임차권 등기 설정되어 있는 집 매매 관련

Question

임차권등기 설정되있는 집 매매 하려고 합니다.!

3억7천에 집이 나와서 매매를 진행하려는데 세입자가 임차권 등기 설정을 해놓고 나갔습니다.

현재 가계약한 상태고 이틀 뒤 전자계약으로 매매 계약 진행 예정입니다.

등기부등본상에는 임차권등기 설정되어있으며, 1차는 4억 3천만원/ 2차는 3억 7천만원으로 명시되어 있습니다.

계약서 작성시에 특약으로 잔금일에 임차권 등기 말소조건으로 계약한다는 내용은 기재 예정이며(이미 가계약서 상에도 특약사항으로 들어가있습니다.), 등기부등본상에 대위자는 서울보증보험으로 기재되어있습니다.

또한, 잔금일에는 매도인이 직접 부동산에 오지 못하여 대리인(위임장 등 서류 지참하여) 참석 예정입니다.

이 경우 잔금일에 잔금송금방식이나 절차가 어떻게 되는걸까요..? 저는 보금자리론 이용하여 대출 실행 예정입니다.

Answer 1

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

등기부에 적힌 금액을 신뢰하기 보다는 반드시 서울보증보험 측에 연락해서 현재 기준 실제 상환해야 할 금액을 확인하시기 바랍니다. 실제 등기부에 적힌 금액과 다를 수도 있습니다. 그리고 상환 시 사용할 계좌오 말소를 위한 필요서류 등도 미리 확보해 두시기 바랍니다. 그리고 대출을 실행하실 때 은행도 등기부 권리관계를 확인하기 때문에 임차권등기 말소가 전제되지 않으면 대출 실행 자체가 지연되거나 조건이 붙을 수 있습니다. 그리고 임차권등기 말소를 위해서 매도인에게 지급하는 것이 아니고 서울보증보험으로 직접 송금하시기는게 중요 합니다. 서울보증보험으로 돈이 들어가면 그에 따라 임차권등기 말소에 필요한 서류가 교부가 되고 이 서류를 바탕으로 법무사가 즉이 등기 말소 접수를 진행하게 됩니다. 동시에 매수인 명의로 소유권 이전 등기도 같이 접수가 필요 합니다. 임차권 말소 및 소유권 이전이 동시에 진행이 되어야 전체적인 위험을 줄일 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

지급방식에 있어서는 일반매매와 다르지 않습니다. 임차권 등기가 있다고 해도 매매대금은 매도자에게 지급하시면 되고 나머지 말소등은 매도자가 서울보증보험등에 상환 및 말소를 진행하면 됩니다. 다만 주택구매을 위한 대출시에 위와같은 임차권등기가 있는 경우 보금자리론 심사시 거절이 될 경우가 있어 사전에 은행을 통해 이러한 부분을 확인하셔야 합니다. 보통은 당일 동시이행조건으로하여 말소조건부 승인을 받아야 하고, 계약서상 이러한 잔금시 말소특약등에 명시가 필요할수는 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

임차권등기 대위자가 서울보증보험인 매물을 안전하게 매수하려면 잔금이 매도인의 계좌를 거치지 않고 보증기관으로 직접 흘러가게 설계하는 것이 중요합니다. 매수인은 잔금일 전 매도인 대리인을 통해서 보증보험사의 정산내역서와 가상계좌를 미리 확보해야 하며 잔금 당일 보금자리론 대출과 본인 자금을 해당 계좌로 직접 송금하여 상환과 동시에 말소 서류를 지침한 법무사가 등기 접수를 진행하도록 해야 합니다. 특히 매도인이 부재한 대리인 계약이므로 계약 시점에 본인과 직접 통화하여 대리권과 상환 방식을 재확인하고 특약 사항에 매수인의 보증기관 직접 상환 및 말소 조건을 꼭 명히사여 혹시 모를 자금 유용 리스크를 원천 차단하시길 바랍니다. 요약하자면 본인의 자금이 매도인의 손을 거치지 않고 보증보험사로 바로 꽂히게 만드는 것이 사고를 막는 유일한 방법입니다.

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

잔금을 매도인 계좌가 아닌 등기부상 대위자인 서울보증보험 가상계좌로 직접 입금해야 합니다. 매도인이 돈을 받아 딴곳에 쓰는 리스크를 방지하기 위함 입니다. 보금자리론 대출금은 은행 법무사가 직접 보험사로 송금하도록 요청하세요 본인 자금도 보험사 정산금을 먼처 채운 뒤 남은 금액만 매도인에게 입금합니다. 잔금 1~2일 전 매도인 대리인을 통해서 보험사의 정산내역서와 가상계좌를 미리 받아 금액을 확정해 두어야 합니다. 잔금 입금 즉시 보험사로부터 말소 서류를 받아서 소유권 이전과 임차권 등기 말소를 동시에 접수하는지 법무사를 통해 확인하세요. 즉 정리를 하자면 보금자리론 법무사가 현장에 오기 때문에 법무사에게 임차권등기 대위자가 서울보증보험이니 대출금이 그리로 직접 가서 말소되어야 한다고 미리 강조해 두시면 법무사가 절차를 리드해 줄것입니다. 절대 매도인 계좌로 전체 잔금을 다 넣고 알아서 갚아달라고 믿으시면 안됩니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

임차권등기가 있는 집 매매는 가능합니다

하지만 절차를 잘확인해서 하셔야 합니다

잔금시 SGI 채권 상환하고 말소접수가 되어야 합니다

보통 법무사를 통해서 잔금처리를 하게 되고

매도자는 대리인 참석도 가능하지만 서류가 중요합니다

가장 중요한 건 SGI 채권 정확한 금액을 확인해서 마무리를 하셔야 합니다

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

임차권 등기 설정된 집 매매 시 잔금일 임차권 말소와 소유권 이전을 동시에 진행하는 동시 이행 방식으로 진행됩니다.

매매가 3.7억가 1차 임차권 4.3억보다 낮아 매도인이 세입자 보증금을 반환하지 못한 상황이니 잔금 송금 시 임차권 말소 확인이 핵심 사항입니다.

매도인이 서울보증보험에 연락해 말소 동의서 받고 특약상 잔금 지급 전 말소 접수증 확인을 하시길 바랍니다.

임차원 금액을 집적 세입자 계좌로 송금 하시고 남은 차액은 매도인 계좌로 송금 그리고 보금자리론 대출 실행 시 은행에서 대출금을 매도인에게 이체 하시면 되겠습니다.

중개사가 있으면 알아서 잘 해주실 겁니다.

너무 걱정하지 마시길 바랍니다.

Answer 7

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

임차권 등기 설정이된 주택 매매는 세입자 보증금 반환과 등기 말소가 핵심입니다 가계약 특약으로 잔금일 말소 조건을 이미 넣었으니 잔금일에 동시이행 절차를 밟으셔야 안전합니다