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근저당 잡힌 월세집 계약해도 될까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.근저당이란 집주인이 대출을 받을 때 해당 주택을 담보로 제공하고 대출을 받았다는 의미입니다. 만약 집주인이 대출금을 갚지 못하면 해당 부동산은 경매로 넘어가게 되고, 이때 은행과 같은 근저당 권 자가 먼저 돈을 받아가게 됩니다. 세입 자는 근저당 권 자 보다 후 순위이기 때문에, 보증금을 돌려받지 못할 위험이 발생할 수 있습니다.근저당이 있는 월세 집, 안전할까요==>일반적으로 근저당이 설정된 집은 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있는 위험이 있어 매우 신중하게 접근해야 합니다. 특히 본인께서 말씀하신 "아직 10층 이상은 갚아나가는 중"이라는 이야기는 그 호실에 설정된 근저당 금액이 아직 크다는 의미로 해석될 수 있어 더욱 주의가 필요합니다.다음 사항들을 꼭 확인하셔야 합니다.실제 근저당 설정 금액 확인 :단순히"4000만원 정도 있다"는 이야기만 듣는 것이 아니라, 해당 호실에 대한 등기부 등본을 직접 발급 받아 을 구에 기재된 근저당 설정 액( 채권 최고액)을 정확히 확인하셔야 합니다. 이 금액은 실제 빌린 돈의 120%~130%로 설정되는 경우가 많습니다.소액 임차인의 최우선 변제 금 여부 확인 :본인께서 보증금 3,000만 원을 생각하고 계신데, 이 보증금이 주택 임대차 보호 법 상 소액 임차인에 해당하여 최우선 변제를 받을 수 있는지 확인하는 것이 매우 중요합니다. 지역 별로 소액 임차인 및 최우선 변제 금 기준이 다르니, 임차하려는 주택의 지역 기준을 정확히 알아 보셔야 합니다.예시 : 만약 수도권과밀억제권역( 서울, 과 천, 광명 등)이라면 보증금이 1억 4천 5백만원 이하일 경우, 4천 8백만원까지 최우선 변제를 받을 수 있습니다. 하지만 이는 변동 될 수 있으므로, 최신 정보를 꼭 확인해 보시기 바랍니다. 최우선 변제를 받기 위해서는 전입 신고와 확정 일자를 받고 실제로 거주해야 합니다.근저당 설정 액 + 내 보증금의 합 :이 두 금액의 합 이 해당 주택의 시세(매매가)의 60~70%를 넘지 않아야 비교적 안전하다고 볼 수 있습니다. 만약 매매 시세가 확인되지 않는다면, 이는 건물의 담보 가치를 파악하기 어렵게 만들어 위험성이 더 커집니다.건물주와 부동산 소장의 친분 :특정 부동산에서만 거래를 진행한다는 점은 좋게 보면 전문적일 수 있지만, 정보가 투명하게 공개되지 않을 가능성도 있습니다. 부동산 소장 말만 믿지 마시고, 직접 등기부 등본 확인, 전입 세대 열람 등 필요한 정보를 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.요약해보면 현재 상황만 놓고 보면 근저당이 4,000만 원 정도 잡혀있는 10층 호실에 3,000만원 / 56만원으로 계약하는 것은 신중하게 판단해야 할 사항입니다. 매매 시세가 파악되지 않는 점은 특히 더 큰 리스크가 될 수 있습니다.내일 오후 방을 보러 가실 때, 다음 사항들을 꼭 확인해보세요==>정확한 등기부 등본 확인 :반드시 해당 호실의 최신 등기부 등본을 발급 받아 갑 구(소유권 관련)와 을 구(근저당 등 담보 권 관련)를 꼼꼼히 확인하세요. 근저당 권 설정 액(채권 최고액)이 얼마인지 명확히 파악하는 것이 우선입니다.임차인의 우선 순위 확인 :계약 전에 임대인에게 전입 세대 열람 내역을 요구하여 선 순위 임차인이 있는지, 있다면 보증금 규모는 어느 정도인지 확인해 보세요특약 사항 명시 :계약 시에는 "임차인은 계약일 익 일 까지 전입 신고 및 확정 일자를 받으며, 해당 부동산에 설정된 근저당 금액은 얼마임을 인지하며, 임대 인의 임대차 계약 기간 중 근저당을 증액하지 않는다" 등의 특약을 명시하는 것도 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 이는 임대인의 동의가 필요합니다.부동산 전문가의 추가 자문 :만약 내일 등기부 등본을 확인했는데도 불안감이 해소되지 않는다면, 계약을 서두르지 마시고 공인중개사나 주택 임대차 관련 법률 전문 가 에게 자문을 구해 보시는 것을 추천합니다.결론적으로, 빠르게 포기할지 주의 깊게 알아 볼 지에 대한 정답은 없습니다. 다만, 사회생활을 시작하시는 첫 단추인 만큼, 안전성을 최우선으로 고려하시는 것이 현명합니다. 마음에 드는 방이라도 보증금 안전이 담보 되지 않는다면 큰 어려움을 겪을 수 있습니다
경제 / 부동산
25.07.29
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지분적립형 주택 같은 경우에는 어떤 것을 의미하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지분 적리 형 주택은 말 그대로 '적 금을 붓듯이 집을 사는 방식/을 의미합니다.네 집 마련을 꿈꾸는 분들이 추기 자금 부담을 덜고 점진적으로 주택 소유권을 확보할 수 있도록 설계된 공공주택 모델입니다. 주택은 어떤 방식으로 구입하게 되나요? ==>이 방식은 다음과 같은 특징을 가집니다.초기 지분 취득 :입주 시 주택 분양가의 일부, 예를 들어 10~40% 정도의 지분만 먼저 취득하게 됩니다.공동 소유 및 임대료 납부 :주택의 나머지 지분은 공공(국가 또는 공공 기관)이 보유하게 되며, 입주자는 공공이 보유한 지분에 대한 임대료를 지불하면서 거주하게 됩니다. 이때 임대료는 주변 시세의 80% 이하 수준으로 책정되는 경우가 많아 주거 비 부담을 덜 수 있습니다.점진적 지분 적립 :이후 20~30년에 걸쳐 나머지 지분을 점진적으로 취득해 나갑니다. 마치 적 금 을 붓듯이 일정 기간마다 (예를 들어 4년 마다) 주택의 지분을 추가로 매입하여 최종적으로 주택의 100% 소유권을 갖게 되는 방식입니다.전매 제한 :일반적으로 일정 기간( 예 : 10년)의 전매 제한이 있을 수 있습니다.이러한 방식으로, 초기 부담을 크게 줄이면서 내 집을 마련해 나갈 수 있는 기회를 제공합니다. 지분 적립 형 주택, 앞으로 많이 보급될 수 있을까요?==>네, 지분 적립 형 분양 주택은 새 정부의 주요 공공 주택 정책 중 하나로 자리매김할 전망입니다. 서민들의 내 집 마련 부담을 덜어주고 주거 안정을 돕는 데 효과적인 방안으로 평가 받고 있기 때문입니다. 결론적으로 주택 가격이 계속 오르고 전세 사기 등으로 주거 불안정성이 커지는 상황에서, 정부가 이러한 지분 적립 형 주택을 통해 젊은 세대나 무 주택 서민들의 내 집 마련의 지원하려는 의지가 강합니다. 따라서 앞으로 더 많은 지역에서 이러한 형태의 주택 공급이 이루어질 것으로 예상하고 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.29
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시스템옵션없는 분양권 매도가격에 영향은 안미치나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트 분양권 매도 시 시스템 옵션 선택 여부는 매도 가 에 영향을 미칠 수 있습니다. 일반적으로 시스템 옵션(예 : 시스템 에어컨, 빌 트인 가전 등)이 설치된 아파트는 매수 인의 선호도가 높아 매도 가를 높게 책정할 수 잇는 요인이 됩니다. 이는 매수 인이 입주 후 추가 공사를 하지 않아도 되는 편의성과 비용 절감을 기대하기 때문입니다. 에어컨 미 설치와 프리미엄 가격 :시스템 에어컨은 대부분의 신축 아파트에서 기본 설치 품목이 아닌 추가 선택 품목으로 제공됩니다. 따라서 에어컨을 설치하지 않으신 경우,매수인 입자에서는 입주 후 별도로 시스템 에어컨을 설치해야 하는 번거로움과 비용이 발생합니다. 이로 인해 매수 희망자가 해당 비용과 번거로움을 감안하여 매도 가격을 낮춰 달라고 요구할 수 있으며, 이는 분양권의 프리미엄 가격 협상에 영향을 미칠 수 있습니다. 하지만 이것이 반드시 큰 손해로 이이지는 것은 아닙니다.매수 인의 선택 :일부 매수 인은 특정 옵션에 대한 선호가 없거나, 직접 인테리어 계획에 맞춰 원하는 옵션을 설치하고자 할 수도 있습니다. 시장 상황과 경쟁력 :분양권 매매 가는 옵션 유무 뿐만 아니라 금리 인상에 따른 대출이자 부담, 전반적인 재고 주택 시장의 조정 등 다양한 시장 상황에 큰 영향을 받습니다. 주변 신축 아파트와 비교를 통해 매매 경쟁력을 확보하는 것이 중요합니다. 협상의 여지 :옵션 미 선택으로 인한 가격 조정은 매수인 과의 협상을 통해 유연하게 조절될 수 있습니다.준공 시점 매도의 장점 :본인께서 말씀하신 대로 준공 시점이 분양권 매도에 유리한 시점이 될 수 있는 것은 사실입니다. 아파트가 준공되면 실물을 확인할 수 있어 매수 인의 신뢰가 높아지고, 즉시 입주가 가능하기 때문에 매수자 층이 넓어지는 경향이 있습니다.결론적으로, 시스템 옵션을 선택하지 않으셨고 에어컨이 미 설치된 부분은 매수 인이 매도를 결정할 때 고려하는 요인이 될 수 있습니다. 하지만 최종 매매 가는 시장의 흐름과 매수 인과의 협상 등 복합적인 요소에 의해 결정되니 너무 염려하지 마시고, 부동산 시장 동향을 지속적으로 살피시면서 매도 시점을 잘 조절하시면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
25.07.28
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아파트 관리소장은, 몇년 단위로 계약하는게 법인가요?!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트 관리 소장 님의 임기는 법규로 정해진 부분도 있고, 각 단지의 관리 규약에 따라 운영되는 부분도 있습니다.일반적인 계약 기간 : 일반적으로는 1년 단위로 근로 계약을 체결하고 재계약하는 경우가 많습니다. 근로 계약 갱신에 대한 대법원 판례 :기간을 정한 근로 계약이라 하더라도, 근로자에게 계약이 갱신 될 수 있다는 '정당한 기대 권'이 인정될 경우, 갱신 거절이 부당 해고와 동일하게 효력이 없을 수 있다는 대법원 판례가 있습니다. 이는 근로 계약 기간 만료 후에도 관리 소장 님이 갱신 거절의 유효 여부를 다툴 법률적 이익이 있음을 판시한 것입니다.즉 단순 계약 기간 만료 만으로 쉽게 종료되지 않고, 근무의 지속성을 기대할 수 있는 여지가 있습니다.임기 보장을 위한 노력 :공동 주택의 효율적인 관리를 위해 관리 사무 소장의 근로 계약 기간이 유지될 수 있도록 노력해야 한다는 법률적 취지가 있습니다. 또한 , 서울시 등 일부 지자체에서는 관리 소장의 임기를 2년으로 보장하는 내용을 국토부에 건의하는 등, 빈번한 교체로 인한 업무 파악 부족과 책임감 약화를 방지하기 위한 제도 개선의 목소리도 있습니다.정년 및 동 별 대표자와의 차이 :관리 사무소 장의 정년에 대해 별도로 규정하고 있지 않는 경우도 많으며, 참고로 ' 동 별 대표자'의 임기는 현행 법령 상 2년이며 1회에 한해 중임이 가능하도록 규정되어 있어, 관리 소장과는 구분됩니다.결론적으로 , 관리 소장 님의 근로 계약은 보통 1년 단위로 이루어지지만, 효율적인 관리와 근로자의 '정당한 기대 권' 보장을 위해 계약 연장을 위한 노력과 해석이 중요하게 작용하고 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.28
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주택관리 업체 선정시, 어떤것을 기준으로 주로 평가하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 관리 업체 선정은 대개 입주 대표 회의의 의결을 거쳐 이루어지며, 주로 '주택 관리 업자 및 사업자 선정 지침'에 따라 '적격 심사 제''나 '최저(고)낙찰 제 '등의 방법을 활용하게 됩니다.이 과정에서 다양한 평가 기준이 고려되는데요. 특히 적격 심사 제 에서는 다음과 같은 주요 평가 항목들을 통해 업체를 종합적으로 평가합니다.주택 관리 업체 선정 시 주요 평가 기준==>관리 능력(기업 신뢰도 포함) 기업 신뢰도 :업체의 재무 건전성, 신용 평가 등급, 과거 행정 처분 이력 등이 평가됩니다.부실한 업체 선정으로 인해 발생할 수 있는 문제를 사전에 방지하기 위함입니다.기술력 및 보유 장비 :얼마나 숙련된 기술자와 필요한 장비를 갖추고 있는지도 중요한 평가 요소입니다. 이는 시설물 관리의 효율성과 안전성에 직결됩니다.업무 수행 능력(사업 계획의 적합성 ) 관리 소장의 역량 및 인력 구성 :관리 소장의 경험과 리더 쉽, 그리고 배치될 직원의 전문성은 주민과의 소통과 갈등 관리, 그리고 실제 적인 관리 서비스의 질을 결정합니다. 업체가 제출하는 '사업 계획서'에서 관리 소장과 직원의 역량, 그리고 이들이 주민들과 어떻게 관계를 개선하고 소통할 것 인지에 대한 구체적인 방안을 제시하는 지 살펴보는 것이 좋습니다.사업 계획의 적합성 :해당 아파트 단지의 특성을 얼만 잘 이해하고 분석하여 맞춤형 관리 방안을 제시하는 지 평가합니다. 단순히 일반적인 내용을 나열하는 것이 아니라, 실제 단지 내 문제를 해결하고 주민들의 편의를 증진 시킬 수 있는 구체적인 아이디어나 공약들이 포함되어야 합니다. 예를 들어, 민원 처리 시스템, 주민 공동체 활성화 프로그램, 에너지 절감 방안 등 구체적인 공약들을 주의 깊게 검토해야 합니다.협력 업체와의 상생 방안 :주택 관리 업무에는 청소, 경비 등 다양한 협력 업체가 함께합니다. 이들과의 원활한 관계 형성 및 상생 방안 역시 업체의 건전한 운영을 가늠할 수 있는 중요한 척도가 될 수 있습니다.입찰 가격(비용 적인 측면) 합리적인 비용 :물론 비용 적인 측면도 중요한 고려 사항입니다. 하지만 단순히 가장 낮은 가격 만을 제시하는 업체보다는, 제시된 서비스의 질과 비교하여 합리적인 가격 인지를 종합적으로 판단해야 합니다. 너무 낮은 비용은 부실한 서비스로 이어질 가능성도 있기 때문입니다.주민 과의 관계 개선 및 공약에 대한 고려 ==>말씀하신 것처럼 관리 소장이나 업체가 주민과의 관계 개선에 어떻게 개입할지, 비용 관리를 어떻게 할지는 '사업 계획의 적합성'과 '업무 수행 능력'에서 가장 중점적으로 봐야 할 부분입니다.소통 채널 및 민원 처리 :주민 대표 기구와의 정기적인 회의 외에도, 주민들이 편리하게 의견을 개진하고 민원을 접수할 수 있는 채널(예 : 온라인 플랫폼, 상시 의견 함)운영 계획이 있는지, 민원 처리 절차가 명확하고 신속하진 등을 확인해야 합니다. 공동체 활성화 프로그램 :업체가 주민들의 만족도를 높이기 이해 어떤 공동체 프로그램(예 : 재활용의 날, 주민 동아리 지원, 절전 캠페인 등)을 제안하는 지도 중요합니다. 이는 단순히 시설 관리 뿐만 아니라 아파트의 주거 만족도를 높이는 데 기여할 수 있습니다. 투명한 회계 관리 :비용 적인 측면에서는 관리비 집행 내역을 얼마나 투명하게 공개하고 설명하는지, 불필요한 지출을 줄이기 위한 구체적인 노력을 하는지 등을 업체로 부 터 확인하는 것이 필요합니다.결론적으로, 가장 괜찮은 관리 업체는 단순히 법적 기준을 충족하는 것을 넘어, 해당 단지의 특성을 정확히 파악하고, 주민들의 필요를 충족시키며, 투명하고 효율적인 관리 서비스를 제공할 ㅅ 있는 곳입니다. 제시된 공약들이 실현 가능성이 있고 구체적인지, 그리고 이를 뒷받침할 만한 역량을 갖추고 있는 지를 종합적으로 판단하시기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.07.28
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등기필증 분실해서 확인서면 발급받으면
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.확인 서면이란, 등기 필 증(등기 권리 증)을 분실했을 때, 부동산 소유권 이전 등기 신청 시 이를 대신하여 본인임을 확인해 주는 서류입니다 일반적으로 법무 사나 변호사와 같은 등기 신청 대리인이 매도인(등기 의무자)이 신분을 확인하고, 등기 신청의 위임 의사를 확인한 후 작성하여 등기소에 제출하게 됩니다.매도인(소유자)이 준비해야 할 서류 ==>확인 서면을 발급 받기 위해 매도 인은 보통 다음과 같은 서류와 정보를 준비해야 합니다.신분증 : 주민등록증이나 운전 면허증과 같이 본인임을 증명할 수 있는 신분증인감도장 : 부동산 거래에 사용되는 인간 도장인감 증명서 : 인감도장이 본인의 것임을 증명하는 인감 증명서(발급 후 3개월 이내의 것)주민등록 초본 :주소 변동 이력이 포함된 주민등록 초본(매도인 본인 확인 용)법무 사가 매도 인의 신분을 직접 확인하고 작성하는 과정이 필요하므로, 위 서류들을 바탕으로 본인 확인 절차가 진행 됩니다.수수료 ==>확인 서면 발급 수수료는 일반적으로 5만 원에서 10만 원 사이로 책정됩니다. 문의하신 것처럼 10만 원 정도를 예상하시면 크게 다르지 않을 겁니다.등기 필증을 잃어버리셨다고 해도 걱정하지 마세요. '진실한 권리자'에게 전혀 문제가 되지 않으며, 확인 서면이라는 대처 서류를 통해 부동산 거래를 잘 진행하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.27
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앞으로 경상북도 구미시 토지 전망이?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.구미시는 현재 도시 개발과 재정비를 활발하게 추진하고 있는 지역입니다. 예를 들어, 인덕 지구와 적동 지구와 같은 도시 개발 구역 지정 및 개발 계획이 수립되고 있으며, 지역 경제 활성화를 위한 지구 단위 계획 재정비도 완료되었습니다. 특히 적동 지구는 구미 5산업단지에 인접하고 대구 경북 신 공항 반경 10km이내에 민간 주도 형 택지가 공급될 예정이라 , 향후 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.이처럼 활발한 도시 개발은 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 여지를 충분히 만들 수 있습니다. 새로운 산업 단지 조성이나 인프라 확충은 인구 유입과 경제 활성화를 이끌어 토지 수요를 증가 시킬 수 있기 때문입니다.하지만, '급격한 상승의 여지'에 대해서는 좀 더 복합적으로 보셔야 합니다. 최근 구미 시의 부동산 시장은 일부 아파트에서 신 저가를 기록하는 등 가격 하락세를 보이기도 했습니다.할인 분양이나 '마 피(마이너스 프리미엄) 매물이 쏟아진다는 소식도 있습니다. 반면, 옥계 동의 일부 아파트는 신고 가를 경신하며 가격 상승을 보이기도 했습니다. 이는 구미 시 내에서도 지역 별, 단지 별로 시장 상황이 다를 수 있다는 점을 시사합니다.결론적으로, 구미 시의 토지는 현재 진행 중인 도시 개발 계획들로 인해 장기적인 잠재력을 가지고 있다고 볼 수 있습니다 하지만, '급격한 상승'은 예측하기 어렵습니다. 시장 상황은 금리, 경기 변동, 공급량 등 다양한 거시 경제 요인과 개별 토지의 위치, 용도, 주변 개발 호재 등에 따라 크게 달라지기 때문입니다.따라서 투자를 고려하신다면, 특정 지역이나 필 지에 대한 매우 구체적이고 심도 있는 조사가 필요합니다. 해당 토지의 용도 지역, 개발 계획의 진행 상황, 주변 인프라 확충 예정, 그리고 전체적인 구미 시의 산업 동향 등을 꼼꼼히 확인해 보시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.07.27
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초과수익환수제의 적용의 법위를 강남3구아파트 급상승에 적용할 수 없나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재건축초과이익환수제는 재건축 사업으로 인해 발생한 조합원들의 초과 이익을 국가가 환수하는 제도입니다. 이 제도는 부동산 투기를 억제하고 주택 가격 안정을 도모하기 위해 도입되었습니다.부과 대상 :재건축 사업을 통해 발생한 초과 이익입니다.부과 기준 :초과 이익이 일정 금액을 초과할 경우 부과 됩니다. 기존에는 3천만 원이 기준이었으나, 최근 개정안에서는 이를 1억 원으로 완화하였습니다.환수 율 :초과 이익의 10%에서 최대 50%까지 세금으로 환수 합니다. 이 제도는 재건축으로 인한 불로소득을 환수하여 주택 시장의 공정성을 높이려는 취지를 가지고 있습니다.강남 3구 아파트 가격 급상승에 재초환을 적용하는 제안에 대한 분석 ==>본인의 제안은 현재 재초환의 적용 범위를 재건축 사업에 한정하지 않고, 일반적인 아파트 가격 급상승에도 확장하자는 매우 혁신적인 아이디어 입니다. 이러한 제안이 가진 잠재적 효과와 함께, 현실적인 고려 사항들을 함께 살펴보겠습니다.제안의 취지 및 기대 효과(긍정적 측면) 주택 시장 안전 화 :말씀하신 대로, 특정 지역의 과도한 가격 상승을 억제하여 투기 수요를 줄이고, 주택 시장의 안정성을 높이는 데 기여할 수 있습니다블로 소득 환수 :재건축을 통한 이익 뿐만 아니라, 시장 상황에 따른 불로소득까지도 환수하여 주택 자산 불평등을 완화할 수 있습니다.공공 재원 확보 :환수된 초과 이익을 장기 임대 주택 공급 등 공공 목적에 활용함으로써 서민 주거 안정에 직접적으로 기여할 수 있다는 점에서 매우 의미 있는 제안입니다.정책 실현 가능성 및 고려 사항(현실적 측면)사유 재산권 침해 논란 :현재 재 초 환은 재건축이라는 '개발 사업'에 한정하여 그로 인한 이익을 환수하는 방식입니다. 하지만 일반적인 아파트 가격 상승에 이를 적용할 경우, 자유 시장 경제 원리와 사유 재산권 침해에 대한 강한 반발이 예상될 수 있습니다. '사회 주의 적 가격 통 제' 라는 비판이 나올 수 있는 지점입니다.'초과 이익'의 정의 및 산 정의 어려움 :재건축 사업은 초기 조합원 분담금과 개발 후 이익이 명확하게 구분되지만, 일반 아파트 거래에서 '초과 이 익'을 어떻게 정의하고 측정할 것인 지가 매우 복잡한 문제입니다 주변 시세 상승 분, 일반 물가 상승률 등을 고려해야 하므로, 형평성 있는 기준을 마련하기가 매우 어려울 수 있습니다.시장 위축 가능성 :초과 이익 환수가 과도하게 느껴질 경우, 주택 거래 자체가 위축되거나 시장 유동성이 크게 떨어질 수 있습니다. 이는 오히려 주택 공급을 저해하거나, 음성 적인 거래를 유발할 수도 있습니다.기존 세금 제도와의 관계 :현재 양도소득세, 재산세 등 주택 가격 상승에 따른 이익에 대한 세금 제도가 존재합니다. 여기에 새로운 '환수'개념을 도입할 경우, 이중 과세 논란이나 제도 간의 복 잡 성이 커질 수 있습니다.결론적으로, 말씀하신 분의 제안은 '의식 주' 라 는 인간의 기본권을 보장하고 주택 시장의 공공성을 강화해야 한다는 중요한 가치를 담고 있습니다. 특정 지역의 과도한 주택 가격 상승과 그로 인한 불로소득이 사회적 불평등을 심화시킨다는 점에서, 이에 대한 국가의 적극적인 개입 필요성에 전적으로 공감합니다.
경제 / 부동산
25.07.27
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현황도로가 다른 사람 사유지인경우도 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현황 도로(현재 사용되고 있는 도로)가 다른 사람의 사유지인 경우는 생각보다 흔하게 찾아볼 수 있습니다. 이런 도로를 '사실상의 도로'나 '현황 도 로'라고 부르기도 합니다. 이는 지적도 상으로는 도로가 아니지만, 오랫동안 주민들의 통행 로로 사용되어 온 경우를 말합니다.왜 사유지 주인이 허용할 까요? ==>오랜 관행 :해당 토지가 오래전부터 도로로 사용되어 왔고, 이에 대핸 토지 소유주가 암묵적으로 동의하거나 특별한 이의를 제기하지 않았기 때문일 수 있습니다. 때로는 토지 소유자나 건축 주가 건물을 짓기 위해 사도 개설 허가를 받은 경우도 있습니다.공익 적 사용:주변 토지 주민들의 유일한 통로이거나 공익 적인 필요에 이해 도로로 사용되는 경우가 많습니다. 특히 과거에는 개발 초기 단계에서 도로를 미리 확보하지 못하고 건축물이 먼저 들어서는 경우가 많았기 때문에, 후에 사용지가 도로로 이용되는 상황이 생기기도 했습니다.법적 문제 회피 :도로를 막을 경우 인근 주민들의 거센 반발에 직면하거나, 심할 경우 민사 상 손해배상 책임이나 '도로 교통 방해 죄' 등으로 이어질 수 있기 때문에 소유주가 쉽게 막지 못하는 경우도 있습니다. 만약 사유지 주인이 도로를 막는다면?==>현황 도로의 사유지 주인이 통행을 막을 경우, 이는 큰 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 몇 가지 주요 고려 사항이 있습니다. 주의 토지 통행 권 :만약 본인의 땅이 현황 도로 외에 다른 도로로 통로가 전혀 없다면, "민법"상 '주위 토지 통행 권'을 주장 할 수 있습니다.'주위 토지 통행 권'은 공로(공식 적인 도로)와 통하는 통로가 없는 토지의 소유자가 주위 토지를 통행 하거나 필요한 시설물을 설치할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 다른 토지 소유자에게 가장 손해가 적은 범위 내에서 행사 되어야 하며, 일반적으로 통행에 대한 보상이 따를 수 있습니다. 하지만 주의할 점은, '주위 토지 통행 권'은 통행을 위한 권리이지, 건축 허가와는 직접적인 관련이 없다는 것입니다. 건축물을 지으려면 건축 법 상 도로에 2m이상 접해야 하는 등 별도의 요건이 필요합니다.결론적으로 말씀하신 분의 경우, 먼저 해당 현황 도로의 지 목(토지의 용도)이 무엇인지, 그리고 토지 대장 등 공적 서류를 통해 소유 관계를 정확히 확인해보시는 것이 중요합니다. 그리고 문제가 해결되지 않을 경우에는, 법률 전문가와 상담하여 정확한 상황을 진단 받고 대응 방안을 모색하시는 것이 가장 좋습니다.
경제 / 부동산
25.07.27
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부동산 취득세는 왜 표준세율로 지정되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 대로 과거에는 부동산 취득과 관련하여 '취득세'하나로 납부하고 있습니다. 그래서 부동산 취득 시에는 취득 세율만 확인하시면 됩니다.부동산 취득세가 표준 세율로 규정된 이유 ==>부동산 취득세는 지방세의 일종입니다. 지방세는 중앙 정부가 아닌 각 지방 자체 단체(시.도)의 재정 운영을 위해 부과되는 세금입니다. 이러한 지방세의 특성 상 부동산 취득세는 '표준 세 율'로 지정되어 있습니다.지방 재정이 자율성과 유연성 확보 :표준 세율은 각 지방자치단체가 자체적인 판단에 따라 법률이 정한 세율의 50% 범위 내에서 가감 조정할 수 있도록허용하는 세율을 의미합니다.이는 지방 자치단체가 지역의 특성과 재정 상황에 맞춰 세금을 조정하여, 재정 운영의 자율성과 유연성을 가질 수 있도록 하기 위함입니다. 예를 들어, 특정 지역의 부동산 시장이 과열될 경우 세율을 높이거나, 침체될 경우 세율을 낮춰 시장을 조절하는 데 활용될 수 있습니다.부동산의 다양성과 정책 목적 반영 :부동산은 주택 , 상업용 건물, 농지 등 종류가 매우 다양하며, 취득 원인(매매, 상속, 증여 등) 또한 다릅니다.표준 세율은 이러한 부동산의 종류나 취득 원인, 그리고 취득하는 주택의 가액이나 주택 수 등에 따라 세율을 다르게 적용할 수 있도록 해줍니다. 이를 통해 정부나 지방자치단체는 특정 정책 목적(예: 주택 시장 안정 화, 투기 억제 등)을 달성하기 위한 도구로 취득세를 활용할 수 있습니다. 결론적으로 부동산 취득세가 표준 세율로 규정된 것은 지방자치단체의 재정 자율성을 높이고, 지역 별 특성과 정책 목적에 따라 탄력적으로 세금을 운영하기 위함이라고 이해하시면 되겠습니다.
경제 / 부동산
25.07.27
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