답변 내역
- 토지 매매를 하고 싶으면 어떻게 해야하나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지방 토지는 말씀해주신 것처럼 개발 가능성, 농지 법, 산지 관리 법 등 다양한 규제를 꼼꼼히 확인하고 현장을 직접 방문하는 것이 정말 중요합니다. 토지 매매 절차 ==>매매 결정 및 가치 평가 :토지의 가치를 정확히 평가하고 매매 가격을 정합니다.필수 서류 준비 :등기 사항 전부 증명서, 토지 대장, 토지이용계획확인서 등 필요한 서류를 준비합니다.계약 체결 및 신고 :신뢰할 수 있는 공인중개사를 토해 매매 계약을 체결하고 30일 이내에 거래 신고를 합니다.잔금 및 소유권 이전 :잔금 수량 후 매수 인에게 소유권을 이전하면 매매가 완료됩니다.지방 토지 매매 고려 사항 ==>현지 시장과 법률 이해 :해당 토지의 지역적 특성, 용도 지역, 농지 법, 산지 관리 법 등 관련 법률 및 규제를 반드시 확인해야 합니다.현장 방문 :토지는 직접 방문하여 환경 및 진입로 등을 확인하는 것이 중요합니다.좋은 공인중개사 찾는 법 ==>토지 전문성 :토지 매매 경험이 풍부하고 해당 지역 토지에 대한 이해 도가 높은 중 개 사를 찾으세요지역 밀착 형 :해당 지역에서 오래 활동하여 시장과 구매자 네트워크를 잘 아는 중 개 사가 유리합니다.신뢰성 및 소통 :공신력을 확인하고, 투명하며 적극적으로 소통하는 중 개 사를 선택하는 것이 중요합니다.결론적으로, 토지 매매는 복잡하므로, 전문적이고 신뢰할 수 있는 공인중개사의 도움을 받는 것이 가장 중요합니다.경제 / 부동산25.08.2000
- 집뭘세 인상 상한이 5%는 계약갱신청구권시만 해당?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 것처럼, 주택 임대료 인상 상한 5%는 계약 갱신 청구 권을 행사하여 계약을 갱신할 때 적용되는 규정이 맞습니다.계약 갱신 청구 권 사용 시(5% 이내 제한) :임차인이 임대차 계약 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지(2020년 12월 10일 이후 최초 체결되거나 갱신 된 계약 부 터 적용. 그 이전 계약은 6개월 전부터 1개월 전까지)계약 갱신 청구 권을 행사할 경우, 임대인은 정당한 사유 없이는 갱신을 거절할 수 없습니다. 이 경우, 임대료(보증금 또는 월세)는 직전 임대료의 5%를 초과하여 증액할 수 없습니다. 이는 임차인의 주거 안정을 보호하기 위한 제도입니다.계약 갱신 청구 권 사용하지 않는 경우(5%이상 인상 가능성 있음) :계약 갱신 청구 권을 사용하지 않거나, 이미 1회 사용해서 더 이상 사용 권한이 없는 경우에는 두 가지 상황을 고려할 수 있습니다.묵시적 갱신 : 임대인과 임차인 모두 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지(혹은 1개월 전까지) 계약 조건 변경이나 갱신 거절 통지를 하지 않은 경우, 이전 임대차와 동일한 조건으로 경우, 이전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신 됩니다. 이 경우에는 임대료 인상 없이 이전 조건 그대로 계약이 연장되는 효과가 발생합니다.새로운 합의 :계약 갱신 청구 권 행사에 따른 갱신이 아닌, 임대차 계약 기간 만료 후 임대인과 임차인이 자유로운 합의를 통해 새로운 임대차 계약을 체결하는 경우에는 5% 상한 제한을 받지 않고 임대료를 정할 수 있습니다. 즉, 당사자 간의 합의에 따라 5%를 초과하는 임대료 인상도 가능합니다. 다만, 이는 임대차 보호 법 상 갱신 청구 권과 별개의 새로운 계약으로 보아야 합니다.결론적으로, 주택 월세가 무조건 5%로 상한이 정해지는 것은 임차인이 계약 갱신 청구 권을 행사하여 갱신할 때의 조건 이며, 그렇지 않은 경우에는 임대인과의 협의나 묵시적 갱신 여부에 따라 달라질 수 있습니다.경제 / 부동산25.08.194.01명 평가00
- 2025년 하반기 우리나라 부동산 경기 어떻게 예상하나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2025년 하반기 부동산 시장 전망 ==>2025년 주택 시장은 지역과 주택 유형에 따라 양극화가 더욱 심화될 것으로 예상됩니다. 주요 예상 내용은 다음과 같습니다.수도권 및 지방 주택 시장 양극화 :수도권 의 매매 및 전세 가격은 1~2% 내외로 소폭 상승할 가능성이 있습니다.지방의 매매 가격은 보합세를 유지할 것으로 보이며, 전세 가격은 2% 정도 상승할 수 있습니다.이처럼 수도권과 지방 간, 그리고 주택 유형 별로 시장의 흐름이 다르게 나타나 '초 양극화'현상이 심화될 수 있습니다.건설 경기 및 주택 공급 :사회간접자본(SOC) 예산은 줄어들 수 있지만, 추가적인 금리 인하와 정부의 주택 정비 사업, 그리고 3기 신도시 추진 등으로 인해 2025년 하반기로 갈수록 건설 수주가 점차 회복될 가능성도 있습니다.전문가들의 다양한 시각 :일부 전문가들은 2025년 하반기에 주택 가격이 크게 하락할 수 있다고 경고하며, 현재 매수 자들이 시장에서 사라지고 건설사 및 금융권이 어려운 상황에 처해 있다고 보고 있습니다. 특히 무 주택 자들을 위한 특정 지역 투자 전략을 제시하기도 합니다.반면, 한강 벨트 지역의 집값 조정 가능성과 함께 앞서 말씀드린 초 양극화 및 풍선 효과 등 복합적인 시장 움직임을 예상하는 의견도 있습니다.결론적으로, 2025년 하반기 부동산 시장은 전반적으로 지역 및 유형 별 양극화가 심화되며, 수도권은 소폭 상승, 지방은 보합 또는 전세가 상승의 흐름을 보일 수 있습니다. 하지만 경기 상황과 정부 정책, 금리 변동 등 여러 요인에 따라 시장의 불확실성이 상존하는 만큼, 신중하게 접근하시는 것이 중요할 것 같습니다.경제 / 부동산25.08.1900
- 토지거래하가구역내에 집을 매도했는데 너무 찜찜합니다안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 여러 염원들에 대해 정리하자면, 현재로서는 말씀하신 분께서 매도 인으로서 법적인 책임을 지거나 매매 대금을 반한 해야 할 가능성은 높지 않습니다.매매 대금 지불 방식 및 매수 인의 근저당 설정 : 매매 대금이 본인의 계좌로 모두 입금 되었고 소유권 이전 등기까지 완료되었다면, 매수 자의 자금 조달 방식( 분할 입금, 개인 근저당 설정 등)은 매도 인과 직접적인 관련이 없습니다. 이는 매수자 내부의 상황으로, 매매 계약의 유효성에는 영향을 주지 않습니다.대리인 계약 유효성 :계약서에 대리인 표기가 없었더라도, 대리인이 적 법한 위임장, 인감 증명서 등으로 대리 권을 증명하고 위임 범위 내에서 계약을 진행했다면 해당 계약은 유효하게 체결된 것으로 간주됩니다.토지 거래 허가 구역 내 명의 신탁 문제 :매수자 측에 명의 신탁이 의심된다 할지라도, 본인께서 명의 신탁 사실을 몰랐던 '선의'의 매도 인이라면 직접적인 책임이 발생하지 않습니다. 토지 거래 허가 구역 내 명의 신탁은 무효가 될 수 있지만, 이미 잔금을 받고 소유권을 이전하신 상황에서는 매매의 유효성이 유지될 가능성이 큽니다.명의 훼손 걱정 :현 상황에서 매도 인께서 직접 나서서 명의 신탁 문제를 제기하는 것은 오히려 불필요한 분쟁에 휘말릴 수 있으니 신중하셔야 합니다.결론적으로, 이미 잔금을 모두 받으셨고 소유권 이전 등기까지 정상적으로 완료되었으며, 매매 계약 시 대리 권이 적 법하게 확인되었다면 매도 인으로서의 의무를 다 하신 것으로 보입니다. 너무 염려 마시고, 필요하시다면 구체적인 서류를 가지고 법률 전문가와 상담해 보시면 더욱 안심하실 수 있을 겁니다.경제 / 부동산25.08.1900
- 세입자가 부담하지 않아도 될 생활 마모는 어떤 것들이 있나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.세입 자의 원 상 회복 의무는 임차인이 주택을 사용하며 발생한 자연적인 소모나 가치 감소(즉 , 생활 마 모)에 대해서는 책임을 지지 않는다는 원칙에 기초합니다. 이는 민법 제615 조에 명시된 원 상 회복 의무를 넘어, 일반적인 사회 통념 상 임대차 계약이 끝날 때 임차인이 물건을 사용, 수익 하며 생긴 자연적인 손상에 대한 부분을 임대인이 부담해야 한다는 해석이 지배적입니다.세입 자가 부담하지 않아도 될 주요 '생활 마 모'사례들은 다음과 같습니다.벽 지 및 장판의 자연적인 변 색이나 오염:햇빛으로 인한 변 색, 통상적인 생활 중 발생하는 가구 자국, 생활 스크래치, 약간의 먼지 오염 등은 자연 스러운 현상으로 간주됩니다. 다만, 세입 자의 고의나 과실로 인한 심각한 훼손(낙서, 큰 찢어짐, 특정 부위의 심한 오염 등)은 원상 회복 대상입니다. 벽에 걸었던 액자나 시계 등으로 인한 작은 못 자국 :일반적인 생활 편의를 위해 사용되는 못 자국 정도는 생활 마 모로 봅니다. 하지만 벽이 크게 훼손되거나 다량의 못 자국으로 인해 도배를 새로 해야 할 정도라면 논쟁의 여지가 있을 수 있습니다. 문 고리나 스위치 등의 헐거 워 짐 :시간이 지나면서 자연스럽게 발생하는 부품의 노후화나 헐거워 짐은 세입 자 부담이 아닙니다. 싱크대나 욕실의 실리콘 변 색 및 노후화:습기와 시간에 따라 실리콘이 변 색 되거나 들뜨는 현상 역시 생활 마 모에 해당합니다.바닥 재의 통상적인 생활 긁힘 :가구를 옮기거나 일상생활을 하면서 발생하는 미세한 긁힘 등은 생활 마 모입니다. 단, 무거운 물건을 떨어뜨려 파손되거나 특정 부위가 심하게 훼손된 경우는 세입 자 과실로 볼 수 있습니다.전등,콘센트 등의 노후화로 인한 고장 :전등이 수명이 다하거나 콘센트가 오래되어 고장 난 경우는 임대인의 수선 의무에 해당합니다. 결론적으로, 임대차 계약 시작 시점과 종료 시점의 주택 상태를 명확히 기록하는 것이 중요합니다. 입주 전 주택 곳곳의 상태를 사진이나 동영상으로 촬영해두고, 퇴 거 시에도 다시 촬영하여 증거를 남겨두면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.경제 / 부동산25.08.1800
- 금리가 오른다면 꼭 부동산 가격이 떨어지는 것인가요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 금리가 오르면 부동산 가격이 하락하는 압력을 받게 됩니다. 그 주된 이유는 다음과 같습니다.대출 이자 부담 증가 :금리가 오르면 주택을 구매할 때 필요한 대출의 이자 부담이 커집니다. 이는 매수 자들의 구매력을 감소 시키고, 심리적으로도 주택 구매를 망설이게 하여 수요를 위축시킵니다. 투자 구매 감소 :부동산 투자는 대출을 활용하는 경우가 많습니다. 금리가 오르면 대출을 통한 투자 수익률이 낮아지거나, 은행 예금 등 다른 투자 상품의 수익률이 상대적으로 매력적으로 보이면서 부동산 시장으로 유입되는 자금이 줄어들 수 있습니다. 하지만 금리가 오른다고 해서 부동산 가격이 항상 무조건적으로 떨어진다고 단정하기는 어렵습니다. 부동산 시장은 여러 복합적인 요인에 의해 움직이기 때문입니다. 다음과 같은 요소들이 금리 인상의 영향을 상쇄하거나, 다른 방향으로 시장을 이끌 수 있습니다.수급 불균형 :특정 지역이 주택 공급이 매우 부족하거나, 인구가 계속 유입되어 수요가 견고하다면 금리 인상에도 불구하고 가격이 크게 하락하지 않을 수 있습니다.경제 성장 및 소득 증가 :경제가 성장하고 개인의 소득이 늘어나면, 이자 부담이 커져도 감당할 수 있는 능력이 생겨 주택 구매 수요가 유지될 수 있습니다.정부 정책 :부동산 시장은 정부의 대출 규제,세금 정책, 공급 확대 정책 등 다양한 정책 변화에 민감하게 반응합니다. 금리 인상의 영향을 완화하는 정책이 나오거나, 시장의 심리를 움직이는 다른 정책이 있다면 가격 변동에 영향을 줄 수 있습니다.시장 심리 및 기대감 :미래 가격 상승에 대한 기대감, 또는 부동산을 자산 증식의 주요 수단으로 여기는 심리적인 요인 또한 가격에 큰 영향을 미칩니다. 이러한 심리가 강하면 금리 인상에도 불구하고 매수 심리가 쉽게 꺽이지 않을 수 있습니다.인플레이션 헤지 : 인플레인션이 심화되는 시기에는 화폐 가치 하락에 대한 방어 수단으로 실물 자산인 부동산의 가치가 재 평가되어 수요가 유지되기도 합니다. 결론적으로, 금리는 부동산 가격에 매우 큰 영향을 미치는 핵심적인 변수이지만, 유일한 변수는 아닙니다. 경제 상황, 정부 정책, 수급 균형, 시장 참여자들의 심리 등 다양한 요인들이 복합적으로 작용하여 부동산 시장의 방향을 결정합니다.경제 / 부동산25.08.1800
- 부동산 대필료 관련 문의드립니다..안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 계약서 대필 료 법적 기준은 ==>부동산 계약서 대 료는 중 개보 수료와는 달리 법으로 정해진 요 율은 없습니다. 즉 '법적으로 그렇게 받아야 한다'는 이야기는 사실과 다릅니다. 대필 료는 공인중개사가 계약서를 작성해 주는 대가로 받는 비용으로, 중개 행위에 해당하지 않으므로 보통은 공인 중개 사와 협의하여 부동산 이름을 넣지 않고 작성 해주는 경우가 있습니다. 그러나 공인중개사는 법적으로 대 필 을 하면 안됩니다. 원칙은 대 필은 행정 사가 해야 하는 겁니다. 일반적인 대필료 수준 ==> 대필 료는 공인중개사 마다 차이가 있지만, 일반적으로는 5 만원에서 10만 원 정도가 많습니다. 이전에는 11만 원을 지불하셨다고 하니, 이번에 33만 원을 요구하는 것은 대필 료가 아닌 중개 행위로 인한 요금을 요구해서 그럴 겁니다. 공인중개사는 중개 행위만 하고 대 필은 행정 사법에 위반이므로 계약서를 쓰고 정식으로 중개 보수를 요구하는 것이 법적으로 맞습니다.집주인이 관여하지 않는다는 주장에 대하여==>임대인이 부동산을 통해서 계약을 진행하기를 원할 수는 있지만, 계약서 작성 주체에 대해 임차인이 직접 임대인과 협의할 권리는 여전히 있습니다. 그러나 해당 부동산이 오피스텔 3 동을 관리하는 특정 시스템이라면, 임대인과의 직접 접촉이 어려울 수도 있습니다.어떻게 대응하는 것이 좋을 까요? ==>이 경우 대필 료는 법적 기준이 없으므로, 해당 부동산 중 개 사무소와 대필 료 를 다시 협의하시는 것이 중요합니다. 이전에는 11 만원을 지불했다는 점과 일반적인 대필 료 수준을 바탕으로 재협상 시도해 보시는 것을 권해드립니다. 공인중개사 지인분께서 말씀하신 것처럼, 법적으로 정해진 부분이 아니다 보니 어쩔 수 없는 상황이 발생하기도 합니다.중요한 것은 소통이 중요하고 의견을 잘 어필해서 나에게 도움이 되도록 해보시기 바랍니다.경제 / 부동산25.08.185.01명 평가10
- 든든해요!100
- 세계 물가지수가 빅맥으로 정해진 이유는 무엇인가요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.'빅 맥 지수(Big Mac Index)'는 이코노미스트(The Economist)지가 1986년부터 발행하기 시작한 비공식적인 구매력 평가(ppp) 지수입니다. 빅 맥이 이러한 기준으로 선정된 주요 이유는 다음과 같습니다.표준화 된 제품 :빅 맥은 전 세계 맥도 날드 매장에서 거의 동일한 재료와 표준화 된 조리법으로 생산됩니다. 이는 각국의 물가를 비교하는 데 있어 일관된 기준점을 제공하며, 품질 차이가 적어 비교가 용이합니다. 다양한 현지 비용 반영 :빅 맥의 가격은 단순히 햄버거의 재료 비 뿐만 아니라 , 생산에 필요한 현지 인건비(직원 급여), 임대료, 운송 비, 마케팅 비용, 세금 등 다양한 현지 생산 비용을 종합적으로 반영합니다. 따라서 빅 맥 가격 하나로 해당 국가의 전반적인 물가 수준과 구매력을 간접적으로 파악할 수 있습니다.높은 접근성과 보편성:맥도날드는 전 세계 대부분의 국가에 진출해 있어, 빅 맥 가격 데이터를 다양한 국가에서 쉽게 수집하고 비교할 수 있습니다. 이는 지수를 광범위하게 적용할 수 있게 합니다.이해의 용이 성 :'빅 맥'이라는 친숙한 제품을 통해 복잡한 경제 개념인 구매력 평가를 일반 대중이 쉽게 이해하고 직관적으로 파악할 수 있도록 돕습니다. 경제 전문가가 아니더라도 각국 통화의 상대적인 가치를 쉽게 가늠할 수 있다는 장점이 있습니다.이러한 특성들 덕분에 빅 맥은 각국 통화의 저 평가 또는 고 평가 여부를 재미있고 유용한 방식으로 비교하는 데 활용되어 왔습니다 스타벅스의 커피 가격을 이용한 '라떼 지수(Latte Index)' 등도 유사한 원리로 활용되는 대표적인 예시라고 할 수 있습니다.경제 / 부동산25.08.1700
- 오산역 옆에 오색시장 앞에 요새 다방 많이 생기는데 이유는안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.오산 역 주변과 오색 시장은 유동 인구가 많고 상권이 활발한 지역입니다. 이러한 특성 때문에 다양한 형태의 카페들이 자리 잡고 있는데요, 크게 두 가지 유형으로 생각해 볼 수 있습니다.전통적인 '다방'과 과거의 흔적 ==>오산은 예전 부 터 '전국 최대 규모 다방 촌'으로 알려질 만큼 다방 문화가 발달했던 곳입니다.'다방'은 과거에는 차를 마시며 담소를 나누는 사교의 장이자, 때로는 정보 교환의 중심지 역할을 하던 곳이었습니다. 지금도 오색 시장 인근에는 '약속 다방'처럼 오래된 이름을 가진 곳들이 남아 있어 그 당시의 분위기를 엿볼 수 있습니다.이러한 오래된 다방 들은 해당 지역의 역사와 문화를 보여주는 한 부분이라고 할 수 있습니다.새롭게 생겨나는 '커피숍' 및 카페 ==>현대에는 '다방'이라는 용어보다는 '커피숍' 또는 '카 페'라는 명칭이 더 보편적으로 사용됩니다. 최근 몇 년 간 저가 커피를 포함한 프랜 차이즈 카페와 개인 카페가 전국적으로 폭발적으로 증가했습니다. 저렴한 가격으로 커피를 즐길 수 있는 곳들이 많아 지면서, 접근성 좋은 곳에는 한 건물에 여러 브랜드가 입 점 하거나 짧은 동선 안에 여러 카페가 밀 집해 있는 경우가 흔합니다.오산 오색 시장은 지역 주민과 방문객이 많은 전통 시장입니다. 시장 방문 후 잠시 쉬어가거나, 지인과 만나는 장소로 카페를 찾는 수요가 높기 때문에 자연스럽게 커피숍이 많이 생겨나는 것입니다.또한, 기프티콘 사용이나 저렴한 가격, 접근성 등도 사람들이 프랜 차이즈 카페를 찾는 주요 이유가 됩니다.이처럼 오산 역과 오색 시장 주변의 카 페 들은 과거 다방의 명맥을 잇는 곳들과, 현대적인 소비 트렌드를 반영하여 새롭게 생겨나는 커피숍들이 어우러져 나타나는 현상으로 볼 수 있습니다. 혹시 나중에 궁금한 곳이 있다면 부담 없이 방문해보시는 것도 좋은 경험이 될 수 있을 겁니다.경제 / 부동산25.08.175.01명 평가10
- 마법같은 답변100
- 노후 아파트는 지자체에서 안전점검을 시행하나요.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.노후 건축물 안전 점검 기준 및 의무 ==>일반적으로 건축물의 안전은 "시설물의 안전 및 유지 관리에 관한 특별법"에 따라 관리됩니다.20년 이상 노후 건축물 정말 안전 점검 의무화 :앞으로 지어진 지 20년 이상 된 건축물은 마감 재를 일부 해체하거나 전자 내시경 등을 활용하는 등 더욱 정밀한 안전 점검을 의무적으로 받아야 합니다. 이는 법적으로 강제 되는 사항으로, 해당 연 한이 지난 건축물은 주기적으로 이러한 점검을 받게 됩니다.30년 이상 노후 소규모 건축물 점검 지원 :지자체에서는 사용 승인 후 30년 이상 된 노후 건축물에 대해 안전 점검을 지원하는 제도를 운영하기도 합니다. 예를 들어, 서울시나 동작구에서는 '찾아가는 소규모 노후 건축물 안전 점검' 을 통해 30년 이상 된 노후 조 적 조 건물 중 10층 이하, 연면적 1 천km2 이하의 소규모 건축물에 대해 안전 점검을 실시하고 있습니다.점건 요청 여부 ==>의무적인 정밀 안전 점검 :20년 이상 노후 건축물에 대한 정밀 안전 점검은 법적 의무 사항이므로, 해당 아파트 관리 주체가 주도적으로 실시해야 합니다. 지자체 지원 점검 요청 :30년 이상 된 소규모 노후 건축물에 대한 지자체의 '찾아가는 안전 점검'은 해당 건축물의 소유자나 관리자가 직접 신청하여 진행할 수 있습니다. 세입 자도 건축물 소유자의 동의를 받으면 신청이 가능합니다. 이는 의무적인 점검과는 별개로 주민들의 안전을 위해 지자체가 제공하는 서비스입니다.따라서 20년 이상 된 아파트는 법적 의무에 따라 정기적인 정밀 안전 점검을 받게 되며, 30년 이상 된 아파트 중 특정 기준에 해당하는 경우에는 지자체에 안전 점검을 요청할 수 있습니다.경제 / 부동산25.08.1700