상가주택을 1주택으로 가지고 있는사람은 임대소득이 비과세인가요?
현제 프랜차이즈 운영중인 사업자입니다
1주택자가 기준지가 12억이하의 주택보유한 경우,
주택 임대소득은 비과세라고하는데
다가구가 아닌 상가주택이라도
Ex)1층-상가 1개, 2층, 3층-주택 12개
질문1) 상가주택이라도 1택자라면 주택임대소득은 비용상관없이 비과세지요? 아니면 상가주택은 임대소득비과세에 해당 안되나요?
질문2) 상가 임대소득은 1주택자 사업소득이랑 더해져서 종합과세되지요?
질문3) 상가를 임대주지않아도 상관없지요? 상가임대사업자만 내놓고 각 신고 기간에 신고는 잘하구요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
일반적으로 1세대 1주택자가 주택을 임대 할 경우 임대 소득에 대한 비과세 혜택이 있습니다. 하지만 상가 주택처럼 상업용 부분과 주거 용 부분이 혼합된 경우, 비과세 여부를 판단할 때 몇 가지 중요한 기준이 있습니다.
주택 수 산 정 :
주택 임대 소득세 계산 시, 상가 주택은 기본적으로 하나의 주택으로 보지만, 주거 용과 상업용 면적 비율에 따라 판단될 수 있습니다.
주택 부분의 비과세 수준 :
1주택자의 주택 임대 소득은 기준 시가 9억원(2013년 5월 이후 기준)을 초과하는 고가 주택이 아니면 비 과 세됩니다. 만약 해당 상가 주택의 주택 부분이 고가 주택에 해당한다면 임대 소득이 과세 될 수 있습니다. 또한, 주거 용 면적이 상업용 면적보다 넓은 경우 전체를 주택으로 보아 12억 원 초과 여부를 주택 부분의 실지 거래 가액을 기준으로 판단하기도 합니다.
다주택 여부 :
질문에서 '2층, 3층-주택 12개'라고 언급하셨는데, 만약 이것이 독립된 12개의 주거 단위(호실)를 의미한다면, 이는 1주택이 아닌 다주택으로 간주되어 주택 임대 소득 전체가 과세 대상이 됩니다. 즉, 독립된 여러 호실을 임대 할 경우 1주택자라 할지라도 월세 소득에 대해 과세 될 수 있습니다. 임대 수입 금액이 2천만 원 이하라면 분리 과세를 선택할 수 있습니다.
종합 과세와 분리 과세 :
주택 임대 소득은 연간 2천만 원 이하인 경우 분리 과세(세율 14%)를 선택할 수 있으며, 2천만 원을 초과하는 경우 종합 과세 대상이 됩니다.
요약하면, 상가 주택이라 할지라도 주택 부분의 임대 소득이 무조건 비 과세 되는 것은 아니며, 주택의 기준 시가 및 임대 하는 주택의 개수(독립된 호실의 개수)에 따라 가세 여부가 달라질 수 있습니다.
상가 임대 소득의 종합 과세 여부 ==>
상가 임대 소득은 사업 소득으로 분류되며, 기존에 프랜차이즈 운영을 통해 얻는 사업 소득과 합산 되어 종합 소득세가 과세 됩니다. 즉, 상가에서 발생하는 월세 수입은 본인의 다른 모든 소득(근로 소득, 다른 사업 소득 등)과 합산되어 소득 세율이 적용되는 종합 소득세 신고 대상이 됩니다.
종합 소득세는 소득이 커질 수록 높은 세율이 적용되는 누진세 구조이므로, 상가 임대 소득이 더해지면서 전체적인 세금 부담이 증가할 수 있습니다. 상가 임대 소득에 대한 세금은 매출액이 아닌 순이익에 대해 과세 되므로, 임대 관련 비용(대출 이자, 재산세, 중 개 수수료 등)을 잘 관리하여 필요 경비를 인정받는 것이 중요합니다.
상가를 임대 주지 않아도 되는지 여부==>
상가를 현재 임대 주지 않아도 세금 신고 측면에서는 문제가 없습니다. 상가 임대 사업자로 등록만 해두고 임대 수익이 발행하지 않는다면, 해당 신고 기간에 수입 금액이 '0원'으로 신고하시면 됩니다.
상가를 임대하지 않더라도, 사업자 등록을 유지하는 것은 가능합니다. 하지만 상가를 비워둘 경우 수익은 발생하지 않고 보유에 따른 재산세 등은 계속 발생하므로, 장기적으로 임대 계획을 세우시는 것이 좋습니다.
상가 주택 주택 임대 소득 :
주택 부분의 기준 시가와 독립된 주거 단위의 개수에 따라 비과세 여부가 달라질 수 있습니다. 특히 여러 개의 주거 단위(호실)를 임대 한다면 과세 대상이 될 가능성이 높습니다.
상가 임대 소득 :
기존 사업 소득과 합산되어 종합 과세 됩니다.
상가 미 임대 :
사업자 등록은 유지하되, 임대 수익이 없다면 '0'원으로 신고하시면 됩니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,주택(2~3층)은 조건이 충족 시 비과세 될수도 있습니다
기준시가 12억 이하, 1세대 1주택, 임대소득 연 2천만 원 이하여야 합니다
,상가(1층)은 과세 대상입니다
사업소득과 합산 종합과세 (또는 분리과세 선택 가능)입니다
,상가를 임대하지 않는 경우에는 과세 없습니다
단, 신고는 필수입니다 (매출 0으로 신고)
필요시에는 세무사 상담을 통해 주택임대소득 분리 여부를 정확히 판단받는 것이 좋습니다
특히 주택 12세대를 임대하신다면 주택 수 기준이 달라질 수 있어 비과세 요건이 달라질 수 있으니 꼭 상담받아 보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
조건 충족 시 비과세 가능하지만 상가주택의 구조와 주택 수가 핵심이라 주택 수가 1호 이상일 경우 비과세 요건에서 제외됩니다.
임대 소득은 사업 소득으로 보고 기존 사업 소득과 합산되어 종합과세 됩니다.
임대 하지 않아도 상관없으며 사업자등록을 해둔 상태라도 무실적 신고만 잘하면 되겠습니다.
감사합니다.