지방에 아파트들 신축은 미분양이 많습니다.
우리나라의 이파트는 현재 포화상태인가요?인구가 점점 감소하고 있는데 계속 건설하고 미분양 되고 있는데 건설사에서도 아직은 먹을게 남았다는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아파트 등의 대단위 주택을 건설하는 것은 시간도 많이 걸리고 돈도 많이 소요됩니다. 지금 시행하고 있는 공사들은 예전에 이미 브릿지론 등을 동원하여 토지를 구매하고 건설계획이 되어 있던 곳들인데 건설 착수는 안했지만 이미 토지매입, 인허가, 설계 등 많은 단계를 진행하여 지출이 많이 된 상태로 어쩔 수 없이 진행하는 곳이 많습니다. 최근에는 고금리 와 원가상승 등으로 건설사들이 돈되는 곳만 선별 수주하는 상황이기에 특히 지방에는 신규 인허가 물량이 많이 축소되어 향후 아파트 부족으로 집값 상승이 예상되는 상황입니다. 반면 서울과 수도권 인기지역은 인구는 감소하고 있지만 1인 가구의 증가로 가구수는 증가하고 있어서 여전히 물량이 부족한 상황입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
우리나라 아파트 시장은 지역별로 매우 양극화되어 있으며 전국적으로 미분양 아파트가 약 8만 세대 이상으로 증가하는 등 공급 과잉과 수요 부족 현상이 겹치고 있습니다. 특히 지방과 수도권 외곽 지역에서 미분양이 집중되어 있는 반면 서울과 수도권 중심지 등 일부 대도시 지역은 아직도 수요가 부족하지 않아 공급 부족 현상이 존재합니다.
인구가 감소하는 상황에서도 아파트 건설이 계속되는 이유는 이미 계획된 사업이나 분양 계약이 진행 중인 프로젝트가 많아 당장 중단하기 어렵고 둘째로 대도시나 수도권 내에서는 인구 집중과 도시화로 인해 여전히 아파트 공급이 부족해 사업성이 남아 있기 때문에 건설사들이 사업을 지속적으로 하는 것입니다.
인구 감소가 전반적인 공급 과잉을 유발하는 지역과 여전히 수요가 뒷받침되는 지역이 동시에 존재하며 건설사들은 해당 지역의 시장 상황에 따라 사업을 판단하여 진행하는 상황입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
지방의 경우 미분양이 증가하고 있고, 서울의 경우는 아파트 공급이 부족한 것이 사실입니다.
그러나 건설사들이 계속 공급을 하는 이유는 일부 지역은 여전히 개발 호재나 생활 인프라 개선으로 수요가 존재하기 때문입니다. 또, 건설사 입장에서는 정부의 주택 공급 정책, 금융 지원, 분양가 규제 완화 등으로 당장의 사업성을 확보할 수 있는 경우가 있고, 수도권과 일부 광역시는 여전히 수요가 탄탄해 "먹을거리"가 남아 있다고 보는 것입니다.
즉, 전국적으로 봤을 때 주택은 전체 인구 대비 이미 충분하거나 과잉일 수 있으나, 지역별로는 양극화가 심해 수도권은 여전히 수요가 많고, 지방은 공급과잉으로 인한 미분양이 동시에 발생하는 상황입니다.
질문에 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
국내 아파트 시장 상황 분석 ==>
현재 대한민국 주택 시장은 지역 별, 유형 별로 다소 다른 상황을 보이고 있습니다.
지방 아파트 시장의 과잉 공급 :
말씀하신 대로, 수도권을 제외한 대부분의 지역에서는 주택 공급이 수요를 초과하거나 균형을 이루고 있는 상황입니다 특히 지방 신축 아파트의 미분양은 심화되고 있으며, 지난 4월 기준 준공 후 미분양 주택은 2만 6422가구로 140개월 만에 최대치를 기록하기도 했습니다. 이는 주택 수요 부진과 더불어 건설사 자금 경색으로 이어지고, 심지어 폐업이나 부동에 대한 우려까지 제기되는 배경이 되고 있습니다.
부동산 시장의 양극화 심화 :
그럼에도 불구하고 일부 지역, 특히 수도권 아파트의 수급 지수는 100을 넘어서며 수요가 공급을 앞서는 현상을 보이는 등 부동산 시장의 양극화가 심화되고 있습니다. 특정 지역과 유형에서는 여전히 수요가 견고한 반면 , 지방은 미분양으로 어려움을 겪고 있는 것입니다.
미분양에도 불구하고 건설이 지속되는 이유 ==>
말씀 하신 분께서 궁금해 하시는 것 처 럼, 미분양이 쌓이는데도 건설사 들이 여전히 주택을 짓는 데는 여러 복합적인 요인이 있습니다.
주택 건설은 단기간에 이루어지는 사업이 아닙니다. 보통 수년 전부터 토지 매입, 인 허가,금융 조달 등의 과정을 거쳐 계획되고 시작됩니다. 경기가 좋았던 시기에 계획된 사업들이 현재까지 진행되고 있거나, 이미 상당한 자금이 투입되어 중간에 멈추기 어려운 상황들이 많습니다.
건설사의 리스크 관리 및 생존 전략 :
건설사는 미분양으로 인한 재정적 어려움에 직면할 수 있지만, 사업을 아예 중단하기보다는 어떻게 든 프로젝트를 완수하고 판매를 시도하는 것이 더 큰 손실을 막는 길일 수 있습니다. 미분양 주택을 할인 판매하거나 자체적으로 보유하는 등 여러 방법을 모색하기도 합니다.
수도권 및 일부 지역의 여전한 수익성 :
전체적으로 공급이 넘쳐 보이는 상황에서도, 교통 여건이 좋거나 학 군 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 수도권이나 특정 지역은 여전히 수요가 많아 수익을 기대할 수 있습니다. 건설 사 들은 이러한 유망 지역을 중심으로 사업을 이어나가는 경향이 있습니다.
정책 및 규제 변화의 영향 :
정부의 부동산 정책이나 대출 규제, 세금 변화 등도 건설사의 공급 결정에 영향을 미칩니다. 예상치 못한 정책 변화로 인해 시장 상황이 급변하기도 합니다.
결론적으로, 본인의 말씀처럼 현재의 미분양 현황은 건설사 들의 어려움을 가중 시키고 있으며, 과잉 공급에 대한 우려를 낳는 것이 사실입니다. 이러한 상황이 전반적인 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 앞으로 도주의 깊게 지켜보아야 할 것 같습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
수도권 일부 지역을 제외하면, 대한민국의 아파트 시장은 부분적 포화 상태에 가까워지고 있습니다
특히 지방은 인구 감소 + 경기 침체 + 과잉 공급의 삼중고를 겪고 있어 구조적 변화가 필요합니다
그럼에도 건설사들은 단기적 수익 혹은 정책 변화 기대로 인해 여전히 공급을 이어가고 있는 상황입니다