다. 보통 전입 신고는 입주 후 진행하는 경우가 많으며, 확정 일자와 전입 신고, 점유 중 가장 늦은 날을 기준으로 우선 변제 권의 순위가 정해집니다.위험 최소화를 위한 확인 :따라서 다음 주 화요일 계약서 작성 후 확정 일자를 즉시 받으시되 9월1일 입주 전에 해당 부동산에 새로운 근저당 설정 등 권리 변동이 생기지는 않는지 이주 직전까지 지속적으로 등기부 등본 확인은 관할 등기소나 인터넷 등기소를 통해 열람 가능합니다. 계약일 변경 가능성 ==> 계약 일을 미루는 것이 가능한지 여쭤보셨는데 현재 상황에서는 다소 어려울 수 있습니다. 그러나 사정을 잘 얘기하면 되는 경우도 있습니다. 공인중개사를 통한 잘 협상을 해보시기 바랍니다. 결론적으로, 첫 월세 계약이라 많이 긴장되고 어려우실 텐 데 , 미리 궁금한 점들을 꼼꼼히 확인하고 대비하려는 모습이 참 좋아 보입니다. 무엇보다 임대인과 중개사 님과 충분히 소통하시고 , 등기부 등본 확인을 꼭 해보시고 안전하게 첫 월 세 집을 구하시길 바랍니다.경제 / 부동산25.07.2400
- 집 매수시 장기수선충담금 부담은 누가 하나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.장기수선충당금금(또는 특별 수선 충당 금)은 아파트와 같은 공동 주택의 주요 시설(엘리베이터, 배관, 지붕 둥)의 노후화에 대비하여 수리나 교체에 필요한 비용을 미리 적립해두는 금액입니다. 이는 건물의 가치를 유지하고 보수하기 위한 중요한 재원입니다.원칙적인 부담 주체 : 장기수선충당금은 건물의 '소유자' 즉 집주인이 부담하는 것이 원칙입니다. 건물의 유지 및 보수에 대한 책임이 소유자에게 있기 때문입니다.전세 / 월세 계약 시 장기 수선 충당 금 처리 = =>임대차 계약 시에는 관리비에 장기 수선 충당 금이 포함되어 임차인이 매월 납부하는 경우가 많습니다. 이때 임차인이 대신 납부한 장기수선충당금은 임대차 계약이 종료될 때 집주인이 임차인에게 돌려주어야 합니다. 따라서, 세입 자는 자신이 거주한 기간 동안 대신 낸 장기 수선 충당 금을 집주인에게 청구하여 반환 받을 수 있습니다.주택 매매 시 장기 수선 충당 금 처리 ==>주택 매매의 경우 장기수선충당금은 다음과 같이 처리됩니다.일반적인 원칙 :아파트를 매매할 때는 매매 시점을 기준으로 그 전까지 발생한 장기수선충당금은 매도인(전 소유자)이 부담하며, 매수 인은 소유권 이전 등기일 이후의 장기수선충당금을 부담하게 됩니다.임차인이 있는 경우(세안 고 매매) :만약 매수하시려는 집에 현재 세입자가 거주하고 있다면, 그 세입 자가 거주 기간 동안 대신 납부했던 장기수선충당금은 원칙적으로 매도인(전 집주인)이 잔금 시 이 부분을 매도 인과 정산하여 세입 자에게 돌려줄 수 있도록 조치해야 합니다.왜 매수 인에게 납부를 요청하는 것일까요? 부동산에서 본인에게 10 여 만 원을 준비하라고 문자가 온 것은 여러 가능성이 있습니다.잔금일 이후 매수 인이 부담해야 할 시작 금 :본인께서 매수한 시점 이후부터 납부하게 될 장기 수선 충당 금의 첫 회 차를 요청하는 것일 수 있습니다.임차인이 이미 납부한 금액의 인수인계 :만약 해당 집에 기존 세입 자가 있고, 그 세입 자가 장기수선충당금을 선납 한 부분이 있다면, 매도 인이 세입 자에게 돌려주어야 할 그 금액을 매수 인에게 미리 전달하여 , 매수 인이 나중에 세입 자에게 반환할 수 있도록 하는 것일 수도 있습니다.매도 인의 미 정산 분 :드물지만, 매도 인이 자신이 부담해야 할 부분을 정산하지 않은 상태여서 매수 인에게 요청하는 것일 수 있습니다.본인께서 해야 할 조치 ==>매매 시점에 매도 인과 장기수선충당금을 어떻게 정산할지는 계약서에 명시되지 않는 경우가 많아 혼란이 발생할 수 있습니다. 가장 정확한 처리를 위해 다음과 같이 확인해보시는 것을 권해드립니다.부동산에 정확한 내역 문의 :부동산 중 개 사에게 10 여만 원의 장기 수선 충당 금이 어떤 내역으로 청구된 것인지 정확히 문의해 보셔야 합니다. 매도 이 세입 자에게 돌려줘야 할 금액 중 매수 인에게 인수 인계 되는 금액인지 매수 인이 소유권 취득 이후부터 새롭게 납부해야 할 금액인지혹은 매도 인이 납부했어야 하는 기간의 미납 분인지 등을 명확하게 확인하셔야 합니다.기존 임차인 유무 확인 :현재 매수하려는 집에 기존 임차인이 거주하고 있었는지, 그리고 그 임차인이 장기수선충당금을 납부했었는지 여부를 확인하는 것이 중요합니다.관리 사무소 확인 :필요하다면 아파트 관리 사무소를 통해 해당 세대의 장기 수선 충당 금 납부 내역 및 미납 여부를 확인하는 것도 좋은 방법입니다.경제 / 부동산25.07.2400
- 전세 세입자 이사들어올때 주인이 꼭 있어야할까요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.세입 자가 전세 계약을 맺고 이사 들어오는 날, 집주인이 반드시 현장에 직접 가야 하는 것은 아닙니다. 대부분의 경우 잔금 처리는 계좌 이체로 이루어지며, 공인중개사가 해당 과정을 중개 하게 됩니다.그러나 임차인의 임차 목적물 반환과 임대인의 보증금 반환은 동시 이행 관계이므로, 임대인은 임차인이 이사 가는 날 주택을 확인하고 보증금을 반환해야 할 책임이 있습니다.이는 역으로 새로운 세입 자가 들어올 때도 비슷한 맥락에서, 임대인(집주인)이 새로운 세입 자가 정상적으로 입주하고 있는지, 문제가 없는지 확인하는 과정이 중요함을 의미합니다.부득이한 사정으로 참석이 어려운 경우 ==>집주인이 부득이한 사정으로 직접 현장에 갈 수 없을 때는 다음과 같은 방법으로 진행할 수 있습니다.공인중개사 위임 :가장 일반적이고 안전한 방법입니다. 공인중개사는 계약서 작성, 잔금 확인, 열쇠 전달, 집 상태 학인 등을 집주인 대신 처리할 수 있습니다. 이 경우 중 개 사와의 긴밀한 소통이 중요하며, 사전에 위임 범위를 명확히 정해두어야 합니다.잔금 입금 확인 및 통화 :잔금 입금 확인 통화 만으로도 계약 상 문제는 없으나, 현장 상황을 직접 확인하기 어렵다는 단점이 있습니다. 새로운 세입 자가 이사 들어오는 날은 이전 세입 자가 나가는 날과 겹치기도 하므로, 집 상태 확인(파손 여부, 원상 복구 상태 등)이 매우 중요합니다.사진 또는 영상 요청 :공인중개사나 새 세입 자에게 입주 전후 집안 곳곳의 사진이나 영상을 촬영하여 보내 달라고 요청할 수 있습니다. 이는 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는데 도움이 됩니다.고려해야 할 중요 사항 ==>전세 보증금 안전성 :원활하게 반환하고, 새로운 세입 자로 부 터 받은 보증금을 안전하게 관리하는 것이 중요합니다. 특히 전세 가와 매매 가의 차이가 크지 않거나 부동산 시장 상황이 좋지 않은 경우, 보증금 반환에 문제가 생길 수 있으므로, 이 점을 유의해야 합니다.새로움 세입 자의 권리 보호 :새로운 세입 자가 전입 신고를 하고 확정 일자를 받는 것은 자신의 보증금을 보호하는 데 필수적인 절차입니다. 집주인은 세입 자가 이러한 절차를 문제 없이 진행할 수 있도록 협조해야 합니다.의사 소통 :집주인, 기존 세입 자, 새로운 세입 자, 그리고 공인중개사 간의 원활한 의사 소통이 가장 중요합니다. 이사 날짜와 시간, 잔금 처리. 열쇠 전달, 집 상태 학인 등에 대해 명확하게 협의하고 확인해야 합니다.결론적으로, 집주인이 반드시 현장에 갈 의무는 없지만, 새로운 세입 자의 원활한 입주와 발생 가능한 문제들을 미연에 방지하기 위해서는 현장 상황을 신뢰할 수 있는 방식으로 확인하는 것이 바람직합니다. 공인중개사를 통하거나, 충분한 소통을 통해 문제를 최소화하는 방법을 선택하시는 것이 좋습니다.경제 / 부동산25.07.2400
- 상가주택을 1주택으로 가지고 있는사람은 임대소득이 비과세인가요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 1세대 1주택자가 주택을 임대 할 경우 임대 소득에 대한 비과세 혜택이 있습니다. 하지만 상가 주택처럼 상업용 부분과 주거 용 부분이 혼합된 경우, 비과세 여부를 판단할 때 몇 가지 중요한 기준이 있습니다.주택 수 산 정 :주택 임대 소득세 계산 시, 상가 주택은 기본적으로 하나의 주택으로 보지만, 주거 용과 상업용 면적 비율에 따라 판단될 수 있습니다.주택 부분의 비과세 수준 :1주택자의 주택 임대 소득은 기준 시가 9억원(2013년 5월 이후 기준)을 초과하는 고가 주택이 아니면 비 과 세됩니다. 만약 해당 상가 주택의 주택 부분이 고가 주택에 해당한다면 임대 소득이 과세 될 수 있습니다. 또한, 주거 용 면적이 상업용 면적보다 넓은 경우 전체를 주택으로 보아 12억 원 초과 여부를 주택 부분의 실지 거래 가액을 기준으로 판단하기도 합니다.다주택 여부 :질문에서 '2층, 3층-주택 12개'라고 언급하셨는데, 만약 이것이 독립된 12개의 주거 단위(호실)를 의미한다면, 이는 1주택이 아닌 다주택으로 간주되어 주택 임대 소득 전체가 과세 대상이 됩니다. 즉, 독립된 여러 호실을 임대 할 경우 1주택자라 할지라도 월세 소득에 대해 과세 될 수 있습니다. 임대 수입 금액이 2천만 원 이하라면 분리 과세를 선택할 수 있습니다.종합 과세와 분리 과세 :주택 임대 소득은 연간 2천만 원 이하인 경우 분리 과세(세율 14%)를 선택할 수 있으며, 2천만 원을 초과하는 경우 종합 과세 대상이 됩니다.요약하면, 상가 주택이라 할지라도 주택 부분의 임대 소득이 무조건 비 과세 되는 것은 아니며, 주택의 기준 시가 및 임대 하는 주택의 개수(독립된 호실의 개수)에 따라 가세 여부가 달라질 수 있습니다.상가 임대 소득의 종합 과세 여부 ==>상가 임대 소득은 사업 소득으로 분류되며, 기존에 프랜차이즈 운영을 통해 얻는 사업 소득과 합산 되어 종합 소득세가 과세 됩니다. 즉, 상가에서 발생하는 월세 수입은 본인의 다른 모든 소득(근로 소득, 다른 사업 소득 등)과 합산되어 소득 세율이 적용되는 종합 소득세 신고 대상이 됩니다.종합 소득세는 소득이 커질 수록 높은 세율이 적용되는 누진세 구조이므로, 상가 임대 소득이 더해지면서 전체적인 세금 부담이 증가할 수 있습니다. 상가 임대 소득에 대한 세금은 매출액이 아닌 순이익에 대해 과세 되므로, 임대 관련 비용(대출 이자, 재산세, 중 개 수수료 등)을 잘 관리하여 필요 경비를 인정받는 것이 중요합니다.상가를 임대 주지 않아도 되는지 여부==>상가를 현재 임대 주지 않아도 세금 신고 측면에서는 문제가 없습니다. 상가 임대 사업자로 등록만 해두고 임대 수익이 발행하지 않는다면, 해당 신고 기간에 수입 금액이 '0원'으로 신고하시면 됩니다. 상가를 임대하지 않더라도, 사업자 등록을 유지하는 것은 가능합니다. 하지만 상가를 비워둘 경우 수익은 발생하지 않고 보유에 따른 재산세 등은 계속 발생하므로, 장기적으로 임대 계획을 세우시는 것이 좋습니다.상가 주택 주택 임대 소득 :주택 부분의 기준 시가와 독립된 주거 단위의 개수에 따라 비과세 여부가 달라질 수 있습니다. 특히 여러 개의 주거 단위(호실)를 임대 한다면 과세 대상이 될 가능성이 높습니다.상가 임대 소득 :기존 사업 소득과 합산되어 종합 과세 됩니다.상가 미 임대 :사업자 등록은 유지하되, 임대 수익이 없다면 '0'원으로 신고하시면 됩니다.경제 / 부동산25.07.235.01명 평가10
- 마음에 쏙!100
- 집을 사야 하는데 이런고민을 상담드립니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.신축 빌라, 구옥 빌라, 아파트를 비교해보겠습니다. 신축 빌라 : 최근에 지어진 빌라로 ,깔끔하고 현대적인 디자인을 선호하는 분들께 인기가 많습니다. 장점 :최신 건축 기술과 마감 재를 사용하여 깔끔하며, 새집 특유의 쾌적함을 누릴 수 있습니다. 초기 수리 비용 부담이 적습니다. 구 옥 빌 라에 비해 감정가가 높게 책정되어 담보 대출 시 조금 더 유리할 수 있습니다. 단열이나 방음 등 건축 기술이 발전하여 난방 비나 관리비 절감에 도움이 될 수 있습니다.단점 :구옥 빌라에 비해 가격이 높은 편입니다. 발코니 공간이 작거나 없을 수 있지만 거실 공간은 넓게 나오는 경향이 있습니다. 역세권 등 선호도 높은 입지보다는 주택가 안쪽에 위치한 경우가 많습니다. 간혹 졸속 건축으로 인해 예상치 못한 하자가 발생할 수도 있습니다.구 옥 빌라 :연 식이 오래된 빌라를 의미하며, 가격 경쟁력이 가장 큰 특징입니다.장점 :신축 빌라나 아파트에 비해 가격이 매우 저렴합니다. 예산이 제한적일 경우 초기 부담을 줄일 수 있습니다. 신축 빌라보다 방이나 발코니 공간이 넓은 경우가 많아 실제 거주 면적이 넓게 느껴질 수 있습니다. 이미 인프라가 잘 갖춰진 동네에 위치하는 경우가 많습니다.단 점 :수도, 배관, 전기 시설 등 건물의 전반적인 노후화로 인해 수리 및 보수 비용이 발생할 가능성이 높습니다. 하자 발생 확률이 높습니다. 주차 공간이 부족하거나 협소하여 불편할 수 있습니다. 신축이나 아파트에 비해 투자 가치 상승 여력이 적을 수 있습니다.작은 평 수 아파트 :면적이 비교적 작은 아파트를 의미하며, 안정성과 편의성이 큰 장점입니다.장점 :아파트는 다른 주거 형태에 비해 시장에서 거래가 활발하여 매매가 비교적 쉽고, 가격 변동성에도 안정적인 편입니다. 피트니스, 독서실, 경로 당 다양한 커뮤니티 및 부대 시설을 이용할 수 있습니다. 관리 사무소, 경비실 등이 있어 전반적인 주거 환경 관리가 체계적이고 보안도 좋은 편입니다단점 :빌라에 비해 가격이 현저히 높아 예산 제약이 있을 수 있습니다. 아파트의 경우 공동 관리비가 발생하며, 부대시설 이용료 등으로 인해 빌라보다 월 지출이 더 많을 수 있습니다. 같은 면적이라도 발코니 확장 등으로 인해 실내 구조가 빌라와 다르게 느껴질 수 있습니다.대출 규제와 내 집 마련 방법==>현재 월 300만 원의 소득과 9천만 원(전세 8천만 원+ 현금 1천만 원)의 자산을 고려할 때, 대출을 활용한 주택 구매는 충분히 가능성이 있습니다. 대출 규제가 있지만, 정부에서는 무 주택 실 수요자를 위한 다양한 대출 상품을 운영하고 있습니다.주요 대출 규제 요소 :LTV(주택 담보 대출 비율) :주택을 담보로 빌릴 수 있는 돈의 비율( 예 : LTV70%라면 3억 원 짜리 집의 경우 2억1천만 원 까지 의 대출 가능)DTI(총 부채 상환 비율) :연 소득 대비 연간 갚아야 할 원리 금의 비율.DSR(총부대원리금상환비율) :모든 대출의 연간 원리 금 상환 액이 연 소득에서 차지하는 비율이러한 규제는 금융 위원 회의 보도자료나 토스 등 금융 정보 플랫폼에서 자세히 확인하실 수 있습니다.주택 구매를 위한 조언 :목표 예산 설정 :현재 9천만 원의 자산을 기반으로 월 소득 300만 원을 감안하여 매달 상환 가능한 주택 담보 대출 규모를 파악해야 합니다.대출 상품 알아보기 :디딤돌 대출 / 보금자리론 : 정부 지원 대출로, 소득 및 주택 가격 요건을 충족하면 시중 금리보다 낮은 이자로 주택 담보 대출을 받을 수 있습니다. 생애 최초 주택 구입 자에게 유리한 조건이 많습니다. 은행 방문하여 주거래 은행이나 여러 은행을 방문하여 본인의 소득과 자산 상황을 설명하고 대출 가능 금액 및 조건에 대해 상세히 상담 받으시는 것이 가장 정확합니다.부동산 시장 조사 : 입지 선 정 : 출퇴근 거리, 편의 시설, 생활 환경 등을 고려하여 가장 적합하다고 생각되는 지역을 몇 군데 정합니다.매물 탐색 :선택한 지역 내에서 신축 빌라, 구옥 빌라, 작은 평 수 아파트 등 다양한 매물을 직접 보면서 각 유형의 장단점을 몸으로 체감해 보시는 것이 좋습니다. 부동산 중 개 사무소를 통해 직접 방문하여 상담 받고 매물을 확인하세요우선 순위 결정 : 가장 중요한 가치 : 저렴한 가격, 넓은 공간, 편리한 주거 환경, 안정적인 자산 가치 등 본인이 주택 구매에서 가장 중요하게 생각하는 가치가 무엇인지 명확히 설정하는 것이 중요합니다.라이프 스타일 고려 :40대 중반의 미혼 여성으로서 독립적인 생활과 미래를 위한 투자 가치,그리고 안정성을 고려하여 결정하시면 좋겠습니다.결론적으로, 월세나 전세를 전전하기 싫다는 간절한 마음을 충분히 이해합니다. 내 집 마련은 큰 결정이기에 신중하게 접근하되, 너무 좌절하지 마시고 전문가들의 도움을 적극적으로 활용하시길 바랍니다.경제 / 부동산25.07.235.01명 평가00
- 월세 계약조건 변경 요청 시 거절하고 계약 해지할 경우안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대차 계약은 임대인과 임차인이 서로 합의하여 정한 조건에 따라 유효하게 유지됩니다. 2024년 6월에 기존 계약 조건으로 자동 연장되셨다면, 특별한 합의 없이 기존의 월세 + 관리비10만(가스 비 포함) 조건이 그대로 유효하다고 보아야 합니다. 집주인이 공동 보일러를 개별 세대로 교체하며 관리비 조건을 변경하려는 것은 사실상 새로운 계약 조건을 제시하는 것 입니다.임차인인 본인이 변경된 조건을 수용할 의무는 없습니다. 임대인은 임차인의 동의 없이 일방적으로 임대차 계약의 주요 내용을 변경할 수 없습니다.계약 해지 및 중 개 보수 부담 문제 ==>집주인의 일방적인 계약 조건 변경 요구를 임차인이 수용하지 않아 계약 해지로 이어진다면, 이는 임대인이 계약 내용을 성실히 이행하지 않은 것에 가깝습니다. 이러한 상황에서 임차인이 퇴 거 하게 될 경우, 통상적인 계약 기간 중도 해지와는 다르게 보아야 합니다.중 개 보수 부담 :일반적으로 계약 기간 중 임차인의 사정으로 중도 해지 시 다음 임차인을 구하는 중 개 보수는 임차인이 부담하는 것이 관례입니다. 그러나 본인의 경우 처 럼 집주인의 일방적인 계약 조건 변경 제안을 거부하여 계약이 지속되기 어려운 상황이라면, 이는 임대인에게 귀책사유가 있다고 판단될 여지가 있습니다. 따라서, 이러한 상황에서는 중 개 보수를 임대인이 부담해야 한다는 주장을 하실 수 있습니다. 다만, 법률적으로 명확히 정해진 규정은 없으므로, 임대인과의 협의가 중요합니다. 만약 협의가 어렵다면 분쟁 조정 위원회나 대한 법률 구조 공단 등의 도움을 받아 보시는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 임차인의 명의 변경 과정은 법적 세부 사항과 계약 조건에 영향을 미치므로 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.퇴 거 시기 :계약 조건 변경을 사유로 계약을 해지하고 퇴 거를 결정하실 경우, 주택 임대차 보호 법 상 특정 몇 개월 이내에 퇴 거해 야 한다는 명확한 규정은 없습니다.다만, 임대차 계약이 묵시적으로 갱신 되었을 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.다만, 임대차 계약이 묵시적으로 갱신 되었을 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 즉, 지금 집주인에게 계약 해지를 통지하시면, 통지 일로부터 3개월 후에는 법적으로 계약이 종료됩니다. 그러나 이는 임차인이 일방적인 해지 통보에 해당하며, 다음 세입 자를 구하고 보증금을 돌려받는 과정에서는 임대인과의 합의가 필요할 수 있습니다.본인의 대응 방안 ==>집주인과의 대화 :우선 집주인에게 변경된 관리비 조건(가스 비 별도 및 9만원)을 받아 들일 수 없으며, 기존 계약 조건을 유지해 줄 것을 요청하세요. 기존 계약 조건을 유지해 줄 것을 요청하세요 기존 계약의 자동 연장은 동일 조건으로의 연장을 의미 한다는 점을 명확히 전달하는 것이 좋습니다.협의 시도 : 만약 집주인이 기존 조건 유지를 거부하고 변경을 강행하려 한다면, 위에서 말씀드린 바와 같이 임대인에게 귀책사유가 발생할 수 있음을 알리고 중 개 보수 등 퇴 거에 따르는 비용 부담에 대해 협의를 시도해 보세요전문가 상담 : 상황이 원만하게 해결되지 않을 경우, 대한법률구조공단이이나 변호사 등 부동산 전문 법률가와 상담하여 정확한 법적 조언을 구하는 것이 가장 안전하고 확실한 방법입니다.결론적으로, 이러한 문제들은 임대인과 임차인 사이에서 자주 발생하는 일이므로, 본인께서 불합리한 피해를 입지 않도록 충분히 법적 권리를 주장하시는 것이 중요합니다. 힘든 상황이겠지만, 잘 해결되시기를 진심으로 바랍니다.경제 / 부동산25.07.2300
- 아파트 담보 대출 진행은 현재 아파트 거주하는 아파트 매매 거래후 가능한가요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리자면, 현재 거주하시는 아파트를 반드시 먼저 매도한 뒤에야 구입할 아파트의 담보 대출이 가능한 것은 아닙니다. 오히려 매매 계약과 동시에 주택 담보 대출을 진행할 수 있으며, '매매 잔금 대출'이라는 형태로 잔금 일에 맞춰 대출이 실행됩니다. 이는 기존 주택을 처분하는 것과 새로운 주택을 매수하는 과정을 동시에 진행하는 '갈아타기'에 해답 합니다.자세한 절차는 다음과 같습니다.매매 잔금 대출의 이해 :아파트 담보 대출은 주택을 구입할 때 부족한 잔금을 마련하기 위해 받는 대출을 의미합니다. 이 대출은 매매 계약이 체결된 이후에 신청할 수 있습니다. 은행은 대출 심사를 통해 한도와 금리를 결정하며, 잔금 일에 맞춰 대출금을 실행합니다. 카카오 뱅크의 주택 담보 대출과 같이 쉽고 편리하게 대출 한도와 금리를 조회할 수 있는 상품도 있습니다.동시 진행의 가능성 :기존 주택을 처분하거나 처분 예정인 조건으로 새로운 주택의 주택 담보 대출을 신청할 수 있습니다. 실무에서는 매도하는 집과 매수하는 집의 잔금 일을 같은 날로 잡고, 오전에 기존 집의 매도 잔금을 치르고 곧바로 매수하는 집의 잔금을 치르는 방식으로 진행되기도 합니다.대출 신청 시점 :일반적으로 이사 예정일 기준으로 3개월에서 2개월 전에 대출을 신청하는 것이 좋습니다. 대출 심사 기간을 고려하여 여유 있게 진행해야 합니다.주의 할 점 대출 심사 기간 :은행마다 대출 심사 기간이 다르므로, 미리 확인하여 잔금 일정에 차질이 없도록 해야 합니다.신용 점수 관리 :대출 한도와 금리에 큰 영향을 미치므로, 꾸준히 신용 점수를 관리하는 것이 중요합니다.정부 지원 대출 :디딤돌 대출과 같은 정부 지원 대출 상품은 조건이 까다로울 수 있으나, 유리한 조건으로 대출이 가능할 수 있으니 해당 여부를 확인해 보시는 것도 좋습니다.결론적으로, 이처럼 기존 아파트를 팔기 전에 새 아파트의 담보 대출 진행 가능 여부를 충분히 상담하시고 계획을 세우실 수 있습니다. 대출 상품은 은행 별로 다르고, 개인의 소득, 신용도, 기존 주택 처분 여부 등에 따라 한도와 조건이 달라질 수 있으므로, 여러 금융기관에 직접 문의 하시어 본인에게 가장 적합한 조건을 찾아보시는 것을 권해드립니다.경제 / 부동산25.07.2300