중소기업 취업청년 전월세보증금대출 목적물 변경
현재 중기청 전세대출을 받아 거주 중이며, 1회 연장을 하였고 계약 만기일은 7월입니다.
같은 임대인이 소유한 동일 건물 내 다른 호수로 이사를 계획하고 있습니다. 현재 이사갈려고 하는 호실은 공실입니다.
전세 보증금: 동일
평수: 소폭 증가 (85㎡ 이하)
진행 방식: 목적물 변경
다만 한 가지 우려되는 점이 있습니다.
처음 입주 당시에는 해당 건물에 융자가 없었으나, 최근 조회해 보니 작년에 약 2억 원의 근저당이 설정되어 있는 것을 확인했습니다.
건물 매매가는 약 10억 원 수준으로 보입니다.
이 경우,
👉 해당 근저당 설정으로 인해 중기청 전세대출 목적물 변경이 탈락될 가능성이 있는지
👉 같은 임대인·같은 건물·보증금 동일한 조건에서도 심사에 불리하게 작용하는지
궁금합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
중기청 전세대출의 목적물 변경은 새로운 집을 기준으로 대출 심사를 다시 받는 과정이므로, 기존과 달리 설정된 2억 원의 근저당은 심사 승인 여부에 결정적인 변수가 됩니다.
1. 근저당 설정이 심사에 미치는 영향
결론부터 말씀드리면, 부채비율(선순위 채권+내 보증금)이 주택 가액의 일정 수준을 초과하느냐에 따라 탈락 가능성이 갈립니다.
심사 기준: 중기청 대출은 주택도시보증공사(HUG) 또는 한국주택금융공사(HF)의 보증을 담보로 합니다. 보통 선순위 채권(2억) + 질문자님의 보증금 + 다른 세대들의 선순위 보증금을 합산한 금액이 건물 매매가(10억)의 80~100%를 넘으면 목적물 변경이 거절될 수 있습니다.
불리한 점: 처음 입주 시엔 융자가 없었으나 지금은 2억 원의 근저당이 생겼으므로, 은행 입장에서는 담보 가치가 하락한 것으로 판단합니다. 같은 건물 내 이동이라도 '새로운 대출 대상물'로 간주하여 현재 시점의 권리관계를 엄격히 따집니다.
2. 목적물 변경 시 체크리스트
임대인과 보증금이 동일하더라도 다음 두 가지를 반드시 확인하셔야 합니다.
보증 종류 확인: 본인의 대출이 HUG(전세금안심대출)인지 HF(일반전세자금보증)인지 확인하십시오. HUG는 부채비율 계산이 매우 까다로워 근저당 2억 원이 치명적일 수 있는 반면, HF는 임차인의 신용도를 더 중시하므로 상대적으로 승인 확률이 높습니다.
공동주택 vs 다가구주택: 해당 건물이 '다세대(공동주택)'라면 해당 호수만의 등기를 보지만, '다가구'라면 건물 전체의 근저당과 타 세대 보증금을 모두 합산합니다. 10억 건물에 2억 융자라면 다가구일 확률이 높은데, 이 경우 다른 세대의 보증금 규모가 승인 여부를 결정합니다.
정리해드리자면, 심사 당시의 등기부등본을 기준으로 다시 평가하므로 근저당 2억 원은 심사에 불리하게 작용할 가능성이 큽니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
이사 가실 호수의 등기부등본을 지참하여 대출을 받았던 은행 창구에 '목적물 변경 사전 심사'를 요청해 보세요. 심사 결과가 나오기 전까지는 기존 호수에서 퇴거하거나 새로운 계약서를 작성하지 않는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
근저당 2억 자체만으로 목적물 변경으로 탈락되지는 않을거 같습니다
같은 임대인·같은 건물·보증금 동일은 오히려 유리할수 있습니다
감정가·채권최고액에 따라 은행 재량은 있을 수 있으니 먼저 상담을 받아보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
중기청 전세대출 목적물 변경은 기본적으로 가능합니다.
새 호실에 근저당 설정이 있으면 심사에서 불리하거나 탈락 위험이 큽니다. 같은 임대인, 건물, 보증금 동일 조건이라도 근저당 규모가 건물 가치의 20% 수준이면 대출 실행 은행이 위험을 이유로 반대할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
근저당 2억 자체보다 건물 전체 부채 비율이 중요합니다. [근저당 2억 + 전세 세입자 보증금 합계]가 건물 시세 10억의 80~90%를 넘으면 거절될 수 있습니다. 같은 건물이더라도 호수가 다르면 신규 대출과 동일한 잣대로 담보 조사를 합니다. 기존 거주 이력은 심사에 유리하게 작용하지 않습니다. 임대인에게 전체 선순위 보증금 내역을 확인받아 등기부등본과 함께 은행 창구에서 가심사를 먼저 받으시는 것이 가장 안전합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 근저당이 잡힌 상황에서의 대출(목적물 변경) 가능성
● 건물 유형별로 달라요
- 다세대(빌라, 오피스텔 등 개별 등기): 예를 들어 매매가 10억에 근저당 2억(채권최고액)이라면, 부채 비율이 약 20%여서 본인 보증금을 더해도 시세(공시가 또는 KB 기준) 안에 들어오면 대체로 승인 확률이 높습니다.
- 다가구(단독주택처럼 한 명이 소유한 통건물): 이 경우에는 문제가 달라집니다. 해당 호실의 근저당 2억 원에 ‘이미 들어와 있는 세입자 보증금들’까지 모두 합산해서 건물 전체 가치와 비교합니다. 부채 비율이 높아지면, 대출이 거절되거나 한도가 줄어드는 경우가 생깁니다.
2. 임대인과 건물이 같으면 좀 더 유리할까요?
아쉽지만 그렇지 않습니다.
은행 입장에서는 임대인과의 관계나, 기존에 그 건물에 살았던 이력은 심사에 영향을 주지 않습니다.
오로지 ‘서류상 숫자’와 ‘안정성’만 따집니다.
그리고 이번에는 기존 계약 때 없었던 ‘선순위 근저당 2억 원’이 새로 들어온 상황이라, 서류상으로는 오히려 심사 조건이 더 까다로워진 셈입니다.
보증금과 임대인이 같다는 점은 계약서 쓸 때 번거롭지 않은 정도이고, 대출 심사 기준이 느슨해지는 요인은 아닙니다.
■ 지금 꼭 챙겨야 할 실질적 대응책
- 가심사 먼저 받기
이사하려는 호수의 등기부등본을 먼저 떼서, 현재 이용 중인 은행 지점에 방문해 ‘목적물 변경 가심사’를 신청하세요. 참고로 보증 기관(HUG인지 HF인지)에 따라 심사 기준이 다를 수 있으니, 은행에 직접 확인해보는 게 가장 빠릅니다.
- 특약 꼭 넣기
임대인과 협의해서, 계약서에 ‘목적물 변경이 거절되면 계약은 무효로 하고 보증금을 즉시 돌려받는다’는 특약을 꼭 넣으세요. 임대인도 같은 사람이라 이 정도는 보통 도와주는 경우가 많습니다.