안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 근저당이 잡힌 상황에서의 대출(목적물 변경) 가능성
● 건물 유형별로 달라요
- 다세대(빌라, 오피스텔 등 개별 등기): 예를 들어 매매가 10억에 근저당 2억(채권최고액)이라면, 부채 비율이 약 20%여서 본인 보증금을 더해도 시세(공시가 또는 KB 기준) 안에 들어오면 대체로 승인 확률이 높습니다.
- 다가구(단독주택처럼 한 명이 소유한 통건물): 이 경우에는 문제가 달라집니다. 해당 호실의 근저당 2억 원에 ‘이미 들어와 있는 세입자 보증금들’까지 모두 합산해서 건물 전체 가치와 비교합니다. 부채 비율이 높아지면, 대출이 거절되거나 한도가 줄어드는 경우가 생깁니다.
2. 임대인과 건물이 같으면 좀 더 유리할까요?
아쉽지만 그렇지 않습니다.
은행 입장에서는 임대인과의 관계나, 기존에 그 건물에 살았던 이력은 심사에 영향을 주지 않습니다.
오로지 ‘서류상 숫자’와 ‘안정성’만 따집니다.
그리고 이번에는 기존 계약 때 없었던 ‘선순위 근저당 2억 원’이 새로 들어온 상황이라, 서류상으로는 오히려 심사 조건이 더 까다로워진 셈입니다.
보증금과 임대인이 같다는 점은 계약서 쓸 때 번거롭지 않은 정도이고, 대출 심사 기준이 느슨해지는 요인은 아닙니다.
■ 지금 꼭 챙겨야 할 실질적 대응책
- 가심사 먼저 받기
이사하려는 호수의 등기부등본을 먼저 떼서, 현재 이용 중인 은행 지점에 방문해 ‘목적물 변경 가심사’를 신청하세요. 참고로 보증 기관(HUG인지 HF인지)에 따라 심사 기준이 다를 수 있으니, 은행에 직접 확인해보는 게 가장 빠릅니다.
- 특약 꼭 넣기
임대인과 협의해서, 계약서에 ‘목적물 변경이 거절되면 계약은 무효로 하고 보증금을 즉시 돌려받는다’는 특약을 꼭 넣으세요. 임대인도 같은 사람이라 이 정도는 보통 도와주는 경우가 많습니다.