답변 내역
- 도시재생사업이 지역경제 활성화와 공동체 회복에 주는 효과는?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.도시 재생 사업은 쇠퇴한 도시를 다시 활성화하고, 지역 주민의 삶의 질을 향상 시키는데 중요한 역학을 합니다. 이 사업은 크게 경제적 효과와 공동체 회복이라는 두 가지 측면에서 긍정적인 영향을 미칩니다.지역 경제 활성화 인구 감소, 산업 구조 변화 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역 역량 강화, 새로운 기능 도입, 지역 자원 활용 등을 통해 경제적으로 활성화 시킵니다.일자리 창출 :쇠퇴한 산업 기능을 회복하여 지역 일자리를 만들고 도시 경쟁력을 회복하는 데 목적이 있습니다. 예를 들어, 동남구청사 복합개발 사업은 4,776억 원의 경제적 파급효과와 4,288명의 일자리 창출을 기대하고 있습니다.민간 투자 유치 : 공적 재원을 '마중물'로 활용하여 민간의 활력을 회복하고 투자를 유도합니다. 이는 지역 경제에 새로운 활력을 붙어 넣는 계기가 됩니다.공동체 회복 및 사회적 효과 ==>도시 재생은 물리적인 변화 뿐만 아니라, 지역 주민들의 삶과 공동체에 긍정적인 영향을 미칩니다.지역 공동체 복원 :도시 문제 해결을 위해 지역 공동체를 복원하고, 지속 가능한 혁신 도시를 구축하는 제도적 설계이자 처방 적인 관리 전략으로 작용합니다.주민 참여 주도 :주민이 주도하는 도시 재생 사업은 마을 기록 화 사업, 문화 행사 개최 등을 통해 지역 공동체의 유대를 강화하고, 주민들의 자발적인 참여를 이끌어 냅니다.주거 환경 개선 :노후 화된 주거 환경을 개선하여 주민들의 생활 만족도를 높이고, 더 나아가 지역 전체의 가치를 상승 시킵니다.해외 및 국내 성공 사례 ==>도시 재생 사업의 성공은 다양한 형태로 나타나며, 각 지역의 특성과 필요에 맞춰 진행됩니다.해외 성공 사례 :캐나다 그 랜 빌 아일랜드(Granvile Island) : 밴쿠버의 공장 지대였던 이곳은 도시 재생을 통해 현재는 활기찬 시장과 예술 공간이 어우러진 복합 공간으로 탈바꿈했습니다.콜롬비아 보고 타(Bogota) : 보고 타의 도시 재개발 사례는 남미 대륙의 도시 재생에 대한 중요한 시사점을 제공하고 있습니다.국내 성공 사례 ==>서울 성수 동 :과거 제조업 중심지였던 성수 동은 IMF와 산업 구조 변화로 쇠퇴기를 겪었으나, 2014년부터 도시 재생을 통해 도시 경쟁력을 향상 시키고 핫 플레이스로 거듭났습니다.순천 옥룡동 은개골 :주민이 주도하는 마을 관리 사회적 협동 조합을 통해 마을 기록 화 사업, 문화 행사 등을 성공적으로 추진하여 2020년 도시 재생 우수 사례로 선정되었습니다.도시 재생 합업 추진 시 갈등 및 해결책 ==>발생 가능한 갈등 유형 :이해관계자 간의 갈등 : 주민, 상인, 지주, 개발어자, 행정기관 등 다양한 주체들의 이해관계가 충돌하며 갈등이 발생할 수 있습니다.정보 불균형 및 소통 부족 : 사업 진행 과정에 대한 정보가 투명하게 공유되지 않거나, 주민들의 의견이 충분히 반영되지 않을 때 불신과 갈등이 커질 수 있습니다재산권 및 보상 문제: 도시 재생으로 지역으로 지역이 활성화되면서 임대료가 상승하고 원주민이나 기존 상인들이 쫒겨 나는 현상 또한 중요한 갈등 요인입니다.갈등 해결책 :갈등을 효과적으로 관리하고 해결하는 것은 도시 재생 사업의 성공에 필수적입니다.선제 적 갈등 관리 : 사업 초기 단계에서 잠재적 갈등을 예측하고 이를 해결하기 위한 갈등 관리 비용을 투입하여 갈등이 표면화 되기 전에 예방하는 것이 중요합니다.주민 참여 확대 : 사업 기획 단계부터 주민들의 적극적인 참여를 유도하고, 충분한 소통 채널을 마련하여 의견을 수렴해야 합니다.투명한 정보 공개 : 사업 진행 과정, 예산 집행 , 보상 기준 등 모든 정보를 투명하게 공개하여 불필요한 오해와 불신을 줄여야 합니다. 전문가 개입 및 중재 : 젠트리피케이션과 같은 부작용을 최소화하기 위해 원주민과 기존 상인들을 위한 맞춤형 보상 및 재 정착 지원 방안을 마련해야 합니다.결론적으로, 도시 재생 사업은 복잡하고 어려운 과정이지만, 지역의 특성을 이해하고 주민들과 소통하며 갈등을 현명하게 해결해 나간다면, 지역 경제 활성화와 공동체 회복이라는 목표를 달성할 수 있을 것입니다.경제 / 부동산25.07.1200
- 행복주택은 누가 신청할 수 있는지 궁금합니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.행복 주택은 청년 층, 신혼부부 등 젊은 세대와 고령자,주거 급여 수급자 등 주거 취약 계층의 주거 안정을 위해 국가나 지방자치단체, 한국 토지 주택 공사(LH) 등이 건설하여 공급하는 공공임대주택입니다. 시세보다 저렴한 임대료로 장기간 거주할 수 있다는 장점이 있습니다.행복 주택은 청년 층, 신혼부부 등 젊은 세대와 고령자, 주거 급여 수급자 등 주거 취약 계층의 주거 안정을 위해 국가나 지방자치단체, 한국 토지 주택 공사(LH)등이 건설하여 공급하는 공공 임대 주택입니다. 시세보다 저렴한 임대료로 장기간 거주할 수 있다는 장점이 있습니다.행복 주택은 크게 계층 별로 신청 자격이 나뉘며, 각 계층마다 나이, 소득 , 자산 등의 세부 기준을 충족해야 합니다. 기본적으로 '무주택세대구성원'이어야 한다는 공통 자격이 있습니다.청년 계층 : 대학생, 취업 준비 생, 만 19세 이상 만 39세 이하인 청년이 해당됩니다.나이 : 해당 세대의 월 평 균 소득이 전년도 도시 근로자 가구 원수 별 가구 당 월 평균 소득 기준의 일정 비율 이내여야 합니다.자산 : 총 자산 가액이 일정 금액 이하여야 하며, 자동차 가액도 기준 이하여야 합니다. 예를 들어, 청년 계층은 총 자산 288,000 달라 이하, 자동차 35,75 달러 이하여야 합니다. 대학생 본인은 총 자산 86,000달러 이하, 자동차는 없어야 합니다.신혼부부 . 한 부모 가족 계층 ==> 혼인 기간 7년 이내의 신혼부부, 예비 신혼부부, 6세 이하 자녀를 둔 한 부모 가족 등이 해당됩니다.나이 : 신혼부부는 공고일 현재 혼인 중이거나 혼인 예정인 사람, 한 부모 가족은 만 6세 이하 자녀를 둔 사람.소득 : 해당 세대의 월 평균 소득이 전년도 도시 근로자 가구 원 수 별 가구 당 월 평균 소득 기준의 일정 비율 이내여야 합니다.자산 : 총 자산 가액 및 자동차 가액이 일정 기준 이하여야 합니다. 신혼 부부 및 고령자는 총 자산 325,000달러 이하, 자동차 35,570달러 이하여야 합니다.산업단지 근로자 계층 ==>산업단지 내 기업에 재직 중인 무 주택 세대 구성원이 해당됩니다.입주자 모집 공고 확인 :LH 청약 플러스나 SH서울 주택 도시 공사 등 각 지역의 공사 홈페이지에서 행복 주택 입주자 모집 공고를 확인합니다. 공고문에는 해당 단지의 세부적인 자격 요건, 공급 호수, 평 형, 임대 조건 등이 상세히 명시되어 있습니다.온라인 청약 신청 :청약 기간 내에 해당 홈페이지를 통해 온라인으로 신청합니다.서류 심사 대상자 선정 :신청자 중 소득, 자산 등 기본 자격 요건을 충족하는 서류 심사 대상자를 선정합니다.서류 제출 및 심사 :서류 심사 대상자로 선정되면 관련 서류를 제출하고, 제출된 서류를 통해 최종 자격 심사를 진행합니다.당첨자 발표 :자격 심사를 통과한 신청자 중 선발 기준에 따라 최종 당첨자를 발표합니다. 경쟁이 치열할 경우, 동일 순위 내에서는 추첨을 통해 당첨자를 결정하기도 합니다.임대 조건 :보증금 및 임대료가 시중 시세의 60~80% 수준으로 책정됩니다.거주 기간 : 기본 2년이며, 2년 마다 재계약이 가능합니다. 계층 별 최대 거주 기간은 다음과 같습니다.대학생, 사회 초년생, 산업 단지 근로자 : 최장 6년취업 준비 생 : 최장 4년고령자, 주거 급여 수급자, 기존 거주자 : 최장 20년결론적으로 더 자세한 정보는 LH청약 플러스나 마이 홈 포털에서 확인할 수 있습니다.경제 / 부동산25.07.1100
- 신규 투자자가 부동산 투자를 시작할 때 고려해야 할 핵심 요소는 무엇인가요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 투자를 처음 시작할 때 가장 중요한 것은 기본적인 이해와 철저한 준비입니다 다음 네 가지 핵심 요소를 고려하시는 것이 좋습니다.명확한 투자 목표 설정 :실 거주 목적 :주거의 안정성과 편의성을 최우선으로 고려하며, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대합니다.투자 목적 :임대 수익, 시세 차익 등 재정적 이득을 주된 목표로 삼습니다. 투자 목적이라면 실 거주와는 다른 기준과 리스크를 고려해야 합니다. 투자 기간 :단기, 중기, 장기 중 어떤 기간을 목표로 하는 지에 따라 투자 전략이 달라집니다.철저한 자금 계획 수립 :자신의 재정 상태를 정확히 파악하고, 투지에 사용할 수 있는 자금이 규모와 대출 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.초기 투 자금 :매수 자금 외에도 취득세, 중 개 수수료, 법무사 비용 등 부대 비용을 고려해야 합니다.대출 계획 :대출은 수익률을 높일 수도 있지만, 동시에 원리 금 상환 부담과 금리 인상 리스크를 안겨줍니다. 자신의 상환 능력을 넘어서는 과도한 대출은 피해야 합니다비상 자금 :예상치 못한 상환(공실, 수리비 등)에 대비하여 일정 규모의 비상 자금을 확보하는 것이 중요합니다.시장 분석 능력 배양 :부동산 시장은 끊임없이 변동 하므로, 시장의 흐름을 읽는 능력을 키우는 것이 필수적입니다.거시 경제 지표 :금리, 물가, 국내 총생산(GDP)등 거시 경제 지표가 부동산 시장에 미치는 영향을 이해해야 합니다.지역 별 특성 :인구 변화, 교통 인프라 개발, 일자리 증가 등 특정 지역의 개발 호재나 악재를 분석하는 능력이 필요합니다.수급 분석 :해당 지역의 주택 공급량과 수요 량을 파악하여 향후 가격 변동을 예측해 볼 수 있습니다. 리스크 관리 전략 수립 부동산 투자는 높은 수익을 기대할 수 있지만, 그만큼 다양한 리스크를 내포하고 있습니다.시장 변동 리스크 : 경기 침체, 금리 인상 등으로 인한 부동산 가치 하락에 대비해야 합니다.공실 리스크 : 임대 수익을 목적으로 할 경우, 임차인을 구하지 못해 수익이 발생하지 않을 위험이 있습니다.법률 및 세금 리스크 : 부동산 관련 법규나 세금 제도는 수시로 변동 될 수 있으므로, 전문가의 도움을 받거나 꾸준히 학습해야 합니다.유동성 리스크 : 부동산은 주식과 다리 현금화 하는 데 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.전략 수립 , 리스크 관리, 시장 분석의 조화 ==>전략 수립 :초보 투자자를 위한 접근 :처음에는 소액으로 시작하거나, 비교적 안정적인 지역의 아파트나 오피스텔 등 주거 용 부동산에 투자하여 경험을 쌓는 것이 좋습니다. 본인께서 언급하신 경매를 통한 매매 사업자 전략은 수익률이 높을 수 있지만, 그만큼 높은 전문성과 리스크 관리 능력을 요구하므로 충분한 학습과 경험이 필요합니다.장기 투자 관점 :시장의 단기적인 등락에 일희일비하기보다는 , 장기적인 관점에서 가치 상승이 예상되는 지역이나 물건을 선택하는 것이 안정적입니다.시장 분석 :거시 경제 분석 :정부의 부동산 정책, 기준 금리 변화, 글로벌 경제 상황 등을 꾸준히 모니터링 해야 합니다.예를 들어, 금리가 인상되는 시기에는 대출을 통한 투자 부담이 커지므로, 투자 규모를 줄이거나 보수적인 접근이 필요합니다.미시 지역 분석 :투자하려는 지역의 인구 증 감, 가구 수 변화, 신규 공급 물량, 교통 망 확충 계획, 학 군, 편의 시설 등을 종합적으로 분석해야 합니다.리스크 관리 :분산 투자 :한 지역이나 한 종류의 부동산에만 집중하기보다는, 여러 지역이나 다양한 유형의 부동산에 분산 투자하여 리스크를 줄이는 방법도 고려할 수 있습니다..시장 주기 이해 :부동산 시장은 호황과 불황을 반복합니다. 시장의 흐름을 파악하고, 상승세가 지속될 때 무리하게 추격 매수하기보다는, 적절한 매수 및 매도 타이밍을 찾는 것이 중요합니다.지역 별 수익률 차이와 경제 동향에 따른 투자 포트폴리오 조정 전략 ==>지역 별 수익률 차이 :지역 별 수익률 차이는 해당 지역의 경제적 특성, 인구 변화, 개발 계획, 교통 인프라 등에 따라 발생합니다.대도시 중심지 :인구 밀도가 높고 일자리가 풍부하여 안정적인 임대 수익과 높은 시세 차익을 기대할 수 있지만, 초기 투자 비용이 높습니다.(예 : 서울 강남 지역의 고가 아파트)신도시 및 개발 예정 지역 :대규모 개발 계획이나 신설 교통 망 등으로 인해 미래 가치 상승 가능성이 높지만, 개발 지연이나 계획 변경 등의 리스크가 있습니다.(예 : 수도권 신도시의 초기 분양 아파트)지방 소도시 :상대적으로 저렴한 가격으로 투자가 가능하지만, 인구 감소나 산업 침체 등으로 인해 유동성이 낮거나 가치 하락의 위험이 있을 수 있습니다.경제 동향에 따른 투자 포트폴리오 조정 전략(구체적인 사례)사례 : 금리 인상기( 경기 침체 우려)경제 동향 : 중앙은행이 인플레이션을 억제하기 위해 기준 금리를 지속적으로 인상하는 시기입니다. 대출 이자 부담이 커지고 경기 침체 우려가 높아집니다.투자 전략 : 리스크 회피 : 고수익 -고위험 투자보다는 안정적인 현금 흐름을 창출하는 수익 형 부동산(상가, 오피스텔 등)에 집중하거나, 대출 비중을 줄이는 보수적인 접근이 필요합니다.포트폴리오 조정 : 기존에 대출 비중이 높은 투자 자산이 있다면, 일부 매각하여 대출을 상환하거나, 이자 부담이 적은 다른 자산으로 전환을 고려할 수 있습니다.구체적 사례 : 만약 수도권 외곽의 개발 호재를 보고 투자했던 토지나 신축 빌라가 있다면, 금리 인상으로 매수 심리가 위축되고 대출 이자 부담이 커져 유동성 확보가 어려워 질 수 있습니다. 이 경우, 임대 수요가 꾸준한 엯권 소형 아파트나 오피스텔로 포트폴리오를 조정하여 안정적인 월세 수익을 확보하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.결론적으로, 부동산 투자는 꾸준한 학습과 시장에 대한 이해, 그리고 자신만의 원칙을 세우는 것이 중요합니다. 처음에는 어렵게 느껴질 수 있지만, 차근차근 준비하시면 분명 좋은 성과를 거두실 수 있을 것입니다.경제 / 부동산25.07.0900
- 아파트 구매시 자금출처조사는 어떤사람이 받나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 자금 출처 조사는 국세청에서 부동산 취득 자금의 출처가 불분명하거나 편법 증여 등의 탈세 혐의가 있을 때 실시하는 조사입니다. 특정 금액 이상의 부동산을 취득할 때 자금 철처 소명 의무가 발생하며, 다음의 경우에 조사를 받을 가능성이 있습니다.취득 금액 : 일정 금액 이상의 부동산을 취득하는 경우 자금 출처 소명 의무가 발생합니다. 예를 들어, 10억 원 이상의 아파트 매입 시 자금 출처 조사 대상이 될 확률이 높아집니다.연령 및 소득 :취득 자의 연령이나 소득 수준에 비해 취득 자금의 규모가 비정상적으로 크다고 판단될 때 조사 대상이 될 수 있습니다. 특히 소득이 적은 미성년자나 사회 초년생이 고액의 부동산을 취득하는 경우가 이에 해당합니다.현금 거래 및 복잡한 계좌 이체 :아파트 매입 자금이 현금으로 지급되었거나, 계좌 이체 내역이 복잡하게 얽혀 있어 출처가 명확하지 않은 경우 조사가 진행될 수 있습니다.가족간 금전거래 :부모님이나 친척에게 돈을 빌려 부동산을 구입했다면, 반드시 차용증 작성 및 이자 지급 기록이 있어야 합니다. 이러한 증빙 없이 받은 돈은 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다. 차용증을 작성하고 공증을 받거나 내용증명으로 보관하며, 법정이자율(현재 4.7%)에 해당하는 이자를 주기적으로 지급하고 있다면 차용으로 인정받을 수 있습니다.조사기간 :부동산 취득 후 1~2년 내에 세무조사가 진행되는 경우가 많으며, 자금 출처가 의심스러운 경우 5년 내 추가 세무조사가 가능합니다. 특수 관계인(부모, 자녀 등)과의 거래일 경우 최대 10년까지 소급 조사가 가능합니다.투기 과열 지구 대출 증액 가능 여부 및 지역 별 증액 한도, 자격 조건 차이 ==>투기 과열 지구와 같은 규제 지역은 대출에 제한이 많습니다. 하지만 정부 정책에 따라 규제가 완화되면서 다주택 자도 규제 지역 내 주택 담보 대출이 허용되는 등 변화가 있었습니다.지역 별 대출 한도나 자격 조건이 달라지는 주된 이유는 다음과 같습니다.규제 지역 여부 :부동산은 크게 규제 지역과 비 규제 지역으로 나누어 지며, 규제 지역일 수록 대출에 제한이 많습니다.LTV(주택 담보 대출 비율) : 주택 가치 대비 빌릴 수 있는 대출 금액의 비율입니다.DTI(총 부채 상환 비율) :소득 대비 주택 담보 대출 원리 금 상환 액의 비율입니다.DSR(총 부채 원리 금 상환 비율) :모든 대출의 원리 금 상환 액이 연 소득에서 차지하는 비율입니다. 총 대출 금액이 1억 원을 넘으면 DSR40%까지만 대출을 받을 수 있습니다.(비 은행은 50%). 이는 1년간 갚은 원리 금이 연 소득의 40%를 넘지 않도록 제한 하는 것입니다. (전세 대출, 중도금 대출, 소액 신용 대출 등은 제외)정책 변경 후 금융 기관 별 대응 전략 ==>정부의 부동산 및 금융 정책이 변경될 때 금융기관들은 각자의 상황과 전략에 맞춰 다양한 방식으로 대응합니다.대출 상품 조정 :LTV,DTI, DSR등의 규제가 완화되면 금융기관들은 대출 한도를 늘리거나, 새로운 대출 상품을 출시하여 대출 수요를 흡수하려 합니다 . 반대로 규제가 강화되면서 대출 심사를 강화하고 대출 상품의 조건을 까다롭게 변경할 수 있습니다금리 정책 변화 :기준 금리나 시장 금리 변동에 따라 대출 금리를 조정하여 수익성을 확보하거나 경쟁력을 유지합니다. 심사 기준 강화 또는 완화:정책 변경에 따라 대출 심사 기준을 유연하게 적용합니다. 예들 들어, 다 주택 자 대출 규제가 완화되면 해당 고객 층을 대상으로 한 대출 심사 기준을 완화할 수 있습니다.리스크 관리 :정책 변경이 금융 시장의 불안정성을 야기할 수 있으므로, 금융기관들은 리스크 관리 시스템을 재정비하고, 부실 대출을 예방하기 위한 노력을 강화합니다.결론적으로 아파트 구매 관련 하여 국세청은 부동산 취득 자금의 출처가 불분명하거나 탈세 혐의가 있을 때 자금 출처 조사를 실시하며, 투기 과열 지구는 대출 규제가 강하지만, 정부 정책에 따라 완화 될 수 있습니다. 대출금리는 한국은행의 기준금리 변동에 가장 큰 영향을 받으며 , 정부의 부동산 및 금융 정책이 변경되면 금융기관들은 대출 상품의 한도나 조건을 조정하고, 금리 정책을 변경하면서 심사 기준을 강화하거나 완화합니다. 따라서 변화된 환경에 맞춰 마케팅 및 영업 전략을 수립하고, 리스크 관리를 강화해야 하겠습니다.경제 / 부동산25.07.0900
- 9급 공무원 준비할때, 대학 4학기를 수강 질문입니다.안녕하세요. 박영주 행정사입니다.공무원 시험에서 '가산점'은 주로 특정 자격증( 예: 변호사, 변리사, 공인 회계사, 세무 사, 한국사능력검정시험 등)이나 어학 성적, 또는 취업 지원 대상자 및 의사상 자 등에게 부여되는 혜택입니다. 대학에서 특정 학기를 이수했다고 해서 9급 공무원 시험에 직접적인'가산점'이 부여되는 경우는 일반적이 않습니다.다만, 대학 재학 중 공무원 시험을 준비하는 경우 다음과 같은 이점을 기대할 수 있어, 이를 '가산 점' 으로 오해 하실 수도 있습니다.학위 취득 :일부 직렬의 경우 특정 학위나 관련 전공을 요구하기도 합니다. 대학 졸업은 기본적인 응시 자격 요건이 될 수 있습니다.학업 역량 유지 :대학 공부를 통해 학습 습관과 문제 해결 능력을 유지하고 발전시킬 수 있습니다.정보 접근성 : 학교 도서관이나 스터디 그룹 등 공무원 시험 준비에 도움이 되는 자원을 활용하기 용이합니다.따라서 '4학기 수강 후 가산점'이라는표현보다는 , 대학 과정을 통해 공무원 시험 응시에 필요한 자격 요건을 갖추거나 학습 역량을 강화하는 측면으로 이해하시는 것이 더 적절합니다.공무원 시험 준비 시기 선택 ==>대학 4 학기를 수상하는 동안 공무원 시험을 준비할 지, 아니면 4 학기 수강을 마친 후 준비할지는 본인의 학습 스타일과 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 각 방법의 장단점은 다음과 같습니다4 학기 수강 후 공무원 시험 준비 (졸업 후 준비)장점 :시험 집중도 향상 : 대학 학업 부담 없이 공무원 시험 준비에만 온전히 집중할 수 있습니다.학습 계획 유연성 : 자신에게 맞는 학습 스케줄을 자유롭게 구성할 수 있습니다.심리적 안정감 : 학점 관리와 시험 준비를 병행하는 데서 오는 심리적 압박감을 줄일 수 있습니다.단점 :시간적 공백 : 졸업 후 취업까지 공백 기간이 발생할 수 있습니다. 경제적 부담 : 준비 기간 동안의 생활비와 학습 비용을 고려해야 합니다.학습 루틴 재정비 : 대학 생활과는 다른 새로운 학습 루틴을 만들어야 합니다.추천 대상 :한 가지 목표에 집중하는 것을 선호하고, 충분한 준비 기간을 확보하여 안정적으로 학습하고 싶은 분께 적합합니다. 휴학이나 졸업 후 시험 준비를 고려하는 경우도 많습니다.말씀하신 분께 드리는 조언 :본인께서는 이미 행정 사 자격증에 관심을 가지고 계신 만큼, 학습에 대한 의지와 계획 성이 뛰어나실 것으로 생각합니다. 어떤 방법을 선택하시든, 다음 사항들을 고려하시면 도움이 되실 것 같습니다.현재 학업 부담 분석 :현재 수강 중인 과목들의 난이도와 학점 관리의 중요 도를 고려하여 공무원 시험 준비에 할애할 수 있는 시간을 현실적으로 파악해 보세요자신의 학습 스타일 파악 :짧고 굵게 집중하는스타일인지, 아니면 꾸준히 오래 하는 스타일인지 등 본인의 학습 스타일을 고려하여 최적의 방법을 선택하는 것이 중요합니다.재정적 상황 고려 :졸업 후 준비할 경우 발생할 수 있는 경제적 부담을 미리 계획하고 대비하는 것이 좋습니다. 모의 시험 활용 :주기적으로 모의 시험을 치러 현재 실력을 점검하고, 부족한 부분을 보완하는데 집중하는 것이 중요합니다.결론적으로 , 어떤 선택이든 말씀하신 분의 미래를 위한 소중한 결정입니다. 신중하게 고민하시어 가장 효율적이고 만족스러운 방향으로 나아가시기를 응원하겠습니다. 좋은 결과 있으실 겁니다.자격증 / 행정사 자격증25.07.0900
- 아파트 매수 후 매도인 임시거주에 대한 질문 입니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.매도 인이 잔금일 이후 7 일간 임시 거주를 요청한 상황은 부동산 거래에서 종종 발생할 수 있는 일입니다. 중요한 것은 이러한 특별한 상황을 계약서에 명확하게 명시하여 불필요한 분쟁을 예방하는 것입니다.매도인 임시 거주 요청 시 고려 사항 ==> 본인께서 매도 인의 요청을 수용하시기로 결정하셨다면, 다음과 같은 사항들을 충분히 고려하시고 특약으로 명확히 작성하시는 것이 중요합니다.소유권 이전 및 잔금 처리 :잔금 일에 소유권 이전 등기를 완료하고 잔금을 치르는 것은 매수 인의 권리이자 의무입니다. 매도 인이 10월 10 일에 새로운 집의 잔금을 치러야 하는 상황이므로, 이 날 소유권 이전과 잔금 지급을 진행하는 것은 합리적인 방법입니다. 법무사 님과 동행하시는 것은 매우 잘 생각하신 부분입니다.특약의 중요성 :특약은 계약 당사자 간의 특별한 합의 사항으로, 법적 효력을 가집니다. 매도 인이 임시 거주 요청과 같은 특별한 상황에서는 매수인 님의 권리를 보호하기 위해 특약을 상세하게 작성하는 것이 필수적입니다.특약에 반드시 포함 해야 할 사항 ==>명확한 퇴 거 일 명시:매도 인이 아파트를 비워줄 최종 날까( 예: 2025년 10월 17일)를 명확히 기재합니다. 지연 시 위약금 조항 :만약 매도 인이 명시된 퇴 거 일까지 퇴거 하지 않을 경우,하루 당 얼마의 위약금을 지불해야 하는지 구체적으로 명시합니다. 이는 매도 인의 퇴거 를 강제하는 효과 적인 수단이 될 수 있습니다.공과 금 정산 :임시 거주 기간(예 10월 10일 ~ 10월 17일) 동안 발생하는 전기, 가스,수도 요금 및 아파트 관리비 등 모든 공과 금은 매도 인이 부담한다는 내용을 명확히 합니다. 잔금 일에 중간 정산하여 매도 인이 지불하도록 하거나, 퇴 거 후 정산 방법을 명확히 살 수 있습니다.부동산 원 상 복구 및 손해배상 :매도 인이 임시 거주 기간 동안 아파트에 손상을 입히지 않고, 퇴 거 시에는 입주 당시의 상태로 원 상 복구해야 한다는 조항을 포함합니다. 만약 손상이 발생할 경우, 매도 인이 배상해야 한다는 내용을 명시해야 합니다.잔금 일부 유보 또는 예 치 :매도 인이 퇴거를 완료하고 아파트의 상태를 확인한 후에 잔금의 일부(예 :수백 만 원)를 지급하거나, 해당 금액을 공인중개사에게 예 치 해 두는 방안을 고려할 수 있습니다. 이는 매도 인의 원활한 퇴거 와 원상 복구를 유도하는 강력한 장치 됩니다.책임 소재 명확 화 :임시 거주 기간 동안 아파트 내에서 발생하는 모든 사고(화재, 도난 등)에 대한 책임은 매도인 에게 있다는 조항을 포함합니다.결론적으로 본인의 상황은 충분히 안전하게 진행할 수 있습니다. 다만, 계약서 상의 특약 하나하나가 매수인 님의 권리를 보호하는 중요한 장치가 되니, 꼼꼼하게 확인하시고 전문가의 도움을 받는 것을 권해드립니다. 이 과정이 잘 마무리되어 새로운 보금자리에서 행복하시기를 바라고 응원합니다.경제 / 부동산25.07.095.02명 평가10
- 마음에 쏙!100
- 상가건물 주차장위치 확인부탁드립니다안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.건축물 대장에 '주차장 20 제곱 미터'로 구분되어 있다는 것은 해당 건물이 건축 법에 따라 확보 해야 할 부설 주차장 면적이 20 제곱 미터라는 의미입니다. 1종 근린 생활 시설의 경우 시설 면적 150 제곱 미터 당 1대의 주차 공간을 확보해야 하는데 현재 건물의 총 면적(3층 117m2 + 2 층 117m2 +1층 97m2=331m2)을 고려할 때 약 2.2대 이상의 주차 공간이 필요합니다. 20 제곱 미터는 일반적인 주차 단위 구획(너비 2.3 미터 이상, 길이 5미터 이상)을 고려할 대 1.5~2대 정도의 주차 공간에 해당할 수 있습니다.이 20 제곱 미터가 정확히 거물의 어느 위치에 지정된 공간인지는 건축물 대장 만으로는 파악하기 어려울 수 있습니다.오래된 건물의 경우 '건물 현황도'가 없는 경우가 많아 더욱 그렇습니다.정확한 주차장 위치 확인 방법 ==>가장 정확한 방법은 해당 건물의 건축과 또는 주차 관리 과에 문의하여 배치 도를 확인하는 것입니다. 오래된 도면은 전산화 되어 있지 않아 직접 방문해야 할 수도 있습니다.1층 일부 주차장으로 분리하는 방안 ==> 현재 1층의 일부를 주차장으로 분리하는 것은 법적으로 '용도 변경'에 해당할 수 있습니다. 주차장 법에 따른 주차 구획 기군(너비 2.3 미터 이상, 길이 5미터 이상)을 충족해야 하며, 건축물 대장 변경 및 관련 허가 절차를 거쳐야 합니다. 이는 시간과 비용이 많이 소요되는 직업이므로, 기존에 지정된 20 제곱 미터 공간의 정확한 위치를 파악하는 것이 우선 되어야 합니다.상가 앞 평 행 주차 2대 사용의 적 법 성 ==> 현재 상가 앞에 평 행 주차로 2대를 사용하고 계시다고 하셨는데, 이는 다음과 같은 상황에 따라 적 법 성 여부가 달라질 수 있습니다.공용 도로 또는 보도 :건물이 보도와 도로변 앞에 위치해 있다고 하셨는데,공용 도로 또는 보도에 주차하는 것은 불법 주차에 해당하여 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다.사유지 내 주차 :만약 상가 앞 공간이 건물의 사유지에 해당하고, 해당 공간이 건축물 대장 상의 20 제곱 미터 주차 공간으로 지정되어 있다면 사용이 가능할 수 있습니다. 하지만 이 경우에도 차량 통행이나 보행에 방해가 되지 않도록 주의해야 합니다.주차장 법 준수 :아파트와 상가가 함께 있는 집합 건물의 경우, 지하 주차장은 상가 및 아파트 구분 소유자 전원의 공유에 속하므로 상가 소유자도 주차장을 그 용도에 맞게 사용할 권리가 있습니다. 그러나 이 건물은 단독 상가 건물로 보이므로, 주차장 법에 따라 확보된 20 제곱 미터 외의 공간에 주차하는 것은 문제가 될 수 있습니다.결론적으로, 현재 상가 앞에 평 행 주차하는 방식은 법적으로 문제가 될 소지가 있습니다. 정확한 주차장 위치를 확인하시고, 만약 현재 주차 공간이 법적으로 지정된 주차장이 아니라면, 주차 문제를 해결하기 위한 방안을 모색하시는 것이 좋습니다.경제 / 부동산25.07.0900
- 부동산 매수시, 어떤 점들을 집중적으로 봐야 하나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 매수는 큰 결정인 만큼, 다양한 측면에서 신중하게 접근해야 합니다. 다음은 집 내부 컨디션 외에 추가로 확인하시면 좋은 사항들입니다.매도인 신분 및 대리인 확인 :등기부 등본 상의 소유자 정보가 일치하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 대리인이 계약을 진행한다면,위임장과 인감 증명서를 통해 대리 권한을 반드시 확인해야 합니다.등기부 등본 확인 :매매 계약 전, 그리고 잔금 지급 직전까지 등기부 등본(현재는 등기 사항 증명서)을 여러 번 발급 받아 확인하는 것이 좋습니다. 이를 통해 소유권 변동 내역, 근저당 권, 전세 권, 가압류, 가 등기, 가처분 등 복잡한 권리 관계가 설정되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 특히 예고 등기, 가 등기, 가압류, 가처분 등이 설정된 물건은 권리 분쟁에 휘말릴 수 있으므로 매수하지 않는 것이 현명합니다.건축물 대장 및 토지 대장 :건축물 대장을 통해 불법 증축이나 용도 변경 여부, 위반 건축물 여부를 확인해야 합니다. 토지 대장으로는 토지의 면적, 지 목 등을 확인하여 등기부 등본과 일치하는지 대조해 보세요토지 이용 계획 확 인원 :해당 토지가 어떤 용도로 지정되어 있는지, 개발 제한은 없는지 등을 확인하여 향후 재산권 행사에 제약이 없는지 파악해야 합니다.주변 환경 및 입지 조건 ===>교통 편의성 :대중교통(지하철, 버스)접근성, 주요 도로와의 연결 성 등을 확인하여 출퇴근 및 이동 편의성을 고려해야 합니다.교육 환경 :주변 학 군, 학교와의 거리, 학원 가 형성 여부 등 자녀가 있다면 교육 환경을 중요하게 살펴봐야 합니다.생활 편의 시설 :마트, 병원, 은행 , 공원 , 문화 시설 등 생활에 필요한 편의 시설이 얼마나 잘 갖춰져 잇는지 확인해야 합니다.주변 개발 계획 :해당 지역의 재개발, 재건축, 신도시 개발, 교통 망 확충 등 장기적인 개발 계획이 있는지 확인하여 미래 가치 상승 가능성을 예측해 볼 수 있습니다.건물 상태 및 관리 현황 ==>건물 연 식 및 하자 여부 : 건물 연 식에 따른 노후와 정도, 주요 구조 부의 균열이나 누수 등 하자가 잇는지 육안으로 확인하고, 가능하다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋습니다.관리비 내역 확인 :공용 관리비가 적절한 수준인지, 미납된 관리비는 없는지, 장기 수선 충당 금 적립 현황은 어떤지 등은 어떤지 등을 확인하여 매수 후 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.주차 시설 :주차 공간이 충분한지, 주차 방식은 어떤지 등 주차 관련 편의성을 확인하는 것이 중요합니다.계약서 작성 시 주의 사항 ==>계약 내용의 명확 성 : 매매 대금, 잔금 지급일, 특약 사항 등 모든 내용을 명확하게 기재해야 합니다. 특히 특약 사항은 매도인가 매수 인의 합의 내용을 구체적으로 명시해야 합니다.정정 및 간인 :계약서 내용 중 일부를 정정할 경우, 적색으로 두 줄을 긋고 수정 기재한 후 계약 관계자 모두 날인해야 합니다. 계약서가 여러 장일 경우 각 장을 겹쳐 계약 관계자 모두 간인 해야 합니다.금액 표기 : 계약서 내 금액은 아라비아 숫자가 아닌 한글 또는 한문으로 적되, 여백을 두지 않고 적는 것이 좋습니다.가격 적정성 및 시장 상황 ==>주변 시세 비교 :인근 유사 부동산의 최근 거래 사례를 확인하여 매수하려는 부동산의 가격이 적정한지 비교 분석해야 합니다. 주변 시세에 비해 현저히 싸거나, 가격 폭등을 이유로 매수를 권유하는 경우에는 더욱 신중하게 검토해 볼 필요가 있습니다.부동산 시장 동향 :현재 부동산 시장이 매수자 우위인지, 매도자 우위인지 등 전반적인 시장 상황을 파악하여 매수 타이밍을 고려하는 것도 중요합니다.결론적으로, 부동산 매수 시에는 여러 가지 측면을 종합적으로 고려해야 합니다. 공인중개사와 함께 위 사항들을 꼼꼼히 확인하시고, 필요하다면 법률 전문가의 자문을 구하는 것도 좋은 방법입니다. 신중한 검토를 통해 좋은 결정을 내리시기를 바랍니다.경제 / 부동산25.07.0900
- 주담대 DSR 소득 산정 기준 궁금합니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 담보 대출을 포함한 대출 심사 시 적용되는 DSR(총 부채 원리 금 상환 비율)은 차 주가 보유한 모든 대출의 연간 원리 금 상환 액을 연 소득으로 나눈 비율입니다. 이는 대출 상환 능력을 평가하는 중요한 지표가 되며, 대출 가능 금액을 결정하는 데 큰 영향을 미칩니다.DSR소득 산 정 의 기본 원칙 DSR 소득 산 정 의 주된 기준은 연 소득 입니다. 일반적으로 금융기관에서 대출 신청 시 전년도 원천 징수 금액을 기준으로 소득을 산정합니다.주요 증빙 서류 : 근로 소득 원천 징수 영수증, 소득 금액 증명 원, 사업 소득 원천 징수 영수증 등이 소득 증 빙 자료로 활용됩니다. 안정적인 소득 확인 :금융기관은 소득의 안정성과 지속성을 중요하게 평가하므로, 일정 기간 이상의 소득 발생 이력을 확인하는 경우가 많습니다.원천 징수 영수증과 오피스텔 월세 소득의 합 산 여부본인의 질문 처럼,DSR 계산 시 부부 합 산 소득과 오피스텔 월세 소득을 포함할 수 있는 지에 대한 답변은 다음과 같습니다.부부 합 산 소득 : DSR은 가구의 총 부채 상환 능력을 평가하는 지표이므로, 부부의 소득을 합산하여 DSR을 산정하는 것이 가능합니다. 이는 부부 중 한 명 의 소득 만으로 대출 한도가 부족할 경우 유용하게 활용될 수 있습니다.오피스텔 월세 소득(예상 액) :작년 12월 부 터 오피스텔 월세를 받고 계신 상황이시라면, 이 소득을 DSR 산 정 시 포함할 수 있습니다. 다만, 몇 가지 고려해야 할 점이 있습니다.증 빙 의 중요성 :월세 소득도 DSR산정을 위한 소득으로 인정받으려면 객관적인 증 빙 이 필요합니다. 일반적으로는 종합 소득세 신고 내역이나 임대차 계약서, 그리고 해당 월세가 꾸준히 입금된 통장 거래 내역 등을 통해 증 빙 할 수 있습니다. 소득 인정 시점 : 작년 12월 부 터 월세 수입이 발생했다면, 아직 1년 치 의 소득 증 빙이 어려운 상황일 수 있습니다. 금융기관에 따라 신규 발생 소득에 대한 인정 기준이 다를 수 있습니다. 일부 금융기관은 계약서 기반의 예상 소득을 인정하기도 하지만, 보다 안정적인 소득으로 보기 위해서는 최소 3개월 또는 6개월 이상의 꾸준한 입금 내역을 요구하거나, 다음 해 종합 소득세 신고 후 해당 소득을 반영하는 것을 권장할 수 있습니다.금융 기관 별 차이 : 오피스텔 담보 대출의 DSR 산정 방식은 금융 위원회 발표 등 개선이 논의 되기도 하는 등 각 금융 기관의 내부 규정이나 심사 기준에 다라 소득 인정 여부 및 인정 비율이 달라질 수 있습니다. 따라서 주 거래 은행이나 대출을 희망하는 금융기관에 직접 문의하여 정확한 소득 산 정 기준을 확인하시는 것이 가장 좋습니다. 결론적으로 현재 최대한 대출을 알아보시는 만큼, 부부 합 산 소득과 오피스텔 월세 소득을 모두 활용하여 DSR을 산정하는 방안을 적극적으로 검토해 보시는 것이 좋겠습니다. 다만, 오피스텔 월세 소득의 경우 신규 발생 소득이므로, 해당 소득을 증 빙 할 수 있는 자료(임대차 계약서, 통장 거래 내역 등)를 미리 준비하시고, 대출 상담 시 금융 기간에 명확히 설명하시는 것이 중요합니다.경제 / 부동산25.07.085.01명 평가10
- 정말 감사해요100
- 이사를 준비중입니다. 도와주십쇼!안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.새로운 환경에 적응하는 데는 시간이 필요하며, 조급해 하지 않고 천천히 단계를 밟아가는 것이 중요합니다. 가장 먼저 새로운 동네를 탐색하며 익숙해지는 시간을 가지는 것이 좋습니다.생활 편의 시설 파악 :이사 후에는 동네의 중 편의 시설들을 파악해두는 것이 좋습니다. 가까운 마트, 병원, 은행, 약국, 우체국, 주민센터, 공원 등을 직접 방문해 보시거나 지도를 통해 위치를 확인해 보세요대중교통 이용 :동네 주변의 벗 노선이나 지하철 역 위치를 미리 파악하고 몇 번 이용해 보시면, 이동이 편리해지고 동네에 대한 이해가 깊어질 것입니다.산책과 탐방 :특별한 목적 없이 동네 골목 골목을 산책하며 분위기를 느껴보세요. 숨겨진 작은 카페나 상점, 예쁜 길 등을 발견하는 재미도 있을 것입니다.새로운 보금자리 꾸미기 짐 정리 및 공간 꾸미기 :이사 후 짐을 풀고 집을 본인의 취향대로 정리하고 꾸미면서 새로운 공간에 대한 애착을 키워보세요. 편안하고 아늑한 나만의 공간이 생기면 심리적인 안정감도 커집니다생활 루틴 만들기 :새로운 환경에서 자신만의 일상적인 루틴을 만들어 보세요. 규칙적인 생활은 안정감을 주고, 새로운 동네 에서의 삶에 질서를 부여하는 데 도움이 됩니다지역 커뮤니티 및 관계 활용 온라인 커뮤티니 활용 :요즘에는 지역 기반의 온라인 커뮤니티나 앱(예: 당근 마켓 동네 생활, 아파트 입 주민 카페 등)이 잘 활성화되어 있습니다. 동네 소식이나 정보를 얻고, 비슷한 관심사를 가진 이웃들과 교류할 기회를 찾아볼 수 있습니다.관심사 기반 활동 참여 :본인의 관심사(요리, 운동 등)와 관련된 동호회나 강좌를 찾아 참여해 보세요. 예를 들어, 지역 문화 센터의 요리 강좌나 스포츠 센터의 운동 프로그램에 등록하는 것이 좋은 방법입니다. 비슷한 관심사를 가진 사람들과는 자연스럽게 대화하고 친해질 수 있습니다.자원봉사 활동 :지역 사회를 위한 자원봉사 활동에 참여하는 것도 좋은 방법입니다. 의미 있는 활동을 통해 보람을 느끼고, 봉사 활동을 통해 만나는 사람들과는 더욱 깊은 유대감을 형성할 수 있습니다.결론적으로, 새로운 동네에 이사하여 적응하고 친구를 사귀는 것은 분명 도전적인 일이지만, 충분히 해낼 수 있는 일입니다. 조급해 하지 마시고, 천천히 주변을 탐색하며 익숙해지고, 열림 마음으로 새로운 사람들과 교류할 기회를 찾아 보세여 처음에는 낯설고 외로울 수 있지만, 시간이 지남에 따라 새로운 동네에서 편안함과 소속감을 느낄 수 있을 것입니다.경제 / 부동산25.07.0700