전세 관련 문의 드립니다. 주택담보대출이 있어요.
전세 관련 문의드립니다.
제가 가지고 있는 집의 전세 최근 시세는 5억입니다.
하지만 주택담보대출이 2억원이 있는 상황이에요.
이런 상황에서 전세를 내준다면 얼마정도로 내줄수 있을까요??
5억 - 2억으로 3억에는 내줄수 있는지 여쭤봅니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 요즘 전세사기에 대한 이슈가 많기 때문에 선순위 근저당권이 있을 경우 세입자가 전세로 들어올려고 하지 않습니다. 또한 만일에 계약을 한다면 전세 5억중에 2억을 갚는 조건으로 들어올려고 합니다.
즉 선순위 근저당권 말소 조건으로 계약을 하게 되고 그렇치 않을 경우 월세로 계약을 하는 방법이 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
전세금액 산정을 해보겠습니다.
Max 로 계산을 할 경우는 3억원까지 할 수 는 있지만, 이것은 세입자가 안전하지 않다고 여길 가능성이 높습니다.
그래서 보통 이런 경우는 2억 중반- 후반대로 설정하기도 합니다.
2억원의 대출이 있으신 경우 등기부의 채권채고액 기준으로 계산하는 것이 안전하다고 여깁니다.
또한 , 세입자 보호를 위해 보증보험을 가입하는 것을 조건으로 하시면, 좀더 원활히 세입자를 구할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세 보증금은 임대인이 자유롭게 결정할 수 있습니다.
다만 주택담보대출이 있는 경우 은행과 대출 약정에 따라 전세 보증금 한도를 제한할 수 있습니다.
보통 5억 집에 2억 대출, 3억 전세 보증금은 원칙적으로 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
전세는 보통 기존 근저당 말소조건으로 들어갑니다.
주담대가 있으면 월세나 반전세로 맞춰지고요.
선순위 근저당있는 상태에서 최대한 보증금을 많이 받고 싶으면
전세보증보험 한도에 맞춰서, 보증보험 가입 조건으로 계약됩니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
대체로 주택가격의 70%선에서 전세가격이 형성되는 경향이 있습니다
여기에 대출금을 뺀 나머지 금액을 전세가로 내주시면 가능하리라 봅니다
최근 월세 전환으로 전세 구하기 아려운 입장으로 전세 매물이 감소되어 적당한 가격이 아닐가? 생각합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세 3억 원에 내주는 건 원칙적으로 가능하지만,실제 상황에서는 주의가 필요합니다
전세보증금이 기존 주택담보대출보다 후순위가 되면,
세입자가 전세자금대출을 받기 어렵거나, HUG 전세보증보험에 가입이 거절될 수 있습니다
전세자금대출 및 보증보험 가입은 선순위 대출과 보증금 합계가 집값의 80% 이하가 일반 기준입니다
해결 방법은 대출을 일부 상환하거나 전세금을 일부 조정하는 방법도 있습니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세대출은 전세금에서 기존 주택담보대출 잔액을 차감한 범위내에서 가능하며 보통 시세의 70~80%가 한도입니다.
예시로 전세금 5억원, 주담대 2억워니며 3억 한도내에서 가능성이 있으나, 은행별 심사, ltv규제에 따라 다를 수 있습니다.
전세 관련 문의드립니다.
제가 가지고 있는 집의 전세 최근 시세는 5억입니다.
하지만 주택담보대출이 2억원이 있는 상황이에요.
이런 상황에서 전세를 내준다면 얼마정도로 내줄수 있을까요??
5억 - 2억으로 3억에는 내줄수 있는지 여쭤봅니다
==> 현재 금융권에서 보증금 대출을 하는 경우 자체 dti 등을 고려하여 가능여부를 판단하는데 그러나 통상 선선위 근저당이 있는 경우 은행권에서 대출을 실행해주지 않습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 선순위 근저당을 남겨둔채 전세세입자를 구하는 어렵습니다. 보통은 선순위 근저당이 있는 상태에서는 월세세입자를 구하는 게 일반적이고, 전세시세에 맞추어 세입자를 구한뒤 받은 보증금으로 선순위 근저당을 말소하는 조건으로 계약을하시거나 선택을 하시는게 거래가능성이 높습니다. 만약 질문처럼 선순위 근저당을 남겨둔채 전세세입자를 구하시겠다면 평균적으로 주택가격 대비 90%이내 혹은 공시자가 126%이내여야 보증보험 가입이 가능하기 때문에 해당 기준에 맞추어 구하셔야 합니다. 대략적으로 1.5억~2억정도로 하시는게 맞을듯 보이긴 합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
주택 담보 대출이 있는 상태에서 전세를 내주는 것에 대해 깊이 고민하고 계시는 것 같습니다.
3억 원 전세의 가능성 여부 ==>
수치 상으로는 '집 시세 5억 - 주택 담보 대출 2억 = 남은 가치 3억 '이기 때문에, 이 남은 가치만큼 전세를 내주는 것을 생각하실 수 있습니다.이론적으로는 3억 원에 전세를 내놓을 수 있습니다.
세입 자 입장 에서 의 위험성 ==>
하지만 현실적으로 3억 원에 세입 자를 구하기는 매우 어려울 것 으로 보입니다. 그 이유는 세입 자의 보증금 안전성 때문입니다.
대출과 보증금의 합계 :
현재 주택 담보 대출 2억 원과 전세 보증금 3억 원을 합하면 총 5억 원이 됩니다. 이는 집 시세 5억 원과 동일한 금액입니다.
최우선 변제 권 :
은행의 담보 대출은 전세 보증금보다 우선하여 변제 받을 권리(최우선 변제 권)를 가집니다. 만약 집주인(본인)이 주택 담보 대출이자를 갚지 못하게 되어 집이 경매로 넘어가게 된다면, 은행이 먼저 2억 원을 회수하고 남은 금액에서 세입 자가 3억 원을 돌려받게 됩니다. 시세 5억 원에 경매가 이루어질 경우 감정가의 70~80%선에서 낙찰되는 경우가 많으므로, 세입 자는 보증금을 전액 돌려받지 못할 위험이 매우 커집니다.
안전 마지노선 :
일반적으로 세입 자가 안전하다고 느끼는 주택은 선 순위 대출(담보 대출)과 전세 보증금의 합 이 집값의 60%이하 일 때입니다. 70%를 넘어가면 위험하다고 판단하는 경우가 많습니다. 현재 본인의 경우 2억(대출) + 3억(전세)=5억 원으로, 집값의 100 %에 해당하므로, 세입 자 입장에서는 매우 높은 위험 부담이 있는 조건입니다.
전세 자금 대출 심사 :
세입 자가 전세 자금 대출을 받으려고 할 때, 은행은 대출 승인 시 선 순위 대출 금액과 전세 보증금의 합계를 중요한 요소로 봅니다. 이 비율이 높으면 은행에서 대출 승인이 나지 않거나 금액이 낮아질 수 있습니다. 세입 자도 전세 자금 대출을 받을 수 없게 되어 해당 집에 들어오는 것을 포기할 확률이 높습니다.
고려해볼 수 있는 대안 ==>
월세로 전환 :
보증 부 월세(예 : 보증금 5천 만원에 월세 100만 원) 형태로 전환하면 세입 자의 보증금 부담을 줄여줄 수 있습니다. 세입 자의 보증금이 줄어드는 만큼 위험 부담도 감소하여 세입 자를 구하기가 훨씬 수월해질 수 있습니다.
대출 일부 상환 후 전세 :
만약 여유 자금이 있으시다면 주택 담보 대출을 일부 상환하여 선 순위 채권을 줄이는 것도 방법입니다. 예를 들어 대출을 1억 원으로 줄인다면, 세입 자가 안전하게 보증금 3억 원을 맡길 수 있는 여력이 생길 수 있습니다. (1억 대출 + 3억 전세 =4억, 시세 5억 원의 80%)
매매 고려 :
전세 시장의 불안정성과 현재 조건에서 의 어려움을 고려할 때, 매매도 하나의 선택지가 될 수 있습니다.
결론적으로 , 부동산 관련 중요한 결정은 늘 신중하게 접근해야 합니다.특히 세입 자의 보증금 안전성은 무엇보다 중요하게 생각하셔야 합니다.