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온라인강의로 제일 유명한 사이트가 어디인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.요즘은 온라인 동영상을 통한 강의로 공부를 많이 하는 것 같아요공인중개사 온라인 강의로 많은 분들이 유명한 사이트들이 있습니다. 그중 몇 개만 추천해 보겠습니다.에듀윌 : 에듀윌은 공인중개사 온라인 강의 분야에서 인지도가 높고 수험생들 사이에서 신뢰도가 두터운 편입니다.다양한 이벤트와 혜택을 제공하며, 합격 시 수강료를 환급 해주는 상품도 운영할 때도 있습니다. 여러 교수로 구성된 강사진을 통해 자신의 학습 스타일에 맞는 강의를 선택할 수 있으며, 기초 용어집이나 입문서 등 다양한 자료도 제공하여 처음 공부를 시작하는 분들에게도 도움이 될 수 있습니다.박문각 : 공인중개사 공부를 많은 사람들이 박문각을 통해서 많이 합격했으며 전통도 있고, 다양한 교육 체계가 잘 되어 있습니다. 오프라인으로도 많은 사람들이 교육을 받고 있는 상태입니다.또 다른 온라인 강의로는 메가랜드, EBS공인중개사 등에서 동영상 강의를 들을 수 있습니다.온라인 강의를 선택하실 때는 각 사이트들의 강사진, 제공되는 교재 및 자료, 학습 관리 시스템,그리고 수강료 환급 조건 등을 꼼꼼히 비교해 보시는 것이 좋습니다. 또한 , 샘플 강의를 들어보시고 본인에게 맞는 강의 스타일인지 확인하시는 것도 중요합니다.공인중개사 시험에서 공법 과목은 난이도가 들쑥날쑥한 경향이 있어 합격에 중요한 영향을 미치기도 하지만, 중개사 법은 기출 문제 위주로 공부하면 비교적 안정적인 점수를 얻을 수 있습니다. 한 쪽 온라인 사이트만 볼 것이 아니라 랜덤으로 내 스타일과 맞는 교수를 선택해서 강의를 받아도 됩니다.결론적으로 노후 준비를 위한 새로운 도전을 응원하며, 온라인 강의를 통해 효율적으로 학습하셔서 좋은 결과 있으시기를 응원합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.06.14
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대출 실행일 전에 주소지 이전 해도 상관 없나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 전세 대출은 대출 신청 시점의 주소지 정보와 계약서 상의 전입 예정 주소 지를 확인하여 진행됩니다. 대출 심사가 이미 완료된 상황이라면, 대출 실행 전에 일시적을 부모님 댁으로 전입 하시는 것이 대출에 큰 영향을 미치지 않을 가능성이 높습니다.다만 , 주택 담보 대출의 경우 대출 실행 시 바로 전입 해야 하는 조건이 있는 경우도 있습니다. 혹시 모르니 대출을 받으신 은행에 정확한 상황을 설명하시고 확인해보시는 것이 가장 안전합니다. 대출 종류나 은행의 내부 규정에 따라 다를 수 있기 때문입니다.다만, 몇 가지 유의하실 점이 있습니다.새로운 주택으로의 전입 신고: 대출 계약 시 약정 된 기한(보통 대출 실행일 또는 잔금 일로 부터 1개월 이내) 안에 새로운 전세 주택으로 전입 신고를 완료하셔야 합니다. 계약서 상 전입 일자가 6월 30 일로 명시되어 있다면, 그 날짜에 맞춰 전입 신고를 하시는 것이 가장 안전합니다.대출 조건 확인 : 혹시 대출 상품 자체에 대출 실행 직전의 주소 지에 대한 특별한 조건이 있는지 은행에 한번 더 확인해 보시는 것이 좋습니다. 하지만 일반적으로는 대출 실행 후의 전입 의무가 더 중요하게 작용합니다.세대 분리 / 합 가 :언니 분 댁에서 세대 분리 후 부모님 댁으로 세대 합 가를 하시는 절차를 진행하시면 됩니다.이 과정 자체는 전세 대출과는 별개의 행정 절차입니다.결론적으로 , 이사 갈 전세 집 대출 심사가 완료되었고 대출 실행 일이 6월 30일 이라며, 그 전에 언니 분 댁에서 부모님 댁으로 세대 원을 옮기는 것이 이미 승인된 전세 대출에 문제가 될 가능성은 낮습니다. 가장 중요한 것은 6월 30일에 새로운 전세 집으로 이사하시고, 그곳으로 전입 신고를 제때 완료하시는 것입니다.
경제 / 부동산
25.06.14
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보증보험 가입 가능여부 확인 부탁드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.■ 보증 보험 가입 가능 여부: 미 등기 신축 오피스텔의 월세 계약에서 보증 보험 가입 가능 여부는 몇 가지 요소를 확인해야 합니다.미 등기 상태의 어려움 :현재 미 등기 상태이기 때문에 등기부 등본을 통해 정확한 소유 관계나 근저당 설정 여부를 바로 확인하기 어렵습니다. 보증 보험 가입을 위해서는 해당 부동산에 대한 등기가 완료되고, 등기부 등본 상에 설정된 근저당 등 선 순위 채권 금액을 정확히 확인하는 것이 필수적입니다.융자 금과 보증금의 합계 : 말씀하신 시세 6억 원에 융자 4억 원, 보증금 7 천만 원이라 하면, 융자 금과 보증금의 합계는 4억 7 천만 원입니다. 보증 보험 가입 시에는 이 합계 금액이 주택 가격(보통 공시 가나 기준 시가, 도는 감정가)의 일정 비율(예:80~90%)이내여야 합니다. 오피스텔의 경우 공시 가나 기준 시가의 126% 이내여야 한다는 조건도 있습니다.시세 6억 원 대비 4억 7 천만 원은 약 78.3%이지만, 보증 보험 심사 시에는 시세가 아닌 공시 가나 기준 시가를 기준 으로하는 경우가 많으며, 이 금액은 시세보다 낮을 수 있습니다. 도한 , 융자 4억 원이 등기 될 때 근저당 채권 최고액이 4억 8 천만 원으로 설정된다면, 보증금 7 천만 원으로 합한 금액은 5억 5 천만 원이 되어 시세 6억 원 대비 약 91.7%가 됩니다. 공시 가나 기준 시가가 6억 원보다 낮다면 보증 보험 가입이 어려울 수 있습니다.등기 완료 후 확인 : 계약 전에 반드시 해당 오피스텔의 소유권 보존 등기가 완료되었는지 확인하고, 등기부 등본 을 구에 설정된 근저당 금액(채권 최고액)을 정확히 확인하셔야 합니다. 이 근저당 금액과 보증금을 합한 금액이 해당 오피스텔의 공시 /기준 시가 대비 보증 보험 가입 기준을 충족하는지 확인해야 합니다.임대 사업자 여부 :만약 임대인이 등록된 임대주택사업자라면, 보증 보험 가입이 의무일 수 있습니다. 이 경우 임대인이 보증 보험에 가입해야 하므로 임차인이 직접 가입하는 것보다 절차가 간편해질 수 있습니다.■ 융자와 근저당의 차이 : 융자와 근저당은 부동산 거래에서 자주 등장하는 용어이지만, 의미하는 바가 다릅니다.융자(融資) :자금이 필요한 사람이 금융기관으로 부 터 돈을 빌리는 행위 자체를 의미합니다. 흔히 '대출'과 같은 의미로 사용됩니다. 즉, 집주인이 은행에서 4억 원을 빌렸다면, 이 4억 원이 융자 금입니다.근저당(根抵當) : 융자(대출)를 해준 금융기관이 대출금을 회수하기 위해 해당 부동산에 설정하는 담보 권리입니다. 집주인이 대출금을 갚지 못할 경우, 금융기관은 이 근저당 권을 통해 해당 부동산을 경매에 넘겨 우선적으로 대출금을 회수할 수 있습니다. 근저당은 등기부 등본 을 구에 기재되며, 이때 설정되는 금액(채권 최고액)은 실제 융자 금 보다 높게 설정되는 것이 일반적입니다(보통 융자 금의 110 ~130%입니다. 이는 이자나 연체료 등 부대 비용까지 담보하기 위함입니다.따라서 융자는 '빌린 돈' 자체를 의미하고, 근저당은 '빌린 돈을 갚기 이해 부동산에 설정 담 보'를 의미한다고 이해하시면 됩니다. . 월세 계약시에는등기부등본을 통해 근저당이 얼만 설정되어 있는지 확인하는 것이 보증금 회수 안전성을 판단하는 데 매우 중요합니다.미 등기 신축 오피스텔 계약은 등기 완료 시점과 근저당 설정 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 하는 만큼, 부동산 전문가와 충분히 상담하시고 계약 진행에 신 중을 기하시는 것이 좋겠습니다
경제 / 부동산
25.06.14
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재건축 아파트에 투자할 때 주의할 점이 궁금해요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재건축 투자는 잘 진행될 경우 큰 수익을 기대할 수 있지만, 여러 단계와 복잡한 과정이 얽혀 있어 주의 깊게 살펴보아야 할 부분들이 많습니다. 특히 조합 설립부터 입주까지 각 단계 별로 예상치 못한 위험 요소들이 발생할 수 있습니다.재건축 아파트 투자 시 고려해야 할 주요 위험 요소들은 다음과 같습니다.사업 진행 지연 및 중단 위험 :재 건축 사업은 조합원들의 의견 일치가 매우 중요합니다. 이해관계가 복잡하게 얽혀 있어 조합원 간의 갈등으로 인해 사업 진행이 지연되거나 최악의 경우 중단될 수도 있습니다.인 허가 문제 : 구청 등 관할 관청의 재건축 승인 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 용적률 등 계획이 변경될 수 있습니다.시 공사 문제 : 시 공사 선정 과정에서 의 문제나 공사 중 시공 사의 부도 등 으 로 인해 사업이 지연되거나 중단 될 위험이 있습니다.추가 분담금 증가 위험 : 사업비 증가 : 공사비 상승, 설계 변경, 예상치 못한 민원 등으로 인해 전체 사업비가 증가하면 조합원들이 부담해야 할 추가 분담금이 늘어날 수 있습니다.일반 분양가 하락 : 부동산 시장 상황에 다라 일반 분양가가 예상보다 낮게 책정될 경우, 이 또한 조합원의 추가 분담금 증가로 이어질 수 있습니다.용적률 변화 : 재건축 승인 과정에서 용적률이 변경되면 예상 수익이 줄어들고 추가 부담금이 늘어날 가능성이 있습니다.시장 변동 위험 : 금리 변동 : 금리가 상승하면 대출 이자가 늘어나 투자 수익이 감소할 수 있으며, 부동산 시장 전반에 영향을 미쳐 집값 하락으로 이어 질 수도 있습니다.부동산 시장 침체 : 재건축 사업이 진행되는 동안 부동산 시장이 침체될 경우, 완공 후 아파트 가치가 예상보다 낮아져 투자 수익이 줄어들 수 있습니다.법적 및 제도적 위험 : 조합원 지위 양도 제한 : 투기 과열 지구 등 규제 지역에서는 재건축 단계에 따라 조합원 지위 양도가 제한될 수 있어 매도가 어려워 질 수 있습니다.세금 문제 : 재건축 투자 시 양도소득세, 미 실현 이익 과세, 이중 과세 등 다양한 세금 문제가 발생할 수 있으므로 사전에 충분히 확인해야 합니다.규제 변화 : 정부의 부동산 정책이나 재건축 관련 법규가 변경될 경우 사업 진행이나 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.사업 성 관련 고려 사항 : 용적률 및 대지 지분 : 기존 용적률이 낮고 가구 당 평균 대지 지분이 큰 단지가 일반적을 사업 성이 좋은 것으로 평가 받습니다. 하지만 용적률만 보고 섣불리 판단하기보다는 전체 세대 수, 조합원 물량 등을 종합적으로 고려해야 합니다.위치와 주변 환경 : 아파트의 위치, 교통 편의성, 학 군, 주변 개발 호재 등 입지 조건은 재건축 후 아파트 가치에 큰 영향을 미칩니다.재건축 아파트에 투자하시기 전에는 해당 단지의 사업 진행 단계, 조합 운영의 투명성, 예상 사업 성, 그리고 현재 부동산 시장 상황 등을 면밀히 분석하고 전문가의 조언을 구하시는 것이 좋습니다. 모든 재개발, 재건축 사업이 성공적으로 진행되는 것은 아니므로 더욱 신중한 접근이 필요합니다.
경제 / 부동산
25.06.14
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보통 대출이 연체가 되거나 할때 경매로 넘어가는데요. 얼마나 연체가 되어야 넘어가나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.대출 연체가 발생 했을 때 부동산 경매로 넘어가는 정확한 시점은 대출 계약 조건이나 금융기관의 정책에 따라 조금씩 다를 수 있습니다. 단순히 몇 번 연체했다고 바로 경매가 진행되는 것은 아닙니다.일반적을 대출 연체가 시작되면 금융기관에서는 채무자에게 연체 사실을 알리고 상환을 독촉하는 절차를 거칩니다. 이러한 독촉에도 불구하고 연체가 장기화될 경우, 금융기관은 담보로 잡은 부동산에 대해 경매를 신청하게 됩니다.최근에는 개인 금융 채무자가 주민등록 전입 신고를 하고 실제 거주하는 6억 원 이하의 주택에 대해서는 연체 기준이 '6개월 이상 연체' 로 변경되었습니다. 이는 갑작스러운 경매 진행으로 인한 주거 불안정을 완화하기 위한 조치로 보입니다. 하지만 이 기준은 해당 요건을 충족하는 주택에만 적용되며, 상가나 토지 등 다른 부동산이나 해당 요건을 충족하지 않는 주택의 경우에는 금융 기관 별 약정에 따라 2개월에서 6개월 사이의 연체 기간 이후에 경매 절차가 시작될 수 있습니다.경매 절차가 시작된 이후에도 실제 경매가 진행되고 낙찰되어 소유권이 이전 되기까지는 법적인 절차와 기간이 소요됩니다.연체 개시부터 경매가 완료되기까지는 보통 1년 이상의 시간이 걸리는 경우가 많습니다.결론적으로, 대출 연체 후 경매 개시까지는 최소 수 개월의 시간이 소요되며, 특히 특정 요건을 갖춘 주택의 경우 6개월 이상의 연체가 기준이 될 수 있습니다. 하지만 정확한 기간은 대출 계약 내용을 확인해 보시는 것이 가장 좋습니다.
경제 / 부동산
25.06.14
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전세 계약 시 등기부 외에 반드시 확인해야 할 사항은?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.등기부 등본 확인은 매우 중요하지만, 안전한 전세 계약을 위해서는 몇 가지 다른 서류와 현장 확인도 필수적입니다.등기부 등본 외에 반드시 확인해야 할 사항들은 다음과 같습니다.전세 계약 전 필수 확인 사항 : 건축물 대장 확인 : 건축물 대장은 건물의 실제 현황을 보여주는 서류입니다. 등기부 등본과 함께 확인하여 건물의 주소, 면적, 구조, 용도 등이 일치하는지 확인해야 합니다. 특히 불법 증축이나 용도 변경이 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 건축물 대장에 기재된 내용과 실제 건물이 다르다면 문제가 발생할 수 있습니다.임대인 본인 확인 : 계약 상대방이 실제 집주인인지 정확히 확인해야 합니다. 신분증(주민등록증, 운전 면허증 등) 을 통해 임대인의 신원을 확인하고, 등기부 등본 상의 소유자와 일치하는지 대조해야 합니다. 대리인과 계약하는 경우, 위임장과 인감 증명서 등 적 법 한 대리 권이 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.체 납 세금 확인 : 임대인이 국세나 지방세를 체 납 하고 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 임대인이 세금을 체 납한 경우, 해당 주택이 압류 되어 공 매나 경매로 넘어갈 수 있으며, 이때 세금 채권이 전세 보증금보다 우선 변제 될 수 있기 때문입니다.계약 전에 임대인에게 국세 및 지방세 완 납 증명서를 요구하여 확인하는 것이 안전합니다. 선 순위 임차 보증금 확인(다 가구 주택의 경우) : 다 가구 주택은 건물 전체에 대해 등기부 등본이 하나만 존재하며, 여러 가구가 각각 전세 도는 월세 계약을 맺고 거주합니다. 이 경우, 나보다 먼저 입주한 다른 세입 자들의 보증금(선 순위 임차 보증금) 총액을 확인해야 합니다. 선 순위 보증금과 나의 보증금을 합한 금액이 주택 시세의 일정 비율(보통 70~80%)을 넘지 않는지 확인하여 보증금 회수 가능성을 판단 해야 합니다. 임대인에게 다른 세입 자들이 임대차 계약 현황이 담김 서류를 요청하거나, 확정 일자 부여 현황을 확인하는 방법이 있습니다.임대인의 보증 사고 이력 및 보증 가입 금지 여부 확인 :주택 도시 보증 공사(HUG)나 서울 보증 보험(SGI)등 보증 기관을 통해 임대인의 보증 사고 이력을 확인하거나, 해당 주택이 전세 보증 보험 가입이 가능한지 미리 확인하는 것도 좋은 방법입니다. 보증 가입이 어렵거나 임대인에게 보증 사고 이력이 있다면 계약에 신중해야 합니다.주택 시세 확인 :계약 하려는 주택의 현재 시세를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 보증금이 주택 시세 대비 과도하게 높게 책정된 경우(깡통 전세 위험), 나중에 집값 하락 시 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 주변 실거래가나 공시 가격 등을 참고하여 적정 시세를 확인해야 합니다.현장 점검 : 계약 전에 직접 집을 방문하여 내부 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 누수, 곰팡이, 결 로,시설물 파손 여부 등을 확인하고, 사진이나 영상으로 기록해 두는 것이 좋습니다 계약서 작성 시 발견된 문제점에 대한 수리 약속 등을 특약 사항으로 명시하는 것도 방법입니다.결론적으로, 등기부 등본 계약 전 뿐만 아니라 잔금을 치르기 직전에도 다시 한번 확인하여, 계약 이후에 임대인이 추가로 대출을 받거나 다른 권리 관계를 설정하지 않았는지 확인하는 것이 중요합니다. 전세 계약은 큰 금액이 오가는 만큼, 꼼꼼하게 확인하고 준비하는 것이 무엇보다 중요합니다.
경제 / 부동산
25.06.14
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청약 가점제와 추첨제 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.청약 가점 제 와 추첨 제 는 아파트 청약 신청자 중에서 당첨자를 선정하는 방식에 차이가 있습니다.가점 제(Point System) :가점 제 는 신청자의 특정 조건에 따라 점수를 매겨, 점수가 높은 순서대로 당첨자를 선정하는 방식입니다 이는 오랫동안 무 주택 상태를 유지하고 부양 가족이 많으며 청약 통장 가입 기간이 긴 사람에게 유리한 제도입니다.무 주택 기간(최대 32점) : 무 주택 기간이 길수록 높은 점수를 받습니다. 15년 이상 무 주택이면 최고 점인 32점을 받을 수 있습니다.부양 가족 수(최대 35점) : 부양 가족이 많을 수록 높은 점수를 받습니다. 본인을 제외한 부양 가족이 6명 이상이면 최고 점인 35점을 받을 수 있습니다. 부양 가족 산 정 기준에는 배우자, 직계 존 속, 직계비속 등이 포함됩니다.청약 통장 가입 기간 (최대 17점): 청약 통장 가입 기간이 길수록 높은 점수를 받습니다. 15년 이상 가입 시 최고 점인 17점을 받을 수 있습니다. 청약 통장 전환이나 예치금 변경 시에도 최초 가입 일을 기준으로 기간을 산 정 합니다. 배우자의 청약 통장 가입 기간도 합산하여 점수를 받을 수 있게 제도가 개정되었습니다.가점 제의 만점은 총 84점 입니다.추 첨 제(Lottery Systen) : 추 점 제는 가점 제 적용 후 남은 물량이나 특정 조건에 해당하는 물량에 대해 무작위 추첨을 통해 당첨자를 선정하는 방식입니다. 가점 점수와 상관없이 운에 따라 당첨될 수 있습니다.적용 기준 : 가점 제 와 추첨 제는 공급되는 주택의 종류(국민 주택, 민영 주택), 면적, 그리고 해당 지역이 규제 지역인지 여부 등에 따라 적용 비율이 달라집니다.민영 주택 : 일반적으로 민영 주택의 경우, 전용 면적 85m2 이하 주택은 가점 제 와 추첨 제가 혼합 적용되며, 전용 면적 85m2 초과 주택은 추첨 제 비율이 높거나 100% 추첨 제로 진행되는 경우가 많습니다. 청약 과열 지역이나 수도권 및 광역시에서 공급되는 민영 주택 1 순위의 경우 추첨 제가 적용되기도 합니다.국민 주택 : 국민 주택은 일반적으로 가점 제 비율이 높게 적용됩니다.가점 제 와 추첨 제 두 제도의 차이점은 다음과 같습니다.선정 방식 : 가점 제 : 무 주택 기간, 부양 가족 수, 청약 통장 가입 기간 점수 합 산 후 고득점 자 순 선정추첨 제 : 가점 제 적용 후 남은 물량 등을 무작위 추첨으로 선정유리한 대상 : 가점 제 : 무 주택 기간이 길고, 부양 가족이 많으며, 청약 통장 가입 기간이 긴 신청자추첨 제 : 가점 점수가 낮거나 청약 조건이 불리한 신청자적용 기준 : 가점 제 : 주택 종류, 면적 지역 규제에 따라 추첨 제와 혼합 또는 단독 적용추첨 제 : 주택 종류 , 면적, 지역 규제에 따라 가점 제와 혼합 또는 단독 적용결론적으로 정확한 적용 비율은 주택이 공급되는 지역의 규제 상태(투기 과열 지구, 조정 대상 지역 등)와 주택 규모에 따라 달라지므로, 개별 모집 공고를 확인하는 것이 가장 중요합니다. 어떤 제도가 적용되는 지는 청약하려는 아파트의 모집 공고문을 통해 정확히 확인하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.14
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전세 계약 융자없고 임차권등기 잇다고 하는데 계약하면 좀 위험한가요? 보증보험 가입 된다고는 해요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임차 권 등기란 , 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못했을 때, 임차인이 자신의 권리를 보전하기 위해 법원의 명령을 받아 등기부 등본에 기록하는 것을 말합니다. 즉, 해당 주택에 살았던 이전 세입 자가 보증금을 돌려받지 못해 임차 권 등기를 설정해 둔 상태라는 의미입니다. 이는 해당 임대인이 이전 세입 자에게 보증금을 제때 돌려주지 못할 정도로 재정적인 어려움을 겪고 있을 가능성이 높다는 매우 중요한 신호입니다.임차 권 등기가 있는 주택 계약 시 위험성 :임차 권 등기가 설정된 주택과 전세 계약을 체결할 경우 다음과 같은 위험에 노출될 수 있습니다.보증금 미 반환 위험 :임대인이 이전 세입 자 에게도 보증금을 돌려주지 못했다는 것은 현재 임대인이 재정 상태가 좋지 않음을 시사합니다. 따라서 새로운 임차인인 본인도 계약 만료 시 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 높습니다.경매 가능성 :임대인의 재정 상황이 악화될 경우 해당 주택이 경매로 넘어갈 수 있습니다.이미 임차 권 등기가 있다는 것은 이전 세입 자가 보증금 회수를 위해 법적 절차를 진행하고 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.대항 력 및 우선 변제 권 문제 : 임차 권 등기는 이전 임차인이 이사를 가더라도 대항력 과 우선 변제 권을 유지하기 위한 조치입니다. 만약 본인이 집에 들어가게 되면, 기존 임차권등기권자보다 후 순위가 되어 보증금 회수에 어려움을 겪을 수 있습니다.계약 진행 여부에 대한 조언 : 임차 권 등기가 설정된 주택은 임대인이 보증금 미 반환 이력이 잇는 매우 위험한 매물로 간주됩니다. 용 자 가 없다는 점 만으로는 안전성을 보장 받기 어렵습니다.따라서 임차 권 등기가 있는 주택과는 전세 계약을 체결하지 않는 것이 안전합니다. 보증금을 잃을 위험이 매우 크기 때문입니다. 추가적으로 전세 계약 시에는 반드시 등기부 등본을 꼼꼼히 확인하시고, 임대인의 신분 및 세금 체 납 여부 등도 확인 하시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.06.14
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전세 만료 6개월 전 계약연장 시 전세권설정을 다시 해야하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 계약을 연장하실 때 계약 금액에 변동이 없다면 기존에 설정된 전세 권의 효력은 유지됩니다.즉, 전세 권 설정 등기는 말소 전까지 순위가 유지되므로, 전세 연장을 위해 전세 권 설정을 다시 하실 필요가 없습니다. 다만, 만약 전세금이 하향 조정되었다면 전세 권 변경 등기를 하셔야 합니다. 이때 이해 관계인(후 순위 근저당권 자, 다른 전세권 자 등)이 있다면 그들의 승낙서 가 필요할 수 있습니다.전세 권 설정 재 설정 시 절차 및 중 개업 자 필요 여부 ==>만약 전세금 변동 등으로 인해 전세 권 변경 등기가 필요한 상황이라면, 임대인과 임차인이 직접 법무 사 등 법조인의 도움을 받아 진행하실 수 있습니다. 부동산 중 개업 자를 반드시 거쳐야 하는 것은 아닙니다. 전세 권 설정 등기는 임대인의 동의가 반드시 필요하며, 확정 일자보다 비용이 더 발생할 수 있습니다.집주인이 전세 권 설정을 거부하는 경우 ==>전세 권 설정은 임대인의 동의가 있어야 가능합니다. 만약 집주인이 전세 권 설정을 거부한다면, 임차인은 전세 권 설정을 할 수 없습니다.전세 권 설정은 임차인의 권리를 강화 하는 수단이지만, 임대인에게는 재산권 행사에 제약이 될 수 있어 동의를 거부하는 경우도 있습니다.이러한 경우, 임차인은 전입 신고와 확정 일자를 통해 주택임대차보호법상의 대항력과 우선 변제 권을 확보하는 것이 중요합니다.전입 신고와 확정 일자는 전세 권 설정 등기와 마찬가지로 보증금을 보호 받을 수 있는 중요한 방법입니다.결론적으로, 전세 계약을 보증금 변동 없이 연장하시는 경우에는 기존 전세 권 설정의 효력이 유지되므로 다시 설정하실 필요는 없습니다. 만약 전세금에 변동이 있다면 변경 등기가 필요하며, 이는 법무 사 등 법조인의 도움을 받아 진행하실 수 있습니다. 집주인이 전세 권 설정을 거부하는 경우에는 전입 신고와 확정 일자를 통해 보증금을 보호 받으시는 것이 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.06.14
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상가를 짓기 위해서는 정확한 설계가 필요하고 그에 맞게 건축을 해야 한다는데, 건축사무소에 설계를 의뢰하면 수수료는 어떻게 계산을 하는건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.상가 건물을 신축하기 위해서는 말씀하신 대로 정확한 설계가 매우 중요하며,이를 위해 건축 사무소에 설계를 의뢰하게 됩니다. 건축 설계 수수료는 여러 요소를 고려하여 산 정 되며, 일반적으로 다음과 같은 방식으로 계산됩니다.건축 설계 수수료 산 정 방식 : 건축 설계 수수료는 주로 다음 세 가지 방식 중 하나 또는 여러 방식을 조합하여 산 정 됩니다. 공사비 요 율 방식 : 가장 흔하게 사용되는 방식으로, 총 건축 공사비에 일정 비율(요 율)을 곱하여 설계 비를 산정합니다. 건물의 용도, 규모, 난이도 등에 따라 요 율 이 달라집니다. 예를 들어, 공사비가 1억 원인 경우 설계 비는 공사비의 5%에서 10% 정도로 계산될 수 있습니다.실비 정액 가산 방식 :설계에 투입되는 인건비와 직접 경비, 제 경비 기술 료 등을 합산하여 산정하는 방식입니다. 인건비는 설계 기술자의 등급(특급, 고급, 중급, 초급 등)에 따라 다르게 계산됩니다.정액 방식 : 프로젝트의 규모가 작거나 설계 범위가 명확한 경우, 사전에 협의 된 일정 금액으로 설계 비를 정하는 방식입니다.설계 수수료에 영향을 미치는 요소 : 설계 수수료는 단순히 건물의 크기 뿐만 아니라 여러 복합적인 요소에 의해 결정됩니다.건축물의 규모 및 복잡성 : 건물의 연면적이 클수록, 구조나 디자인이 복잡할 수록 설계에 필요한 시간과 노력이 증가하여 비용이 높아집니다.건축물의 용도 : 상가, 주택, 공장 등 건축물의 용도에 따라 요구되는 설계 기준과 내용이 달라져 수수료에 영향을 미칩니다.설계 범위 : 기본 설계, 실시 설계 외에 감 리, 인 허가 대행, 각종 심의 준비(건축 심의, 경관 심의 등), 에너지 절약 계획서 작성, 오 수 /배수 처리 시설 신고 등 추가적인 업무가 포함될 경우 비용이 추가됩니다.건축 사무소의 경력 및 명성 :경험이 많거나 특정 분야에 전문성이 있는 건축 사무소는 상대적으로 높은 수수료를 책정할 수 있습니다.지역 별 차이 : 지역 별 물가나 관행에 따라 수수료에 차이가 있을 수 있습니다.일반적으로 건축 설계 수수료는 기본 설계 및 실시 설계 비용 외에 각종 인 허가 절차 및 심의에 필요한 비용이 포함되어 산 정 됩니다. 따라서 총 설계 비용은 순순 설계 비에 부대 비용이 더해진 금액이 됩니다.결론적으로, 정확한 설계를 위해 여러 건축 사무소에 의뢰하여 상담 받고 견적을 비교해 보시는 것은 매우 현명한 방법입니다. 각 사무소마다 제시하는 설계 범위와 수수료 산 정 방식이 다를 수 있으므로, 어떤 서비스가 포함되는 지 꼼꼼히 확인하시는 것이 좋습니다. 각 설계 사무소의 건축 사 따라 조금 씩 다를 겁니다.
경제 / 부동산
25.06.13
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