임차권등기 설정되있는 집 매매 하려고하는데요
3억7천에 집이 나와서 매매를 진행하려는데 세입자가 임차권 등기 설정을 해놓고 나갔습니다. 아직 계약하지 않았지만 등기를때어보니 3억5천정도가 돌려주지못한 전세로 있습니다. 만약 계약하게되면 매도인 매수인 임차인이모여 부동산에서 잔금집을 동시 진행해서 확인해야되나요? 저렇게 돈을 못돌려준 매도인 한테 돈을 송금해줘도 되는지 모르겠고 잔금송금방식이나 절차가 궁금합니다.법무사가 다 알아서 오면 한다는데 송금은 제가 직접하는걸까요? 매매가랑 등기설정된 금액이 거의 비슷해서 위험한 물건은 아닐까 궁금합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임차권등기명령이 있을 경우 우선 잔금을 지급을 하게 되면 매수자가 받아서 임차인에게 보증금등을 반환을 하게 되면
임차인은 임차권등기명령 해제 서류와 인감증명서등을 법무사에게 제출을 하게 되면 그 다음 임차권등기명령말소를 하고 소유권이전등기를 받게 되는 프로세스 입니다. 물론 등기상 임차권등기명령이라는 것은 따라다니고 뭔가 보증금반환에 문제가 있었던 집이구나라는 정도 등기는 남게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
매도인과 매수인에 쌍방이 계약하는 것이기에 잔금일에 매수인이 매도인에게 잔금을 지급하고 매도인이 지급 받은 잔금으로 임차권등기명령되어 있는 임차인에게 송금하는 형식을 취할 것입니다.
보통 매수인이 직접 송금하지만 안전을 위해 법무사가 안내하는 계좌로 송금하거나 에스크로 계좌를 활용하기도 합니다.
일반적으로 매수인이 직접 송금합니다. 법무사 안내에 따라 진행하시면 될 듯 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
임차권등기가 있는 집은 무조건 동시 진행으로, 세입자 보증금 반환과 임차권등기 말소가 함께 이뤄져야 안전합니다. 매수인이 매도인에게 단순 송금하면 위험하며, 법무사를 통해 자금 분배가 이뤄지도록 해야 합니다.매매가와 보증금 규모가 비슷해 매도인 몫이 적은 만큼, 거래 자체는 흔하지만 절차를 철저히 관리하지 않으면 사고 위험이 큽니다. 이러한 거래에서는 매도인 몫이 적거나 없기 때문에 자칫 잘못하면 임차인이 받아야 할 매매 대금에 매도인이 손을 대는 경우가 있습니다. 이런 경우 소유권이전도 정상적으로 이루어지지 않을 뿐더러 만약 큰 금액의 사기를 치고 잠적해버리는 경우 찾기도 정말 쉽지 않습니다. 꼭 주의하시길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
임차권등기 설정은 보증금을 못 돌려받은 세입자의 권리 보전장치로 매매 시 잔금일에 매수인, 매도인,세입자가 동시에 정산해합니다. 통상 법뭇ㆍ가 자금 흐름을 관리하며 매수인이 매도인 계좌로 바로 송금하면 위험하니 에스크로, 직접 변제방식을 활용합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
현재 매매하려는 집은 임차보증금 반환과 관련해 리스크가 있는 매물입니다
다만, 법무사 동행 + 세입자 참여 + 동시이행 원칙으로 처리하면 안전하게 거래 가능합니다
절대 임차권 등기 말소 전에는 매도인에게 전체 대금을 직접 송금하지 마시고
가능한 경우 본인 측에서 신뢰할 수 있는 법무사를 선임해서 일처리를 하시는것이 좋습니다
마무리까지 잘되기를 바라겠습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
위험한 물건이라고 보기는 어렵고, 매도자가 경제적으로 여유가 없다는 정도만 예상할수 있습니다. 질문에서 말한 것처럼 받은 잔금으로 등기된 임차인에게 보증금을 반환하지 않을까하는 걱정은 크게 안하셔도 되는게 계약과정에서 특약등으로 이에 대한 부분을 명시할 뿐아니라 잔금일에 보증금 반환을 한 내역을 확인하고 등기말소접수를 진행한뒤 소유권이전등기접수를 하기 떄문에 법무사를 통해서도 어느정도 가능한 부분입니다. 질문처럼 계약시 중개사와 법무사를 통해 대리하는 경우 후속과정에 대해서는 문제가 없도록 중간에서 조정을 해주는 민큼 크게 걱정하시지 않으셔도 됩니다.
그리고 잔금은 본인이 매도자에게 직접 지급을 하는 것이고 받은 잔금으로 보증금 반환등은 매도자가 알아서 하게 됩니다. 중개사가 해당과정에서 매도자가 임차권 등기된 임차인에게 송금한 내역등을 확인하는 정도의 업무를 대신할 것이고 법무사는 이러한 과정이 종료되면 경우에 따라 임차권 등기말소와 소유권 이전등기와 같은 등기절차 업무를 대리하게 됩니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
임처권등기명령은 임차인이 보증금을 반환받지 못할 때 대한력확보차원에서 임차권등기명령을 신청한 후 이주하는 경우를 말합니다
그러나 매매하는데는 문제가 없습니다
그리고 계약시특약사항에 모든든 부채 및 선순위 등기사항을 말소할 것을 명시하고 계약하면 위험성은 없습니다
또한 잔금 지급과 동시에 등기부원본을 인수하여 바로 소유권 등기를 하게 되면 법률적으로 하자가 발생할 수 없으며 송금시 매수자가 매도자의 계좌번호와 성명을 확인하고 직접 게좌이체 한다면 별다른 문제점이 없습니다
참고 바랍니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
매매하고자 하는 집에 임차권등기가 걸려 있다는 것은 세입자가 보증금을 못 받아서 법적으로 권리를 확보해둔 상태라는 뜻 입니다.
매매를 진행하려면 잔금일에 매도인, 매수인, 임차인, 법무사가 다 같이 맞춰서 동시진행을 해야합니다.
보통은 매수인이 매매대금을 매도인 통장에 입금하는 것이 아니라, 법무사 주관 하에 임차인 보증금 3억 5천만원은 직접 임차인 계좌로 보내고, 매매가에서 3억 5천만원을 제외한 2천만원만 매도인 계좌로 송금합니다.
이걸 동시이행이라고하며, 이렇게 진행해야 임차권등기가 말소되고 소유권이전도 깔끔하게 됩니다.
송금은 보통 매수인이 직접하지만, 법무사가 계좌번호와 송금 순서를 다 체크해주니 그 지시에 맞추면 됩니다.
매매가와 보증금 금액이 거의 비슷하면, 매도인이 가져가는 돈이 얼마 안 되니 사실상 임차인 보증금 상환 목적의 매매라고 보시면 됩니다.
절차만 잘 밟으면 문제는 없지만, 법무사 없이 진행하면 위험합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
임차 권 등기는 임차인이 보증금을 돌려받지 못 했을 때 대항 력을 유지하기 위해 설정하는 것으로 , 매수 인이 해당 주택을 매입하면 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하게 됩니다. 이 점을 인지하시고 신중하게 접근하셔야 합니다.
잔금 지급일, 모든 관계자가 함께 모입니다.
매도인, 임차인, 매수인, 공인중개사 그리고 가장 중요한 법무 사가 한자리에 모여야 합니다.
임차인에게 직접 보증금을 지급하고, 임차 권 등기를 해지합니다.
매수 인이 임차 권 등기 상 채권자인 임차인에게 보증금 3억 5천 만 원을 직접 송금하고, 임차인은 즉시 임차 권 등기 말소에 필요한 서류를 법무 사에게 교 부 합니다.
잔 여 금을 매도 인에게 지급합니다.
임차인에게 보증금을 지급한 후 남은 잔액(2 천만 원)을 매도 인에게 송금합니다.
법무 사가 소유권 이전 등기 신청을 합니다.
법무 사 는 임차 권 등기 말소 서류와 소유권 이전 등기 서류를 모두 확인한 후, 등기소에서 제출하여 소유권 이전과 임차 권 등기 말소가 동시에 이루어지도록 합니다.
법무 사의 역할은 매수 인을 대리하여 소유권 이전을 안전하게 진행하며, 잔금 송금 조율 및 임차 권 등기 말소 확인 등 법률적인 안전장치를 마련합니다. 직접 돈을 주고 받는 주체는 아닙니다.
매매 가와 보증금이 비숫 할 때의 고려 사항 ==>
말씀하신 대로 매매 가와 임차 보증금 액수가 거의 같다는 점은 주의가 필요합니다. 이는 매도 인의 재정 상황이 좋지 않음을 시사할 수 있으며, 자칫 매수 인이 임차 보증금 반환 의무를 고스란히 떠안게 될 위험이 있습니다.
꼼꼼한 확인 :
매매 가가 주변 시세보다 지나치게 낮은지, 다른 채무나 권리 관계가없는지등기부등본을 재확인하고 공인중개사에게 자세한 설명을 요청하세요
법무 사와 상담 :
계약 전 반드시 법무 사와 상담하여 특약으로 임차 권 등기 말소 조건을 명확히 하는 등, 법적인 안전장치를 철저히 마련하시는 것이 중요합니다. 임차 권 등기가 설정된 매물은 반드시 해지 여부를 확인 후 입주해야 합니다.