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부동산 실거래가와 시세가 차이나는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.특정 지역의 부동산 시세 변동 요인은 고용 상황, 소득 수준에 따른 경제적 요인과, 교통 망, 상업 시설이 있는 인프라 개발의 영향이 있으며, 주거 환경과 문화 및 교육 시설에 따른 지역 특성, 정부 정책과 규제, 시장의 심리에 따른 다양한 요인에 따라서 달라 질 수 있습니다.시세는 부동산이 거래되는 평균적인 가격을 의미하며, 실거래가는 실제로 부동산이 거래된 가격을 말합니다. 부동산 시세는 현재 시장의 전체적인 상황을 반영한 예상 가격이며, 실거래가는 동,호수 별 특성, 인테리어 유무 등 개별적인 특성이 반영되기 때문에 시세와 다를 수 있습니다.부동산의 실 거래와 시세가 차이 나는 이유는 여러 가지가 있습니다. 다음은 주요 원입니다.시장 수요와 공급 : 시세는 특정 지역의 수요와 공급에 따라 변동 합니다. 수요가 높고 공급이 적으면 시세가 상승할 수 있습니다.매도 인의 가격 설정 : 매도 인은 자신의 자산에 대한 기대 가가 있을 수 있으며, 이를 반영해 가격을 설정합니다. 이 경우 시세는 매도 인이 원하는 가격으로 결정됩니다.거래의 특수성입니다 : 실거래가는 현재 집값을 가장 정확하게 보여 주지만, 부동산 매매 후 30일 이내에만 신고하면 되기 때문에 그 사이에 가격이 변동 될 수 있어서 시장의 흐름과 집값을 파악하려면 두 지표를 확인하고 비교해야 합니다.정책 및 규제 입니다 : 정부의 정책, 세금, 대출 금리 등의 변화가 부동산 시장에 영향을 미쳐 시세를 변화 시킬 수 있습니다.경제 상황입니다 : 경제 전반의 상황, 예를 들어 경기 호황이나 불황 등이 부동산 가격에 영향을 미쳐 실 거래와 시세의 차이를 만들어낼 수 있습니다.결론적으로, 실거래가는 개별 거래에 대한 실제 가격이며, 시세는 여러 요인에 의해 형성된 평균적인 가격으로 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.16
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부동산 매매 거래 절차 중에, 사기당하기 쉽거나 조심해야 하는 부분이 어떤게 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 매매 거래에서 사기를 당하기 쉬운 부분과 조심해야 할 점은 여러 가지가 있습니다. 특히 부동산 거래 초보자들이 주의해야 할 사항은 다음과 같습니다.이중 매매 : 동일한 부동산에 대해 여러 사람에게 매매 계약을 체결하는 경우입니다. 계약서 작성 시 반드시 소유권 이전이 완료되었는지 확인해야 합니다.허위 매물 : 실제로 존재하지 않거나, 가격이 실제보다 저렴한 매물입니다. 매물의 진위를 확인하기 위해 여러 경로를 통해 정보를 교차 확인하는 것이 중요합니다. 직접 집에 들어가서 내부 상태를 확인하고, 집 옆 벽에 주소를 부착 시켜 놓았는데 주소와 맞는지 등을 확인하시면 허위 매물 인지를 체크할 수 있습니다.계약서 확인 소홀 : 계약서의 내용을 충분히 이해하지 않고 서명하는 경우가 많습니다. 계약서의 모든 조항을 꼼꼼히 읽고, 특약 사항을 유의하여 읽고 체크해야 하며, 집에 대한 하자 여부도 확인을 해야 합니다.중개인의 신뢰성 : 중 개인을 통해 거래하는 경우, 해당 중 개인이 신뢰할 수 있는지 확인해야 합니다. 공제 증서에 가입되어 있는지 , 공인중개사 협회에 등록된 업체인지 , 주변의 평이 좋은 지를 체크해보시면 됩니다.선금 요구 : 계약 체결 전에 과도한 금액의 선금을 요구하는 경우 조심해야 합니다. 선금은 적정 범위 내에서만 지불하고, 그 조건을 명확히 해야 합니다. 계약금은 10%, 금액이 많으면 중도금, 큰 금액이 아니면 잔금을 치르면 됩니다.소유권 확인 : 거래하고자 하는 부동산의 소유자가 누구인지, 그리고 그 부동산에 대한 권리가 문제 없는지 반드시 확인해야 합니다. 등기 사항 증명서를 통해서 확인을 하고 , 소유자의 신분증과 같은지 여부를 확인하고 등기 사항 증명서에 근저당이나 가압류, 국세나, 지방세의 납 입 여부 등도 체크하시면 됩니다.이러한 점들을 유의하며 거래를 진행한다면 사기를 예방하는 데 도움이 될 것입니다.
경제 / 부동산
25.04.15
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요즘 로또분양이 사실상 없다고 보는게 맞나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 부동산 시장에서 로또 분양이 줄어들고 있는 이유는 주택 공급 감소, 청약 제도 강화, 금리 인상,경제 불확실성, 시장 포화 등으로 복합적으로 작용하고 있습니다.현재 로또 분양, 즉 로또 청약이 예전처럼 활성화되지 않고 있다는 의견이 많습니다. 몇 가지 이유를 살펴보면 : 주택 공급 문제 : 최근 몇 년 간 주택 공급이 줄어들면서 로또 분양이 감소했습니다. 정부의 규제와 정책 변화도 영향을 미쳤습니다.청약 제도 변화 : 청약 제도가 변화하면서 자격 요건이 강화되거나 경쟁이 치열해 졌습니다. 이로 인해 많은 사람들이 로또 청약을 시도하기 어려워졌습니다.시장 상황 : 부동산 시장의 변화, 특히 금리 인상과 경제 불확실성 등으로 인해 사람들이 주택 구매를 망설이는 경향이 있습니다. 이로 인해 로또 분양에 대한 수요가 줄어들었습니다.로또 분양 규제가 강화된 이유 : 부동산 시장 안정 화, 무 주택 자 보호, 투기 방지 , 정부의 주택 정책 변화에 따라 청약 제도와 관련된 규제가 지속적으로 조정되고 있기 때문입니다.결론적으로, 현재 로또 분양은 예전처럼 쉽게 이루어지지 않으며, 많은 사람들이 로또 청약에 대한 기대를 낮추고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
25.04.15
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부동산의 미래는 10년후에는 어떨까요?? 서울쪽 궁금합니다.. 수도권 ㅎㅎ
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 시장의 미래에 대한 예측은 여러 요인에 따라 달라질 수 있지만, 서울과 수도권의 부동산 시장에 대한 몇 가지 주요 트렌드를 살펴보겠습니다.서울은 고령화가 진행되고 있으며, 청년 층은 수도권 외곽 지역으로 이동하는 경향이 있습니다. 이로 인해 도심 지역의 주택 수요는 약간 감소할 수 있지만, 여전히 인기 지역은 높은 수요를 유지할 것입니다.경제 상황 적인 면에서 경제 성장률, 그리 변화, 물가 상승 등이 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것입니다.특히 금리가 상승하면 대출 부담이 커져 주택 구매 수요가 줄어들 수 있습니다.정부 정책적인 면에서 살펴보면 주택 공급 정책, 세금 정책, 대출 규제 등은 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칩니다. 수요가 줄어들고, 반대로 공급이 늘어나면 가격 안정에 기여할 수 있습니다.주거 형태의 변화는 소형 아파트, 오피스텔, 공유 주택 등 다양한 주거 형태의 수요가 증가하고 있습니다. 이는 새로운 라이프 스타일을 반영한 결과로, 앞으로도 이러한 경향이 지속될 것으로 보여집니다.환경과 지속 가능성을 면에서 보면 친환경 건축물, 스마트 홈 기술 등 지속 가능한 주거 공간에 대한 수요가 높아질 것입니다. 이는 젊은 세대의 선호를 반영하며, 미래의 부동산 시장에서 중요한 요소로 자리 잡을 것입니다.결론적으로, 10년 후 서울과 수도권의 부동산 시장은 인구, 경제 , 정부 정책, 주거 형태의 변화에 따라 다르게 전개될 가능성이 높습니다.
경제 / 부동산
25.04.15
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부동산 계약 또는 중도금 큰 금액 이체시 분할로 해도 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.계약금 중도금 시 또는 잔금 시 분할해서 입금이 가능합니다. 만약 부동산 계약 시만 큰 돈을 주고 받는 다고 하면 은행에 가서 미리 한도를 증액해 놓으면 됩니다. 아니면 큰 돈을 넣을 때마다 은행에 가서 입금하셔도 됩니다. 은행에서 미리 한도를 지정할 시 사정을 얘기하면 큰 금액도 이체 가능하도록 처리해줍니다. 은행과 협의해 보세요
경제 / 부동산
25.04.15
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요즘은 권리금이 거의 없는지 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.상가 권리 금은 크게 세가지 정도 나뉠 수 있습니다. 첫 번째는 시설에 대한 것입니다. 이는 기존의 인테리어, 설비, 집기 등을 그대로 인수하며 지급하는 금액입니다.업종을 변경하지 않고 그대로 유지할 때 주로 발생합니다.두 번째는 바닥 권리 금 입니다. 이는 상권 입지, 유동 인구 등에 대한 부분입니다. 상권이 잘 발달한 곳이라면 해당 비용이 많이 드는 편입니다.기존 임차인이 정하는 것이 아니라 그 자체로 보유한 가치이다 보니 공실 에서 계약할 때도 발생할 수 있습니다. 세 번째는 영업 노하우나 브랜드 이름 등을 그대로 운영하려는 경우에도 비용을 지불해야 합니다. 권리 금은 없어 질 수 없습니다. 장사가 잘되고 상권이 좋은 곳은 서로 인수 받을 려 고 하기 때문에 권리 금은 존재합니다. 단지 주변의 가계들을 보면 상가에 임대가 많이 붙어 있는 데 이는 상권이 안 좋은 곳이라 볼 수 있으며, 경기가 살아나면 임대 표시가 많이 없어 질 겁니다. 장사가 잘되는 곳 상권이 좋은 곳, 누구나 탐 내는 자리는 권리 금을 많이 요구합니다.권리 금은 오랜 시간이 지나도 있을 겁니다.
경제 / 부동산
25.04.14
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이재명의 최대 10년 무한전세갱신권 어떤가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.무한전세 갱신권과 유사한 제도가 있는 나라들이 있습니다. 독일은 세입 자 보호가 매우 강력합니다. 임대차 계약은 보통 장기적이며, 임대인은 특별한 사유 없이 계약을 종료할 수 없습니다.또한 임대료 인상은 법적으로 제한되어 있어 세입 자는 안정적으로 거주할 수 있습니다.스위스에서도 계약 갱신 시 임대인은 세입 자의 권리를 존중해야 하며, 임대료 인상은 제한됩니다. 최대10년 무한전세갱신권은 반대하는 입장입니다. 지금 계약갱신청구권으로도 4년인데 이는 몇 가지 장단점을 갖고 있습니다.■ 장점입니다.주거 안정성 : 세입 자들이 장기간 안정적으로 거주할 수 있어 주거 불안이 줄어 듭니다.예측 가능한 비용 : 세입 자들은 예측 가능한 전세금으로 재정 계획을 세울 수 있습니다.임대차 시장 안정 : 장기적인 계약으로 인해 임대차 시장의 가격 변동성이 줄어 들 수 있습니다. ■ 단점입니다.임대인의 부담 증가 : 임대인들은 장기적으로 수익이 제한 될 수 있어, 부동산 투자에 대한 매력이 떨어질 수 있습니다. 주택 공급 감소 : 임대인들이 신규 임대 주택을 공급하는 것을 꺼릴 수 있어, 전반적인 주택 공급에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.시장 왜곡입니다 : 전세 가격이 상승할 경우, 임대인들이 전세를 제공 하지 않고 매매 시장으로 전환할 수 있어 임대차 시장의 왜곡이 발생할 수 있습니다.대부분의 반대 의견은 주로 임대인의 권리와 시장의 변화에 대한 우려에서 비롯된 것으로 보입니다. 이 제도가 시행될 경우, 다양한 사회적, 경제적 영향을 고려해야 합니다. 전세라는 제도가 우리 나라만 있는 제도입니다. 임대 기간을 10년으로 했을 경우 이사를 통한 수입을 올렸던 공인중개사 사무소, 이사 업체, 도배, 인테리어 및 설비 업체 등은 새로운 직업을 찾아야 할 겁니다. 그리고 세입 자 입장에서도 이사를 해야 새롭게 도배도 하고 보일러 고장, 수도 고장, 누수 등을 고칠 수 있는데 장기간 살고 있으면 잘 해결이 안될 겁니다 . 국민들은 저번 대통령 선거에서도 부동산 정책 때문에 윤석열을 선택했던 경우를 생각해 봐야 할 것입니다.
경제 / 부동산
25.04.14
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휴대폰가게에서 커피집까지 차리려면 보건증이 있어야겠죠??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.커피 집을 운영하려면 보건 증이 필요합니다. 보건 증은 식품 위생 법에 따라 식품을 취급하는 모든 종사자에게 요구되는 증명서입니다. 주인 뿐만 아니라 아르바이트생들도 모두 보건증을 받아야 합니다보건 증을 받기 위한 절차는 다음과 같습니다 : 교육 이수 : 보건소나 위생 교육기관에서 식품 위생 관련 교육을 받아야 합니다.신청서 제출 : 교육을 이수한 후 , 보건소에서 보건증 발급을 위한 신청서를 제출합니다.검진 : 보건소에서 건강 검진을 받습니다. 이 과정에서 특정 전염병에 대한 검사를 받게 됩니다.발급 입니다 : 모든 절차가 완료되면 보건증이 발급 됩니다.보건증은 일정 기간 유효하므로 , 만료되기 전에 갱신하는 것도 잊지 마시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.04.14
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재건축 할만한데 리모델링 하는 이유 뭘까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.리모델링이란 기존 건물의 구조나 내부를 개선하는 작업으로, 외관과 내부 공간을 새롭게 디자인하거나 기능을 추가하는 것입니다. 기존 건물을 유지하면서 수리 및 개조 작업을 진행합니다.재건축은 노후 화된 건물을 철거하고 새로운 건물의 구조를 완전히 없애고 새로운 설계를 통해 건축 합니다.그럼 재건축 대신 리모델링을 하는 이유는 알아보겠습니다. 주요한 이유는 다음과 같으며, 가장 큰 문제는 돈입니다.비용 문제 : 재건축은 대규모 공사가 필요하고, 이에 따른 비용이 많이 들며, 이사와 관련된 추가 비용도 발생하며 리모델링은 상대적으로 적은 기존 구조를 개선할 수 있습니다. 그리고 용적율 을 높이고 새롭게 건축 할 경우 인건비, 재료 비, 건축비,기타 비용의 증가로 소유자가 내야 할 돈이 많이 듭니다. 여유의 돈이 없는 경우, 나이 많은 사람들은 돈이 들어가는 것을 겁내기 때문에 재건축보다는 리모델링을 진행합니다.법적 제약 입니다 : 재건축은 일정 기준(연한,안전성 등)을 충족해야 하며,주민 동의율 도 높아야 합니다. 이러한 조건을 충족하지 못하는 경우 리모델링이 더 현실적인 대안이 될 수 있습니다.거주 안정성 : 재건축은 주민들이 일정 기간 이사를 해야 하므로 거주 안정성이 떨어질 수 있습니다. 리모델링은 거주 공간 내에서 개선 작업이 이루어지므로 이사 걱정이 덜합니다.시간 소요입니다 : 재건축은 긴 절차와 시간이 필요합니다. 반면 리모델링은 상대적으로 빠르게 진행 될 수 있어 주민들이 원하는 시점에 개선된 주거 환경을 누릴 수 있습니다.환경 문제 입니다 : 재건축은 기존 건물을 철거해야 하므로 환경에 미치는 영향이 클 수 있습니다. 리모델링은 기존 구조를 활용하므로 환경적 부담이 적습니다. 위와 같은 요소들로 볼 때 재건축이 좋은 점이 많을 수 있으나 그럼에도 리모델링을 하는 이유는 비용과 법적 규제 , 시간 및 거주 안정성 때문에 리모델링을 추진한다고 봅니다.
경제 / 부동산
25.04.14
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UN빌리지는 어쩌다 부촌으로 형성이 되었나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.한남 동 유엔 빌리지는 나인원 한남, 한남 더힐과 더불어 재벌, 연예인, 영& 리치들이 주로 거주하고 있는 곳으로 알려져 있습니다. 2023년에는 역대 아파트 매매 실거래가 중 최고 가를 찍었다는 장학 파르크 한남이 이 UN빌리지 안에 있습니다. 분양가는 120~170억원이었으며, 마지막 세대 268.67M2(81.27평)이 135억원에 분양 되었다고 합니다.. UN빌리지가 부촌으로 형성된 이유는 여러 가지가 있습니다.위치 입니다 : UN빌리지는 한강과 가까워 경치가 좋고,독특하고 프라이빗한 주거 공간을 갖춘 집들이 모여있고, 서울 중심가와의 접근성이 뛰어납니다. 이런 위치 적 장점이 부촌으로 성장하는 데 큰 역할을 했습니다.역사적 배경 : 고급 아파트와 단독 주택들이 많이 들어서 있으며, 주거 환경이 쾌적하고 안전합니다. 이러한 요소 들이부유 층을 끌어모으는 데 기여했습니다.사회적 인프라 :교육, 의료 , 문화 시설이 잘 갖 쳐져 있어 생활 편의성이 높습니다. 이는 부유층 가족들이 선호하는 요소입니다.이러한 요인들이 결합되어 UN빌리지가 부촌으로 형성되었다고 생각됩니다.
경제 / 부동산
25.04.14
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