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- 울산에서 상급지 갈아타기허고 싶어오안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.울산에서 7억 원대 주택을 보유 중이시라면, 자산 가치를 한 단계 높이기 위한 상급지 갈아타기의 적기입니다. 현재 울산 시장 상황과 서울 투자와의 비교를 통해 정리해드리겠습니다.1. 울산 내 상급지 갈아타기 추천 (10억~11억 원대)울산에서 1.5배인 10억 원대로 진입하신다면, 울산의 '대장주' 입지를 선점하셔야 합니다. 2026년 현재 가장 유망한 곳은 다음과 같습니다.남구 신정동·옥동 라인: 울산 최고의 학군지와 인프라를 갖춘 부동의 1순위입니다. '문수로2차아이파크'나 '대공원한신휴플러스' 등 대장주 아파트의 평형을 넓히거나 입지가 더 좋은 단지로 이동하는 것을 추천합니다.남구 B-08 재개발 구역(신축 단지): 곧 입주를 앞두거나 입주 초기에 있는 남구의 대규모 브랜드 신축 단지들은 향후 10년 이상 울산의 시세를 리드할 것입니다.중구 우정혁신도시 대형 평형: 남구의 가격이 부담스럽다면, 쾌적한 주거 환경과 공공기관 배후 수요가 탄탄한 중구의 대형 평형으로 갈아타는 것도 실거주 만족도 면에서 훌륭한 선택입니다.2. 서울 투자 vs 울산 상급지, 무엇이 유리할까?"차라리 서울집을"이라는 고민은 매우 타당합니다. 하지만 취득 목적에 따라 전략이 달라져야 합니다.실거주가 우선이라면: 울산 상급지가 정답입니다. 서울 10억 원대 아파트는 현재 규제지역(강남3구, 용산) 외곽이나 연식이 오래된 단지에 그칠 가능성이 높습니다. 울산 상급지 대장주는 해당 지역의 수요를 독점하므로 하락기에도 방어력이 강합니다.투자 수익이 우선이라면: 서울 갈아타기가 유리합니다. 다만, 서울은 2025년 10.15 대책으로 규제지역(투기과열지구)이 확대되어 대출(LTV 50%)과 세제 규제가 매우 강력합니다. 울산 집을 팔고 서울로 갈 때 발생하는 취득세, 양도세, 대출 제한을 견딜 수 있는지 먼저 계산하셔야 합니다.3. 부동산보스의 실전 전략울산 대장주 선점: 울산은 '남구 신축'이라는 확실한 기준이 있습니다. 7억 대 주택을 매도하고 대출을 활용해 남구 옥동·신정동의 10억 대 신축/준신축으로 가는 것이 2026년 현재 가장 승률 높은 갈아타기입니다.서울 원정 투자: 만약 서울로 가신다면 실거주를 포기하고 '몸테크'를 하거나 갭투자를 해야 하는데, 현재 서울의 높은 전세가율을 활용하더라도 추가 자금이 상당할 것입니다.💡 실전 한마디"지방의 왕이 될 것인가, 서울의 변방이 될 것인가의 문제입니다." 울산에서 10억 대 주택은 누구나 살고 싶어 하는 최상급지입니다. 자산의 안정성과 실거주를 고려한다면 울산 남구 핵심지 대단지로의 갈아타기를 추천드리지만, 투자목적이시면 수도권 규제지역이 아닌지역 즉 정부에서 준 답안지를 보고.... 신중하게 검토하시면 될것 같습니다.경제 / 부동산26.01.0300
- 울산 남구 c03어떻게 생각하세요??안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.울산 재개발의 최대어 중 하나인 남구 B-08(남구 C-03 포함 주변 구역) 관련하여 긴 호흡으로 보신다면 충분히 승산 있는 투자라고 판단됩니다. 2026년 현재 울산 부동산 시장과 재개발 진행 상황을 바탕으로 전망을 정리해 드리겠습니다.1. 15년 안에 완공 및 입주가 가능할까요?15년 안에는 충분히 입주까지 가능하지 않을까 개인적인 생각입니다.현재 단계: 울산 남구 C-03(B-08 구역 등 포함) 일대는 현재 조합 설립 및 사업시행인가 단계를 거치며 속도를 조절하고 있습니다. 통상 재개발이 조합 설립부터 입주까지 10~12년 정도 소요되는 점을 고려하면, 15년이라는 기간은 매우 현실적이고 여유 있는 계획입니다.변수: 다만 공사비 인상으로 인한 조합원 분담금 갈등이나 시공사와의 협상 과정에서 몇년의 지연은 발생할 수 있으나, 입지적 상징성 때문에 사업 자체가 무산될 가능성은 매우 낮을것 같습니다.2. 울산 남구 C-03(B-08)의 입지적 가치울산의 중심: 남구는 울산에서 주거 선호도가 가장 높은 지역입니다. 인근의 남구 B-07, B-08 구역과 연계되어 향후 이 일대가 대규모 신축 브랜드 타운으로 변모하게 됩니다.인프라 및 학군: 울산 최고의 학군지와 인프라를 공유하고 있어, 완공 시 울산의 대장주 아파트 자리를 다툴 입지입니다.3. 향후 투자 전망 및 주의사항프리미엄 형성: 재개발은 '관리처분인가'와 '이주 및 철거' 단계에서 가격이 크게 점프합니다. 15년을 묵히신다면 인플레이션에 따른 자산 가치 상승분과 신축 프리미엄을 받을 가능성이 있습니다.자금 계획: 긴 시간을 버텨야 하므로 보유세(재산세) 및 대출 이자 부담이 없는 수준에서 관리하는 것이 중요합니다. 재개발은 '시간과의 싸움'에서 이기는 사람이 수익을 독점합니다.💡 부동산보스의 실전 조언조합 소식 경청: 조합원 단톡방이나 카페를 통해 사업 진행 단계를 꾸준히 모니터링하십시오.공사비 이슈 체크: 최근 건설 시장의 화두인 '공사비 증액' 문제가 본인의 구역에서 어떻게 해결되는지 지켜보시는 것이 2026년 현재 가장 중요한 체크포인트입니다.경제 / 부동산26.01.0300
- 비규제지역(공공택지-분양가상한제) 당첨 후 포기로 10년 재당첨제한. 청약 가능할까요...?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.현재 청약 제도와 질문자님의 상황을 바탕으로 10년 재당첨 제한 기간 중 가능한 청약 범위를 정리해 드리겠습니다.결론부터 말씀드리면, 재당첨 제한은 '어디에' 신청하느냐와 '어떤 방식'으로 신청하느냐에 따라 가능 여부가 완전히 갈립니다.1. 공공분양 신청 가능 여부결론: 원칙적으로 불가능합니다.사유: 공공분양(뉴:홈 등 포함)은 주택법상 재당첨 제한을 가장 엄격하게 적용받는 영역입니다. 분양가 상한제 적용 주택에 당첨된 이력이 있다면, 재당첨 제한 기간(10년) 동안은 모든 공공분양주택의 당첨이 제한됩니다.2. 민간분양 특별공급 (신생아, 신혼부부 등)결론: 규제지역 여부에 따라 다르며, 사실상 매우 제한적입니다.규제지역 (강남3구, 용산 및 2025년 10.15 대책 지정 지역): 불가능합니다. 규제지역 내 민간분양은 일반공급뿐만 아니라 모든 특별공급에서 재당첨 제한이 적용됩니다.비규제지역: 가능합니다. 비규제지역에서 공급하는 민간분양(민간택지)의 경우, 재당첨 제한 기간 중이라도 청약 신청 및 당첨이 가능합니다. 단, 과거에 특별공급으로 이미 당첨된 이력이 있다면 평생 1회만 가능한 특별공급 자격 자체가 소멸되어 신청할 수 없습니다.3. 규제지역 및 택지 유형별 핵심 정리2026년 청약 시장에서 재당첨 제한자가 꼭 알아야 할 기준입니다.규제지역(투기과열지구 등): 모든 청약 불가 (민간/공공, 일반/특공 전체 제한)비규제지역 내 공공택지(분상제): 불가능 (공공택지 물량은 비규제지역이라도 재당첨 제한을 적용함)비규제지역 내 민간택지: 가능 (일반공급 및 특공 당첨 이력 없을 시 특공도 가능)4. 재당첨 제한 중에도 노려볼 수 있는 틈새무순위 청약 (줍줍): 임의공급(무순위) 물량은 재당첨 제한과 상관없이 신청 가능한 경우가 많습니다. 다만, 규제지역 내 사후 무순위는 제한될 수 있으니 공고문을 확인해야 합니다.오피스텔 및 민간임대: 청약통장을 사용하지 않는 오피스텔이나 장기일반 민간임대주택은 재당첨 제한의 영향을 받지 않습니다.💡 부동산보스의 실전 조언"재당첨 제한 10년은 매우 긴 시간입니다." 질문자님은 2026년 현재 비규제지역의 민간택지 아파트나 무순위 청약을 집중적으로 공략하셔야 합니다. 특히 신생아 특공 등 본인의 자격이 유리한 항목이 있다면, 반드시 비규제지역 민간분양 공고를 수시로 체크하여 기회를 잡으시길 권장합니다.청약홈(Apply Home)의 '마이페이지'에서 본인의 정확한 재당첨 제한 종료일을 다시 한번 확인하고 움직이십시오경제 / 부동산26.01.0300
- 공인중개사 손해배상청구 궁금합니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.2026년 새해부터 전세보증금 문제로 많이 불안하실 상황으로 보입니다. 말씀해주신 사안은 공인중개사의 중요사항 설명의무 위반 및 허위 기재가 강하게 의심되는 케이스라, 민·형사 모두 적극 검토해 볼 여지가 있습니다.1. 공인중개사·공제조합 상대로 손해배상 (민사)최근 판례는 공인중개사가 보증보험 가입 가능 여부, 선순위 권리관계를 제대로 확인·설명하지 않은 경우, 일정 부분 책임을 인정하는 사례가 적지 않습니다.특히 계약서 중요사항란에 ‘보증보험 가입’으로 체크해 두었는데 실제로는 불가능하거나 허위였다면, 이는 중개사가 확인·설명의무를 해태한 강력한 증거가 될 수 있습니다.다만 손해배상 비율은 사건별로 달라 40~60% 내외로 인정된 판결도 있지만, 구체 비율은 재판에서 개별적으로 판단된다고 보는 것이 안전합니다.공인중개사 개인에게 재산이 부족해도, 공제조합(공제금)을 통해 일정 한도 내에서 보전을 받을 수 있습니다.최근에는 전세사기 사건 증가로 공제제도·보상 한도를 강화하는 방향의 논의와 개선이 이어지고 있습니다고 보는 것이 현실적인 표현입니다.2. 형사 고소 – 공인중개사법 위반·사기죄 검토공인중개사법은 보증보험 가입 여부, 선순위 권리 등 거래상 중요사항을 거짓으로 설명하거나 누락하는 행위를 금지하고 있고, 위반 시 자격 정지·취소 및 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.만약 임대인과 공인중개사가 보증보험 가입이 불가능한 상황임을 알면서도 ‘가능하다·이미 가입된 것처럼’ 설명했다면,기망행위와 고의를 전제로 사기죄 성립 가능성을 충분히 검토해 볼 수 있습니다.특히 이전 세입자의 허위 가입, 공동담보 과다 등 문제를 중개사가 사전에 인지하고 있었음에도 숨겼다면, 사기 혐의 입증에 유리한 정황이 됩니다.3. 실제 진행 절차 – 단계별 전략증거 수집계약서(보증보험 가입 체크 부분),문자·카톡·녹취록(“보증보험 무조건 된다”, “안전하다” 등 표현)보증기관(허그·SGI 등)으로부터 받은 “가입 불가/취소 통지” 서류를 확보하세요.내용증명 발송임대인·공인중개사 양쪽에 보증금 반환 요구 및 손해배상 책임 추궁 내용증명을 보내는 것이 좋습니다.이때 “계약서상 보증보험 가입 표시가 허위이며, 이를 신뢰해 계약한 점”을 분명히 적어두면 이후 소송에서 중요한 근거가 됩니다.임차권등기명령 신청보증금을 못 받은 상태에서 이사를 해야 한다면, 임차권등기명령으로 대항력을 유지해야 합니다.관할 법원에 신청서를 내고,임대차계약서 사본(확정일자), 주민등록등본, 등기부등본, 해지 통보 내용증명 등을 함께 제출하는 방식입니다.민·형사 병행경찰서 또는 검찰청에 공인중개사법 위반 및 사기 혐의로 고소하면, 중개사 입장에서는 자격 문제까지 걸려 압박이 커집니다.합의가 이루어지지 않으면 민사소송으로 손해배상 판결을 받은 후, 공제조합에 공제금 청구 절차를 진행하는 순서를 많이 택합니다.4. 부동산 실무 관점 조언공동담보 과다·시세 대비 높은 전세가인 상태에서 보증보험 허위 기재까지 겹친 경우,경매 시 보증금 전액 회수가 어렵게 나오는 사례가 실제로 많습니다.이럴수록 “중개사의 확인·설명의무 위반”을 주요 공격 포인트로 삼는 것이 전략적으로 중요합니다.가능하면 전세·부동산 전문 변호사와 상의해1. 소장·고소장 문구를 정교하게 다듬고2. 공인중개사법 위반 조항,3. 허위 기재 부분을 구체적으로 적시하시는 것을 권합니다.***최종 정리***계약서에 보증보험 가입이 허위로 기재되어 있고, 이를 신뢰해 전세 계약을 체결했다면,공인중개사의 설명의무 위반에 따른 손해배상 청구 가능성은 상당히 높은 편입니다.책임 비율은 사건마다 다르지만, 임차인 손해의 일부(예: 40~60% 수준)를 인정한 판례도 다수 존재합니다.형사로는 공인중개사법 위반 및 사기 혐의를 함께 검토할 수 있고, 민·형사를 병행하면서 공제조합 공제금까지 염두에 두는 전략이 유효합니다.이사 일정이 급하면 임차권등기명령으로 권리를 묶어두고, 전문 변호사와 함께 중개사의 과실과 허위 기재 부분을 집중적으로 입증해 가는 쪽이 현실적으로 가장 안전한 방향입니다.경제 / 부동산26.01.0300
- 월세 계약만료 후 퇴실일 조정 관련 문의드립니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.계약 만료 후 한 달 정도의 퇴거 일자 조정은 실무에서 자주 발생하는 상황입니다.1. 1개월 연장 후 퇴실 시 중개수수료 부담 주체결론부터 말씀드리면, 중개수수료(복비)는 집주인이 부담하는 것이 원칙입니다.대법원 판례와 국토교통부 가이드라인에 따르면, 임대차 계약이 만료된 후 임대인과 임차인이 합의하여 일시적으로 퇴거일을 늦춘 것은 기존 계약의 연장선으로 봅니다. 이 기간이 지나 나가는 것은 중도 해지가 아닌 만기 퇴거로 간주하므로, 새로운 세입자를 구하기 위한 복비는 집주인이 내야 합니다. 다만, 합의 과정에서 집주인이 "복비를 부담하는 조건으로 연장해 주겠다"고 명시하고 질문자님이 이에 동의했다면 분쟁의 소지가 있을 수 있으니 주의가 필요합니다.2. 합의된 퇴실일 이전 강제 퇴실 요구 가능 여부임대인은 합의된 날짜 이전에 강제로 퇴실을 요구할 수 없습니다.질문자님과 집주인이 4월 13일로 퇴실일을 상호 합의했다면, 그 날짜까지는 정당한 임차권이 유지됩니다. 집주인이 마음대로 날짜를 앞당기거나 중간에 나가라고 강요할 법적 근거는 없습니다. 만약 집주인이 강요한다면 "4월 13일까지 살기로 합의했으므로 이행 의무가 없다"고 분명히 말씀하시면 됩니다.3. 보증금 선반환 후 퇴실 요구 시 대응보증금을 먼저 돌려준다고 해서 합의된 날짜 이전에 나갈 의무는 없습니다.보증금 반환과 주택 인도는 동시이행 관계입니다. 집주인이 보증금을 일찍 입금하겠다고 제안할 수는 있지만, 그것이 질문자님의 거주 권리를 박탈하는 사유가 되지는 않습니다. 4월 13일에 나가는 것이 계획에 중요하다면 보증금을 받더라도 "약속된 날짜에 퇴거하겠다"고 거절하시면 됩니다.4. 집주인이 복비를 임의로 공제하고 보증금을 돌려줄 경우이는 명백한 보증금 반환 의무 위반이며, 부족한 금액에 대해 반환 청구가 가능합니다.현장 대응: 잔금일 당일 복비를 떼고 입금했다면, 그 자리에서 즉시 이의를 제기하고 전액 반환을 요구하십시오.증거 확보: 집주인이 복비 공제를 고집한다면 입금 내역과 대화 내용을 반드시 기록해 두십시오.법적 조치: 한 달 연장이 중도 해지가 아님을 설명하는 내용증명을 발송하고, 이후에도 해결되지 않으면 [임대차분쟁조정위원회]를 통해 조정을 신청하시거나 소액심판청구소송을 진행할 수 있습니다. 대부분 분쟁조정 단계에서 해결됩니다.💡 부동산보스의 실전 조언지금 "생각해보겠다"는 집주인의 답변은 확정이 아닙니다.문자 기록: 지금 즉시 "사장님, 협의한 대로 4월 13일에 퇴거하는 것으로 확정하겠습니다. 한 달치 월세는 일할 계산(또는 합의된 금액)해서 지불하겠습니다"라고 문자를 보내 확답(네, 알겠습니다 등)을 받아두십시오.복비 명시: 문자에 "만기 후 잠시 날짜 조정하는 것이니 복비는 원칙대로 임대인께서 부담하시는 것으로 알고 있겠습니다"라는 문구를 넣어 미리 선을 긋는 것이 훗날의 분쟁을 막는 가장 좋은 방법입니다.다만, 인간관계가 이렇게 딱딱하고 원칙대로만 살아간다면 얼마나 각박하겠습니까.... 임대인(집주인)분이 성향이 어떤지 질문자께서 잘 알고 계시리라 생각됩니다. 그동안 월세 납부 잘하고 집관리가 잘되었다면 임대인분이 이해하고 잘 마무리 해주지 않을까.... 생각됩니다.새해 복 많이 받으시고, 잘 해결되시길 기원합니다.^^*경제 / 부동산26.01.0200
- 상생임대계약 / 혼인합가 일시적2주택 / 합산과세 모두가 엮여 있는 상황에서의 질문안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.네, 상생임대주택과 혼인합가 특례를 활용한 복합 절세 전략은 세법이 복잡해 정확한 확인이 중요합니다.현재 시행 중인 소득세법과 시행령을 교차 검증해 보니, 제공하신 내용 대부분이 맞지만 몇 가지 순서·기간·합산 부분에서 보수적으로 접근하는 게 안전합니다. 법령 해석은 기획재정부·국세청 최신 지침을 반영해 정리해드리겠습니다.1. 와이프 입주권 처분 후 답십리 주택 비과세 여부와이프분 입주권(분양권)을 먼저 처분한 후 답십리 주택을 매도하면, 혼인합가 특례로 답십리 주택을 1세대1주택으로 간주해 12억 원까지 비과세가 가능합니다. 상생임대 요건(임대료 5% 이내 인상·2년 유지)이 충족됐다면 거주 2년 의무도 면제되며, 이는 세대 변경에도 승계될 수 있습니다.다만 입주권은 주택 수에 포함되니 순서대로 진행해 먼저 양도 주택이 과세 대상(입주권)으로 떨어지도록 하시는편이 좋을듯합니다.2. 2027년 동일 연도 매도 시 합산과세·조사 리스크같은 해 두 자산 매도 시 과세 대상 차익만 합산되므로, 답십리 주택이 비과세 요건(특례 적용)이라면 양도차익 '0원'으로 계산돼 입주권 과세분과 분리됩니다. 큰 합산 리스크는 없지만, 세무조사 시 임대료 입금 내역·계약서 등 증빙을 철저히 준비는 하셔야합니다. 해를 나누는 게 세율 누진을 피하는 데 더 안정적일 수 있습니다.입주권 먼저 매도 순서를 유지하되, 답십리 주택 양도 시 보유·거주 요건을 재확인하세요. 상생임대 기간이 2026년 말까지 연장됐으니 2027년 매도 시 증빙 보관이 핵심이고, 12억 초과분은 장기보유특별공제로 완화됩니다.가장 정확한 방법은 국세청상담센터에 질의하셔서 명확한 답변을 받으시고 자료를 보관해 놓으시면 확실합니다.경제 / 부동산26.01.0210
- 마음에 쏙!100
- 아파트 평수를 늘리는 이상적인 방법은?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.자녀분들이 성장하면서 더 넓은 공간이 필요한 것은 당연한 일입니다. '평수를 늘리는 갈아타기'는 내 집 마련 전략 중 가장 중요한 의사결정 중 하나이며, 특히 현재 서울 및 수도권의 규제 기조 속에서는 신중한 접근이 필요합니다. 기존 집을 처분하는 시점에 대한 두 가지 옵션을 정리해드리겠습니다.1. 대출로 새 집 마련 후 기존 집 처분 (일시적 2주택)이 방법은 현재 자금 여력이 충분하고 일시적인 대출 이자 부담을 감당할 수 있을 때 고려해 볼 수 있습니다. 장점:심리적 안정: 새 집 입주가 확정된 상태에서 기존 집 매도를 진행하므로 심리적으로 안정적입니다.이사 부담 최소화: 이사 날짜를 맞추기 수월하며, 한 번의 이사로 마칠 수 있습니다.단점 및 유의사항:강력한 대출 규제: 2025년 10.15 대책 이후 서울 전역이 투기과열지구(규제지역)입니다. 규제지역 내 1주택자가 추가 주택을 매수할 경우, 주택담보대출(LTV)이 0%에 가깝게 제한될 수 있습니다. 다만, 일시적 2주택의 경우 처분조건으로 대출이 가능한지 은행에 확인 필요하고, 6억이하는 보금자리론(기금대출)도 가능합니다.(주택금융공사 확인필요)세금 문제: 일시적 2주택 상태가 되면 기존 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 받기 위해 3년 이내 기존 주택 처분 조건이 붙습니다. (기한 내 처분 시 비과세 가능) 2. 기존 집 먼저 처분 후 새 집 마련 (단기 월세 전략)이 방법은 대출 여력이 부족하거나 규제지역 내 매수를 계획할 때 가장 현실적이고 안전한 방법입니다. 장점:자금 안정성: 기존 집 매도 대금을 확보한 후 움직이므로, 자금 흐름이 명확하고 무리한 대출을 피할 수 있습니다.대출 유리: 매도 후 무주택자 자격으로 새 집을 매수하므로, LTV 50%~70% 등 대출 한도를 최대한 활용할 수 있습니다.협상력 강화: 현금을 쥐고 있으므로 매수 시 급매물을 협상하는 데 유리합니다.단점 및 유의사항:이사 번거로움: 단기 월세나 전세로 2~3개월 머물러야 하는 번거로움과 이사 비용이 추가로 발생합니다.단기 월세 구하기: 6개월 미만의 단기 임대차는 매물이 많지 않아 구하기 어려울 수 있습니다. 베스트는 일시적2주택으로 갈아타기하는 방법임을 알고 있으시겠지만, 요즘 분위기상 매도하기가 어려운게 현실입니다.그래도 노력은 해보셔야 합니다.(예: 모델하우스처럼 집정리하기) 유튜브에도 여러 자료들이 존제합니다.^^*주변 여러 부동산에 기회를 주시는겁니다. 그중 일 잘하고 열심히 하는 업체에서 매수자를 찾아 드릴거에요.새해 복 많이 받으시고, 꼭!! 갈아타기 잘 하시길 기원합니다.경제 / 부동산26.01.0210
- 마법같은 답변200
- 1015 부동산 대책에 관해서 어떻게 할지안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.2025년 10월 15일 발표된 강력한 부동산 대책으로 인해 서울 주요 지역이 투기과열지구 및 토지거래허가구역(토허제)으로 지정되면서 갭투자 계획이 틀어져 고민이 많으시겠습니다.핵심부터 말씀드리면, 현재는 규제 적응기로서 서울 중심부를 피하는 대신, 규제가 덜한 경기도 핵심 지역을 중심으로 전략적 접근이 필요한 시점입니다.1. 10.15 대책과 토허제의 영향정부는 이번 대책을 통해 서울 전역과 성남(분당·수정), 과천, 하남, 광명 등 수도권 핵심지를 규제지역으로 묶었습니다.토허제(토지거래허가제): 해당 지역 내 일정 면적 이상의 주택 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 하며, 2년간 실거주 의무가 발생합니다. 이로 인해 서울 중심지 갭투자는 사실상 불가능해졌습니다.2. 서울 대신 경기도 핵심 지역을 체크해야 하는 이유서울 중심부 규제가 강해진 만큼, 풍선 효과로 인해 서울 접근성이 좋은 경기도 주요 지역이 반사이익을 얻을 수 있습니다.비규제지역 공략: 서울 인접 지역 중 아직 토허제가 지정되지 않은 곳들(예: 고양시, 남양주시 일부 등)을 노리십시오. 이곳들은 상대적으로 대출 규제(LTV 70%)가 덜하며, 갭투자가 가능합니다.교통 호재 중심: GTX 노선이 지나가는 지역이나 신분당선 연장 등 서울 접근성이 개선되는 지역은 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.규제에 발이 묶였다고 해서 투자를 접을 필요는 없습니다. 규제를 피해갈 수 있는 방법들을 고려하십시오."지금은 서울 중심부 갭투자를 고집하기보다, 시선을 돌려 서울 접근성이 좋은 경기도 핵심 지역을 공략할 때입니다."조급해하지 마시고 본인의 자금 계획에 맞는 안전한 전략을 세우시길 바랍니다.경제 / 부동산26.01.0200
- 사유도로 매매 (부산 기장, 전원주택단지)안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.부산 기장군의 입지 좋은 전원주택단지 내 사유도로 지분을 소유하고 계시는군요. 주변 필지들이 도로 지분이 없어 개발이 막힌 상태라면, 질문자님께서 '개발의 열쇠'를 쥐고 계신 셈입니다. 매매 전략을 정리해 드립니다.1. 가장 확실한 매수자: 주변 4개 필지 소유주사유도로는 일반인(제3자)에게는 투자 가치가 낮지만, 해당 도로를 통과해야만 집을 지을 수 있는 인접 토지주들에게는 생명줄과 같습니다.전략: 주변 필지가 도로 지분이 없어 개발이 불가능하다면, 맹지나 다름없습니다. 이분들에게 도로 지분을 분할 매각하거나 전체를 매도하는 것이 가장 높은 가격을 받을 수 있는 방법입니다.방법: 기장군청 건축과를 통해 해당 도로가 '법정 도로'인지 '개인 사도'인지 확인 후, 인접 토지주들에게 "개발을 위해 도로 지분이 필요할 텐데 매수 의사가 있느냐"고 먼저 제안하십시오.2. 외국인 및 일반 내국인 매매 가능성기장은 해운대 센텀 20분 거리 및 주요 관광 시설 인접지로 외국인 자산가들에게도 매력적인 지역입니다.외국인 매매: 외국인도 한국 토지 취득이 가능합니다. 다만, 사유도로만 따로 사는 경우는 드물기 때문에 "향후 주변 개발 시 통행료 수익이나 개발 이익 공유"가 가능하다는 점을 마케팅 포인트로 잡아야 합니다.부동산 플랫폼 활용: 일반적인 아파트 매매와 다르므로, 토지 전문 부동산이나 밸류맵, 디스코 같은 토지 플랫폼에 매물을 올리고 입지 장점(영화촬영소, 신세계아울렛 등)을 적극 홍보하십시오.3. 매매 시 주의사항 및 법률 검토배타적 사용수익권 방기: 만약 해당 도로가 이미 인근 주민들의 통행로로 오랫동안 사용되어 왔다면, 소유권이 있더라도 통행을 막거나 통행료를 받는 데 법적 제약이 있을 수 있습니다.기부채납 검토: 기장군청에 해당 도로를 기부채납하는 대신 주변 필지의 개발 허가를 쉽게 받거나, 다른 인센티브를 받는 방법도 장기적으로는 이득일 수 있습니다.💡실전 조언"사유도로 매매의 핵심은 '상대방의 절실함'을 이용하는 것입니다."주변 4필지 주인들이 개발을 시작하려는 시점이 가장 비싸게 팔 수 있는 시기입니다. 2026년 기장군의 개발 호재가 본격화될 때 그들에게 매수 제안서를 보내십시오. 가격 협상이 어렵다면 4필지 주인들이 공동 매수하도록 유도하는 것도 좋은 방법입니다.주변 맹지 소유주들에게 지분 분할 매각을 제안하는 것이 수익성이 가장 높으며, 전문 토지 플랫폼을 통해 기장의 입지적 가치를 홍보하여 매수자를 찾으십시오.경제 / 부동산26.01.0210
- 정말 감사해요100
- 내집마련의 현실적인조언어있을까요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.작은 빌라를 소유하신 유주택자 입장에서 부모님 부양까지 책임지며 현실적으로 유주택자가 청약 시장에서 살아남아 내 집 마련을 할 수 있는 최적의 전략을 현재 규제 지역(서울 등) 기준에 맞춰 정리해 드리겠습니다.1. '빌라'가 주택 수에서 제외되는지 먼저 확인하십시오가장 먼저 하셔야 할 일은 보유하신 빌라가 청약 시 무주택으로 간주될 가능성이 있는지 체크하는 것입니다.소형·저가주택 특례: 전용면적 60㎡ 이하이면서 공시가격이 수도권 1.6억 원(비수도권 1억 원) 이하인 주택 1채만 보유한 경우, 민영주택 일반공급 신청 시에는 무주택자로 인정받을 수 있습니다. (공공분양이나 특별공급은 유주택자임)지방 저가주택: 읍·면 단위의 아주 작은 주택이라면 주택 수에서 빠질 수도 있으니 청약홈에서 자격 확인이 필수입니다.2. 현실적인 공략 대상 1위: 민영주택 '추첨제'무주택자 중심의 가점제는 질문자님께 절대적으로 불리합니다. 따라서 추첨제 물량이 많은 곳을 노려야 합니다.전략: 2025년 10.15 대책 이후 서울 전역이 규제지역이 되면서 대출은 까다로워졌지만, 85㎡ 초과 중대형 평형은 추첨제 비율이 높습니다.주의: 규제지역 내 추첨제라도 '무주택자 우선 배정' 원칙이 있어 유주택자의 당첨 확률은 낮지만, 아예 기회가 없는 가점제보다는 훨씬 현실적입니다.3. 현실적인 공략 대상 2위3기 신도시 등 '공공분양 일반공급'공공분양은 무주택자만 가능하다고 알고 계시지만, 선착순 분양(미계약분)이나 일부 일반공급에서는 유주택자도 진입 가능한 틈새가 발생합니다.무순위 청약(줍줍): 거주 지역 제한이 풀린 무순위 청약은 유주택자도 신청 가능합니다. 2026년 상반기 대출 규제로 인해 발생하는 '포기 물량'을 노리는 것이 현명합니다.4. 가장 추천하는 방법: '갈아타기 매수' (기존 주택 처분 조건)청약에만 매달리기보다 기존 빌라를 처분하고 상급지 아파트를 직접 매수하는 것이 가장 현실적입니다.대출 규제 활용: 2026년 현재 규제지역(서울) 내 1주택자가 새 집을 살 때는 기존 주택 처분 조건으로 주택담보대출(LTV 50%)을 받을 수 있습니다.타이밍: 규제 발표 후 급매물이 나오는 지금부터 내년 상반기 사이에 부모님과 함께 거주할 수 있는 '방 3개 이상' 아파트 급매물을 잡는 것이 청약 당첨을 기다리는 것보다 빠를 수 있습니다.💡 부동산보스의 실전 조언"청약은 보너스이고, 급매 매수는 실전입니다."빌라를 소유한 상태에서 부양가족(부모님)이 있다면 청약 가점 산정 시 부모님을 세대원으로 넣어 점수를 높일 수 있습니다(단, 무주택 조건 충족 시). 하지만 현실적으로 당첨이 어렵다면, 현재 빌라의 자산을 바탕으로 대출을 최대한 활용해 실거주 만족도가 높은 구축 아파트로 갈아타는 것을 1순위로 고려하십시오.보유 빌라의 소형·저가주택 여부를 확인하여 무주택 특례를 받을 수 있는지 보시고, 안 된다면 민영주택 추첨제와 시중 급매물 매수를 병행하십시오.경제 / 부동산26.01.0100