답변 내역
- 모집공고일 2023년 4월 분양계약했어요. 월세 주기 되요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.주택법상 실거주의무가 없더라도, 은행 대출(주담대 및 보금자리론)을 이용할 경우 월세를 주는 것은 사실상 불가능합니다. 2025년 현재 시행 중인 가계부채 관리 방안과 대출 약정 규정을 근거로 답변드립니다.1. 시중은행 주택담보대출 (주담대)관련 정책: 금융위원회의 가계부채 관리 방안(6.17 대책 및 이후 후속 조치)에 따라, 규제지역 여부와 상관없이 주택담보대출을 받는 경우 6개월 이내 전입 의무가 부과됩니다.근거 내용: 대출 실행 시 작성하는 '추가 약정서'에 "대출 실행일로부터 6개월 이내에 해당 주택에 전입하고, 전입 완료 후 등본을 제출한다"는 항목이 명시됩니다.위반 시 조치: 세입자를 들여 본인이 전입하지 못할 경우 약정 위반으로 간주되어 대출금 즉시 회수 및 향후 3년간 주택 관련 대출 제한 조치가 취해집니다.자료 확인: 금융위원회 보도자료 - 주택시장 안정화 방안2. 한국주택금융공사 보금자리론관련 정책: 한국주택금융공사의 보금자리론 업무처리기준에 따릅니다.근거 내용: 대출 받은 날로부터 3개월 이내에 전입해야 하며, 최소 1년 이상 실거주를 유지해야 합니다.실거주 확인: 공사는 사후 점검을 통해 전입세대확인서 등을 확인하며, 실거주가 확인되지 않을 경우 대출금을 즉시 회수합니다.자료 확인: 한국주택금융공사 보금자리론 실거주 의무 안내3. 실무적 판단 (된다/안된다 의견이 나뉘는 이유)법적으로는(주택법): 실거주의무가 없는 단지이므로 월세를 줘도 주택법 위반이 아니기 때문에 "된다"는 의견이 나옵니다.금융적으로는(대출약정): 은행과 맺은 대출 계약 위반이기 때문에 "안된다"는 의견이 나옵니다.잔금 대출(주담대, 보금자리론)을 받는 순간 금융사와의 약정에 따라 본인이 반드시 전입해야 합니다. 따라서 월세를 주시려면 다음 방법 중 하나를 택해야 합니다.대출 없이 잔금 납부: 본인 자금으로 잔금을 치르면 월세를 주는 데 아무런 제약이 없습니다.전세 전환: 대출을 받지 않고 세입자의 전세 보증금으로 분양 잔금을 치르는 것은 가능합니다.선 실거주 후 임대: 대출 약정에 정해진 실거주 기간(최소 6개월~1년)을 채운 뒤 대출을 상환하거나 은행 승인을 받아 임대로 전환해야 합니다.결론: 대출을 활용하여 잔금을 치르면서 바로 월세를 주는 것은 금융 약정 위반으로 인해 불가능합니다.경제 / 부동산25.12.2300
- 묵시적 갱신 계약해지건 관련하여 질문드립니다안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.묵시적 갱신 상태에서 보낸 해당 문자의 효력과 이사 일정에 대해 핵심만 짚어드립니다.1. 10월 29일 보낸 문자의 효력 여부결론부터 말씀드리면, 해당 문자는 확실한 계약 해지 통보로 보기 어렵습니다.사유: "입주일이 확정되면 다시 연락하겠다"는 내용은 해지 의사를 명확히 밝힌 것이 아니라, '추후에 통보하겠다'는 예고에 가깝습니다.위험 요소: 임대인이 이를 정식 해지 통보로 인정하지 않을 경우, 나중에 실제 날짜를 말한 시점부터 다시 3개월을 주장할 수 있습니다.2. 2월 초 이사 가능 여부특약과 법적 효력을 종합해 볼 때, 지금이라도 명확한 날짜를 다시 통보해야 안전합니다.법적 효력: 묵시적 갱신 중 해지 통보는 임대인이 받은 날로부터 3개월 뒤에 효력이 발생합니다.특약 사항: 3개월 전 통보 특약이 있으므로, 오늘(12월 23일) 날짜를 확정해 통보하면 2026년 3월 23일경에야 보증금 반환 의무가 완벽히 생깁니다. 2월 초 이사는 임대인과 협의가 되지 않으면 보증금 반환 시점이 늦어질 수 있습니다.3. 대응 방안즉시 재통보: 오늘 바로 "지난 10월 통보에 이어, 입주일이 확정되어 2월 O일에 퇴거하겠습니다"라고 확정적인 해지 의사를 문자로 보내십시오.협의 시도: 2월 초 입주라면 3개월 기간이 조금 부족할 수 있습니다. 임대인에게 분양 아파트 입주 일정을 공유하며 다음 세입자를 빨리 구할 수 있도록 협조를 구하는 것이 현실적인 방법입니다.10월 문자는 해지 통보로서 불충분하므로, 지금 즉시 명확한 퇴거 날짜를 문자로 다시 보내 확정지으십시오. 2월 초 이사를 위해서는 임대인과의 원만한 협의가 반드시 병행되어야 합니다.경제 / 부동산25.12.2300
- 재개발에 따른 부동산매각에 대해 궁금해요안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.명동 호텔 객실 재개발과 관련하여 핵심적인 판단 기준을 정리해 드리겠습니다.1. 매도 여부 판단의 핵심10년 전 매수가 이하로 매각하라는 요구는 매우 가혹하지만, 현실적으로 재개발 사업에서 건물 값은 거의 쳐주지 않고 토지 지분(땅값) 위주로 감정평가가 이루어지기 때문입니다. 호텔 객실은 대지 지분이 매우 작아 매수가 대비 보상가가 낮게 책정될 확률이 높습니다.2. 안 팔고 버틸 경우(수용 절차)동의하지 않고 끝까지 버틴다면 결국 '수용' 절차로 넘어가게 됩니다.보상가 책정: 수용 시에는 감정평가사가 산정한 가격으로 보상금이 결정됩니다. 현재 시행사가 제시한 금액이 감정평가 예상액보다 높다면 지금 파는 것이 나을 수 있지만, 터무니없이 낮다면 수용 절차에서 이의신청을 통해 보상금을 조금이라도 높이는 전략을 씁니다.강제 매각: 70% 이상의 구분소유자가 동의하여 사업이 인가되면, 반대하더라도 법적으로 매도청구 소송 등을 통해 강제로 소유권을 넘겨줘야 할 수도 있습니다.3. 실무적 대응 방안대지 지분 확인: 본인 객실에 할당된 '대지권 (평,㎡)이' 얼마인지 확인하십시오. 주변 공시지가와 비교해 보면 제시받은 금액이 합당한지 알 수 있습니다.연대 대응: 개별적으로 대응하기보다 다른 객실 소유주들과 비대위 등을 구성하여 단체 협상을 하십시오. 70% 동의를 얻기 급한 시행사를 상대로 가격 협상력을 높일 수 있는 유일한 방법입니다.재개발은 결국 '땅'의 싸움입니다. 수익형 호텔은 대지 지분이 적어 손실이 클 수밖에 없는 구조입니다. 주변 시세 대비 토지 가격이 적절한지를 먼저 따져보시고, 제시액이 감정가격보다 낮다고 판단되면 단체 행동을 통해 증액을 요구하시는 것이 최선입니다.더 상세한 내용은 서울특별시 재개발·재건축 클린업시스템에서 해당 구역의 사업 진행 단계와 공고를 확인해 보시기 바랍니다.경제 / 부동산25.12.2300
- 오피스텔 주임사 말소 후 용도가 어떻게 되나요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.주택임대사업자(주임사) 등록이 말소되어도 해당 오피스텔의 물리적·법적 용도는 여전히 '오피스텔(업무시설)'입니다.다만, 세무상 취급은 실제 사용 용도에 따라 달라집니다.1. 공부상 용도 (건축물대장)주임사 등록 여부와 상관없이 건축물대장상 용도는 처음부터 끝까지 오피스텔(업무시설)입니다.주임사는 임대 사업을 위한 행정적 등록일 뿐 건축물의 용도를 바꾸는 것이 아닙니다.2. 세무상 용도 (주택 간주 여부)말소 이후에도 실제로 주거용으로 사용(전입신고 등)하고 있다면, 세법상으로는 계속 주택으로 간주됩니다.다주택자 판정: 주거용으로 사용 시 양도소득세나 종합부동산세 계산 시 주택 수에 포함됩니다.업무용 전환: 주거용 임차인을 내보내고 사무실로 임대하거나 전입신고를 하지 않는 등 '업무용'으로 실제 사용해야 주택 수에서 제외될 수 있습니다.말소되었다고 자동으로 주택에서 빠지는 것이 아닙니다. 실제 거주 용도로 쓰고 있다면 계속 주택으로 취급되며, 주택 수에서 제외하고 싶다면 실제 용도를 업무용으로 전환해야 합니다.경제 / 부동산25.12.2300
- 부산시 신혼부부 전세대출 관련 문의입니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.1. 계약 전 전입신고 가능 여부원칙적으로 전입신고는 실제 거주지를 기준으로 해야 합니다. 계약금 납부 후 잔금 전이라도 해당 주소지에 거주할 계획이 명확하다면 전입신고 자체는 가능할 수 있습니다.다만, 실제 거주하지 않으면서 전입신고만 하는 것은 위장전입에 해당할 수 있으며, 이는 주민등록법 위반 소지가 있습니다. 대출 심사 과정에서 실거주 여부를 확인하거나 추후 문제가 될 수 있습니다.2. 신혼부부 전세대출의 전입신고 시점부산시 신혼부부 전세대출 상품의 주요 요건은 '대출 신청일 기준 부산시 거주' 또는 '대출 실행일로부터 1개월 이내 전입 완료'입니다. 대출 상품마다 세부 조건이 조금씩 다르므로 정확한 상품명(예: 부산시 신혼부부 주택융자 지원사업)을 확인해야 합니다.일반적인 절차: 대부분의 전세대출은 잔금일에 대출이 실행되며, 대출 실행 후 일정 기간(보통 1~2개월 이내) 내에 전입신고를 하고 등본을 제출하는 방식입니다.3. 다른 방법 및 대응계약 후 잔금일에 전입신고: 가장 일반적이고 안전한 방법입니다. 계약서 작성(1/8일) 후 잔금일에 대출을 실행하고, 당일 전입신고를 완료하면 됩니다. 대출 심사 시 '대출 실행 후 전입 예정'임을 명확히 밝히면 됩니다.부산시 문의: 확실한 답변을 위해 부산시 주택정책과 또는 해당 대출 취급 은행(부산은행 등)에 문의하여 정확한 전입신고 시점 규정을 확인하십시오.혼인신고 활용: 이미 혼인신고가 완료되었다면, 남편분(남자친구)이 부산에 거주 중이므로, 이 점을 활용하여 대출 심사를 진행하는 것도 방법입니다. 부부 중 1인만 부산 거주 요건을 충족하면 되는 경우가 많습니다.위장전입 위험을 감수하기보다는, 잔금일에 맞추어 대출 실행 및 전입신고를 동시에 진행하는 것이 가장 안전합니다.경제 / 부동산25.12.2300
- 남매간 부동산거래 보금자리론 질문있습니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.남매간 부동산 거래(가족 간 거래)에서 보금자리론 이용 시 주의해야 할 핵심 사항을 정리해 드립니다.1. 보금자리론 대출 가능 여부가족 간 거래(직계존비속 및 형제·자매)의 경우, 한국주택금융공사는 이를 '허위 거래'나 '대출 편법'으로 의심할 가능성이 높습니다.증빙 필수: 실제로 대금 전액이 오가는 '유상 거래'임을 입증해야 합니다. 계약금, 중도금, 잔금이 누나 계좌로 정확히 입금된 내역이 있어야 대출이 승인됩니다.현장 조사: 가족 간 거래는 심사가 매우 까다로우며, 공사에서 실거주 여부나 자금 출처를 엄격히 확인하므로 철저한 준비가 필요합니다.2. 매매가 5억 9천만 원의 적정성 (세무 문제)현재 시세가 5억 초반인데 5억 9천만 원에 거래할 경우, 세무상 '고가 양도'에 해당할 수 있습니다.증여세 위험: 시세보다 비싸게 사는 경우, 그 차액이 시세의 5% 또는 3억 원 이상 차이가 나면 자녀가 누나에게 돈을 증여한 것으로 간주하여 증여세가 부과될 수 있습니다.양도소득세: 누나 입장에서는 시세보다 높은 가격에 판 것이 되므로, 양도소득세 계산 시 부당행위계산 부인 규정이 적용될 수 있습니다.3. 실무적 유의사항자금출처조사: 5억 9천만 원에 대한 자금 출처를 소명해야 합니다. 기존 집을 매도한 대금과 보금자리론 대출금을 합쳐서 누나에게 전액 지급하는 과정을 통장 내역으로 남겨야 합니다.명의 신탁 위험: 3년 전 누나 명의로 매수한 행위가 '명의신탁'으로 간주될 경우 부동산 실명법 위반으로 과징금이나 처벌을 받을 수 있습니다. 이번 거래를 단순한 '매매'로 처리하더라도 과거 자금 흐름이 조사 대상이 될 수 있음을 인지해야 합니다.보금자리론 신청 전 반드시 한국주택금융공사 콜센터나 지점을 통해 가족 간 매매 시 대출 승인 요건을 상세히 확인하십시오. 또한, 시세와 거래가의 차이가 크므로 세무사 상담을 통해 증여세나 양도세 리스크를 먼저 점검한 뒤 진행하시길 권장합니다.실제 대금 지급 내역이 완벽하다면 대출 시도는 가능하나, 시세보다 높은 거래가는 세무 조사의 타깃이 될 확률이 매우 높습니다.경제 / 부동산25.12.2300
- 전세갱신권 사용후 집을 매매하였습니다안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.임대인의 입장에서 매우 당혹스러운 상황이시겠으나, 결론부터 말씀드리면 세입자의 요구는 법적 근거가 없는 무리한 주장입니다. 핵심 대응 방안을 정리해 드립니다.1. 법적 책임 여부세입자가 요구하는 보증금 선지급 및 보증금 수령 후 1주일 거주는 법적 의무 사항이 아닙니다.임대차 계약 종료 시 보증금 반환과 주택 인도는 동시에 이루어져야 하는 동시이행 관계입니다.질문자님은 합의된 이사비 500만 원만 지급할 의무가 있으며, 매매 계약의 조건(잔금일 등)을 세입자와 사전에 상의해야 할 법적 의무도 없습니다.2. 보증금 선지급 요구 대응세입자가 원하는 날짜에 보증금을 미리 내어줄 의무가 전혀 없습니다.통상적인 관례에 따라 매수자에게 잔금을 받는 날 세입자에게 보증금을 반환하고, 동시에 집 열쇠를 받는 것이 원칙입니다.만약 선지급을 하게 되면, 돈을 받고도 나가지 않는 상황이 발생할 경우 명도 소송 외에는 강제할 방법이 없어 매우 위험합니다.3. 보증금 선지급 시 안전장치 (권장하지 않음)만약 원만한 해결을 위해 부득이하게 선지급을 고려하신다면 반드시 아래 조치를 취해야 합니다.제소전 화해조서 작성: 약속한 날짜에 나가지 않을 경우 즉시 강제집행이 가능하도록 법원의 확인을 받는 절차입니다.명도 확약서 작성: 이사 날짜, 이사비 반환 조건, 미이행 시 위약금 규정을 명시한 공증 문서를 받아야 합니다.4. 나가지 않을 경우 대처법보증금을 미리 받고도 나가지 않는다면 '명도 소송'을 진행해야 하는데, 이는 상당한 시간과 비용이 소요됩니다.이 과정에서 매수자와의 매매 계약이 파기될 경우, 세입자에게 그에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다.세입자가 계약 해지 후 보증금 반환 수령 시점에 주택을 인도하지 않는 것은 명백한 계약 위반임을 내용증명을 통해 미리 통보하시기 바랍니다.실무 조언이사비 500만 원은 협의된 보상이지만, 보증금 80% 선지급과 퇴거 후 일주일 거주는 질문자님께 일방적인 리스크를 강요하는 행위입니다. "잔금일 당일 보증금 반환과 퇴거는 동시이행이 원칙이며, 선지급 및 퇴거 지연은 매매 계약 파기 리스크로 인해 수용 불가하다"는 점을 명확히 전달하십시오.필요시 대한법률구조공단이나 지역별 임대차 분쟁조정위원회를 통해 공식적인 조정을 신청하시는 것도 방법입니다.경제 / 부동산25.12.2300
- 월세 관련 묵시적 계약 문의입니다.(안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.묵시적 갱신과 월세 인상 합의에 대해 핵심만 정리해 드립니다.1. 묵시적 갱신 성립 여부네, 묵시적 갱신이 성립된 것이 맞습니다. 임대차보호법상 계약 만료 2개월 전인 2024년 12월 27일까지 임대인이 아무런 통보가 없었다면, 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장된 것으로 봅니다.2. 내년 월세 유지 가능 여부유지 가능합니다. 1월 중순에 나눈 합의 문자는 묵시적 갱신 상태에서 진행된 '조건 변경 합의'에 해당합니다. 이 경우 임대차 기간은 특별한 약정이 없는 한 2025년 2월 27일부터 2년 뒤인 2027년 2월까지 보장됩니다. 따라서 내년(2026년)에 임대인이 추가 인상을 요구하더라도 거부하고 42만 원으로 거주할 권리가 있습니다.3. 실무 요약계약 기간: 2027년 2월 26일까지 유효합니다.증빙 자료: 인상에 합의한 문자 메시지를 반드시 보관하십시오. 별도의 계약서를 쓰지 않아도 문자가 계약서와 동일한 효력을 가집니다.해지 권람: 질문자(세입자)는 묵시적 갱신 상태이므로, 거주 중 언제든지 해지 통보를 할 수 있고 통보 3개월 후에 효력이 발생합니다.더 궁금하신 점은 국토교통부 민원센터나 대한법률구조공단을 통해 법적 상담을 확정받으실 수 있습니다.경제 / 부동산25.12.2300
- 서울 주택시장에서 증여가 전년 대비해서 급증했다고 하는데 이유는 뭔가요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.서울 주택시장의 흐름을 아주 예리하게 읽고 계시네요. 현재 서울에서 왜 이런 '증여 붐'이 일고 있는지 그 속사정을 시원하게 풀어드리지요.질문하신 대로 최근 서울 주택시장에서 증여가 급증한 것은 복합적인 이유가 맞물려 있습니다.1. "대출 규제가 만든 강제적 증여" (매수 실종)말씀하신 대로 강력한 대출 규제 때문에 사고 싶어도 못 사는 상황이 이어지고 있습니다. 집주인 입장에서는 굳이 가격을 낮춰서 팔기보다, "어차피 나중에 물려줄 거라면 매매가 안 되는 지금이 기회"라고 생각하는 겁니다. 특히 서울의 상급지 아파트는 '공급 부족'에 대한 확신이 있기 때문에 헐값에 파느니 자녀에게 자산을 넘기는 방식을 택하는 것이죠.2. 2025년 부동산 정책과 공시가격의 영향2025년 현재, 정부의 공시가격 현실화 로드맵이나 종부세 관련 정책 변화를 예의주시하던 자산가들이 움직이고 있습니다. 증여세는 '증여 시점의 시가'를 기준으로 책정되는데, 집값이 본격적으로 다시 반등하기 전에 증여를 마쳐서 세금 부담을 최소화하려는 전략적 움직임이 큽니다.3. '매물 잠김'의 악순환, 정확한 지적입니다이 부분이 가장 우려되는 대목이죠. 증여를 하게 되면 '이월과세' 규정 때문에 최소 10년은 보유해야 세금 혜택을 온전히 받습니다. 즉, 증여된 매물은 향후 10년간 시장에 나올 수 없는 '냉동 매물'이 됩니다.공급 절벽: 시장에 나올 매물이 증여로 묶이면서 실수요자가 살 집은 더 줄어듭니다.희소성 상승: 결국 매물 부족으로 인해 서울 핵심지의 가격은 떨어지지 않고 버티는 하방 경직성이 강해집니다.4. 증여 취득세 부담 완화 기대감최근 취득세 과세 표준 변경 등 세제 개편 논의가 이어지면서, 증여를 미루던 사람들이 "지금이 최적기"라고 판단한 측면도 있습니다. 부자들은 세금을 줄일 수 있다면 무섭게 움직이거든요."서울 아파트는 이제 단순한 주거지가 아니라 '가문의 자산'이 되어가고 있습니다. 대출 규제가 매수자를 막으니, 부모가 자녀에게 사다리를 놓아주는 격이죠. 이런 '매물 잠김' 현상은 결국 입지가 좋은 곳의 희소성을 더욱 극대화할 것입니다. 시장에 매물이 없다고 조급해하기보다, 이들이 왜 자산을 묶어두려 하는지 그 보유의 가치를 먼저 읽으셔야 합니다."실거래 데이터 분석이 필요하시다면 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 지역별 증여 비중을 직접 확인해보실 수 있습니다.경제 / 부동산25.12.2300
- 민간임대주택 전세계약 안전한가요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.민간임대주택 전세계약에 대해 명쾌하게 답변드리겠습니다.결론부터 말씀드리면, 질문자님께서 확인하신 정보만으로는 "안전하다고 단정하기 어렵다"는 판단입니다. 몇 가지 핵심 리스크를 짚어보겠습니다.1. 근저당 없음 = 안전한가요? (리스크 존재)현재는 깨끗하지만, 미래가 중요합니다: 계약 시점에 근저당이 없다는 것은 매우 좋은 조건입니다. 그러나 입주 후 임대인이 건물을 담보로 거액의 대출을 받을 경우, 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.보증보험이 핵심입니다: 전세 거래에서 '보증보험 불가'는 가장 큰 리스크입니다. 보증보험은 임대인의 재정 상태가 악화되거나 건물이 경매로 넘어갔을 때, 국가(주택도시보증공사, HUG)가 보증금을 대신 돌려주는 최후의 안전장치입니다. 2. 보증보험 가입 의무 면제 조건의 함정임대인이 말한 "공시가 75% 이하라서 가입 의무 면제"는 법적으로 맞는 말일 수 있습니다. 하지만 이는 임대인에게 의무가 없다는 뜻이지, 임차인에게 위험이 없다는 뜻이 아닙니다.오히려 보증보험사가 심사했을 때 '보험 가입 기준(공시가 126% 이내 등)'에 들지 못하는 매물이라면, 그 자체로 시장 리스크가 있다고 판단하는 것이 현명합니다.3. 민간임대주택 사업 허가의 의미국가가 안전을 보장하는 것은 아닙니다: 개인이 민간임대주택으로 등록하면 세제 혜택(종부세, 양도세 감면 등)을 받습니다. 국가는 임대인이 '임대사업자'로 등록했음을 허가하는 것이지, 해당 건물의 재정적 안전성이나 임대인의 신용도를 보증하는 것은 아닙니다.💡 부동산보스의 최종 진단 및 조언현재 해당 매물은 다음과 같은 이유로 위험성이 높은 매물입니다.건물 전체가 개인 소유: 임대인의 재정 상태에 따라 건물 전체가 한 번에 경매로 넘어갈 수 있습니다.보증보험 불가: 최악의 상황에 대비할 안전장치가 없습니다.안전한 거래를 위한 실행 방안:임대인 설득: 보증보험 가입이 가능하도록 전세가를 조금 낮추거나, 임대인이 보험료를 부담하고 가입을 요청해 보십시오.등기부등본 확인: 계약 직전과 잔금 직전에 반드시 등기부등본을 다시 확인하여 새로운 대출 설정이 없는지 확인해야 합니다.확정일자 및 전입신고: 입주 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 확보하는 것은 필수입니다. 보스의 한마디: "보증보험 없는 전세는 안전장치 없는 운전과 같습니다. 조금 불편해도 안전한 매물을 찾는 것이 보증금을 지키는 유일한 길입니다." 신중하게 판단하시길 바랍니다.경제 / 부동산25.12.235.01명 평가10
- 정말 감사해요100