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좀더 큰집에 가고 싶은데 어떻게 해야 할지
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.15년 넘게 살아오신 공간에서 5인 가족이 지내시기에는 분명히 불편함이 크셨을 것 입니다. 올해 초 매매가 어려웠던 상황과 불안정한 부동산 정책 때문에 많이 힘드셨을 것으로 생각됩니다.먼저, 현재 상황을 살펴보면 다음과 같습니다.==>매매 실패 원인 분석 : 올해 초 매매가 원활하지 않았던 이유를 좀 더 깊이 분석해 볼 필요가 있습니다. 구로구 빌라의 경우, 11평 정도 되는 빌라도 거래가 아예 없는 것은 아닙니다. 예를 들어, 구로구 오류 동의 45.48m2 빌라가 2025년 9월에 1억 5천만 원에, 구로 동 30.51m2 빌라가 2억 7천 3백만 원에 거래된 사례도 있습니다 리모델링을 하셨다면, 이를 잘 반영하여 감정 평가와 매매 호가, 그리고 마케팅 전략을 다시 점검해 보시는 것이 중요합니다. 변화는 부동산 정책:2025년 하반기에는 다양한 부동산 정책 변화가 예정되어 있습니다. 주택 드림 대출 출시나 중도 상환 수수료 인하 등의 금융 정책, 그리고 10.15 부동산 대책과 같은 변화들이 시장에 영향을 미치고 있습니다. DSR 규제 등 대출과 관련된 사항도 꾸준히 주시하며 기회를 찾는 지혜가 필요합니다. 이러한 점들을 바탕으로 고려해 볼 수 있는 몇 가지 방법입니다==>현실적인 매매 가격 재 설정 :현재 빌라의 매매를 다시 시도하면서 구로 직역의 실거래가를 면밀히 분석하여 현실적인 가격을 설정하고, 여러 부동산 중개업소에 매물을 적극적으로 내놓는 것을 추천 드립니다. 리모델링한 부분을 적극적으로 홍보하여 매력을 높이는 것도 좋은 방법입니다. 전세 활용 또는 주택 구매 대출 활용 :현재 빌라를 전세로 내놓고 그 보증금과 추가 자금을 합하여 더 큰 전세 집을 알아보거나, 또는 현재 집을 매도하고 매도 자금과 함께 '생애 최초 대출'등 주택 구매 대출을 활용하여 더 큰 집을 매수하는 것을 장기적인 목표로 삼을 수 있습니다. 다만 전세 활용 시에는 전세 보증금 보증 보험 가입 여부, 집주인의 신용도 등을 꼼꼼히 확인하여 전세 사기 위험을 최소화해야 합니다.전문가와 심도 깊은 상담 :이 모든 과정이 복잡하게 느껴지신다면, 믿을 수 있는 공인중개사와 함께 매매 및 전세 전략에 대해 상의하시고, 필요하다면 재무 전문가의 도움을 받아 가족의 상황에 맞는 주택 구매 및 대출 계획을 세우는 것이 현명합니다.결론적으로, 이러한 복잡한 결정들 앞에서 홀로 고민하시기 보다는 신뢰할 수 있는 공인중개사나 재무 전문가와 상담하여 가족 구성원과 상황에 가장 적합한 주택 구매 및 대출 계획을 세우시는 것이 가장 현명한 방법입니다.
경제 / 부동산
25.10.21
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부동산 앞으로 어쩧게 될것인가 궁금해요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 수도권 아파트 입주 물량이 전년 대비 크게 감소하여 장기적인 전세 가격 상승과 전세 난이 심화될 가능성이 있습니다. 정부의 부동산 대책은 시장 거래량을 줄여 매매 시장에 관여 관망세를 가져올 수 있으며, 서울 아파트 전세 시장은 전세 난에 대한 전문가들의 의견이 엇갈리는 등 불확실한 상황입니다.매매(내 집 마련) 고려 사항 ==>장점 : 장기적인 자산 가치 상승, 주거 안정성 확보, 심리적 만족감, 생애 최초 대출과 같은 정책 지원 활용 가능단점 : 높은 초기 비용 부담, 금리 변동에 따른 이자 부담 증가, 시장 하락 시 자산 가치 감소 위험, 현금화가 어려운 유동성 부족.전세 고려 사항 ==>본인께서 2025년 12월 23일 계약 만료 후 집을 비울 계획이시며, 전세 사기에 대한 우려가 있으십니다.장점 : 자금 활용의 유연성 이사 시 주거 이동의 용이 성, 주택 보유에 따른 세금 부담 없음. 주택 유지 보수 책임 경감.단점 : 전세 사기 및 보증금 반환 위험, 2년 마다 계약 갱신에 대한 불확실성, 수도권 전세 물량 부족 심화로 원하는 매물 찾기 어려움. 주택 가치 상승에 따른 자산 증식 기회 제한.이에 대한 저의 생각은 장기적인 주거 안정과 자산 형성 측면에서 매매를 우선적으로 고려해 보시는 것이 좋다고 판단됩니다. 전세 시장의 불확실성과 전세 사기 우려를 감안할 때 더욱 그렇습니다.다만, 현 시장의 변동성과 고금리 상황을 충분히 인지하시어 충분한 조사와 함께 신중하게 접근하시는 것을 권해드립니다. 만약 급하게 매매를 진행하기 어렵다면, '단기 전세'나 '반 전세'를 고려하여 시장 상황을 더 지켜 보시는 것도 현명한 방법이라고 생각됩니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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중국이 우리나라 땅을 사는데 왜 제재를 안하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.우리나라 부동산에 대한 외국 자본 유입과 그에 따른 우려에 대해 깊이 고민하고 계시는 점은 이해가 갑니다. 질문에 대한 답을 드리자면, 외국인이 국내 토지 취득은 '외국인 토지 법'에 따라 허용되고 있습니다. 기본적으로 우리나라에 거주하는 외국인과 외국 법인도 내국인과 거의 동등하게 부동산을 취득할 수 있도록 되어 있습니다. 다만, 군사 시설 보호 구역이나 문화재 보호 구역 등 특정 구역의 토지를 취득할 경우에는 사전 허가를 받거나 신고를 해야 하는 등의 규제는 존재합니다. 그러나 이러한 규제가 외국인의 전반적인 부동산 매입을 원천적으로 막는 수준은 아닙니다.이러한 상황에 대해 본인께서 캄보디아의 사례를 들어 우려하시는 것은 충분히 이해가 됩니다. 실제로 캄보디아는 중국의 '일대일로' 정책과 함께 막대한 중국 자본이 유입되면서 경제 전반에 큰 영향을 받았습니다. 2024년에는 중국이 캄보디아 외국인 직접 투자(FDI)의 약 70%를 차지할 정도로 그 비중이 매우 높다고 알려져 있습니다. 이 과정에서 일부 지역은 중국인들의 상업 시설 및 카지노 투기 등으로 인해 범죄 단체가 유입되거나 불법 자금이 흘러들어 사회적 문제로 불거지기도 했습니다.우리나라에서도 외국인의 부동산 투기 및 특정 지역 편 중 현상에 대한 우려가 꾸준히 제기되어 왔으며, 이에 대한 규제 강화 필요성에 대한 사회적 논의도 활발하게 이루어지고 있습니다. 정부 또한 이러한 목소리에 귀 기울이며 제도적 보완을 검토하고 있는 것으로 알고 있습니다.본인께서 느끼시는 불안감은 우리나라의 미래 자산 경제 주권에 대한 중요한 관심에서 비롯된 것 임을 잘 알고 있습니다. 우리나라는 외국 자본 유치를 통한 경제 성장과 부동산 시장 안정 화라는 두 가지 목표 사이에서 균형을 찾아야 하는 복잡한 과제를 안고 있습니다. 앞으로 이 문제에 대한 정부와 사회의 신중한 논의와 현명한 해결책 마련을 함께 지켜보며 응원해야 할 것 같습니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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건축물대장에 그밖의 기재사항에 있는
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.건축물 대장에 기재된 '확장 발코니 면적'은 보통 일반적인 발코니의 면적을 의미하며, 이것이 물리적으로 거실과 합쳐지는 공사가 되지 않았다고 하더라도 기재될 수 있습니다. 발코니는 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충 공간으로, 전망이나 휴식 등을 목적으로 건축물 외벽에 부가 적으로 설치되는 공간을 말합니다. 주택의 발코니는 특별한 경우를 제외하고는 확장이 합법적으로 허용됩니다. 여기서 '확장'이란' 발코니 공간을 주거 공간의 일부처럼 활용하는 것을 의미하며, 반드시 거실과 벽을 터서 하나로 합쳐야만 확장으로 보는 것은 아닙니다. 건축 법 상 발코니는 '서비스 면적'으로 분류되어 용적률 계산에 포함되지 않는 이점이 있습니다. 특히, 발코니의 면적 산정 시 외벽 길이에 1.5m 를 곱한 면적까지는 바닥 면적에서 제외되는 특례가 적용됩니다.따라서 건축물 대장에 130m2 의 '확장 발코니 면적'이 기재되어 있다면, 이는 건물의 모든 세대가 보유한 발코니 면적의 합계일 가능성이 높습니다. 물리적으로 거실과 연결 공사를 하지 않았더라도, 발코니 자체가 법적으로 확장 가능한 면적 또는 서비스 면적으로 간주되어 총 면적에 합산하여 기재되었을 수 있습니다. 이는 발코니가 가지는 주거 편의성 제공 및 건축 면적 산 정 특례와 관련된 법규에 따라 표기된 것이라고 이해하시면 됩니다.더 정확한 내용은 해당 건물의 설계 도면이나 건축물 대장의 상 세 정보를 통해 확인할 수 있으며, 필요하시면 해당 구청 건축 과나 관할 세무서에 문의해 보시는 것이 가장 확실한 방법입니다. 결론적으로 , 이 면적은 해당 건물의 모든 세대가 보유한 발코니 면적의 합계일 가능성이 높으며, 법규에 따라 확장 가능한 면적 또는 써비스 면적으로 간주되어 총 면적에 합 산 표기되었을 것입니다. 따라서, 이 면적이 반드시 실제 물리적인 '확장 공 사'를 의미하는 것은 아니라는 점을 이해하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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불법행위 재공급 주택 무순위는 1주택도 지원가능한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.불법 행위 재 공급 주택 무 순위, 1 주택 자도 지원 가능한가요? ==>불법 행위로 인해 계약이 취소된 주택의 재 공급(계약 취소 주택 무 순위)은 주로 해당 지역에 거주하는 무 주택 세대 구성원만 신청할 수 있습니다. 따라서 현재 1 주택을 소유하고 계신 경우에는 일반적으로 지원이 어렵습니다. 이는 주택 시장의 질서를 유지하고 실 수요자의 내 집 마련 기회를 확대하기 위함입니다.당첨되면 절차가 어떻게 되나요? ==>당첨되시면 일반적인 청약과 비슷한 절차를 거칩니다. 먼저 청약 홈에서 당첨자가 발표되고, 지정된 기간 내에 계약을 체결하며 계약금을 납부합니다. 이후 계약 조건에 따라 중도금과 잔금을 납부한 후 입주하게 됩니다. 현재 보유하신 3~4억 원의 자금으로 계약금과 중도금 일부는 충당하실 수 있으실 것입니다.당첨 후 바로 부동산 거래가 가능한가요? ==>이른바 '로또 아파트'는 시세 차익이 크지만, 당첨 후 바로 매매가 가능한지는 전매 제한 기간에 따라 달라집니다. 계약 취소 주택의 전매 제한 기간은 재 공급 공고문에 명시되어 있으며, 이 기간 동안에는 주택을 전매 할 수 없습니다.따라서 즉시 매매하여 수익을 얻는 것은 어렵습니다. 반드시 청약 공고문을 꼼꼼히 확인하시어 전매 제한 기간을 숙지하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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월세방 묵시적계약 연장 기간에 관한 질문드립니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.묵시적 갱신 및 임대차 기간 안내 ==>임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않으면 기존 계약과 동일하게 '묵시적 갱신'이 됩니다. 현재 갈수록 재촉하는 목살님의 경우, 묵시적 갱신이 이루어졌을 가능성이 크며, 이 경우 임차인은 주택 임대차 보호 법에 따라 2년 간의 계약 기간을 보장 받습니다. 임대인께서 '1년만 계 약'을 요구하시더라도, 임차인이 동의하지 않는다면 법적으로 2년을 보장해야 합니다. 다만, 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생하며 보증금을 반환해 주셔야 합니다.계약 위반(반려 동물 및 인원 초과)에 대한 대처 ==>계약서에 명시된 "반려 동물 반입 금지" 특약을 위반하고 반려 견을 키우는 것은 명백한 계약 위반입니다. 또한, 합의된 거주 인원을 초과하는 위반입니다. 또한, 합의된 거주 인원을 초과하는 것도 계약 내용과 다를 수 있습니다. 과거에 구도로 문제 제기만 하고 넘어간 적이 있다면, 즉시 계약 해지가 어려울 수도 있으니 유의하셔야 합니다. 임대인께서 해결을 원하시면, 임차인에게 계약 위반 사항을 서면으로 고지하고 시점을 요구하는 것이 좋습니다. 시정 되지 않을 경우 계약 해지를 요구할 수 있습니다.결론적으로 정리를 해보면 묵시적 갱신 기간 : 이미 묵시적 갱신이 되었다면 임차인은 2년의 계약 기간을 보장 받습니다. 1년 계약 요구는 어렵지만, 임차인은 언제든 해지 통지 후 3개월 계약을 종료할 수 있습니다.계약 위반 사항 : 반려 동물 특약 위반 및 인원 초과는 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 임차인에게 서면으로 고지하고 시정을 요구하는 절차를 밟으시는 것이 중요합니다.대처 방안 : 구체적인 증거를 확보하시고, 필요 시 변호사나 법률 전문가의 도움 받는 것도 고려해 보세요
경제 / 부동산
25.10.19
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분양가상한제는 무슨장점이있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.분양가 상한제는 정부가 신규 분양 아파트의 분양가를 일정 수준 이하로 규제하는 제도입니다. 이 제도의 주된 목적은 주택 가격 안정을 통해 실 수요자의 내 집 마련 부담을 줄여주는 것입니다.분양가 상한 제의 장점은 다음과 같습니다.==>주택 가격 하향 안정 화 : 분양가를 직접 규제하여 새 아파트의 가격 상승을 억제하고, 이는 전체 주택 시장의 가격 안정 화에 기여합니다. 실 수요자 부담 경감 :저렴한 가격으로 신규 아파트를 분양 받을 수 있게 되어, 실 수요자들은 더 적은 비용으로 내 집을 마련할 기회를 얻게 됩니다.투기 수요 억제 :시세보다 낮은 가격으로 공급되므로 과도한 시세차익을 노리는 투기 수요를 줄여 주택 시장의 건전성을 높이는 데 도움을 줍니다.결론적으로, 분양가 상한 제가 적용되면 해당 아파트의 분양가는 규제에 의해 낮게 책정되어 실 수요자에게는 장점이 됩니다. 다만, 장기적으로는 공급 위축 등의 부작용이 나타나 전체 시장 가격에 영향을 줄 수도 있다는 의견도 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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아파트 전세 살면서 저축과 투자를 동시에 하고 싶은데 전략은??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2년 안에 서울로 가시면서 전세에 거주하며 저축과 투자를 병행하고자 하는 목표를 가지고 계십니다. 이를 위해서는 먼저 월 수입과 지출을 면밀히 파악하고, '2년 안에 서울 가기' 목표에 예산을 구체적으로 세우는 것이 가장 중요합니다.주거 비용 최소화를 위한 전략 ==>전세 활용 ; 월 고정 지출을 줄여 저축과 투자를 위한 현금 흐름을 확보하는 데 유리합니다. 보증금 부담을 줄이기 위해 전세 자금 대출 활용을 고려할 수 있으며, 전세 사기 피해 예방을 위해 전세 보증 보험 가입과 철저한 계약 확인(등기부 등본, 전입 신고, 확정 일자 등)이 필수적입니다.반 전세 고려 : 월세 부담을 덜고 목돈을 묶어두는 부담도 줄일 수 있는 대안입니다.지역 선택 유연성 : 처음부터 서울 내 원하는 지역에만 집중하기보다, 서울 인접 지역이나 대중교통이 편리한 외곽 지역을 폭 넓게 고려하여 주거 비용을 합리적으로 조절하는 것이 좋습니다.효율적인 저축 및 투자 전략 ==>선 저축 후 지출 : 수입 발생 즉시 일정 금액을 저축 또는 투자 계좌로 자동 이체하여 강제적으로 자산을 늘려가는 습관을 들이는 것이 효과적입니다.분산 투자 : 단기 목표(2년 내 서울 이주)를 위한 자금은 예금, 적 금, CMA 등 원금 손실 위험이 적고 유동성이 높은 상품에 예치 하고, 주택 구매 등 장기 목표를 위한 자금은 본인의 투자 성향에 맞춰 주식, 펀드, ETF등 다양한 상품에 분산 투자하는 것을 권장합니다.적립 식 투자 : 소액이라도 꾸준히 투자하여 시간 분산 효과를 통해 리스크를 줄일 수 있습니다.기타 고려 사항 ==>세대 분리 : 현재 부모님 소유 빌라에서 세대 분리가 필요하신 상황이므로, 지인의 주소로 전입 신고를 통해 세대 분리가 가능합니다. 이때 지인의 동의와 실제 거주 여부가 중요하며, 필요한 서류는 관할 주민 센터에 문의하시는 것이 가장 정확합니다.부동산 시장 학습 : 꾸준히 부동산 시장 동향을 학습하고 분석하며 본인의 집 마련과 전 월세 재테크의 장단점을 이해하는 것이 앞으로의 계획에 큰 도움이 될 것입니다. 결론적으로, 철저한 계획과 꾸준한 노력이라면 충분히 원하시는 목표를 달성할 수 있습니다. 월 수입과 지출 분석을 통해 구체적인 저축 및 투자 금액을 설정하고, 전세나 반 전세, 지역 선택 유연성 등 주거 비용 최소화 전략을 실행에 옮기시길 바랍니다. 또한, '선 저축 후 지출' 원칙과 분산 투자를 통해 자산을 체계적으로 불려나가신다면 분명 좋은 결과가 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.10.18
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주택담보대출 중도금, 잔금, 세대분리
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 담보 대출(주담대)은 잔금 지급 일에 맞춰 실행되는 것이 일반적이며, 생애 최초 대출 역시 마찬가지입니다. 중도금은 신축 분양 아파트가 아니라면, 개인 자금(3~4억)으로 충당하시거나 신용 대출 등 다른 방법을 알아보셔야 할 수 있습니다. 신축 분양 아파트의 경우, 중도금 대출 상품이 제공되기도 하며 이는 잔금 대출로 전환될 수 있습니다. 중도금 50%는 약 3.75억 원 정도가 필요합니다.세대 분리는 대출 조건이나 세금 혜택 등 여러 면에서 중요한 요건이 될 수 있습니다. 지인 주소로 전입 신고를 통해 세대 분리를 하려는 경우, 본인 신분증과 지인(새로운 세대 주)의 신분증이 필요하며, 지인의 동행이 어렵다면 신분증 사본과 인감 증명서(또는 본인서명사실확인서), 위임장을 준비하셔야 합니다. 전입 신고는 주민 센터에 비치 되어 있으며, '정부 24'를 통해 온라인 신청도 가능합니다. 세대 분리가 유효하다고 인정받으려면 실제 거주 여부와 독립적인 생계 유지 등 여러 조건을 종합적으로 판단하게 됩니다. 결론적으로, 주택 담보 대출은 잔금 시점에 활용하시되, 중도금은 별도로 자금 계획을 세우시는 것이 좋습니다. 세대 분리는 대출과 세금 측면에서 중요하지만, 실제 거주와 독립적인 생활을 통해 실질적인 분리를 입증하는 것이 가장 중요함을 기억해 주시고, 이 점들을 바탕으로 주택 구매 계획을 더욱 신중하게 진행하시기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.10.17
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안녕하세요, 부동산 규제 대응 방안 문의드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.복잡한 부동산 규제와 생애 최초 주택 구매에 깊이 있는 고민을 하고 계시는 것 같습니다.예비 배우자의 생애 최초 주택 담보 대출 관련 ==>세대 분리 필요 여부 : 예비 배우자 분께서 생애 최초 주택 담보 대출을 받으시려면, 무 주택 세대 주여야 합니다. 현재 부모님과 함께 거주하며 부모님이 주택을 소유하고 계시다면, 세대 분리를 통해 무 주택 세대 주 조건을 충족하여야 합니다.세대 분리 조건은 만 30세 이상이거나, 일정 소득 기준을 만족하며 독립적인 주거를 영위하는 경우 등에 해당하며, 대출 신청 전날까지 세대 분리가 완료되어야 합니다.질문 자 님 매도 자금 사용 여부 :예비 배우자 분께서 대출을 이용하실 때, 본인의 주택 매도 자금을 사용하는 것은 법적으로 문제되지 않습니다. 하지만 자금 출처 조사 대상이 될 수 있으므로, 자금 투입 내역과 증여 여부를 명확 명확히 소명 할 수 있는 증 빙 자료를 미리 준비하시는 것이 중요합니다.질문 자님 과거 주택 보유 이력 문제 여부 :본인의 과거 주택 보유 이력은 예비 배우자 분의 생애 최초 대출에 직접적인 영향을 미치지 않습니다. 생애 최초 주태담보 대출은 대출 신청자와 그 배우자의 무 주택 여부를 기준으로 판단하기 때문입니다. 대출 신청 시점에 예비 배우 자님과 본인 두분 모두 무 주택 여부를 기준으로 판단하기 때문입니다. 대출 신청 시점에 예배 배우자 님과 본인 두 분 모둔 무 주택 상태라면 문제가 없습니다. 다만, 혼인 신고 후에는 부부 합 산 기준으로 유 주택 여부가 판단될 수 있으므로, 주택 매매와 혼인 신고 시기를 신중하게 조절하시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.10.17
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