월셋방계약일과 입주일의 갭이 큽니다
안녕하세요 다음주 화요일에 월세집 계약일입니다 보증금 4000에 월세 80 이구요!
이번주 월요일에 계약금 일부 100만원은 넣은상태이구요
다음주화요일에 계약서 작성예정입니다
문제는 제가 사정이있어 입주예정일이 9월1일이될것같습니다.
계약서 작성일과 입주일이 갭이 너무큰것같은데 이렇게 될경우 문제될건 어떤게 있나요?
이렇게 갭이 큰경우 계약서 작성 후 동사무소서 확정일자를 받는게 의미가있나요?
문제될시 집주인과 중개사한테 양해구하고 계약일을 미루려합니다 이것도 가능할련지ㅜㅜ
첫 월세 집을 구하는거라 모르는게 많네요ㅜㅜ
감사합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대차에서 잔금을 납부하면 즉시 입주하여 임대차를 시작할 수 있는데, 아직 잔금일이 정해지지 않았다는 것으로 이해했습니다. 월셋집의 경우 계약일과 잔금지불일간의 간격이 그다지 길지 않은 것이 보통인데, 기간이 길어진다면 사전에 협의를 해보셔야 할 수 있고 필요시에는 계약일자를 연기할 수도 있을 것입니다. (임대인 측에서는 보통 이런 상황을 반기지는 않을 것이므로 잘 협의해 보셔야 합니다.) 계약서 작성후 30일 이내에 임대차거래신고를 하셔야 하는데, 이때 확정일자도 함께 받으시는 것이 절차상 편리할 수 있습니다. 물론 확정일자만 받아서는 아무런 효력도 발생하지 않고 전입신고와 입주를 해야 대항력과 우선변제권이 발생합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
잔금일자와 이사날짜는 임대인과 협의를 통해서 조율이 가능합니다.
8월 한달 정도 공실이 발생하는 부분이 있는데 다른 세입자가 있을 경우 임대인은 다른 세입자와 계약을 할 가능성이 크고 또한 한달 정도 기다려줄수 있는 상황이면 9월1일부터 계약기간을 잡을 수도 있습니다.
우선 공인중개사님께 먼저 얘기를 해 두시는 것이 좋고, 확정일자 받은 거 효력은 전입신고를 하고 나타나니 그래도 계약을 하게 되면 확정일자는 바로 받는 것이 좋습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통의 임대차계약에서 계약시점과 잔금일간의 기간은 1달이상인 경우가 더 많습니다. 이유는 계약서를 작성한 후에 전세대출등을 신청하기 떄문에 심사등을 고려해 최소한달은 여유를 두기 때문입니다. 그러므로 질문의경우도 크게 걱정하실만한 기간차이는 아니며, 실제 잔금지급전까지는 주택을 인도받는 게 아니고 계약금 계약상태이기 떄문에 크게 걱정하실부분은 없습니다. 권리상 문제도 결국은 게약서상 특약으로 잔금일 혹은 전입신고 익일까지 다른물권 설정금지등을 기재하므로 현시점에서 계약을 미룰만한 사유로는 보이지 않습니다. 물론 두 당사자간 동의를 하면 가능할수 있겠으나, 상대방입장에서 크게 무리가 없음에도 계약일자를 미룰 이유는 없기 때문입니다,
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
월세 계약일과 입주일은 장해진 규정은 없습니디
따라서 상호 협의하여 결정하게 됩니다
일반적으로 가장 많이 선호하는 기간은
도배와 이사짐센터 등의 계약으로
20일이내가 가장 많다고 생각합니다
그러나 2개월이 넘으면 임대인의 입장에서는 월세를 그만큼 손해를 받기 때문에
세입자를 구하기 어려울 경우는
임대인이 수용할 수도 있으나 그렇지 않으면 협의하기가 어려울 것으로 판단됩니다
그리고 확정일자 받는 것은 최우선 변제금을 받을 수 있는 조건임으로 행정기관의 롹인여부가 중요하지 확일일자는 크게 문제가 되지 않습니다
문제는 만일 계약을 임대인이 거부할 경우 계약금 일부 송금한 100만원에 대한 처리 문제가 대두될수도 있다고 봅니다
아직 계약서를 작성하지 않았다고 하더라도 구두 계약도 계약이니 잔금지급일을 2개월 후 라고 사전 상호 협의하였다면 문제가 없으나 그렇지않은 상태에서는 문제가 될 우려가 있다고 봅니다
따라서 만알 계약을 거부하고 100만원을 반환헤주지 않는다면 주민센터에 설치된 임대차분쟁조정위원회에 제소하여 협조를 요청하시기를 바랍니다
끝으로 임대인을 잘 설득하시어 해결하시기를 기원드립니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
입주일이 9월1일이면 지금 계약하셔도 됩니다
잔금일을 9월1일로 잡고 그날 이사하면 됩니다
잔금일이 그리 길지 않고 보통입니다
보통은 잔금일을 2달 넘게 잡는 경우도 많습니다
계약서 쓰고 한달내에 주민센터나 정부24에 거래신고하면 확정일자는 부여해줍니다
잔금치르고 전입신고 하시면 됩니다
부동산과 협의를 해서 계약을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
월세 계약서 작성 일과 실제 입주일 사이에 한 달 이상의 간격이 있다면 다음과 같은 문제들이 발생할 수 있습니다.
대항 력 및 우선 변제권 확보 지연 문제 :
주택 임대차 보호 법상 임차인의 보증금을 보호 받기 위해서는 '대항 력(전입 신고 및 주택 인도/점유)'과 '확정 일자'를 갖추는 것이 중요합니다 입주 일이 늦춰지면 전입 신고와 실제 입주(점유)가 늦어지게 되는데, 그 사이에 해당 부동산에 새로운 근저당 설정, 압류, 가압류 등의 권리 변동이 생길 경우 본인의 보증금이 후 순위로 밀려나 보호 받지 못할 위험이 있습니다.
즉, 임대차 계약서 작성 일에는 효력이 발생하지만, 실제 대항 력과 우선 변제 권은 입주와 전입 신고를 마친 시점부터 발생하기 때문에 이 사이의 기간 동안 위험에 노출될 수 있습니다.
잔금 지급 시점 혼란 :
일반적으로 보증금 잔금은 입주일(주택 인도일)에 지급하는 것이 원칙입니다. 만약 입주 일이 한참 남았는데 계약서 작성 시점에 잔금을 지급하게 된다면, 위에서 언급한 위험이 더욱 커질 수 있습니다. 잔금은 입주와 동시에 처리하는 것이 가장 안전합니다.
확정 일자의 의미와 간격이 큰 경우의 확정 일자 발급 시점==>
확정 일자는 주택 임대차 계약을 증명하는 법적 효력을 갖는 일자로, 임대차 보증금에 대해 우선 변제 권을 부여하는 중요한 절차입니다. 즉, 나중에 집이 경매로 넘어갈 경우 내 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리라고 생각하시면 됩니다. 계약서 작성 일과 입주일 사이에 큰 갭 이 잇는 경우에는 다음과 같이 고려해야 합니다.
확정 일자는 계약 즉시 받는 것이 좋습니다. :
확정 일자 자체는 계약서가 작성되는 시점에 받을 수 있습니다. 주민 센터(동사무소), 등기소 또는 인터넷 등기소를 통해 계약서에 확정 일자를 받을 수 있습니다. 확정 일자를 받으면 해당 일자로 부 터 우선 변제 권의 효력이 발생합니다.
가장 중요한 것은 대항 력 확보 :
하지만 확정 일자 만으로는 보증금 보호가 완벽하기 않습니다. 보증금에 대한 우선 변제 권을 온전히 행사하기 위해서는 전입 신고와 실제 주택을 인도 받아 점유 하는 것(즉, 이사해서 거주하는 것)이 함께 이루어져야 합니다. 보통 전입 신고는 입주 후 진행하는 경우가 많으며, 확정 일자와 전입 신고, 점유 중 가장 늦은 날을 기준으로 우선 변제 권의 순위가 정해집니다.
위험 최소화를 위한 확인 :
따라서 다음 주 화요일 계약서 작성 후 확정 일자를 즉시 받으시되 9월1일 입주 전에 해당 부동산에 새로운 근저당 설정 등 권리 변동이 생기지는 않는지 이주 직전까지 지속적으로 등기부 등본 확인은 관할 등기소나 인터넷 등기소를 통해 열람 가능합니다.
계약일 변경 가능성 ==>
계약 일을 미루는 것이 가능한지 여쭤보셨는데 현재 상황에서는 다소 어려울 수 있습니다. 그러나 사정을 잘 얘기하면 되는 경우도 있습니다. 공인중개사를 통한 잘 협상을 해보시기 바랍니다.
결론적으로, 첫 월세 계약이라 많이 긴장되고 어려우실 텐 데 , 미리 궁금한 점들을 꼼꼼히 확인하고 대비하려는 모습이 참 좋아 보입니다. 무엇보다 임대인과 중개사 님과 충분히 소통하시고 , 등기부 등본 확인을 꼭 해보시고 안전하게 첫 월 세 집을 구하시길 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
임대차 계약은 계약서에 명시된 임대차 개시일이 기준이 됩니다. 보통 계약서에 계약일과 입주일을 따로 명시합니다.
입주일 = 임대차 시작일로 계약서에 명확히 기재하시면 되겠습니다.
확정일자는 임대차 개시일 기준이 아니라 확정일자 받은 날짜 기준으로 효력이 발생합니다. 확정일자를 계약서 작성 직후 받아도 유효하지만 우선 순위 보호는 실제 전입신고 + 확정일자를 모두 완료한 시점부터 생깁니다.
감사합니다.